城市更新區域停車發展策略研究

于文龍　王學勇

摘要：城市更新需要重新思考停車發展策略，本文首先介紹路內停車、公共停車與配建停車政策發展，其次分析城市更新面臨的停車問題，提出城市更新中所需要采取的停車策略，有助于城市更新在交通、經濟、環境與品質方面的改善提高。

關鍵詞：城市更新，停車策略，共享停車，智慧停車

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收稿日期：2020-05-23

作者簡介：于文龍（1982- ），男，工程師，碩士，研究方向：城市規劃和土地開發利用。

城市老城地區由于建設早于小汽車發展，其用地布局與路網形態無法滿足小汽車急劇增長的需求，導致交通擁堵、停車難、停車亂等問題難以得到有效解決。城市更新有利于老城地區提級改造，但是為了保護城市肌理與歷史傳承，對小汽車發展仍要進行需求管理。

1?停車政策發展概述

小汽車在20世紀初開始在美國城市率先進入平民家庭，福特汽車公司對車型的低沉本改進與流水線作業模式，助推了小汽車的快速發展。至1920年時，美國城市人口比例已經達到50%，而機動車保有量也達到了87輛/千人。更多的人和機動車進入城市，對原有城市空間造成了巨大影響。

1.1 路內停車發展

首先，道路交通與路內停車迅速出現交通擁堵與停車混亂現象。美國城市開始制定交通規則和停車規定，在1914年就開始規定在城市市中心禁止白天路內停車。城市路內停車通過不同顏色表現進行管理，例如紅色表示禁止停放、白色表示客車乘降、黃色表示貨運車輛裝卸、藍色表示殘疾人停放、綠色表示短時?？?。路內停車還設定停車市場限制，特別是1935年停車咪表在美國俄克拉荷馬市開始使用，開啟了路內停車需求市場化調節的先河[1]。

1.2 路外公共停車發展

在20世紀30年代美國一些城市政府企圖建設路外公共停車場，但被法院駁回，認為政府不應參與市場經營，避免影響停車企業的發展。隨著二戰后的小汽車的再次爆發式增長，以及郊區蔓延模式下出現大量配有免費停車場的郊區商業中心，市中心的商業企業開始要求政府建設公共停車場，來與郊區商業競爭。從二戰至七十年代，美國城市在市中心陸續建設了公共停車設施，但由于其建設成本高、投資回報率低，政府不愿將其作為公共基礎設施進行建設，反而希望建筑能夠在用地內自給自足的解決停車問題。

1.3 路外配建停車發展

美國在1923年開始有城市實施停車配建標準，到二戰后停車配建標準已經普遍納入城市的區劃法規之中。停車配建標準詳細規定了各類用地性質的配建停車位下限指標，一般根據高峰停車需求制定，從而能夠充分滿足項目場地內的停車需求。美國城市停車配建下限標準較高，一般居住為1.5泊位/戶，辦公建筑為2.5泊位/1000ft2，餐飲為8泊位/1000ft2（1000ft2=93m2）。

1.4 我國停車政策發展

亞洲主要城市基本都實施了停車配建下限政策，但配建指標要低于美國城市。我國于1989頒布了《停車規劃設計規則》，開始推行停車配建政策，各大城市開始逐漸制定符合本地發展特征的地方配建標準。2015年國家發改委聯合7部委引發《關于加強城市停車設施建設的指導意見》，確定了“配建停車為主體、路外公共停車為輔助、路內停車為補充”的停車發展策略。指導我國城市停車規劃建設[2]。

2?城市更新面臨的停車問題

城市老城地區用于歷史時代因素，導致既有物質空間難以滿足小汽車的增長，因此出現了大量交通問題，特別是停車難與停車亂問題。

2.1 路內停車問題

路內停車不僅占用了道路交通移動的空間，特別是侵占了自行車道、公交車道甚至人行道的空間，造成非小汽車出行方式出行困難，加劇了交通擁堵、安全事故、環境污染與能源消耗。更有甚者，路內停車破壞了城市環境、降低了城市品質，導致老城地區的經濟活力和生活質量下降，進而導致銷售額與房價的下跌。

2.2 路外配建停車問題

老城原有的城市路網容量和處于城市中心的交通特征，導致城市更新時無法按照停車配建標準充分建設。老城區高密度城市形態下按照配建標準建設停車位又被市場證明是不經濟的，投資成本巨大而回收期超長。甚至停車下限配建標準導致老城無法進行城市更新，因為新的用地類型無法滿足配建要求，從而導致老城地區無法按照市場最優的方向發展[3]。

2.3 路外公共停車問題

老城地區的停車發展更多寄希望于公共停車設施的發展。但從土地價值角度來看，公共停車場直接收益低于辦公、商業、居住等用地類型，而其對整個片區改善的間接效益又難以有效衡量。企業運營公共停車設施將會面臨土地成本過高、價格管控、路內停車競爭等問題。公共停車既有的建設形式（地面停車、公共停車樓）又對城市空間的活力造成了破壞。因此，發展公共停車設施必須對投融資模式與城市設計進行改善。

3?城市更新停車發展策略

城市更新過程中應該正確定位停車發展策略，從而實現交通、經濟、環境、社會等城市各方面發展愿景。

3.1非小汽車出行改善優于停車改善

城市更新的目標應該是實現城市不同用地之間的可達性。可達性受到城市用地布局、通訊方式、交通方式等多種因素影響。例如用地更加混合、職住更加平衡的城市形態將減少出行距離、增加臨近性，從而提高可達性;視頻會議可以代替部分交通出行。即使交通出行之中，公共交通、自行車與步行方式也更加符合高密度城市地區的交通實際。因此，應該努力提高城市更新地區的非小汽車出行方式，改善公共交通、自行車、步行出行環境[4]。

3.2?停車管理改善優于停車供給

對于老城更新區域，優于存在巨大的停車潛在需求，但停車供給能力有限，因此如果不確定合理的管理模式，增加停車供給將杯水車薪，甚至反而誘增更多停車需求，導致停車問題惡化。因此首先應該改善停車管理模式，其中引入基于需求的市場價格是重要的措施之一。供給有限的情況下，價格可以調節需求，例如縮短停放時間來提高周轉率、停靠在較遠或不利位置的低價停車位上、換乘其他交通方式出行等。美國停車改革的理論推行者唐納德·舒普教授提出：“正確的停車價格是讓停車場始終保持1-2個停車空位的最低價格?！迸f金山、洛杉磯、波士頓、華盛頓等城市都開始基于停車需求嘗試動態價格，以滿足85%的泊位利用率。國內城市也開始實施分區差異化停車價格，并采取累進制停車價格，從而通過管理方式改善停車效率。停車管理保障了停車市場的建立，停車市場的正常運行才能保障一定停車投資回報率，從而才能制定合理的停車供給策略。

3.3停車共享優于停車自用

老城地區建設自給自足的停車設施是不經濟的，因此建設公共停車場和促進既有停車設施共享是停車供給的重要措施。美國城市從1990年代開始實施停車位替代費政策，允許項目減少甚至不再場地內建設停車位，只需要在公共停車場內購買停車資格。由于公共停車位的利用效率高于配建停車位，因此這種公共停車資格有時可以換算為1.5個配建停車位。停車共享可以折減混合用地的停車配建比例，我國少量城市已經開始鼓勵共享折減，例如南京、廣州的停車配建標準規定“總建筑面積在50000m2以上的商辦建筑，次功能建筑面積占總面積20%的以上的，在充分考慮車位共享的可能后車位總數可按各類建筑性質配建車位需求總和的85%計算”。

4?城市更新下的停車發展新技術

隨著新型基礎設施的發展，新一代通信技術和智能汽車將在智慧交通與智慧城市方面帶來新的促進，從而促進城市更新的智慧化、精細化發展。

4.1 智慧停車管理信息平臺

利用5G和物聯網技術，通過磁釘、高桿視頻等傳感器監測停車位利用情況，根據人工智能與大數據進行停車需求分析，從而面向政府、企業和民眾提供更加智能化的信息，方便停車信息查詢、價格調整、規劃建設決策，從而讓停車行業信息化，繼而通過數據賦能使得停車信息產業化，為拓展停車服務提供基礎平臺。

4.2 路緣空間管理

隨著網約車、拼車等新型交通互聯網公司的興起，以及自行車、步行與公共交通的復興，交通空間的競爭愈發激烈，原本的路內停車價值需要重新考量。傳統的停車位可以用于網約車乘降、貨車裝卸、共享汽車停放、共享單車停放，也可以改造為綠化空間、口袋公園和臨時活動場地。因此未來的路緣空間需要從空間、時間和價格上進行動態管理，在不同時間段的功能可能進行變化，通過價格變動來提高其利用率。2018年美國交通工程師學會出版了《路緣空間管理者手冊》，完整論述了路緣空間的用途、規劃原則、設計方法、實施程序和評價指標，對提高路緣空間利用效率、發揮路緣空間最大價值指明了方向。

5?小結

老城地區城市更新會面臨較難抉擇的停車發展問題。按照既有的停車配建為主的停車政策將增加開發成本、加劇交通擁堵、降低城市品質，而這恰恰是決定城市更新能否成功的關鍵要素。城市更新應該在城市發展愿景與綜合交通發展策略的視角下看待停車供給，并首先重視停車管理的改善，推行公共停車與共享停車。面對未來交通技術與智慧城市的發展，還應該增強對智慧停車平臺與路緣空間管理的建設。

參考文獻：

[1]王學勇，周巖，邵勇，等.美國停車配建標準政策的分析與借鑒[A].創新驅動與智慧發展——2018年中國城市交通規劃年會論文集[C].2018.

[2]王學勇，劉志明，周巖，邵勇.美國停車受益區解析與借鑒[J].城市交通，2018（06）：75-82.

[3]Shoup， Donald. Parking and The City[M].New York：Routledge，2018.

[4]Segrave， Kerry. Parking Cars in America， 1910-1945： A History[M].North Carolina： McFarland & Company， Inc.， Publishers. 2012.

Abstract： Urban renewal need to improve the parking policies. First review the development of on-street parking， municipal public parking and parking requirements. secondly analyses the parking issues in the urban renewal， then suggest to use the shared parking and smart parking to improve the transportation， economy， environment， and urban design in the urban renewal.

Keywords：?Urban renewal， Parking policies， Shared parking， Smart parking