后疫情時代的中國房地產市場

文/本刊編輯部 郄江華 王聰聰

房地產是我國國民經濟的重要產業，對拉動經濟增長、促進勞動就業、貢獻財政稅收等有著重要貢獻。保持房地產市場穩定，是對宏觀經濟平穩健康發展的重要貢獻。針對此次疫情，我國政府指出要密切監測經濟運行狀況，聚焦疫情對經濟運行帶來的沖擊和影響，做好“六穩”工作，做好應對各種復雜困難局面的準備。目前，隨著國內疫情得到有效控制，房地產市場正逐步恢復。

中國房地產市場的主要增長動力

1.城市群的發展

2018 年，中國已形成京津冀、長江三角洲和珠江三角洲三大較為成熟的城市群，根據統計局發布的統計公報數據，該三大城市群合共貢獻中國GDP 總額的約39.1%。根據“十三五”規劃，中央政府提出城市群倡議。根據該倡議，中國至2020 年將總共建成19 個區域城市群。該倡議旨在透過提供更多政府支持促進低線城市產業發展及提供政策促進人口流入，以此促進中國經濟均衡的發展。

2.城鎮化的持續推動

根據國家統計局數據，中國2019 年城鎮化率為60.6%，較《國家新型城鎮化規劃》計劃的目標年2020 年提前一年達至目標。預期持續推動城鎮化將會提高住房市場需求。中國政府扶持棚戶區改造

近年來，各地政府持續努力對中國城鎮區內的棚戶區進行重建。根據中國住房和城鄉建設部提供的資料，于2016 年至2018 年，每年改造約600 萬套城鎮棚戶區住房，于2019 年改造320 萬套城鎮棚戶區住房。重建的棚戶區內生活的居民通常獲得補償。因獲得金錢賠償的居民很大可能改善彼等住房條件，故而刺激了有關區域的住宅物業需求[1]。

3.人口遷移重新定向

與一線、二線城市相比，具有先進產業及經濟發展的眾多地級市的人口適度增長。中國一線、二線城市相比低線城市通常房價較高，從中國其他地區遷往的民眾更難在該等城市安置。在此背景下，物業開發商認為三線、四線城市為更具吸引力及策略性的選擇，因該等城市預期將出現人口穩定增長。

4.城鎮居民的可支配收入、支出上漲

中國經濟快速發展令人民整體生活水平得以提高。城鎮居民的人均可支配收入從2014 年的28 844 元穩步增加至2019 年的42 359 元，而2019 年城鎮居民的人均消費支出為28 063 元。隨著需求及購買力增加，對房地產市場的投資相應增加。

非典帶來的啟示

很多人會將此次疫情同2003 年非典對樓市的影響進行類比。其實，二者相似之處不多。第一，宏觀經濟存在差異。2003 年，中國GDP 增速達10%（見圖1），剛加入WTO 加上人口紅利，經濟騰飛上行。如今，GDP 增速保6%，金融去杠桿疊加中美貿易戰，經濟下行壓力大。第二，居民杠桿率不同。2003年，房地產業也處于飛速發展期，大眾忙于尋找機遇創業，全民炒房現象尚未出現。現在，居民69%財富是房產，負債規模達80%，居民負債過高，風險已顯現。第三，政策環境不同。非典過后，中央出臺了促進房地產發展政策，肯定了房地產市場的發展“對拉動經濟增長和提高人民生活水平發揮了重要作用”，強調“對符合條件的房地產開發企業和房地產項目要繼續加大信貸支持力度”。

圖1 2001—2007 年GDP 增速趨勢圖

房地產為國民經濟支柱產業地位確立。作為提振經濟的重要驅動，理所當然地受到了鼓勵和重視。從2019 年延續至今，房地產政策一直是“穩房價、穩地價、穩預期”。在穩定的市場環境下，大房企銷售規模增長，將推動行業集中度繼續提升。2020 年，預計全國商品房銷售金額15 3000 億元，同比小幅回落4.1%。而公布銷售目標的33 家TOP50 房企，總金額比2019 年增長9.5%，預計市占率比2019 年提升6.5 個百分點。

2020 年中國房地產開發投資和銷售情況

1.房地產開發投資完成情況

根據國家統計局的發布，2020 年1～5 月份，全國房地產開發投資45 920 億元，同比下降0.3%，降幅比1～4 月份收窄3.0個百分點（見圖2）。其中，住宅投資33 765 億元，同比持平，1～4 月份為下降2.8%。1～5 月份，全國房地產開發投資45 920 億元，同比下降0.3%，降幅比1～4 月份收窄3.0 個百分點。其中，住宅投資33 765 億元，同比持平，1～4 月份為下降2.8%。

圖2 全國房地產開發投資增速

1～5 月份，東部地區房地產開發投資25 190 億元，同比下降0.1%，降幅比1～4 月份收窄3.0 個百分點；中部地區投資9 051 億元，下降6.8%，降幅收窄3.8 個百分點；西部地區投資10 175 億元，增長5.6%，增速提高1.9 個百分點；東北地區投資1 504 億元，增長0.5%，1～4 月份為下降1.6%。

1～5 月份，房地產開發企業房屋施工面積7.6×109m2，同比增長2.3%，增速比1-4 月份回落0.2 個百分點。其中，住宅施工面積5.4×109m2，增長3.5%。房屋新開工面積7.0×108m2，下降12.8%，降幅收窄5.6 個百分點。其中，住宅新開工面積5.1×108m2，下降13.9%。房屋竣工面積2.4×108m2，下降11.3%，降幅收窄3.2 個百分點。其中，住宅竣工面積1.7×108m2，下降10.9%。

1～5 月份，房地產開發企業土地購置面積4.8×107m2，同比下降8.1%，降幅比1～4 月份收窄3.9 個百分點；土地成交價款2 429 億元，增長7.1%，增速提高0.2 個百分點[2]。

2.商品房銷售和待售情況

1～5 月份，商品房銷售面積4.9×108m2，同比下降12.3%，降幅比1～4 月份收窄7.0 個百分點，如圖3 所示。其中，住宅銷售面積下降11.8%，辦公樓銷售面積下降26.7%，商業營業用房銷售面積下降21.7%。商品房銷售額46 269 億元，下降10.6%，降幅比1～4 月份收窄8.0 個百分點。其中，住宅銷售額下降8.4%，辦公樓銷售額下降35.3%，商業營業用房銷售額下降26.6%。

圖3 全國商品房銷售面積及銷售額增速

1～5 月份，東部地區商品房銷售面積2.0×108m2，同比下降9.9%，降幅比1～4 月份收窄7.6 個百分點；銷售額25 661 億元，下降7.7%，降幅收窄8.4 個百分點。中部地區商品房銷售面積1.3×108m2，下降17.3%，降幅收窄6.8 個百分點；銷售額8 863 億元，下降18.5%，降幅收窄8.1 個百分點。西部地區商品房銷售面積1.4×108m2，下降9.3%，降幅收窄6.9 個百分點；銷售額10 301 億元，下降9.0%，降幅收窄7.3 個百分點。東北地區商品房銷售面積1.7×107m2，下降22.4%，降幅收窄2.9 個百分點；銷售額1 445 億元，下降19.5%，降幅收窄2.0 個百分點[3]。

疫情對中國房地產市場帶來的機遇

1.行業加速整合，效率提升

在疫情的影響下，房企回款難導致資金承壓，中小房企的資金承受能力相對低，這或將導致新一輪的收購和整合，地產行業的運行效率有望得到提升，這對轉型中的中國經濟是一大助力。

2.金融政策的放寬利好房企

從近期公開的信息可以看到，央行已經開始通過公開市場操作和中期借貸便利向市場投放資金。2020 年2 月3 日，人民銀行以利率招標方式開展了12 000 億元逆回購操作；2 月4 日，央行以利率招標方式開展了5 000 億元逆回購操作；2 月10 日，央行以利率招標方式開展了9 000 億元的逆回購操作。金融扶持經濟的力度表現強勁。房企憑借實物支持和穩定的投資回報往往更容易受市場資金青睞，金融政策的放寬能在一定程度上緩解房地產行業的資金壓力。金融政策的放松勢在必行，通過投放一部分資金來推動經濟的發展，讓消費和投資保持一定的活躍度，用空間換時間，這在當前的經濟形勢下是十分必要的。

3.需求短期受抑制，長期會得到釋放

在“房住不炒”的政策環境下，過去幾年的房產調控，已經把投資需求壓低，大量的購房者都是剛需客戶，疫情只是讓剛需客戶的消費行為延遲了。盡管疫情會對需求市場造成一定的影響，2020 全年全國商品住宅銷售面積同比將有不同程度的下滑，但房地產市場仍然保持著巨大的體量，一旦疫情結束，消費需求將會被釋放，市場會迎來一個交易的小高峰時期。根據疫情延續時間的長短，這個小高峰時期可能將發生在2020 年的第二季度或第三季度。

疫情過后中國房地產市場投資重點

1.回歸剛需，投資應讓位剛需

疫情會影響投資，但不改剛需本質，是否買房首先由需求決定，正如網上流行的段子“如果疫情控制住了，虧的錢都會漲回來；如果疫情沒控制住，要錢也沒用了。”錢財都是身外之物，當下的需求才是第一位。

2.關注南方溫暖地帶的投資機會

隨著中國人口老齡化的來臨，巨大的養老需求也將催生市場需求；經歷本輪疫情，國人將更加注重養生和保健，南方溫暖地區是非常好的選擇，這或將催生市場對于南方溫暖地區的房產需求，如海南、粵港澳大灣區、云南等，南方溫暖地帶具備很大的投資潛力和價值。

3.聚焦核心一線、二線城市的投資機會

目前，中國的城市化進程仍在繼續，人口向經濟、教育、醫療等優勢明顯的地區聚集的趨勢始終不變，在需求支撐下，一線、二線城市的樓市前景更為看好，建議始終關注一線、二線核心城市的投資機會[4]。

4.通過房地產基金參與樓市投資

商品房是典型的重資產，疫情影響下成交表現不佳，受市場波動的影響很大，直接買房對于有流動性需求的投資者并不合適，通過優質的房地產基金，依托專業的投資管理人有機會參與到優質的房地產項目中去。

戰勝疫情，促進房地產市場的未來發展

從國家統計局發布的2020 年1～5 月份全國房地產行業數據來看，5 月地產開發投資降幅進一步收窄，幾乎與去年同期持平。這期間，疫情持續好轉。從銷售指標上看，1～5 月份，商品房銷售面積4.9×109m2，同比下降12.3%，降幅比1～4 月份收窄7.0 個百分點。商品房銷售額46 269 億元，下降10.6%，降幅比1～4 月份收窄8.0 個百分點。自3 月以來，在疫情好轉下，房地產市場銷售同比降幅持續收窄，至5 月銷售面積降幅收窄至12.3%，仍處在2015 年3 月以來的高位水平。

5 月份，由于國內疫情控制成效明顯，市場活躍度持續上升，新房、二手房價格上漲城市數量均創2019 年8 月以來新高，價格漲幅穩中有升。各等級城市的新房、二手房同環比均上升。預計6 月隨著北京的疫情二次暴發，國內疫情再次回到控制期，預計6 月市場需求延緩釋放，各城市價格上漲動力不足。