提前續租導致總租期超過二十年的法律效力淺析

陳恒俊

【摘 要】 租賃期限是租賃合同的重要條款，我國法律規定租賃期限不得超過二十年，超過二十年的部分無效，并規定租賃期限屆滿，可以簽訂續租協議，續租期限同樣不得超過二十年。但是對于社會實踐中普遍出現的當事人雙方在原租賃期限屆滿前提前續租并導致原租賃期限與續租期限合計超過二十年的情形的法律效力，法律未作出明確規定。從文義解釋、目的解釋等角度出發，并結合司法實踐案例，應當自雙方簽署續租協議之日起重新計算“二十年”租賃期限上線限制，在此范圍之內的續租租期約定應屬有效。

【關鍵詞】 租賃合同 提前續租 租期二十年限制

租賃合同是我國法律規定的顯名合同之一，它是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根據法律規定，租賃合同的主要內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。為了平衡出租人和承租人的權利，保護雙方當事人的合法權益，維護市場經濟秩序，我國法律對租賃合同的相關要件做出了許多限制性的規定。具體到租賃期限問題，《中華人民共和國合同法》（以下簡稱“《合同法》”）第二百一十四條明確規定“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年”。

上述法律條文的含義明確易懂，即法律對租賃期限設置了“二十年”的上線限制，在“二十年”租賃期限屆滿后，雙方可以續租，但續租期限也受“二十年”的上線限制。但是租賃合同是社會實踐中極大量發生的合同形式，大量的社會實踐導致了復雜多變的租賃關系。其中一種普遍發生的情形是出租人和承租人在原租賃合同約定的租賃期限屆滿前提前簽訂續租協議延長租賃期限，導致原租賃期限和延長的租賃期限合計超過二十年。那么在這種情況下，提前續租的法律效力如何？筆者將就此進行相應的法律分析。

一、續租期限中與原租賃期限合計未超過二十年部分的法律效力

根據《合同法》第五十六條規定“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效”，即法律允許合同部分有效、部分無效的情形發生，因此對于上述情況下續租協議的效力問題，應當區分情況進行分析。

如果原租賃期限為二十年（原租賃期限如果約定超過二十年，則依據法律規定超過部分無效，原租賃期限仍為二十年），那么雙方提前續租的，續租期限將整體處于與原租賃期限合計超過二十年的范圍。但是對于原租賃期限未滿二十年的情況，雙方提前續租時，將有一部分續租期限處于即使和原租賃期限合并計算，仍未超過二十年的情況。例如，如果原租賃期限為15年，自2003年1月1日起至2017年12月31日止，出租人和承租人在2010年1月1日簽訂續租合同，約定續租期限為20年，自2018年1月1日起至2037年12月31日止，那么對于續租期限中“2018年1月1日起至2022年12月31日止”的部分，其與原租賃期限合計不超過二十年。

由于上述《合同法》第五十六條已允許合同部分有效的情況發生，所以無論續租期限中和原租賃期限合計超過二十年的部分是否存在無效的可能，筆者認為對于續租期限中和原租賃期限合計未超過二十年的部分，由于其并未違反法律規定的“租賃期限不得超過二十年”的限制，因此該部分租賃期限的約定應當是有效的，即具體到上述案例中，續租期限中“2018年1月1日起至2022年12月31日止”的部分是有法律效力的。

二、續租期限中與原租賃期限合計超過二十年部分的法律效力

以筆者上文所舉案例為例，出租人和承租人約定的原租賃期限是15年，續租期限是20年，合計為35年，那么對于續租期限中“2023年1月1日起至2037年12月31日止”的部分，則屬于與原租賃期限合計超過20年的部分。對于這部分租賃期限約定的法律效力如何？是否能直接以其違反上述《合同法》第二百一十四條的規定而認定其無效？筆者將就此詳細分析。

1.司法裁判觀點

根據筆者對相關司法判例的檢索，司法實踐中對此大致存在兩種觀點，即：

（1）對于同一租賃標的物，在原租賃合同租期屆滿前，提前續租導致合計租期超過二十年的，屬于違反或規避《合同法》關于租賃期限不得超過二十年的強制性規定的情形，租賃期限最長二十年的起算日應自租賃起始日開始計算，超過部分無效。福建省高級人民法院（2019）閩民申1443號民事判決、北京市第三中級人民法院（2015）三中民終字第09571號民事判決、上海市第一中級人民法院（2014）滬一中民二（民）終字第2727號民事判決均持此觀點;

（2）租賃期限最長二十年的起算日應自續訂合同之日起開始計算，超過部分無效。西安市中級人民法院（2017）陜01民終3254號民事判決持此觀點。

2.筆者的觀點及理由

筆者認為通常情況下，《合同法》規定的“租賃期限不得超過二十年”的上線限制的起算時間應當從續租協議簽署之日起重新計算，即在上述所舉案例中，因出租人與承租人于2010年1月1日簽署續租協議，從2010年1月1日起開始計算二十年，租賃期限在2029年12月31日范圍之內的均有效，即“2023年1月1日起至2029年12月31日止”的部分約定有效，但“2030年1月1日起至2037年12月31日止”的部分約定無效。筆者的理由主要有以下幾點：

（1）從文義解釋的角度分析

上述《合同法》第二百一十四條共兩款，第一款規定租賃期限“不得超過二十年”，第二款則稱租賃期限屆滿后，雙方可續訂合同，但續租期限也不得超過二十年。從條文文義看，法律是對“單次租賃”的租賃期限做出了“二十年”的限制。但是該條文并未規定當事人在租賃期限屆滿前不得續租，也未明確規定當事人在租賃期限屆滿前續租的，對續租租期應當如何評判。實際上，“提前續租”屬于《合同法》第二百一十四條兩個條款規定情形的中間情形，即介于“新簽租約”及“到期續租”之間的情形。

而根據私法領域中“法無禁止即可為”及當事人意思自治原則，雙方當事人可在租賃期限屆滿前提前續租延長租賃期限。而在雙方當事人簽訂續租協議時，應視為雙方對租賃關系的一次重新“安排”，應當與原租賃區分開來，即可以將續租理解成“再次租賃”。在此論證之上，《合同法》中“二十年”租賃期限上線的規定，應當在雙方當事人簽署續租協議時，進行一次重新衡量，即從續租協議簽署時開始，原租賃期限中剩余部分與續租期限合計不得超過二十年。

（2）從目的解釋角度分析

根據全國人大常委會法制工作委員會編寫的《<中華人民共和國合同法>釋義》，我國立法機關在《合同法》第二百一十四條中對租賃期限作出“二十年”限制的原因是“應當說租賃期太長并不利于當事人權利的實現。因為客觀情況總是在不斷變化的，特別是不動產，其價格可能會因一個國家的經濟形勢變化而大起大落”。從上述釋義可以看出，《合同法》第二百一十四條的立法目的是為了平衡雙方當事人之間的權利義務關系，避免因客觀情況在租賃期限內的不斷變化而導致租賃條款對當事人一方造成極不公平的情形。

從上述立法目的出發，筆者認為雙方當事人在租賃期限屆滿前進行續租，并且導致原租賃期限與續租期限合并超過二十年，不僅不違反立法目的，恰恰與立法目的吻合，即這是雙方當事人在租賃期限履行過程中，根據合同履行的情況以及其他主客觀因素，在某個時間節點簽訂續租協議，延長租賃期限，并可能伴隨著一并調整租金等權利義務條款，這種方式恰恰是雙方真實意思的表現，對雙方間權利義務的平衡和維護起到了良性、積極的作用。當然自雙方簽署續租協議之日起，客觀情況仍繼續處于不斷變化的過程之中，因此按照上述立法目的，筆者認為，應當自雙方簽署續租協議之日起，重新計算“二十年”租賃期限限制。

3.筆者觀點的例外情形

對于筆者的上述觀點，也存在例外情況，即如果出現《合同法》第五十二條或其他法律規定的無效情形時，出租人與承租人間的續租協議也可能被認定為無效。

在此需要特別說明的是《合同法》第五十二條規定的合同無效情形中的“以合法形式掩蓋非法目的”。在提前續租的情形下，有可能涉及原租賃合同和續租協議簽署日期間隔過短的情況。在這種情況，筆者認為出租人、承租人應當舉證證明其簽署續租協議有正當理由，否則存在以合法形式掩蓋非法目的、故意規避《合同法》對租賃期限限制之嫌，有可能會被司法機關認定為無效。

總 結

筆者認為，對于租賃合同當事人雙方提前續租導致原租賃期限與續租期限合計超過二十年的情形，除非存在其他法律規定的無效情形，否則應當以續租協議簽署之日起為起算點，重新計算法律規定的租賃期限不得超過“二十年”的限制，在此范圍之內的租期約定，即使與原租賃期限合并計算已經超過二十年，也應當認定為有效。