國有直管公房修繕工程的特點與造價控制

莫玉華

【摘要】國有直管公房在城市存量房中是較為特殊也較為重要的一部分，這類房屋是計劃經濟的產物。隨著城市建設的持續進行，國有直管公房的經營管理與維護修繕遇到和出現了許多難題。文章從房產管理部門的職責出發，從經濟和行政管理角度，通過直管公房修繕目標、成本管理舉措的探討，不斷提高國有公房使用價值和管理效益，為國有直管公房修繕工作開展以及工程造價的科學管控奠定了堅實基礎。

【關鍵詞】國有直管公房;修繕;造價

根據國家及地方政府頒布的各項國有直管公房管理辦法，直管公房管理單位應當對所管轄的房屋及其共用設備進行定期檢查、維修，確保房屋正常使用和住用安全。直管公房的房屋修繕和改造工程，主要以公房翻修、專項治理、房屋大修、日常中小修和應急維修為主。其主要目的是維護和保護房屋結構，對出現質量問題的局部進行修繕。在不改變建筑主體的基礎上，加固房屋結構、修繕共用部分，維護公用設施，進而實現公房使用壽命的延長。

1、直管公房修繕工程目標與情況

1.1國有直管公房修繕管理職責及范圍

直管公房屬于國有化房產，所有的房屋權利都屬于人民政府。政府將房屋的各項管理權責劃分給房產管理部門，由其擔任分配、經營、修繕等管理活動。根據房屋用途劃分，可將其分為公有住宅和非住宅兩大類。房產管理部門的維修科室承擔直管公房的日常維護、修繕、維修專項資金的使用等管理職能，以確保房屋正常使用和住用安全為職責。修繕職責和范圍依據國家及地方政府分布的公有住房維修管理辦法進行與開展工作。其維修范圍一般包括公共部位及公共設施。

1.2國有直管公房房屋修繕工程目標

國有直管公房租金低于市場租金標準，給無房戶和中低收入人群提供了非常重要的住房保障，在一定程度上解決了人民群眾安居這項民生需求。現階段，國有直管公房經營管理中的房屋修繕工作不僅關乎到群眾住房條件和安全等方面，還涉及國有房屋保值增值，該項工作除社會公益性外，在一定程度上擁有經濟效益。

所以，對于直管公房修繕工程來講，最為主要的目的便是有效改善承租戶的住房條件與房屋安全，保障國有資產增值與保值的狀況，通過合理掌控維修成本，來維護房屋質量，提升房屋的使用壽命。如想獲得如上目標，便需詳細解剖直管公房修繕工作，采用科學合理的方法管理工程項目，進而有效控制修繕成本、節約維修資金。

2、有效掌控房屋修繕工程造價

2.1施工前實施查勘鑒定

國有公房大多建設于七八十年代，房屋結構隨著時間不斷推移，破損和折舊情況嚴重。修繕施工前需對房屋結構實施鑒定，檢查建筑功能的有效性，對應不同要求制訂相應的措施。房屋修繕工程與新建的工程不同，需多方面多渠道勘察。可通過查閱建設圖紙資料、參考過往修繕施工案例后，劃定修繕范圍、制訂修繕標準，若勘察不夠全面和詳細可能導致施工方案失誤或重復返工，將會大量耗損材料和人工，隨之施工成本上升。因此，一定要注重修繕房屋的勘查鑒定，確保施工方案的準確性、正確性。

2.2制訂施工方案，做好工程預算

直管公房的維修項目主要分為大修、中修和小修養護。財政局負責維修資金的保障和監督。每年財政的維修專項資金都有一定的額度，故進行房屋修繕施工前，房產管理部門作為建設方與施工方共同依照房屋出現的質量問題，制訂相應的維修施工方案。明確維修內容、材料單價、材料數量、工時費用、項目總價等內容，根據施工造價控制需求，做好維修工程預算，將維修工程成本限定在資金規定范圍內。在工程預算的過程中，為保證預算使用的最優化，需要相關工作人員，結合前期確定的修繕方案，引入市場要素，制定細致全面的預算方案，修繕工作與預算支出有機結合起來，不斷增強預算的使用成效。例如在建筑結構加固修繕的過程中，需要根據修繕規模，材料單價、施工周期等參數，制定預算方案，獲得相關部門審批后，組織實施。如圖1。

2.3增強工程施工管理與竣工結算

在維修工程管理中，工程變更和返修較為常見，這將會加大工程造價。進行工程實踐時，施工和建設雙方即需要依照合同規定進行執行，又要從大局和客觀進行考慮，出現問題和偏差，要及時溝通，合理調整方案，以確保工程質量和進度，來提升相應的效應，保障變更的合法性。房產管理部門的維修科室對施工單位進行結算審核時，需要對竣工項目進行實際測量和質量檢驗，通過驗收后，質量達到標準，才辦理結算款項的撥付申請。還需保證送審資料的健全性，同時還需注意材料預算價格信息和工程施工時間。如圖2。

2.4合理回收運用舊料，積極嘗試新技術新材料在公房修繕工程中，有效運用舊料能達到提升資源利用和節約施工成本的效果。如：針對一些低洼院落，可運用拆除的一些污土，來達到回填的目的。又如：屋頂天面防水補漏工程中，在拆除時可留下能回收使用的舊隔熱板，做完防水層后，再將舊隔熱板鋪設回去。既能控制成本又能有效降低對環境的污染。另外，建筑領域每年都有新的施工技術和新型建筑材料問世，無論是公房的建設方還是施工方都應該從改進工藝和節約成本的角度出發，積極探索和嘗試新技術、新材料。例如，將光伏技術引入到修繕施工領域，對建筑內原有的能源結構進行優化，實現了清潔能源的有效供應，減少電力損耗，降低建筑運行使用成本。

2.5提升管理人員和施工人員的業務水平

由于直管公房修繕工作較為繁瑣，尤其是房屋翻修、結構加固、管道拆換等，需多方面有關的實踐經驗，在實際工作中，由于修繕工程項目不大，中小修工程居多，工序零碎，材料價格沒有辦法很好的控制，使得維修成本提升了許多。所以，作為公房建設和管理方的房管部門管理人員應著力加強直管公房安全管理，全力做好直管公房的維修管理工作。可通過建立所管轄區直管公房臺賬制度，對每一戶直管公房設立詳細房屋檔案，將房屋建設、修繕、等級鑒定等各項情況造冊登記。日常管理中，完善直管公房隱患排查治理、安全預防控制和應急維修機制，強化安全責任，加大監管力度，盡全力防止發生各類安全事故。在房屋維修資金使用方面，要用于危舊直管公房維修，并確保專款專用。

施工人員一定要擁有修繕工程技術方面的知識和經驗，靈活掌握新舊建筑損壞程度，熟悉建材市場價格，才能很好的完成修繕工作。

結語：

綜上所述，直管公房修繕雖屬于工程項目管理，但涉及到改善人民群眾住房與居住安全的問題，因此，實際工作中需注重經濟效益與社會公益的雙重屬性，科學施工、有效安排、借鑒工程項目，靈活掌握居民住房和修繕等方面的內容，延續加長公房的使用時間，達到國有資產的保值增值。

參考文獻：

[1]施雪利，余觀湧.淺談舊住房修繕改造過程中的幾個重點[J].住宅科技，2011（05）.