眾籌模式制度創新構建產業園區共建共享發展模型
——地方政府輕資產創業建設產

孫善政 濟寧新材料產業園區管理委員會

傳統模式下，建設產業園區遵循規劃、建設、招商的發展規律，屬于典型的資本密集型重資產創業行為。在改革開放40 年的時間里，各地不惜重金建設了眾多的產業園區，甚至出現產能過剩、被迫關停等一系列問題，產業園區也要講究投資、成本和收益分析。

一、老模式下地方政府重資產建設產業園區面臨的瓶頸

（一）財政問題

眾所周知，一般模式下，建立一個產業園區，從前期規劃到實現九通一平，起碼要經過2～3 年的時間。一個30 平方公里的產業園區，大約投資要15 億元以上，這對很多地方政府來講都是一筆不小的開支。加之工業園區經常采取梯度開發的策略，在前期投資基礎上，每年都要不斷的增加支出，拓展發展空間，提升原有設施服務水平，動輒是新增幾千萬元投資，對地方政府來說財政壓力巨大。

（二）空置率問題

傳統的開發模式，在形成基礎設施和配套優勢的基礎上，通過招商引資吸引企業落地投資。這樣政府作為開發方與后來使用公用產品的產業項目相關企業，信息上存在嚴重的不對稱。產業項目對地方政府的服務態度、營商環境、公共基礎設施及相關配套的建設質量存在疑問，對上下游產業鏈配套預期不穩定，甚至根本不能滿足行業內的基本需求，即便是很有經濟實力的政府也要花很長的時間去培養自己的產業園區品牌信譽，導致很多產業園區建成設施長時間空置，遲遲沒有足夠滿負荷的項目落地。有的地方為了快速解決空置問題，急于引進一些三高兩低或者不符合產業規劃的項目，反而更加劇了資源錯配。

（三）專業化管理問題

在產業園區建立初期，地方政府出于加快經濟發展的考慮，普遍缺乏專業的規劃、建設、運營人才，往往管理能力不足，特別是在硬件設施建好以后，對如何維護提升公用配套、如何招商都缺乏專門的人才和管理經驗。2017 年以來從中央到地方都在提倡園區體制機制改革，大力引進市場化開發模式，倡導管委會+公司，也是發現了政府部門在管理園區經濟的時候，監管有余而市場化專業化運作不足，這種導向和本文的構思是完全一致的。

（四）生命周期問題

我們知道所有的產業都是有生命周期的，那么產業聚集的園區一樣也有生命周期，當一個產業走向沒落的時候，相關園區的生命周期也將走到盡頭。現在產業生命周期越來越短，而在傳統的產業園區開發建設模式中整個回報周期達到盈虧平衡，一般要十年以上，大大降低了產業園區經濟貢獻。甚至有的地方出現了尚未盈利，就成為落后產能，轉型發展困難重重。

二、新模式下地方政府輕資產創業的制度框架

鑒于以上問題，如何實現輕資產運營，提升專業化程度，盡快實現產業園區的經濟、就業、稅收等相關功能成為重大課題。對于經濟力量相對薄弱、起步晚、產業發展層次較低的地區更是如此。

從2017 年眾籌模式興起以后，很多大的地產公司按照互聯網思維，開始實行股權眾籌模式，推進商業地產、園區建設開發，這個和產業園區開發建設投入高、周期長、用戶多十分類似。加之近年來國家鼓勵園區引進開發公司，進行市場化運作。有的體量規模較小的產業園區也開始探索，但是多采用PPP 模式單純推進某一項基建。由于基建工程屬于純公共物品，不產生相應收益，同傳統的BT 建設模式沒有實質性的區別，只是拉長了回報周期，仍然需要財政拖底，還產生了資金時間成本。為避免以上不利因素，可以大膽設想，以引進市場化開發區機構為載體，以股權眾籌為運作模式，結合PPP 模式在政企合作、利益分配、預算保障上的一些優點，勾畫出新的制度框架。

整個模式的運行架構：政府在前期解決好規劃及工業用地等相關手續的基礎上，聯合社會資本成立開發公司，以該公司為平臺對外發布眾籌信息，邀請產業鏈上下游的產業項目、配套企業到園區投資，并吸納他們作為園區開發公司的股東，分享園區土地物業增值及相關稅收收益。通過該模式，開發公司短期內籌集到一大筆資本，快速度定向性實現公共物品集中供給、產業項目集中投產。該模式引進的不僅是一個個單獨的產業項目，更是一條條產業鏈或者產業集群。雖然產業園區里面的各個單體工程都是純公共物品，但是整個產業園區來講卻是有明顯高于其他行業的有較高收益的“大項目”，可以當作一個整體工程來運作來開發，很容易說服產業項目參與到其中來。

1.政府及管理機構。一般地方政府會成立管委會來委托管理園區建設運營，成立相應的開發公司，代行政府職能。對外做好策劃發動，邀請行業內的專業管理機構和產業鏈條上的各相關企業落戶，組織集體談判。產業項目集體落地后統一繳納工業土地出讓金，政府將這部分土地出讓收入注資到開發公司形成國有股權。政府在整個開發過程中所要承擔的就是前期一次性規劃及土地性質變更等相關手續性費用，一般額度預計在千萬元以內。由于政府前期投資少，所以在后續收益分享上要采取合理的方式向產業項目企業讓步，拿出足夠的留存部分獎補或注資給開發公司。即便一開始該眾籌模式失敗，地方政府承受的經濟損失相對較小，有足夠的時間調整方向。

2.產業項目。由于產業項目投資在本廠區范圍內的廠房設備等相關投資并不和前期基礎設施大規模投資相關，所以不影響該企業參股投資產業園區開發公司的決策。很少有產業項目以官方公布的，比如山東省30萬元每畝的價格支付土地出讓金，都會收到力度很大的優惠。開發公司在和產業項目集體談判時，可以說服產業項目，將優惠的部分注資到開發公司，形成非國有股權，分享全產業鏈收益為代表的園區整體開發收益。如果眾籌工作開展的好，產業項目對園區未來預期增加，更會追加投資。由于在談判初期各企業就能看到各產業鏈相關企業的落地情況，就會對整個園區的發展前景有穩定的預期，大大增強了他們投資園區整體開發的信心。各產業項目基本上可以和園區整體一起規劃，共同建設，同期建成。從一定意義上來說，政府今天少投入的基礎設施及配套工程投資，將來要以稅收分享+時間價值的方式作為回報補償給相關的企業，調整資金在時間上的配置。所以地方政府及管理機構向產業項目充分展示自己的經濟發展潛力和營商環境非常重要，要讓產業項目看到，能夠和地方政府一同分享區域經濟整體集中爆發式增長的良好成果。

3.開發公司。長期來看，地方政府及派出管理機構參考ppp 模式，同開發公司展開合作，形成協議框架，政府負責相應的監督管理。開發公司先期吸收土地出讓金作為國有股份，聯合有管理經驗的社會資本作為眾籌模式的發起主體和整個產業園區的開發主體，眾籌期間將吸收很多產業項目作為自己的股東。開發公司作為一個整體，具有快速供應基礎設施等公共物品的能力。同時由于各股東均是園區內的產業項目，是將來公用設施及配套工程的最終使用者，他們對整個公司的運作及相關工程的質量最為關心，能起到很好的監督作用。實際操作中，各產業項目公司可以對自己周邊的公用設施展開常態化監督。后續政府按照ppp 協議相關規定，將土地、物業增值部分及稅收收入以核算好的時間價值每年補償給開發公司，各產業項目從中分紅，整個模式自此完成運行閉環。

三、均衡模型：收益分享比率的確定

（一）假設

行業稅負穩定，用字母t 來表示稅負率；

行業都有生命周期，用字母n 來表示園區生命周期年數，i 表示期中某一年份，i 的最大值為n；

園區建設期較短，并且有大量的建筑類稅收，建設期為0；

老模式下政府初始投入較大，用字母α大來表示；

新模式下政府初始投入較小，用字母α小來表示；

政府同產業項目分享收益比率穩定，用字母β 表示收益分享比率；

土地和物業增值作為產業園區的整體產出一部分，整體產出用Y 表示，且維持長期不變。

地方政府最關注目標是自身凈收益，傳統模式和新模式下凈收益用G傳、用G新表示。不考慮就業等其他外部作用。

分享比率是地方政府決策的最核心因素，也是產業項目保證預期的關鍵指標，分享比率過大地方政府寧愿選擇傳統模式去開發，過小就會減少產業項目收益，G新=G傳達到均衡。

（二）傳統線性增長到新模式下的收益分享比率

傳統模式下，如果按線性增長估計，不考慮資金時間價值，園區整體產出可以求出平均數，用Y均示傳統模式下年均收入，Y均=Y/2，那么，

根據② =① ，整理得β=0.5+（α大-α小）/（ntY）

顯然0.5 作為了空置率補償，可見傳統模式下總有很多閑置承載空間，空置率是影響產業園區開發建設的最大成本和不確定性因素。

（α大-α小）/（tnY）對初期財政投入減少部分進行分享補償，很顯然，生命周期越長分享補償越少，產出越大分享補償越少。（α大-α小）/tY 為每年度的產出投入比。

（三）傳統非線性增長到新模式下的收益分享比率

傳統模式下，如果按非線性增長估計，不考慮資金時間價值，傳統模式下年產出用Yi 表示，那么，

根據② =① ，整理得β=（1–∑Yi/nY）+（α大–α小）/ntY

n 的影響結論不變。

∑Yi/nY 作為空置率補償，直接取決于傳統模式下落地項目的速度和質量。如果短時間高質量項目能填滿規劃空間，（1–∑Yi/nY）無限接近于0，而（α大–α小）/tnY 對初期財政投入減少部分進行分享補償比率整體較小，地方政府就不會選擇新模式進行園區建設了，反之亦然。（α大-α小）/tY 為每年度的產出投入比。

（四）時間價值下收益分享比率

傳統模式下，如果按非線性增長估計，考慮資金時間價值，折現率為r，傳統模式下年產出用Yi表示，那么，

根據② =①

整理得β=[∑（Y-Yi）/（1+r）i]/[∑（Y/（1+r）i）]+（α大-α小）/[tY ∑[1/（1+r）i]]

[∑（Y-Yi）/（1+r）i]/[∑（Y/（1+r）i]可以視為不受時間因素影響，可以簡化為∑[（Y-Yi）/Y]

∑[1/（1+r）i]可以用年金現值系數表查到，比如是m

均衡模型簡化為β =∑（Y-Yi）/∑Y +（α大-α小）/mtY

n 的影響結論不變。

∑（Y-Yi）/∑Y 作為空置率補償，直接取決于傳統模式下落地項目的速度和質量。

（α大–α小）/mtY 對初期財政投入減少部分進行分享補償，由于m 明顯小于n，時間價值充分體現。（α大–α小）/tY，就是線性條件下的產出投入比。

四、結論

本文確定的收益分享比率是政府能夠接受的上限，行業投資回報率是產業項目所能接受的下限，這中間的數值均為談判空間。自有資金內部收益率的取值一般為8%-10%。由于本文缺乏關于地方政府經濟運作實證數據，具體操作中地方政府應該根據以往的經營數據，依據模型聘請中介組織或機構進行反復測算從而確定分享比率，依此出具合理的眾籌報告和科學的合作模式，配以網絡推廣和行業推廣，肯定能實現跨越式的發展。