哪類住宅屬于“潛力股”

甄愛軍

選擇“潛力股”型住房，能夠以較低的成本介入，給自己帶來額外收益。當(dāng)然，對于這類物業(yè)的判斷，一定要建立在詳盡調(diào)查和分析之上，不能想當(dāng)然。

選房要挑“潛力股”

哪類住房的升值潛力大？“潛力股”型物業(yè)無疑是其中最受關(guān)注的一種。

所謂潛力股，最早出現(xiàn)在股市中，是指在未來一段時期存在上漲潛力的股票或具有潛在投資預(yù)期的股票。由此及彼，“潛力股”型物業(yè)，就是指在未來一段時間內(nèi)具有較強(qiáng)的保值增值能力的住宅。

跟大多數(shù)股票一樣，一般情況下，股價會隨著大勢上漲或者下跌。普通住宅的價格也具有類似的特性。縱觀近20年來的房價走勢不難發(fā)現(xiàn)，房價整體保持上漲，但是大多數(shù)住宅的價格漲幅集中在平均水平附近。

不過，也有少數(shù)住宅價格卻走出不一樣的行情。比如有些板塊的房價，在此之前表現(xiàn)得不溫不火，但突然因?yàn)榈罔F開通或者其他原因而在短期內(nèi)出現(xiàn)較大幅度的上漲，成為該片區(qū)的“領(lǐng)頭羊”;或者有些區(qū)域房價水平一直要比其他板塊低，但因?yàn)楦浇幸凰鶎W(xué)校越辦越好，因而房價逐漸抹平與其他地區(qū)的差距，甚至實(shí)現(xiàn)了草雞到鳳凰的華麗變身。

顯而易見，買到“潛力股”物業(yè)，就能夠享受到資產(chǎn)增值帶來的超額收益。道理很簡單，因?yàn)椤皾摿伞毙臀飿I(yè)在持有較長時間之后，資產(chǎn)增值幅度要高于市場平均水平。舉例說明，在2010年前后，在同一個地方以同樣的價格買進(jìn)一套住房，10年后的現(xiàn)在，地鐵房比非地鐵房價格要高出5%～10%不等。而如果是學(xué)區(qū)房，也要比周邊同等品質(zhì)的非學(xué)區(qū)房貴15%左右。

4種類型可選擇

哪些“潛力股”型物業(yè)值得購房者關(guān)注？我們通過梳理歸類，認(rèn)為主要包括以下4種類型可重點(diǎn)關(guān)注，主要與重大規(guī)劃、教育、交通以及商務(wù)等資源有關(guān)。

重大規(guī)劃力度最大

通常情況下，重大規(guī)劃對住宅升值潛力的提升力度最大。但不可否認(rèn)的是，重大規(guī)劃屬于極度稀缺資源，可遇不可求，所以如有幸碰到，切莫輕易錯過。

【案例1】李先生準(zhǔn)備買房，有兩個地方可供選擇，要么選擇在老城區(qū)，要么在目前政府規(guī)劃的新城區(qū)。有經(jīng)驗(yàn)的熟人建議他去新城區(qū)置業(yè)，因?yàn)殡S著建設(shè)的推進(jìn)，新城區(qū)將會成為城市的新的中心，發(fā)展?jié)摿Ω蟆?/p>

【解析】置業(yè)選地段，優(yōu)先選擇好地段，即周邊聚集了眾多配套資源的地方。但是從升值空間角度來看，新興城區(qū)具有重大規(guī)劃利好支撐，發(fā)展前景大，所以更值得買入。當(dāng)然，買入之前，重大規(guī)劃利好不能完全兌現(xiàn)，否則它會完全在房價中體現(xiàn)出來，未來升值空間會被壓縮殆盡。

那么，哪些重大規(guī)劃可以重點(diǎn)關(guān)注呢？主要是與城市建設(shè)有關(guān)的重大規(guī)劃，包括城市空間布局的重新調(diào)整、功能區(qū)域規(guī)劃、重大市政項(xiàng)目規(guī)劃等等。當(dāng)然，對于重大規(guī)劃利好的把握，一定要等相關(guān)政策正式確定之后再開始介入，以免因?yàn)檫^早介入而失敗。

教育資源易受關(guān)注

對于不斷改善教學(xué)質(zhì)量的學(xué)校，也可以重點(diǎn)關(guān)注，這有可能會讓周邊的房價變得更加堅(jiān)挺。

【案例2】王先生當(dāng)初選擇在離市中心較為偏遠(yuǎn)的地方買房，他主要是考慮到附近一所中學(xué)聲譽(yù)漸隆，社會認(rèn)可程度越來越高，可為自己的小孩就讀做準(zhǔn)備。但無心插柳柳成蔭，隨著這所學(xué)校成為名校，他的房子也變得更加值錢了。

【解析】教育資源歷來很受重視，因此學(xué)區(qū)房也一直是市場關(guān)注的重中之重。但問題是，優(yōu)質(zhì)教育資源有限，如果沖著現(xiàn)有的學(xué)區(qū)房去買，無疑要付出更高的成本。但如果換一種思路，提前做準(zhǔn)備，選擇教學(xué)質(zhì)量正在不斷提升過程中的學(xué)校置業(yè)，或許能做到在相對低位時介入，而一旦學(xué)校打出名氣，提前買入的住房，也會成為名副其實(shí)的學(xué)區(qū)房而“身價倍增”。

多線交匯地鐵房

地鐵房很受購房者關(guān)注，而多線交匯的地鐵房，受到的關(guān)注程度自然會更高。

【案例3】柳先生買房的時候，發(fā)現(xiàn)了一個有意思的現(xiàn)象，即凡是有多條地鐵線交匯的區(qū)域，通常都是比較繁華的地方，當(dāng)然房價相對也要比其他地方要高一些，于是他重點(diǎn)考察了具有這種特征的板塊，并最終在一個有三條地鐵線交叉的地方安了家。

【解析】多條地鐵線路交匯的板塊，在市中心區(qū)域比較常見，比如上海的徐家匯、中山公園、人民廣場、陸家嘴等均是如此，當(dāng)然這些板塊也是上海的房價高地。基于這樣的思路，稍微偏遠(yuǎn)一些區(qū)域，如果也存在雙線或者三線交匯的可能，那么未來板塊發(fā)展?jié)摿Ρ厝灰膊恍　．?dāng)然，比較靠譜的做法是，尋找已經(jīng)通了地鐵、同時遠(yuǎn)期規(guī)劃還有地鐵線路經(jīng)過的地方，作為重點(diǎn)考察目標(biāo)。

新興CBD別錯過

每個城市的中央商務(wù)區(qū)CBD往往是高薪人群聚集區(qū)的代名詞，因此如果碰到正在興起的CBD板塊，也不要輕易錯過。

【案例4】10年前，趙女士堅(jiān)持要在靠近當(dāng)?shù)爻鞘蠧BD的地方買房，哪怕面積小一點(diǎn)也無所謂。在她看來，住在離CBD近一些的地方，不僅上下班方便，物業(yè)升值潛力也更大。事實(shí)證明，她當(dāng)初的判斷是對的。

【解析】一般情況下，城市CBD都集中在市中心區(qū)域，交通發(fā)達(dá)，配套齊全，商務(wù)氛圍濃厚，是寸土寸金的地方，所以房價自然不便宜。而隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，在這過程中，會出現(xiàn)一些新興CBD，它們會成為未來的核心區(qū)域，所以提前介入，自然也能獲得意想不到的回報(bào)。

與之類似的還有產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。就以蘇州這個城市來說，高新園區(qū)就是高房價區(qū)，園區(qū)內(nèi)的住房價格領(lǐng)漲全市。之所以會出現(xiàn)這樣的變化，首先在于高新園區(qū)聚集了大量產(chǎn)業(yè)，同時也集聚了大量高收入人群，所以對房價的承受能力也要高于其他板塊。因此在買房之前，可以稍微做下功課，思考未來哪些行業(yè)會成為高薪行業(yè)，它們會聚集在哪個區(qū)域，然后尋找可能性最大的板塊并在此置業(yè)。