淺析既有建筑改造項目的理論與實踐

彭飛

摘 ? ?要：伴隨著建筑行業的高速發展，采用新技術、新工藝、新材料的建筑大量建造。一些年代久遠或者與當代需求有明顯矛盾的建筑日益增多，這些老舊建筑安全性、耐久性、舒適性都有待提高，且能耗高也是凸顯的一個重要問題。建筑設計的理念從功能至上的實用主義發展至綠色、節能、環保、健康的理念。這些理念也更加明確了既有建筑改造的方向。對于既有建筑改造需著重考慮基礎安全、機電系統、功能空間的整合重構，這意味著結構安全、特種設備安全、消防安全的提升，給排水系統、暖通系統、強弱電系統等機電系統的能效升級，外圍護結構體系強化保溫節能，室內空間重組和拓展提升使用品質。改造項目需根據改造目標和改造需求落實改造方案，改造目標可以是加強建筑本身的結構安全或者消防安全;也可以是為了降低能耗，為了更新內部機電設備設施以便提高使用效率;或者為了拓展整合內部功能空間，提升使用品質等等。當然同時將幾個方面都作為改造目標的項目中需要將更多專業綜合在一起統籌協調，相對也更加復雜。總之既有建筑的改造目標可以是單一的也可以是多元的，多元的需求和目標就需要更加全面的管理組織和技術保障做支撐。

關鍵詞：既有建筑;改造;理論;實踐

1 ?既有建筑改造項目概述

1.1 ?既有建筑改造項目現狀

近些年既有建筑改造項目日益增多，大多存在功能性不足、舒適性差等與當代需求矛盾的地方。一方面拆舊建新是解決這種問題的方法之一，但是大量的建筑垃圾、環境污染、資源浪費等問題不可忽視且經濟代價之大是多數項目不能承受的。更多的則是采取在現有建筑基礎上改造升級的辦法。

1.2 ?既有建筑改造項目類型

既有建筑改造項目通常有以下幾種情況：（1）年久失修且無法繼續使用，涉及結構加固、外墻保溫、門窗更換、機電設備設施更換、室內空間重新規劃整合等，這類改造項目涉及專業較為全面;（2）建筑本身無論結構安全還是外圍護結構經過檢測仍然可以滿足使用要求，但內部功能空間需要整合規劃，以滿足內部空間使用功能為主。這類情況下，可能伴隨著因空間整合規劃導致的局部加固，但更多的是機電改造和室內精裝修改造;（3）外圍護結構改造，降低建筑能耗等需求，更換門窗以及增加外墻保溫等，可對外立面效果同步提升;（4）機電設備設施更新換代，降低能耗的同時也能滿足使用需求;（5）增設特種設備或特種設備改造，增加建筑使用的便利性，例如增設電梯設備等。

2 ?既有建筑改造項目的特征

2.1 ?技術特征

既有建筑改造存在一定程度的不可預估事項。這些不可預估的事項很大程度上源自原始資料不齊全，建筑在多年的使用期間經歷大大小小數次沒有記錄的零星改造且無依據可查，原始圖紙不能有效反應現狀。所以，這也是與新建項目有很大不同的一個重要方面。一個項目的改造目標若涉及多個專業，需評判各個專業所占比重才能更好的便于項目整體的推進實施。改造方案要結合勘察情況，包括結構情況、機電情況等等，量身定制解決方案，而且要預判在勘察階段不能完全發現的但是可能會出現的情況，并制定對一切預判的不可預估事項的解決方案且預留費用，以便能夠及時有效的解決這類問題。

2.2 ?生產特征

既有建筑改造項目全程全專業特性是明顯的。涉及到的專業技術是多元的。根據改造需求和改造目標確定涉及建筑、結構、機電、精裝修等幾個專業，從而決定了團隊的專業人員構成。多數改造項目團隊組成具有全專業特性，改造過程全程參與管理，不能跟常規項目一樣各自負責設計環節或者施工環節。改造項目過程中存在一定的不可預判事項，處理方案也需在整體的改造解決方案的整體思路之下考慮解決;涉及專業人員包含建筑、結構、機電、室內裝飾裝修等多個專業，協同推進。設計過程離不開建筑現場，實施組織過程離不開設計支撐，所以既有改造項目又是需要團隊各專業人員全過程參與的。

3 ?既有建筑改造實踐

3.1 ?改造方案

改造方案并不是指單純的設計方案，而是整體解決方案。方案應秉持實用主義，以解決既有建筑現有根本矛盾為核心宗旨，在此基礎上進行品質的提升和效果的提升。改造方案應綜合考慮項目整體周期、質量、進度、造價等相關事宜，進行階段性評審以及各專業互審。在方案階段盡可能多的發現問題并解決問題，對不可預估事項充分預判制定預案能夠最大化的提升改造方案的可實施性。著重解決各專業之間的協調落實問題。而且大量新技術、新材料、新工藝的應用對既有建筑改造項目起到了積極的推動作用。總之，方案的走向是項目能夠順利開展的重要保障;設計管理過程的流程化、標準化、規范化能夠確保設計過程中盡可能少的出現涉及紕漏;專業技術的統籌保障是實現落地性的必要條件。

3.2 ?實施組織

實施過程的時間管控是重點，設計階段策劃時需將改造實施過程納入整體全周期計劃內，并對整個改造周期制定清晰明確的計劃表，在過程中采用階段性修正的方式不斷細化完善詳細時間計劃，直至精確到每一個分項工程中每一道工序的銜接。在實施階段可考慮樣板先行，通過具有代表性的樣板間或樣板段驗證改造方案的落地性，暴露出無法預測的問題，這對改造項目而言具有很大的意義。

既有建筑改造項目涉及的專業較為全面，實施組織工作需著重考慮以下幾個方面：（1）拆除工作量、拆除工作涉及內容以及拆除是否涉及特種設備或者特殊專業。拆除產生的垃圾量，拆除是否影響非改造區域的正常使用，是否涉及結構性拆除，是否涉及其他安全方面的拆除工作。（2）改造項目一般處于地塊開發成熟的區域，改造過程中對周邊環境的影響是否可控，垃圾消納、物資周轉、場地清潔、噪音管控等均影響周邊環境，為了使項目順利推進，務必考慮這些因素并采取措施嚴格管控。（3）施工措施的考慮，包括垂直運輸與原建筑具備的垂直運輸條件是否有效銜接或者單獨設置，外圍護結構改造是否涉及腳手架搭建等。（4）是否涉及結構加固工作，施工時間段、施工地點、澆筑作業等濕作業是否涉及。（5）機電設備設施改造是否涉及正在使用或影響需要使用的空間，不同品牌型號的設備供貨周期是否在計劃時間內。（6）各個環節的銜接組織、交叉作業應符合整體改造周期的控制。（7）項目質量的管控。（8）不可預估事項的處理預案和解決時限。（9）實施組織具備一定的難度，改造預算應預留一部分不可預估的費用，實施過程中應對不可預估事項時應考慮應對措施的造價。（10）實施過程對投資預算的全過程管控。從方案階段的估算、概算到圖紙階段的預算，實施過程中的成本控算的動態跟蹤調整，每一步驟都需根據最新的實際情況，綜合較為全面的判斷出具有參考性的商務文件，為既有建筑改造項目提供可靠的預算管控保障。

4 ?結束語

綜上所述，在既有建筑改造項目中首要的是對建筑現狀的勘察，各專業現狀情況、周邊環境等等。其次，針對改造目標制定針對性的解決方案，整合相關專業組建團隊，多專業協同匯總評估改造解決方案的可行性;考慮新技術、新材料、新工藝等推動既有建筑改造項目的進行。再次，既有建筑改造項目的組織實施要全面考慮，制作充足預案以便應對改造過程中的技術或實施組織的管理問題，建議資金預算預留不可預估事項發生的資金。最后，改造實施過程中充分做好安全管理工作，包括建筑結構安全，消防安全和特種設備安全，施工安全等。既有建筑改造將會是建筑行業的趨勢，勢必會掀起一波新浪潮。

參考文獻：

[1] 住房和城鄉建設部科技發展促進中心.中國既有建筑改造政策與市場化運作[M].北京：中國建筑工業出版社，2011.

[2] 王清勤，唐曹明.既有建筑改造技術指南[M].北京：中國建筑工業出版社，2012.