“租房貸”法律問題與規制措施研究

【摘 要】 “租房貸”模式指的是在房屋租賃市場中推出的一種帶有金融性質的房屋租賃模式。這種模式下的租房中介機構以租客的信用為基礎，在自身不提供任何實質性資產的前提下獲得大量融資。但是近年來，多地長租公寓資金鏈斷裂造成整個金融秩序動蕩，租客、房東、金融機構利益受損，在金融創新的基礎上，保證金融行為合規合法運作，才能促進經濟健康發展。因此需要對“租房貸”行為進行盡快規范，并對如何監管提出相應的建議。

【關鍵詞】 金融秩序 法律風險 多部門監管

近年來，各地長租公寓采用“租房貸”模式運營，因資金鏈斷裂導致金融市場震蕩的情況時有發生，甚至有租客在不知情的情況下，被租房中介平臺采用誘導或欺騙的方式背上了貸款，在租房中介平臺出現資金問題破產跑路以后，租客不僅失去了容身之所，還要背上一大筆貸款。在杭州某家長租公寓公司宣布破產后，2018年8月17日，北京市住建委聯合市銀監局、市場監督局、金融監管部門等多個政府部門集中約談目前市場上主要長租品牌公寓和房屋租賃企業的負責人，明確要求這些房屋租賃中介機構和企業不得利用各種金融手段以及其他融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源。在2015年以來，國家大力支持房屋租賃市場的背景下，住房租賃作為房地產行業中唯一受到政策支持的領域，行業整體得到了迅猛的發展。其中，長租公寓因其統一管理、品牌效應、資金雄厚等優勢，成為了房屋租賃行業中的佼佼者。“租房貸”模式，是長租公寓內部發展的動因催生的一種房屋租賃方式，在目前的房屋租賃市場已經占有一定的地位，在互聯網金融環境中也容易產生重大的影響，因此需要規范“租房貸”這一融資行為，建立明確的監管措施。

一、“租房貸”法律關系分析

目前市場上的“租房貸”主要表現為租房中介機構與眾多個人房源的房東簽訂房屋租賃合同，再與租客簽訂房屋轉租合同，并在轉租合同中約定或通過另外的約定，要求租客與金融公司簽訂貸款合同，租房中介機構自身再與金融公司簽訂合同，約定金融公司一次性給付貸款金額，租房中介機構按月還款。在“租房貸”模式中，租房中介機構以租客的信用為中心，在基礎的房屋租賃關系之上產生了兩種經濟活動：

其一，租房中介機構在與租客簽訂合同之前，往往會以通過不同手段，如第三方APP來繳納房租為由，要求租客提供個人信息向金融公司申請個人消費貸款，由租房中介機構協助承租人簽訂合同，承擔中介作用。在正常借貸關系中，消費者向金融公司申請貸款，應以個人信用為擔保，并且直接從金融公司處獲取相應額度貸款資金。但在“租房貸”運營中，租房中介機構通過增加這一環節，在自身不提供實質性資產及其他信用擔保的基礎上構建了信用基礎，既轉移了自身風險，也獲得了融通資金。

其二，以貸款資金為中心進行的投資活動。長租公寓之所以愿意采用并推廣“租房貸”模式，是在企業發展過程中，需要足夠多的優質房源，而搶占市場上的房源需要大量的資本。通過租客的信用，租房中介機構得以通過相當低的成本從金融公司融資，獲得搶占房源進而搶占市場壯大自身的資金。

在租房貸運營過程中，平臺公司通過互聯網平臺實現線上線下資源供需有效匹配，滿足線上線下雙邊或多邊經營者或（和）消費者需求，實現以平臺為中心的跨界。平臺經濟所形成的新業態，構建在參與方基于信用而結成的信賴關系基礎上，自如等平臺在提供服務過程中獲取用戶信任，為其利用用戶信用提供良好基礎。消費借貸公司和長租公寓經營方在平臺發展過程中形成利益共同體，甚至與其共生。

二、“租房貸”可能產生的風險

1、租客的風險

租客在整個“租房貸”環節中始終處于最為弱勢的地位，面臨的風險和要承擔的損失都要大過于其他主體，租客的風險主要分為以下方面：

（1）受到租房中介公司的誘騙甚至威脅，不得已通過房屋貸款的方式租賃房屋，自身租房權益得不到有效的保障。在租房中介機構發生資金鏈等問題后，租客很可能面臨失去租住的房屋，并承擔自身難以支付的貸款債務，進而導致個人征信受到影響，導致無法估計的損失。

（2）難以通過合同條款保護自身權益。租客在“租房貸”模式中處于整個交易鏈條的低端，房屋中介機構很有可能通過和金融公司串通等方式，將貸款的利息和其他成本以房租的形式轉嫁給租客承擔，租客往往因為這種模式下一般采用的是“押一付一”的形式認為降低了房租支出，事實上卻承擔了較正常房租更高的費用。同時，租客在這種形勢下意識到自身權益受損意圖提前退租，但是因自身輕信租房中介機構的宣傳或者口頭承諾而忽略了合同條款的限制性約定，導致不僅損失了押金，還要承擔違約責任，并且難以維權。

2、房東的風險

長租公寓的房租一般來自于個人房源，房東出租房屋的意圖是獲取租賃收益，但租房中介機構自身的不穩定性導致了一旦出現經營問題，無法支付租金或者跑路，房東要面臨與租客的糾紛，不僅難以收回自己的房屋，同時還影響房屋后續出租的收益。

3、金融機構風險

金融機構與租房中介機構通常約定由金融機構一次性直接支付貸款給租房中介機構，由租客貸款先以房租的形式返還至租房中介機構，再由租房中介機構支付給金融機構。因此，金融機構收回資金是建立在租房中介機構經營良好，講求誠信的基礎上，不僅容易發生租房中介機構持款不還的風險，在租房中介機構發生經營困難拖欠貸款甚至跑路以后，租客往往不愿意或者無力返還貸款，金融機構就面臨放貸資金無法收回的難題，自身的經營可能也會遭遇困境。

4、刑事犯罪的風險

根據《中華人民共和國刑法》第一百七十六條規定，非法吸收公眾存款罪是指違反國家金融管理法規非法吸收公眾存款或變相吸收公眾存款，擾亂金融秩序的行為。行為方面表現為，未經中國人民銀行批準，向社會不特定對象吸收資金，以或者不以吸收公眾存款的名義，出具憑證，承諾在一定期限內還本付息，擾亂金融秩序的行為。

最高院2010 年的發布的《關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》中規定，向社會公眾（包括單位和個人）吸收資金的行為，同時具備下列四個條件的，應當認定為刑法第一百七十六條規定的“非法吸收公眾存款或者變相吸收公眾存款”：

（1）未經有關部門依法批準或者借用合法經營的形式吸收資金;

（2）通過媒體、推介會、傳單、手機短信等途徑向社會公開宣傳;

（3）承諾在一定期限內以貨幣、實物、股權等方式還本付息或者給付回報;

（4）向社會公眾即社會不特定對象吸收資金。

首先，租房中介機構一般無法取得金融行業資質，屬于未經有關部門依法批準的情形;其次，租房中介機構往往通過“免押金”“免中介費”等方式對外宣傳吸引租客，實質上采用的是租房貸款;第三，如果認為此處的回報包括了“積極”回報和“消極”回報，那么按照租房中介機構免除押金或者中介費的方式來看，免除了租客的部分義務，使得租客的財產消極的增加了，那么應當可以認定為符合上述第三條中給付回報的要件;最后，租客通常都是社會上的不特定人群。因此租房中介機構在使用“租房貸”模式的情況下，存在很大的被認定為非法吸收公眾存款罪的風險，一旦采取凍結資產等強制措施，租客、房東及金融機構的損失就難以追回，承受巨大的損失。

三、“租房貸”的監管建議

“租房貸”模式有其天然的優勢，如減小租客負擔，提高資金利用率，降低資金利用成本等，但是如果不加以監管，不僅會對金融秩序產生巨大影響，也會造成租房市場價格波動，影響普通人的正常生活。但是，目前，關于“租房貸”的規范多通過政府部門事后監督，并且力度不足。前文提到的北京市住建委的監管行動，事實上采取的措施只是約談并要求，既沒有可適用的法律，也無可遵照運行的制度。這種單純的事后監督，不利于規范“租房貸”行為，也不利于挽回損失，保護當事人的合法權益。對于“租房貸”，應當建立完善的規范機制。

1、發揮民商法的市場行為規范作用。“租房貸”屬于一種金融活動和房屋租賃合同的融合行為，并非僅是金融活動。但是目前對于“租房貸“的監管主要來自于金融監管、合規檢查等，集中在金融領域由行政主體發揮主要作用，忽略了合同法的調整作用。王保樹提出金融法二元規范結構，認為金融法應視為金融監管法（公法）與民商法（私法）兩部分，后者包括金融交易法和金融組織法。在租房貸案件中，融資活動和融資目標實現被合同形式覆蓋，降低了市場警惕性。

對于想通過“租房貸”模式融通資金，發展市場的租房中介機構，應當要求相應的資質，防止這些機構對外模糊自身的金融屬性，讓租客在租房和貸款時放松警惕，從而使得租客謹慎選擇“租房貸”。擁有政府部門認證資質的租房中介機構提供的“租房貸”模式，也更能夠得到保障。

2、促進加快立法進程，加強多部門協同監管。

（1）2017年5月19日， 住房和城鄉建設部已經下發了關于《住房租賃和銷售管理條例》（征求意見稿），國務院金融監管部門也相繼印發了關于整治住房租賃、 違規網貸、互聯網金融等領域的通知文件，住房租賃的相關立法工作正在進行，但進展較為緩慢。

（2）房屋管理部門應當規范房屋租賃市場，定期公布曝光違法違規企業，并發布權威的市場價格信息，穩定租賃價格，嚴格監管“租房貸”的利率水平，防止部分企業通過過低的租金吸引租客使用不規范的“租房貸”，擾亂市場秩序，嚴格規范租房中介機構，禁止惡性搶占房源的行為導致資金鏈斷裂，破壞租房和金融秩序穩定。

（3）金融監管部門要加大監管力度，在現有的法律規定下，允許合法合規的“租房貸”行為，但應當控制相應的利率，重點是加強對租房中介機構金融行為的監管。同時，要規范金融機構的發放貸款行為，杜絕違規違法放貸行為，嚴格審核租房中介機構的資質及經營狀況，提高對此類機構發放貸款的標準。

（4）有關部門要加強對租客的宣傳教育。租客作為目前城市中數量較大的群體，需要有基本的法律意識與理性判斷的能力，政府部門在規范“租房貸”行為，公布違法違規企業的基礎之上，也要加強對于租客的教育，聯合本地社區街道培養租客審慎簽約，對部分條款重點關注的意識，降低自身風險。

在經濟發展過程中，符合法律法規規定的創新性的資本運作方式是應當被允許和鼓勵的，但是任何行業的發展都不可能一蹴而就，尤其是“租房貸”不僅關系到金融市場，更會對普通租客的生活產生重大的影響，因此，金融監管和市場監督需要盡快跟上，在合法的基礎之上拓寬融資方式和投資渠道。

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作者簡介：符健（1996-），男，漢族，安徽蕪湖，研究生，研究方向：勞動法方向