芻議房產測量中面積測算問題

梁志堅

摘 要：隨著我國經濟水平迅速發展，城鎮化進程逐漸加快，房地產交易越來越多。由于在以往的房產面積測量中缺乏統一的規范，市場監管不到位，導致在房產交易過程中，對房產面積測量方面出現了很多矛盾。房產面積測量和人們的切實利益息息相關。一旦出現面積測量失誤問題，不僅對當事人的經濟帶來嚴重損失，而且影響了社會的和諧穩定發展，也不利益房地產交易行業的持續性健康發展。因此要強化對房產面積側路的規范化管理和監督，促進面積測算的客觀性和準確性，保障當事人的正當權益，確保房產交易的順利進行，促進房產行業的穩定發展。

關鍵詞：房產測量;面積測算;問題;措施

在我國法律法規中，對房產測繪具有統一的規定，并對測繪標準進行嚴格的規定。由于房產測繪對房產交易當事人的經濟利益具有直接的影響，關系到房產交易的公平性和公正性。因此在進行房產測繪時，要嚴格按照相關規定，合理應用測繪技術，確保房產測繪面積的準確性和客觀性。房產測繪結果是進行城市管理的重要基礎，確保城市管理的有序性，為確認房屋的產權等信息提供依據。但是在實際的房產面積測算過程中還存在很多問題，嚴重危害了房產權益人的正當權益，不利于社會的和諧穩定法展。由此可見，強化對房產面積測繪的研究具有重要的實際意義。

一、住房面積測量方法概述

一般情況下，在住房面積測量過程中，主要使用解析法和圖解法進行測量。隨著科學技術的不斷發展，圖解法逐漸淘汰，解析法受到了廣泛應用。通常來說，當測量面積在一千平方米以下的情況下，采用實地量距法，得到的測量數據準確度較高。如果測量面積在一千平方米以上，則采用坐標解析方法進行測量得到的數據更加準確。在實際的房屋面積測量過程中，主要應用坐標解析法和校準方式綜合的方式進行測量，確保測量結果的精確性。如果房屋邊長較短，則利用手持測距儀測量房屋的邊距。如果房屋邊距較長，則采用全站測量儀，以房屋的四個邊角為坐標進行測量。要注意的是，測量人員在進行實際的測量之前，要對測量儀器進行精確的校準，確保測量結果的準確性和客觀性。在得到準確的房屋測量數據信息之后，要結合實際情況，在《房產測量規范》的基礎上，對房屋面積進行精確的計算。[1]由于房屋內部結構對房產面積的計算結果具有較大的影響。因此測量人員要對房屋內部結構進行確認和分析，確保面積測算方式和結果的準確性。

二、房屋面積計算概述

（一）公攤面積計算。公攤面積是房屋面積的重要組成部分。公攤面積和套內建筑面積共同組成了住房建筑面積。如果公攤面積占有比例過高，則會嚴重降低實際住房面積，極大減小了房屋的性價比。如果公攤面積占有比例過低，那么導致公共活動區域過小，降低人們的居住舒適體驗。因此，在進行公攤面積計算過程中，要嚴格按照相關規定，采用合理的住宅分攤系數進行科學的計算，確保公攤面積的準確性和合理性，確保住宅權益人的合法權益。[2]

（二）商住樓樓梯間分攤面積測算方法。一般情況下，商住樓樓層上部分是住宅，下部分是商業用房。由于住宅和商業部位的功能存在較大的差異性，因此，在房屋建筑結構上存在很大的不同。尤其是在樓梯間是使用和面積測算上容易引起爭議和矛盾。由于兩者之間的功能不同，一些樓梯間直接和住宅區連接，而和商業部分沒有連接。所以對這些樓梯間的面積測量和計算存在很多實際問題需要解決。由于商業部分人員不能使用該樓梯間，如果分攤給商業部分，容易引起商業部分人員的意見和不滿，意見統一。但是商業部位的樓層數對住宅區域的公攤面積具有很大影響。商業樓層越多，住宅區域公攤面積越大。所以如果將該部分樓梯間分攤給住宅區域，導致住宅區域負擔較大，容易引起矛盾。因此，可以將商業部分的樓梯，全樓共同分攤。住宅部分的樓梯有該部分的住戶進行分攤。通過這種方式，綜合了所有住戶和商業用戶的利益，考慮了各方的意見，遵循“誰受用，誰分攤”的原則，實現樓梯間分攤面積測算的公平性和合理性。[3]

（三）消防走廊的面積計算。一般情況下，在高層住宅建筑中，都會設計消防走廊，以便提升人群疏散功能，提升住宅建筑的安全性。在不同的建筑結構中，使用了不同的消費走廊的設計方案。①和用戶房間相通的消防走廊。在日常生活中，這種類型的消防走廊一般作為陽臺進行使用。只是在發生特殊情況下，才作為消防走廊使用。因此在進行該消防走廊的面積測算時，作為相鄰兩用戶的公共陽臺，由兩家住戶進行共同分攤的方式進行計算。②在用戶房間外設計的消防走廊。該消防走廊主要在發生消防問題時進行緊急疏散應用，整幢樓所有樓層的住戶都可以使用。因此，在對該類消防走廊進行面積計算時，和樓梯的面積計算方式相同，采取統一的分攤方式。[4]

（四）陽臺面積計算。陽臺是居住建筑重要的組成部分，是人們進行休息和活動的重要區域。隨著社會的發展，人們對陽臺的應用越來越頻繁。對于陽臺面積的計算，在《房產測量規范》中進行了詳細的規定：如果陽臺采取了實體板或者玻璃等維護措施，則按照全封閉陽臺類型，對全面積進行計算。[5]如果陽臺沒有進行以上維護措施，則按照半封閉式陽臺類型，按照一半面積計算。隨著社會的發展，建筑設計理念逐漸創新，陽臺的設計思路出現了新的形式。測繪人員可以結合陽臺屋頂不同的覆蓋形式，采取不同的計算方式。①沒有進行覆蓋的陽臺屋頂部分，不進行面積計算。②如果陽臺屋頂投影面積超過一半，則進行面積計算。如果投影面積少于一半，則不進行面積計算③由于隔層的陽臺頂蓋對陽臺的覆蓋效果不明顯，所以不進行面積計算。

（五）房屋伸縮縫面積測量。對于具有伸縮縫的房屋，并且和房間內聯通的情況下，按照伸縮縫面積進行計算。在實際的房屋面積計算中，對伸縮縫的面積計算存在一定的爭議，主要是在和室內通行以外的伸縮縫的面積是否要涵蓋進建筑面積內存在分歧。結合實際情況，為了實現房屋面積測量和計算的統一性，采取以下措施對房屋伸縮縫進行計算：對通行的伸縮縫的全部面積進行計算。[6]

結 語

綜上所述，房產面積測算是進行房產測繪的重要依據和基礎，是進行房產產權登記的重要前提。由此可見，強化對房產面積的正確測算具有重要的意義。在進行房產面積測算過程中，要注重對房屋陽臺，消防走廊，商業樓梯間的面積分攤等當面進行全面細致的測量和計算，確保房產面積測繪的真實性和準確性，為房產登記提供真實的數據信息。房產管理部門要積極發揮自身的職能作用，按照相關規定，科學利用房產面積測繪技術，提升房產面積測算的準確性和客觀性，為提升城市管理水平和效率提供高價值的依據。因此，要加強對采取有效的措施，提升對房產面積測算成果質量的有效管理，強化對測繪單位的監督和管理，確保測繪操作的規定性和合法性，提升測繪結果的可靠性和真實性，為房產權益人的合法權益提供保障。

參考文獻

[1] 劉威.房產測量中面積測算問題的幾點體會[J].科技與創新，2019（18）：135-136.

[2] 趙瑞芝.房產測量中面積測算問題的分析研究[J].黑龍江科學，2017，8（14）：60-61.

[3] 劉陽生.房產測量面積測算及相關問題探討[J].中國新技術新產品，2012（15）：86.

[4] 李劍，侯偉娜.房產測量中的面積測算及相關問題[J].青海國土經略，2011（04）：36-38.

[5] 陳麗佳，符湛斌.房產測量中面積測算問題的幾點體會[J].北京測繪，2011（02）：65-67.

[6] 羅建元.關于房產測量中面積測算問題的思考[J].中國高新技術企業，2008（06）：189-190.