房地產(chǎn)稅的財(cái)富再分配效應(yīng)研究

蔡昌

摘 ?要：利用中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)，結(jié)合家庭財(cái)產(chǎn)價(jià)值和家庭規(guī)模因素模擬測(cè)算三檔稅率、四種征收方案下房地產(chǎn)稅的財(cái)富再分配效應(yīng)，結(jié)果顯示：房地產(chǎn)稅對(duì)家庭房產(chǎn)價(jià)值的再分配效應(yīng)較強(qiáng)，但對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)價(jià)值的再分配效應(yīng)有所減弱;人均面積扣減、家庭面積扣減和人均價(jià)值減免方案下房地產(chǎn)稅的財(cái)富再分配效應(yīng)隨著扣減面積的增加呈倒U形變化;在各種財(cái)產(chǎn)口徑和稅率框架下，人均價(jià)值減免方案的財(cái)富再分配效應(yīng)始終最強(qiáng)，這也成為未來(lái)優(yōu)化中國(guó)房地產(chǎn)稅征管模式的最佳選擇。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅;家庭財(cái)產(chǎn);家庭規(guī)模;再分配效應(yīng)

一、引言

我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度僅對(duì)經(jīng)營(yíng)用房征稅，而對(duì)居住用房免征，造成一種交易環(huán)節(jié)存在稅收、中間保有環(huán)節(jié)稅收空白的狀況。李英偉和鐘國(guó)柱[ ]、張平和侯一麟[ ]等學(xué)者指出，應(yīng)加快在房地產(chǎn)保有階段征稅的進(jìn)度。房地產(chǎn)稅改革是中國(guó)稅制改革的必然選擇。我國(guó)房地產(chǎn)稅改革經(jīng)歷了艱難探索，1951年政務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，將房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。但是在我國(guó)，土地是屬于國(guó)家所有的，使用者沒(méi)有土地所有權(quán)，所以后來(lái)又將房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。2003年黨的十六屆三中全會(huì)啟動(dòng)了物業(yè)稅議題，“物業(yè)稅”首次露面。2005年在“十一五規(guī)劃”中提出要“穩(wěn)步推行房地產(chǎn)稅”。2009年的《政府工作報(bào)告》中提到“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革”。2010年在“十二五規(guī)劃”中提到要“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革”。2011年1月28日，我國(guó)上海和重慶兩市啟動(dòng)了房地產(chǎn)稅試點(diǎn)改革——開(kāi)始對(duì)部分個(gè)人住房征收房地產(chǎn)稅。迄今為止，房地產(chǎn)稅除了在上海、重慶兩市試點(diǎn)外，并沒(méi)有在全國(guó)范圍內(nèi)普遍開(kāi)征。

關(guān)于房地產(chǎn)稅的政策效應(yīng)與稅負(fù)測(cè)算眾說(shuō)紛紜，岳樹(shù)民等[ ]基于中國(guó)家庭收入調(diào)查（CHIP）數(shù)據(jù)， 比較分析了“按人均面積扣除”“按人均價(jià)值扣除”和“按套數(shù)扣除”三種免稅扣除方式的公平效應(yīng)、財(cái)政收入效應(yīng)和供求效應(yīng)。劉金東和孔培嘉[ ]利用2012年CFPS家庭微觀數(shù)據(jù)模擬測(cè)算了房地產(chǎn)稅在人均面積扣減、家庭面積扣減、首套房免稅和人均價(jià)值減免四種方案下的累進(jìn)效應(yīng)。姚濤和牛舒[ ]運(yùn)用微觀模擬方法， 基于44343個(gè)家庭的調(diào)查數(shù)據(jù)， 以及12種房地產(chǎn)稅改革方案， 對(duì)房地產(chǎn)稅的整體財(cái)富分配效應(yīng)進(jìn)行測(cè)度。劉金東和王生發(fā)[ ]利用CHNS家戶調(diào)查數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)稅進(jìn)行了微觀模擬測(cè)算。劉金東、丁兆陽(yáng)[ ]利用中國(guó)家庭金融調(diào)查 （CHFS） 數(shù)據(jù)測(cè)算了城鎮(zhèn)家庭房地產(chǎn)稅支付能力。張平和侯一麟[ ]利用微觀數(shù)據(jù)測(cè)算了房地產(chǎn)稅對(duì)不同階層家庭的收入再分配效應(yīng)。

雖然以上文獻(xiàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅改革具有極大的借鑒意義，但是仍存在以下不足：一是僅針對(duì)房產(chǎn)價(jià)值口徑對(duì)房地產(chǎn)稅的財(cái)富再分配效應(yīng)進(jìn)行測(cè)算，沒(méi)有考慮家庭財(cái)產(chǎn)口徑;二是對(duì)房地產(chǎn)稅的財(cái)富再分配效應(yīng)僅考慮家庭單位因素的影響，沒(méi)有將家庭規(guī)模因素的影響考慮在內(nèi)。基于上述文獻(xiàn)的不足，本文利用2013年度中國(guó)家庭金融調(diào)查（CHFS）數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行稅負(fù)預(yù)測(cè)，并嘗試在基于以下兩個(gè)新的視角進(jìn)行研究：一是基于家庭財(cái)產(chǎn)口徑而非單純家庭房產(chǎn)價(jià)值測(cè)度房地產(chǎn)稅的財(cái)富再分配效應(yīng);二是結(jié)合家庭規(guī)模因素測(cè)度房地產(chǎn)稅的財(cái)富再分配效應(yīng)。

二、數(shù)據(jù)來(lái)源與房地產(chǎn)稅征收方案

（一）數(shù)據(jù)來(lái)源

本文在研究房地產(chǎn)稅對(duì)家庭的財(cái)富再分配效應(yīng)差距時(shí)，以2013年度中國(guó)家庭金融調(diào)查（China Household Finance Survey ，CHFS）的微觀數(shù)據(jù)庫(kù)為基礎(chǔ)展開(kāi)。選擇該數(shù)據(jù)庫(kù)主要基于以下三個(gè)原因：一是中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)詳細(xì)列出本文所需的各家庭房產(chǎn)套數(shù)、使用面積及對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)價(jià)值;二是CHFS微觀數(shù)據(jù)庫(kù)旨在跟蹤地區(qū)、家庭、個(gè)人三個(gè)層次數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)庫(kù)記載了家庭人口數(shù)及對(duì)應(yīng)地區(qū)，為人均價(jià)值減免方案和人均扣減面積方案提供了數(shù)據(jù)支持;三是中國(guó)家庭金融調(diào)查微觀數(shù)據(jù)庫(kù)中涵蓋了不僅僅包括房產(chǎn)價(jià)值，還包括金融資產(chǎn)及其他非金融資產(chǎn)，這會(huì)使得基于家庭財(cái)產(chǎn)口徑對(duì)房地產(chǎn)稅的財(cái)富再分配效應(yīng)的測(cè)算結(jié)果更為精確。

由于在數(shù)據(jù)庫(kù)中僅涵蓋三套住房的詳細(xì)信息，對(duì)多于三套住房的用戶，本文將把除三套住房外的其余住房統(tǒng)一看成第“四”套房，首先將根據(jù)master數(shù)據(jù)庫(kù)中的region對(duì)各地區(qū)的平均房?jī)r(jià)mean price進(jìn)行測(cè)算，并根據(jù)第“四”套房的總價(jià)值除以平均房?jī)r(jià)mean price得到第“四”套房屋使用面積;將各套房產(chǎn)的使用面積與價(jià)值相匹配，刪除無(wú)效樣本，再將農(nóng)村地區(qū)樣本剔除，最終得到11686個(gè)有效樣本，家庭房產(chǎn)樣本信息如表1所示。其中，第“四”套房的占比為45/11686=0.39%，占全部樣本的比重較小，且對(duì)于第“四”套房而言，前三套房的使用面積足以抵消掉房地產(chǎn)稅稅額，所以第“四”套房屋的估計(jì)使用面積對(duì)方案實(shí)施帶來(lái)的偏誤非常有限，可忽略不計(jì)。

（二）方案比較

目前社會(huì)上主流的房地產(chǎn)稅征收方案有四種：首套房免稅方案、人均面積扣減方案、家庭面積扣減方案以及人均價(jià)值減免方案。

首套房免稅方案即是指家庭的第一套房產(chǎn)免征房地產(chǎn)稅，只對(duì)除首套房之外的房產(chǎn)按照一定的稅率征收房地產(chǎn)稅。

人均面積扣減方案是指合并計(jì)算的家庭全部住房面積人均超過(guò)XX平方米（即扣減面積）的，對(duì)超出部分的面積，按照超出部分的面積與總住房面積的比例乘以房產(chǎn)價(jià)值乘以稅率即為最終所要繳納的房地產(chǎn)稅。上海市的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)采用的就是首套房免稅方案與人均面積扣減方案相結(jié)合。

家庭面積扣減方案與人均面積扣減方案思路相類似，即合并計(jì)算的家庭全部住房面積扣減掉家庭免稅面積，對(duì)于超出部分，按照超出部分的面積與總住房面積的比例乘以房產(chǎn)價(jià)值乘以稅率即為最終所要繳納的房地產(chǎn)稅。這一方案來(lái)自于重慶市房地產(chǎn)稅試點(diǎn)改革所采用的方案。

人均價(jià)值減免方案是指每個(gè)家庭的房產(chǎn)價(jià)值按一定的人均面積標(biāo)準(zhǔn)乘以本地區(qū)平均房?jī)r(jià)扣減部分房產(chǎn)價(jià)值，對(duì)剩余房產(chǎn)價(jià)值計(jì)征房地產(chǎn)稅，該方案則是侯一麟和馬海濤[ ]提出來(lái)的。

本文采用0.2%、0.6%和1%三檔單一稅率由低到高依次進(jìn)行稅收累進(jìn)性測(cè)算，其中0.6%屬于上海市試行的稅率;1%屬于偏高一檔的稅率;0.2%則是基于未來(lái)房地產(chǎn)稅改革時(shí)，考慮到不同群體的納稅能力和納稅意愿，怎樣保證稅制公平與社會(huì)和諧，避免發(fā)生社會(huì)沖突，房地產(chǎn)稅稅率會(huì)優(yōu)先從低稅率出發(fā)，因此采用0.2%低檔稅率進(jìn)行測(cè)算。劉甲炎和范子英[ ]對(duì)重慶房地產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)稅差別稅率造成了較大的替代效應(yīng)，產(chǎn)生了投機(jī)者避開(kāi)高稅率的高檔住房，反而轉(zhuǎn)向低稅率的小戶型住房，使得本應(yīng)購(gòu)買(mǎi)小戶型的家庭無(wú)法滿足其住房需求的扭曲行為。基于此，本文將采用單一稅率進(jìn)行房地產(chǎn)稅的財(cái)富再分配效應(yīng)研究。

三、不同征稅方案下房地產(chǎn)稅的累進(jìn)性測(cè)算

研究稅收累進(jìn)性最常用的工具是MT指數(shù)，，該指數(shù)由Musgrave & Thin[ ]提出，其原理是利用稅前基尼系數(shù)與稅后基尼系數(shù)之差來(lái)衡量稅收的再分配效應(yīng)。具體公式可以表現(xiàn)為MT=Gt-Gi，其中，G表示基尼系數(shù);t和i分別表示征收房地產(chǎn)稅前和征稅房地產(chǎn)稅后;Gt則表示征稅前房產(chǎn)價(jià)值的基尼系數(shù);Gi則表示征稅后房產(chǎn)價(jià)值的基尼系數(shù)。該式的含義是，如果征收房地產(chǎn)稅具有正的稅收累進(jìn)性，那么稅后房產(chǎn)價(jià)值基尼系數(shù)會(huì)低于稅前房產(chǎn)價(jià)值基尼系數(shù)，MT指數(shù)大于0，反之，小于0。本文用MT指數(shù)來(lái)反映房地產(chǎn)稅對(duì)居民的財(cái)富再分配效應(yīng)，

（1）如果Gt>Gi，即MT指數(shù)大于0，則證明房地產(chǎn)稅降低了居民財(cái)富再分配的不平等程度，MT指數(shù)數(shù)值越大，稅收累進(jìn)性越高，房地產(chǎn)稅的財(cái)富再分配效應(yīng)越強(qiáng);

（2）如果Gt=Gi，即MT指數(shù)等于0，說(shuō)明房地產(chǎn)稅對(duì)居民的財(cái)富再分配效應(yīng)沒(méi)有影響。

（3）如果Gt

但是運(yùn)用MT指數(shù)來(lái)計(jì)算房地產(chǎn)稅的稅收累進(jìn)性則存在這樣一個(gè)問(wèn)題：Musgrave&Thin提出的MT指數(shù)是針對(duì)個(gè)人所得稅提出的，每一時(shí)期的個(gè)人所得稅都是根據(jù)當(dāng)期收入計(jì)算得出的，收入和個(gè)人所得稅稅額均是流量的概念，而本文利用CHFS數(shù)據(jù)庫(kù)計(jì)算出的房地產(chǎn)稅稅額屬于流量概念，而房地產(chǎn)稅則屬于財(cái)產(chǎn)稅，針對(duì)房產(chǎn)價(jià)值征收，而房產(chǎn)屬于納稅人的財(cái)產(chǎn)，財(cái)產(chǎn)則屬于存量的概念，二者之間并不匹配，可能會(huì)造成一定的計(jì)算偏差。所以我們將視角落在怎樣將未來(lái)征收的房地產(chǎn)稅應(yīng)納稅額轉(zhuǎn)換到當(dāng)前的一個(gè)屬于“存量”的總價(jià)值，這是解決存量和流量轉(zhuǎn)化的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。另外，由于房產(chǎn)價(jià)值的走向并不明確，再加之折舊、損毀等問(wèn)題，所以暫不考慮未來(lái)房地產(chǎn)的價(jià)值變動(dòng)，本文將其視為一個(gè)固定值。基于此，本文將使用劉金東和孔培嘉[4]采用的稅款貼現(xiàn)方法將未來(lái)的每一年度應(yīng)納的房地產(chǎn)稅應(yīng)納稅額都貼現(xiàn)到當(dāng)前時(shí)點(diǎn)。之所以這樣操作的原因是相當(dāng)于將未來(lái)每一年度要繳納的房地產(chǎn)稅都看做一個(gè)永久年金，按照一個(gè)合理的折現(xiàn)率折算到現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)，而貼現(xiàn)值屬于存量的概念，這樣最終計(jì)算出的房地產(chǎn)稅稅款總額就可以與財(cái)產(chǎn)價(jià)值相匹配。

為此，本文將采用下列公式來(lái)進(jìn)行稅款的貼現(xiàn)，假設(shè)每一年應(yīng)繳納的房地產(chǎn)稅為T(mén)，而每一年的利率為i，下面針對(duì)后面每年應(yīng)繳納的房地產(chǎn)稅應(yīng)納稅額進(jìn)行貼現(xiàn)，第一年的貼現(xiàn)額為T(mén)/（1+i）;第二年的貼現(xiàn)額為T(mén)/（1+i）2;第三年的貼現(xiàn)額為T(mén)/（1+i）3;……上述每年的應(yīng)納稅額是一個(gè)以公比為1/（1+i），首項(xiàng)為T(mén)/（1+i）的等比數(shù)列，將每一年的稅款貼現(xiàn)額加總可得：

本文將對(duì)計(jì)算出的稅額按照T/i進(jìn)行貼現(xiàn)，進(jìn)而計(jì)算MT指數(shù)。本文將參考基準(zhǔn)利率3.5%[ ][ ]。另外，在劉金東和孔培嘉[4]選擇基準(zhǔn)利率3.5%進(jìn)行實(shí)證分析時(shí)，還選擇上下各浮動(dòng)0.25%做穩(wěn)健性檢驗(yàn)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)利率的變動(dòng)并不影響實(shí)證分析結(jié)果。為此，本文沿用3.5%的基準(zhǔn)利率，對(duì)當(dāng)期房地產(chǎn)稅進(jìn)行永久年金貼現(xiàn)處理，得到房地產(chǎn)稅總值，然后對(duì)房產(chǎn)價(jià)值、家庭財(cái)產(chǎn)分別進(jìn)行基尼系數(shù)計(jì)算，再對(duì)對(duì)應(yīng)的口徑下已經(jīng)扣除掉貼現(xiàn)后的房地產(chǎn)稅的房產(chǎn)價(jià)值和家庭財(cái)產(chǎn)進(jìn)行基尼系數(shù)測(cè)算，二者相減即為MT指數(shù)。

下面將分為三個(gè)層次展開(kāi)：一是不考慮家庭規(guī)模的房產(chǎn)價(jià)值口徑下對(duì)房地產(chǎn)稅的再分配效應(yīng)MT指數(shù)測(cè)算結(jié)果。二是不考慮家庭規(guī)模的家庭財(cái)產(chǎn)口徑下的對(duì)房地產(chǎn)稅的再分配效應(yīng)MT指數(shù)測(cè)算結(jié)果。三是考慮家庭規(guī)模與家庭財(cái)產(chǎn)口徑的房地產(chǎn)稅再分配效應(yīng)MT指數(shù)測(cè)算結(jié)果。第一、二個(gè)層次將對(duì)比兩種口徑下房地產(chǎn)稅再分配效應(yīng)MT指數(shù)測(cè)算結(jié)果差異;第二、三層次將對(duì)比得出考慮家庭規(guī)模后對(duì)房地產(chǎn)稅再分配效應(yīng)帶來(lái)的影響。

（一）房產(chǎn)價(jià)值口徑下的MT指數(shù)測(cè)算結(jié)果

圖1、圖2、圖3是對(duì)人均面積扣減方案、家庭面積扣減方案和人均價(jià)值減免三種方案，0.2%、0.6%、1%下由低到高三檔稅率依次進(jìn)行的稅收累進(jìn)性測(cè)算結(jié)果，同時(shí)三檔稅率下首套房免稅方案的房地產(chǎn)稅MT指數(shù)也在表2中呈現(xiàn)。

對(duì)人均面積扣減方案從10平方米到60平方米每隔5平方米計(jì)算一次，共計(jì)測(cè)算11次。由圖1可知，在相同的人均扣減面積下，稅率越高，MT指數(shù)越大;MT指數(shù)隨人均扣減面積的增加呈現(xiàn)倒U形分布，即MT指數(shù)隨著人均扣減面積的增大先增加，后減少，且在25平方米處MT指數(shù)達(dá)到最大值，稅收累進(jìn)性最強(qiáng)，房地產(chǎn)稅的財(cái)富再分配效應(yīng)最強(qiáng)。

對(duì)家庭面積扣減方案進(jìn)行稅收累進(jìn)性測(cè)算時(shí)，自30平方米到180平方米，每隔10平方米計(jì)算一次。由圖2可知，家庭扣減面積方案下與人均扣減面積方案相似，呈現(xiàn)倒U形變化，且在80平方米時(shí)，MT指數(shù)取得最大值，即房地產(chǎn)稅具有最強(qiáng)的稅收累進(jìn)性，財(cái)富再分配效應(yīng)最強(qiáng)。

與人均面積扣減方案相同，本文以10平方米為起點(diǎn)，依次增加5平方米直到60平方米對(duì)人均價(jià)值減免方案進(jìn)行稅收累進(jìn)性測(cè)算。由圖3可知，與人均面積扣減方案和家庭面積扣減方案類似，MT指數(shù)隨著稅率的增加在相同扣減面積下數(shù)值越大;且在人均價(jià)值扣減面積為25平方米時(shí)，MT指數(shù)達(dá)到最大。

比較測(cè)算結(jié)果可知，在人均面積扣減方案、家庭面積扣減方案以及人均價(jià)值減免方案三種方案下，無(wú)論采取哪檔稅率，MT指數(shù)均隨著扣減面積的變化呈現(xiàn)倒U形曲線變化。其中，在人均面積扣減方案下，無(wú)論是哪檔稅率，25平方米為最優(yōu)扣減面積---即MT指數(shù)最大，房地產(chǎn)稅的稅收累進(jìn)性最高，財(cái)富再分配效應(yīng)最強(qiáng)（見(jiàn)圖1）;在家庭面積扣減方案下，80平方米最佳（見(jiàn)圖2）;人均價(jià)值減免方案下，25平方米最佳（見(jiàn)圖3）。最后，首套房免稅方案的MT指數(shù)也在表2中呈現(xiàn)，三檔稅率下首套房免稅方案的MT指數(shù)分別為：0.0024、0.0072、0.0119。另外，表2中第2、3、4列分別為人均面積扣減方案、家庭面積扣減方案以及人均價(jià)值減免方案三種方案在各檔稅率下的最大MT指數(shù)。

對(duì)比同一稅率下的最大MT指數(shù)可知，無(wú)論是哪檔稅率，MT指數(shù)顯示出的規(guī)律都如表2所示，即：人均價(jià)值減免方案 > 首套房免稅方案 > 家庭面積扣減方案 > 人均面積扣減方案

這意味著針對(duì)房產(chǎn)價(jià)值口徑，在人均價(jià)值減免方案下，房地產(chǎn)稅的再分配效應(yīng)最強(qiáng)，首套房免稅方案次之。

不同財(cái)產(chǎn)存量家庭之間的房產(chǎn)價(jià)值與財(cái)產(chǎn)價(jià)值占比存在差異，財(cái)產(chǎn)存量越大的家庭可能房產(chǎn)價(jià)值占比越小，相反財(cái)產(chǎn)存量越小的家庭房產(chǎn)價(jià)值占比越大，因此有必要檢驗(yàn)一下在家庭財(cái)產(chǎn)口徑下與房產(chǎn)價(jià)值口徑下的房地產(chǎn)稅再分配效應(yīng)有何差異。基于此，本文接下來(lái)將考慮家庭財(cái)產(chǎn)口徑的房地產(chǎn)稅的再分配效應(yīng)。

（二）家庭財(cái)產(chǎn)口徑下的MT指數(shù)測(cè)算結(jié)果

圖4、圖5、圖6是在家庭財(cái)產(chǎn)口徑下，對(duì)人均面積扣減方案、家庭面積扣減方案、人均價(jià)值減免方案、三檔稅率----0.2%、0.6%、1%下由低到高依次進(jìn)行的稅收累進(jìn)性測(cè)算結(jié)果，同時(shí)三檔稅率下首套房免稅方案的房地產(chǎn)稅MT指數(shù)也在表3中呈現(xiàn)。

由上述測(cè)算結(jié)果可知，與房產(chǎn)價(jià)值口徑相同，無(wú)論采取哪檔稅率，人均面積扣減方案、家庭面積扣減方案以及人均價(jià)值減免方案三種方案下，MT指數(shù)均隨著扣減面積的變化呈現(xiàn)倒U形曲線變化。但是在家庭財(cái)產(chǎn)和房產(chǎn)價(jià)值兩種口徑下，三種方案的最優(yōu)扣減面積發(fā)生了相應(yīng)的變化。其中，在人均面積扣減方案下，無(wú)論是哪檔稅率，30平方米為最優(yōu)扣減面積——即MT指數(shù)最大，房地產(chǎn)稅的稅收累進(jìn)性最高，房地產(chǎn)稅的財(cái)富再分配效應(yīng)最強(qiáng)（見(jiàn)圖4）;在家庭面積扣減方案下，90平方米最佳（見(jiàn)圖5）;人均價(jià)值減免方案下，30平米最佳（見(jiàn)圖6）。較房產(chǎn)價(jià)值口徑下的最優(yōu)扣減面積都有所提高。最后，首套房免稅方案下，測(cè)算三檔稅率下的最大MT指數(shù)，結(jié)果如表3最右列所示，依次為0.0020、0.0059、0.0098，表3中第2、3、4列分別為人均面積扣減方案、家庭面積扣減方案以及人均價(jià)值減免方案三種方案在各檔稅率下的最大MT指數(shù)，較房產(chǎn)價(jià)值口徑下的最大MT指數(shù)都有所減少。

與房產(chǎn)價(jià)值口徑相類似，對(duì)比同一稅率下的最大MT指數(shù)可知，無(wú)論是哪檔稅率，MT指數(shù)均顯示出以下規(guī)律（如表3所示）：

人均價(jià)值減免方案 > 首套房免稅方案 > 家庭面積扣減方案 > 人均面積扣減方案

這意味著在房產(chǎn)價(jià)值和家庭財(cái)產(chǎn)兩種口徑下，皆為在人均價(jià)值減免方案下房地產(chǎn)稅的財(cái)富再分配效應(yīng)最強(qiáng)，首套房免稅方案次之。

（三）考慮家庭規(guī)模的家庭財(cái)產(chǎn)口徑的人均財(cái)富分配效應(yīng)MT指數(shù)測(cè)算結(jié)果

在具體執(zhí)行中，考慮家庭規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)稅的財(cái)富再分配效應(yīng)具有很大的必要性。

例如，假設(shè)A、B兩個(gè)家庭，A家庭3口人，擁有一棟300萬(wàn)的房子;B家庭只有1個(gè)人，且他擁有一棟100萬(wàn)的房子，兩個(gè)家庭處于相同的地理位置，該地的平均房?jī)r(jià)為1萬(wàn)元/平方米，那么僅從房產(chǎn)價(jià)值角度出發(fā)，兩個(gè)家庭是處于絕對(duì)公平狀態(tài)的，但是在征收房地產(chǎn)稅時(shí)，假如采用的家庭扣減面積方案，家庭扣減面積為60平方米，進(jìn)行征收，A家庭應(yīng)繳納房地產(chǎn)稅=（300-60）/300×300×0.01=2.4萬(wàn)元，2.4/300=0.008;B家庭應(yīng)繳納房地產(chǎn)稅=（100-60）/100×100×0.01=0.4萬(wàn)元，0.4/100=0.004。由此可知，A、B兩個(gè)家庭實(shí)際上是處于絕對(duì)公平地位的，但是征收的房地產(chǎn)稅份額A家庭明顯多于B家庭。

再如，A、B兩個(gè)家庭的房產(chǎn)價(jià)值都為300萬(wàn)，處于相同的地理位置，該地的平均房?jī)r(jià)為1萬(wàn)元/平方米，A、B兩個(gè)家庭在任何方面都是完全相同的，但是A家庭3口人，而B(niǎo)家庭6口人，假如采用的仍為家庭扣減面積方案，家庭扣減面積為60平方米， A、B家庭應(yīng)繳納房地產(chǎn)稅=（300-60）/300×300×0.01=2.4萬(wàn)元，兩個(gè)家庭繳納的房地產(chǎn)稅相同，但因?yàn)榧彝ヒ?guī)模的差異，A家庭的人均稅收待遇明顯優(yōu)于B家庭。因此考慮家庭規(guī)模，進(jìn)一步測(cè)算房地產(chǎn)稅的人均財(cái)富再分配效應(yīng)是必要的。

圖7、圖8、圖9和表4是對(duì)上述四種方案將家庭規(guī)模考慮在內(nèi)的房地產(chǎn)稅人均財(cái)富再分配效應(yīng)稅收累進(jìn)性測(cè)算結(jié)果，同時(shí)三檔稅率下首套房免稅方案的MT指數(shù)也在表4中呈現(xiàn)。

由圖7可知，與不考慮家庭規(guī)模在內(nèi)相同，房地產(chǎn)稅的人均財(cái)富再分配效應(yīng)也隨著扣減面積的變化呈現(xiàn)倒U形，但最優(yōu)扣減面積由30平方米降低到25平方米（見(jiàn)圖7）。

由圖8可知，與不考慮家庭規(guī)模在內(nèi)相同，無(wú)論在何檔稅率下，房地產(chǎn)稅的人均財(cái)富再分配效應(yīng)隨著扣減面積的變化呈現(xiàn)倒U形，稅率越大，MT指數(shù)越大，但最優(yōu)扣減面積由80平方米上升到90平方米（見(jiàn)圖8）。

由圖9的測(cè)算結(jié)果可知，考慮家庭規(guī)模在內(nèi)后，房地產(chǎn)稅的人均財(cái)富再分配效應(yīng)也隨著扣減面積的變化呈現(xiàn)倒U形，但最優(yōu)扣減面積由30平方米降低到25平方米（見(jiàn)圖9）。

首套房免稅方案的MT指數(shù)在三檔稅率下分別為0.0016、0.0048、0.0079，與不考慮家庭規(guī)模在內(nèi)的房地產(chǎn)稅MT指數(shù)相比，有顯著性降低。對(duì)比二、三層次，即將家庭規(guī)模考慮在內(nèi)，對(duì)比同一稅率下的最大MT指數(shù)可知，MT指數(shù)的大小較不考慮家庭規(guī)模在內(nèi)發(fā)生了相應(yīng)改變，人均扣減面積方案和人均價(jià)值減免方案下，MT指數(shù)明顯提高，而首套房免稅方案和家庭扣減面積方案則相反。另外，房地產(chǎn)稅的稅收累進(jìn)性最優(yōu)方案也發(fā)生了如下改變（如表4所示）：

人均價(jià)值減免方案 > 人均面積扣減方案 > 首套房免稅方案 > 家庭面積扣減方案

人均價(jià)值減免方案的稅收累進(jìn)性仍然最強(qiáng)，而首套房免稅方案不再次之，由人均面積扣減方案代替。之所以稅收累進(jìn)性最優(yōu)方案發(fā)生改變，是因?yàn)槿司鶅r(jià)值減免方案和人均面積扣減方案自身就已經(jīng)將家庭規(guī)模數(shù)因素考慮在內(nèi)，而首套房免稅方案和家庭面積扣減方案則沒(méi)有考慮家庭規(guī)模因素，因此在考慮家庭規(guī)模因素后，首套房免稅和家庭面積扣減方案的財(cái)富再分配效應(yīng)減弱。基于此，與家庭規(guī)模相關(guān)的方案更能調(diào)節(jié)房地產(chǎn)稅的財(cái)富再分配效應(yīng)。即在制定房地產(chǎn)稅征收方案時(shí)，考慮家庭規(guī)模因素是十分必要的。

四、結(jié)論

本文利用CHFS微觀數(shù)據(jù)庫(kù)，基于家庭房產(chǎn)、家庭財(cái)產(chǎn)兩種口徑以及考慮家庭規(guī)模因素，采用MT指數(shù)對(duì)四種房地產(chǎn)稅征收方案下的財(cái)富再分配效應(yīng)進(jìn)行測(cè)算，不同口徑下的不同征收方案的MT指數(shù)對(duì)比如圖10所示。

根據(jù)圖1至圖10，可以得到如下結(jié)論：其一，MT指數(shù)隨著扣減面積的變化呈倒U形曲線變化;其二，家庭財(cái)產(chǎn)口徑較房產(chǎn)價(jià)值口徑下的MT指數(shù)均有所降低;其三，在考慮家庭規(guī)模因素后，首套房免稅方案和家庭面積扣減方案的最大MT指數(shù)較之前減少，而人均面積扣減方案和人均價(jià)值減免方案的MT指數(shù)則有顯著提高;其四，由圖10可知，無(wú)論是否考慮家庭規(guī)模因素，均是顯示出人均價(jià)值減免方案下的MT指數(shù)最高，稅收累進(jìn)性最強(qiáng)，即房地產(chǎn)稅的財(cái)富再分配效應(yīng)最強(qiáng)。

出于對(duì)不同收入群體的公平性考量，對(duì)調(diào)節(jié)收入分配的作用以及簡(jiǎn)化政策實(shí)施的難度等方面來(lái)看，按人均價(jià)值減免要優(yōu)于首套減免和按人均面積減免的方案，在該方案下，稅負(fù)向富人傾斜更加明顯，其對(duì)收入的調(diào)節(jié)作用最高。另外，從本文的MT指數(shù)測(cè)量結(jié)果可知，人均價(jià)值減免方案既考慮了富人住房面積大、住房單價(jià)高，還考慮了家庭規(guī)模因素，相比于其他方案更為科學(xué)合理。

但是，每一種方案都在一定程度上有著自身的弊端，比如說(shuō)人均價(jià)值減免方案與人均面積扣減方案的思路相類似，要計(jì)算人均面積扣除，也有可能帶來(lái)惡意戶口增員等問(wèn)題。但是，在兩種方案都會(huì)帶來(lái)相同的問(wèn)題時(shí)，人均價(jià)值減免方案優(yōu)于人均面積扣減方案，這是因?yàn)槿司鶅r(jià)值減免方案同時(shí)考慮了以下兩方面的因素：一是出于現(xiàn)實(shí)情況，高收入者的房子一般較低收入者的房子更能處在交通便利的位置，即房?jī)r(jià)較低收入者的房?jī)r(jià)高，且房產(chǎn)面積更大;二是人均價(jià)值減免方案采取的是一個(gè)地區(qū)的平均房?jī)r(jià)作為減除，比人均面積扣減方案更具科學(xué)性。

綜上所述，人均價(jià)值減免方案是未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)稅征收方案的最佳選擇。該方案較其他方案具有以下優(yōu)點(diǎn)：首先，人均價(jià)值減免方案的MT指數(shù)測(cè)算結(jié)果表明，房地產(chǎn)稅對(duì)財(cái)富的再分配效應(yīng)最強(qiáng);其次，人均價(jià)值減免方案對(duì)財(cái)富的再分配效應(yīng)也優(yōu)于其他方案;再次，人均價(jià)值減免方案基于家庭規(guī)模因素和家庭財(cái)產(chǎn)口徑下MT指數(shù)最大時(shí)的最優(yōu)扣減面積為25平方米、30平方米和25平方米，該面積略高于全國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積，既能照顧家庭基本需求，又能達(dá)到最佳稅制公平，具有可操作性;最后，人均價(jià)值減免方案考慮家庭規(guī)模因素，有利于通過(guò)稅收調(diào)節(jié)手段實(shí)現(xiàn)社會(huì)財(cái)富再分配的公平性。