基于主成分分析法的中國房地產市場實證研究

彭志勝 ，彭悅悅，陳敏玲，陳景輝

(1.安徽建筑大學 城市經濟與區域發展研究所，合肥 230601； 2. 安徽建筑大學 經濟與管理學院， 合肥 230601)

2005-2016年我國國內生產總值年均增長率為9.5%，房地產開發投資額年均增長率卻達到20%，房地產平均銷售價格年均增長率10%，其中2009年房價增長率高達23%。房地產市場投資增長過快，房價漲幅過大問題突出。對此，十九大報告提出“房子是用來住的，不是用來炒的”。當前，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾，人人住有所居是實現美好生活的基礎。但房價增幅過大一旦產生泡沫將嚴重影響美好生活的目標實現，也嚴重影響經濟健康穩定。盡管國家出臺“國八條”“國六條”“限購令”等系列調控政策，仍未能改變2005年至今房地產平均銷售價格翻了近3翻的現實。因此研究房價增幅過大是否導致泡沫以及泡沫程度和范圍大小問題，對國家因城施策優化調控政策具有極強的現實意義。

房地產市場泡沫屬于資產泡沫的一種，是由房地產投機或政府調控失當等因素引起房地產價格脫離市場基礎價值的持續上漲，從而形成一種虛假繁榮的現象[1]。日常人們經常談論的房地產泡沫就是指市場價格偏離基礎價值部分[2]。近年來中國房價增長較快，對于我國房地產市場是否有泡沫學術界各持己見，但基本觀點認為目前存在泡沫。如：馬輝等[3]從供給和需求等方面研究發現2000年以來我國已存在房地產泡沫，2008年之后有增長趨勢。劉在彬[4]針對35個城市的研究表明，我國大中城市存在房地產泡沫且有明顯的時間和空間特征。

房地產泡沫常用的測度方法有模型法和指標法[1,5]。模型法是以一定的折現率將未來的各期收益轉化為現值，通過理論價格與實際價格的比較判斷房地產泡沫程度。毛棟梁等[6]以理論價格法和經濟計量模型法對杭州市房地產市場進行實證分析，結果表明杭州市房地產價格2000年已經存在泡沫，2004年達到研究期峰值。黎會[7]運用理論價格法從市場供求角度定量分析廣東省茂名市房地產市場是否存在泡沫以及泡沫程度大小，結果表明該市2008年房地產市場無泡沫，2009-2011年已存在泡沫且有明顯上升趨勢。

指標法是指選取一個或多個與房地產泡沫有關的指標，通過比較指標的實際值與臨界值，判斷是否有泡沫存在以及泡沫程度大小。指標法操作簡單、方便，運用廣泛。陳國貴等[8]從投機需求、金融支持和從眾行為三個方面采用8個指標對中國2007年房地產泡沫進行測度分析，結果表明我國35個大中城市存在不同程度的房地產泡沫，且由西向東隨著經濟的發達程度增強而增強。蘇立璽[9]從供給類、需求類和信貸類三個維度選用8個指標對2001-2012年杭州市的房地產泡沫水平進行研究，結果表明杭州市房地產在2008-2011年存在一定程度價格泡沫，其中2008年和2011年最為顯著。陳璐佳等[10]從價格評價、資金信貸和產業投資三個層面利用8個指標對我國27個大中城市2010-2014年的房地產泡沫水平進行測度，結果表明二三線城市經濟增長過度依賴房地產，導致房地產泡沫水平高于一線城市。陸宏廣[11]從宏觀經濟、銀行信貸、投資者行為、房地產自身投資特性四個維度構造房地產泡沫評價指標體系,對2014年35個大中城市房地產泡沫程度進行研究，結果表明各城市房地產存在較大的泡沫且泡沫程度兩極分化。

綜上所述，除個別學者[11]外，國內大多數學者主要從涉及供給、需求和金融信貸三個維度對特定城市或特定年份的房地產泡沫程度進行研究，研究結果代表性不強，不夠詳實。本文擬從供給、需求、金融信貸和價格評價四個維度，選用10個指標，運用主成分分析法對不同省域歷年房地產泡沫進行測度分析，從時間和空間兩個維度判斷房地產泡沫的變化情況。

1 房地產泡沫測度指標體系與模型構建

為準確測度房地產泡沫程度，擬從供給、需求、金融信貸和價格評價四個維度選用10個指標構建指標體系，并確定指標范圍區間。參考陳國貴[8]的做法，取正常范圍最大值作為10個指標的臨界值，具體指標、范圍區間及臨界值見表1。

表1 指標體系臨界值匯總表

1.1 供給類指標

房地產開發投資額與GDP的比值：房地產開發投資額占GDP的比重反映其在國民經濟中的結構是否合理，比值越大表明我國在房地產行業投入資金越多。如果單一產業資金投入過多，會使實體經濟或其他產業因資金不足而得不到發展，一旦引起產能溢出，則會導致房地產市場泡沫的產生。正常波動范圍為3%～8%，參考蘇立熙[9]的做法，臨界值為8%。

商品房銷售額與商品房開發投資額的比值：商品房銷售額體現房地產開發商投入資金回籠狀況，商品房開發投資額體現房地產行業投資成本。兩者比值反映開發商是否繼續進行房地產開發和房地產行業總體收益情況[12]。參考蘇立熙[9]的做法，臨界值為1.2，大于該值表明房地產市場供求結構不平衡，有泡沫的產生。

商品房施工面積與竣工面積的比值：反映當前房地產行業發展規模和未來商品房供應狀況。該比值過大，表明供給過多，容易引起泡沫的滋生[12]。正常范圍在2.5～3.5，參考陳國貴[8]的做法，采用3作為房地產泡沫的臨界值。

房地產開發投資額與全社會固定資產投資額的比值：該指標反映我國全社會固定投資結構中，房地產開發投資額占比是否合理[13]。若比值較大，則說明房地產市場擁有大量資金投入，對整個社會經濟影響力較大，因而在一定程度上體現我國基礎建設投資占比情況。國際上公認的正常波動范圍在0.2～0.25，參考陳國貴[8]的做法，臨界值為0.25。

新開工面積與施工面積的比值：為了保證建筑生產行業順利有效進行，商品房新開工面積與施工面積都要根據實際市場需求情況，保持在一個合理而又適度的水平。若該指標比值一直居高不下，則直接帶動房地產市場投資熱潮，引起泡沫產生，該指標體現房地產市場需求狀況的合理性。參考馮利英[12]的做法，采用0.33作為臨界值。

1.2 需求類指標

房地產價格增長率與GDP增長率的比值：是測量房地產市場經濟增長速度相對于國民實體經濟增長速度的動態對比指標[10]。該指標可以在一定程度反映房價增長速度的合理性以及房地產經濟相對于我國實體經濟的偏離程度。泡沫產生臨界值為1.3，1.3～2.3泡沫程度較深，2.3為極度泡沫臨界值。參考馮利英[12]做法，采用1.3作為泡沫產生的臨界標準。

商品房銷售額增長率與社會消費品零售總額增長率的比值：反映商品房需求市場運行情況。房屋銷售總額增長率直接體現房地產市場需求的旺盛程度，社會消費品零售總額的增長則代表我國消費運行市場的平穩狀況和消費對經濟增長的貢獻率。該比值過高表明非真實購房需求存在[10]，可能有泡沫的產生。參考蘇立熙[9]的做法，臨界值為2，小于該值表明房地產市場的運行較為正常。

1.3 金融信貸類指標

房地產企業貸款總額與金融機構貸款總額的比值：從市場資金來源看，大多來自商業銀行的貸款流入，該比值可以看出金融機構對房地產業的支持程度[9]。商業銀行最大最直接的支持就是給予貸款，一旦房地產市場過度放貸使指標值增高，增加資金回收風險，則會更快催生房地產泡沫。參考張亞娟[14]的做法，臨界值標準為0.2，大于此標準說明信貸機構對于房地產市場的支持過高。

房地產貸款總額增長率與金融機構貸款總額增長率的比值：房地產行業貸款增長速度相對于金融機構貸款增長速度的動態對比指標。房地產貸款增長過快說明金融機構流入房地產市場資金的速度也在加快[11]，助長房地產泡沫的滋生。參考邵梅[15]的做法，采用3作為臨界值。

1.4 價格評價類指標

房價收入比：住房價格與城市居民家庭年收入之比。與張超等[16]計算方法類似，采用商品房每平方米平均銷售價格與城鎮單位人員就業平均工資的比率。指標值越大則支付能力越弱，當持續增長超過一定比值的時候，說明居民收入漲幅能力不足以滿足房地產市場價格的增長能力，因而引起泡沫的滋生。我國學者一致認為3～6的房價收入比較為合理，參考張超[16]的做法，采用6作為房價收入比的臨界值。

2 房地產泡沫程度實證結果

2.1 樣本選取及測度方法

選取除新疆、西藏以外的29個省(市、自治區)作為研究樣本，收集2005-2016年數據，利用SPSS25.0按年度進行主成分分析并計算各省(市)房地產泡沫綜合得分。數據來源于歷年《中國統計年鑒》及各地方《統計年鑒》。

主成分分析步驟如下：(1)按年對29個省(市)指標數據進行標準化處理。(2)分別計算每年的相關系數矩陣，進行KMO和Bartlett檢驗，判斷所選指標是否適合做主成分分析。檢驗結果表明，所有年份均適合做主成分分析。(3)根據每年的相關系數矩陣分別計算各年的特征值和特征向量，得出各主成分的貢獻率和累計貢獻率。計算結果表明，除個別年份方差累計解釋率略小于80%(但均高于70%外)，其他均在80%以上。(4)根據每年選取主成分的特征值和累計方差構建每年房地產泡沫綜合評價體系測度模型并計算各年房地產泡沫綜合得分(具體詳細分年計算結果限于篇幅予以忽略)。

2.2 評價模型

利用主成分分析法建立房地產泡沫評價模型如式(1)所示：

(1)

其中，Wi為各主成分貢獻率，Zi為各主成分得分。將各個指標的臨界值代入式(1)可得房地產泡沫綜合臨界值得分F0。當F>F0時表明該地區房地產存在泡沫，根據泡沫得分與臨界值綜合得分比較可得房地產泡沫程度情況。

2.3 實證結果分析

2.3.1歷年情況

根據計算結果，結合臨界值，簡單統計可以得出2005-2016年12年間存在房地產泡沫的省份個數情況，具體如圖1所示。

圖1 歷年有泡沫省份個數匯總

由圖1可知2005-2016年12年間多數省份存在房地產泡沫，存在房地產泡沫的省份個數波動較大，大致可分為三個階段：

(1)泡沫減輕階段(2005-2008年)

由圖1可知，2005-2008年中國有泡沫省份個數呈下降趨勢，由最多14個省份下降至3個。數據表明2005年我國近一半省份房地產市場已經出現泡沫，市場投機氛圍日益濃厚，房價開始快速上漲，以上漲較快的北京和海南省為例，2005-2008年分別平均上漲25.8%和22.9%。之后，為防止房價增長過快，國務院相繼出臺“國八條”“國六條”“9.27房貸新政”等一系列政策，調節保障性住房的配建比例和供應結構的失衡狀況，嚴厲打擊“囤地囤房”等行為，加上美國次貸危機影響，2008年我國房地產市場存在泡沫的省份個數驟降為3個，占比略高于10%。

(2)泡沫增加階段(2009-2014年)

如圖1所示，除了在2010年和2013年存在泡沫的省份有輕微減少之外，一直到2014年整體上呈現持續上漲趨勢，2014年達到高峰。在全國29個樣本省份中擁有泡沫的省份個數為27個，占比高達93.1%。之所以該階段有泡沫省份的個數上漲較快，是因為全球性金融危機之后，國家啟動四萬億投資刺激計劃，房地產市場注入大量資金；同時央行多次降低基準利率和稅率，加大首套房貸款折扣力度等，在投資渠道較為單一的情況下，大多數人將投資轉向房地產市場。2009年北京、上海、浙江等多數地區房地產開發投資額和房屋銷售額同比增長率均超過50%。加之土地資源稀少，供不應求，促進了房地產價格快速上漲，滋生泡沫，2014泡沫范圍達到近十二年頂峰。

(3)急劇下降階段(2015-2016年)

2014年前后中央政府出臺一系列政策調控，加大調控力度，房地產業吸收投資資金的磁力減弱，2015年全國房地產開發投資額同比增長率急劇下降，僅為1%，2016年東中部地區的房屋交易量較2015年出現10%～20%的回落，全國房價同比增長率由2015年的11.3%回落至5.7%。房價持續快速上漲的勢頭逐漸消失，房地產市場投機炒房的現象有所緩解。如圖1所示，2016年存在房地產泡沫的省份個數占比由2014年的93.1%快速下降至41.3%。

綜上可得，2005-2016年中國房地產市場存在泡沫的省份個數除個別年份外逐年攀升，在2014年達到頂峰，之后泡沫程度和范圍略有下降，在強力調控的政策干預下中國房地產市場逐漸降溫趨于穩定。

2.3.2分地區情況

為便于分析，參考2017年1月國家統計局網站公布的《2016年全國房地產開發投資和銷售情況》中對東、中、西部地區劃分，將樣本地區劃分為東、中、西部三類；鑒于年份數據較多，僅呈現7個具有代表性年份的房地產泡沫得分情況，具體數據見表2～4。另外，根據泡沫程度將所有地區分為泡沫持續、泡沫不穩定和無泡沫三類，其中：將12個年份中8個及以上年份存在泡沫的省份歸為泡沫持續類；少于3個年份出現泡沫的為無泡沫類；其余歸為泡沫不穩定類。

(1)東部省份

由表2可知，除山東歸于無泡沫類、河北歸于泡沫不穩定類外，其他東部省份均為泡沫持續類，特別是北京、上海、廣東、浙江等多個省(市)房地產市場一直存在泡沫且泡沫程度居高不下，泡沫持續類省份個數約占東部省份的81.8%。以泡沫程度最嚴重的北京為例，作為中國的首都——北京是政治、文化、經濟、科技創新的中心，常駐和流動人口較多，2016年北京市住宅商品房平均銷售價格28 489元/m2，位居全國省份榜首。

由表2可知，海南較為特殊，2005-2010年海南省房地產泡沫程度僅略高于泡沫臨界值，而在2011年泡沫得分開始快速上漲，其中2011年為1.37，打敗北上廣浙地區位居第一，之后一直穩居前三。原因在于2011年海南省被批準成為國際旅游島，大量資金進入海南房地產市場，該年銷售額為746.61億元，是2010年351.46億元的兩倍多，目前作為中國風光旖旎的旅游大島—海南島依舊對投資者擁有不小的吸引力。

由表2還可知，河北省為泡沫不穩定類地區，其僅在2011年之后才開始產生泡沫。原因可能是其地理位置特殊，環繞北京，北京過高的房價使得北漂族陸續將目光投向緊鄰的河北省，加上為打造新的“環首都綠色經濟圈”的帶動，因而2011年后河北省開始有泡沫的顯現，呈現時有時無的不穩定性變化。綜上，東部地區多為泡沫持續類的主要原因在于東部省份經濟發展較快，人口以流入為主，房地產市場需求旺盛，且開發較早，一直是全國投資者的目標地區，而土地資源有限，導致長期以來其泡沫持續存在。

表2 東部省份歷年房地產泡沫程度情況

(2)中部省份

由表3可知，中部地區分為無泡沫類和泡沫不穩定類，分別占中部省份個數的37.5%和62.5%。以河南、江西和山西無泡沫省份為例，其經濟社會發展方面較東部省份落后，以人口輸出為主，也不是民間投資者的首選地區。安徽、吉林、黑龍江等省份泡沫程度不穩定，在2008年金融危機之后，國家金融貸款政策過于寬松，輕度滋生泡沫，之后國家出臺的一系列房地產調控政策泡沫有所抑制，總體房地產泡沫呈現時有時無的波動性變化，且時間大體同步，泡沫水平大致相同。

表3 中部省份歷年房地產泡沫程度情況

(3)西部省份

由表4可知，除重慶歸于泡沫持續類，寧夏、四川、陜西和貴州省(自治區)歸于泡沫不穩定類外，其他西部省份均為無泡沫類，無房地產泡沫省份個數占西部省份個數的50%。主要歸結于西部地區多數省份發展緩慢，支柱產業較少，地理環境較差，基礎配套設施不齊全，加上西部少數民族居多，購房觀念不同，房地產市場相對不成熟。較為特殊的是重慶市，其作為西部地區的唯一直轄市，帶動著該地區整個經濟的發展，加上無戶籍限制政策導致外來人口大量涌入，重慶房地產市場一直存在泡沫。而寧夏、四川等泡沫不穩定地區，次貸危機后國家出臺一系列政策促使房地產市場發展，開始滋生泡沫，之后地方政府加大房地產市場調控力度，房地產泡沫程度逐漸降低后隨之消失。

綜上所述，多數省份房地產市場存在泡沫，部分省份泡沫程度嚴重；省域之間泡沫差異較大，在鄰近地區之間具有傳染性，整體呈現東部—中部—西部地區房地產泡沫程度逐漸降低趨勢。

表4 西部省份歷年房地產泡沫程度情況

3 完善房地產調控的政策建議

近幾年房地產泡沫滋生速度有所控制，部分地區泡沫已經消失，但東部多數省份仍然具有房地產泡沫，特別是環渤海灣、長三角以及珠三角鄰近經濟發達地區泡沫程度仍偏高。

為早日實現人民的美好生活目標，根據房地產泡沫的嚴重程度提出以下差異化的政策建議。

3.1 東部地區

對于北京、上海、廣東等泡沫嚴重地區，應以嚴格房地產調控為主。首先，嚴厲打擊投機、炒房行為，加大理性投資的宣傳力度，減緩盲目炒作房地產市場的現象；完善國家基礎數據收集和統計系統，將測度房地產泡沫的相關指標數據公開透明化，建立健全一整套符合中國真實國情的房地產泡沫預報警示系統，時刻監管房地產市場，確保其平穩運行。

其次，加強土地資源管理，合理規劃利用建設用地，在確保全國耕地面積不減少的情況下，根據土地資源緊張程度完善地區之間可開發土地資源的調配使用，確保各類土地供應比例合理，提高土地資源配置效率；在合理使用現有土地的同時，國家要及時收回閑置土地使用權，做好土地儲備工作；再次，提高房地產企業貸款門檻，加大審核力度，在市場嚴格監管和引導下，銀行對資質和信用等級較高貸款對象謹慎發放，減少資金回籠風險；加強房地產企業行為監管，防止房地產企業盲目開發，哄抬房價；最后，針對人口密度較大和房價較高省份，適時出臺房產稅，對已經出讓的閑置土地征收閑置稅；加強各省份空置住房監測，適度征收大于當地租金的空置稅收，加大空置住房投資成本，從而轉讓或出租，緩解房地產市場供求矛盾。

3.2 中部地區

對于安徽、湖北等泡沫不太嚴重的地區，應以預防為主。首先，強化房地產市場監測，加強住房市場需求調研工作，及時全面了解房地產市場需求情況，定期對房地產市場運行狀況進行評價與預測，對開發商進行引導，適時根據房地產市場變化進行政策的預調和微調；其次，加大房地產開發商的引導力度，加強對開發商的監督，從商品房預售階段進行管理，嚴格執行“明碼標價”制度，防止由于房地產的投資屬性引起房價過度上漲，對可能存在的盲目開發和哄抬房價行為進行提前干預；最后，健全住房保障體系，推進實施租購并舉等政策，根據市場實際需求建設經濟適用房和廉租房，緩解人們購房壓力，減少入市成本，完善租房市場權益保障制度，消除對租房市場的歧視態度，使租房人也可以享受更多公共服務，將各項利民政策落到實處。

3.3 西部地區

對于甘肅、云南等無泡沫地區，在加強市場監測、預防房地產泡沫產生的前提下，應以適當鼓勵為主，加快該類地區基礎設施建設，促進經濟發展，引進先進技術、流動資金、百強企業和高層次人才，加大房地產龍頭企業在該地區拿地力度，充分有效地利用土地資源，增加地區競爭力與吸引力；加大自住型或者改善型住房信貸支持力度，酌情降低首付款比例和貸款利率，適當促進普通商品性住房消費，改善當地人民生活和住房條件，早日實現“住有所居”的目標。