鐵路沿線土地綜合開發的幾種常見模式探討

羅玉榮

摘 要：現階段鐵路基礎設施建設正如火如荼地進行著，要求對沿線土地的綜合開發投入引起必要的重視，繼而緊抓鐵路建設發展機遇，促進區域經濟的可持續發展。對此，本文首先從綜合交通樞紐模式、TOD模式、高鐵新城模式這幾個方面闡述了特大型、大型站點綜合開發模式，然后從旅游綜合體+旅游地產+軌道交通”模式、“休閑農業+地產+軌道交通”模式、綜合物流中心+創意產業園+貨運型鐵路”模式這幾個方面闡述了中小型站點綜合開發模式，旨在推動區域經濟的健康發展。

關鍵詞：鐵路沿線;土地;綜合開發

引言

鐵路基礎設施建設，可以在很大程度上為人們出行和貿易往來提供應有的方便。而進行鐵路沿線土地綜合開發，可以提高區域經濟水平，高效集約化利用土地，使土地閑置問題得到有效解決。由此可見，積極探究土地綜合開發的模式十分關鍵，是滿足地區發展的重要因素。對此，本文以此為出發點，展開進一步的論述。

一、特大型、大型站點綜合開發模式

結合相關實踐調查可以發現，不管是針對特大型鐵路站點來說，還是就大型的鐵路站點而言，通常在以下幾個地區建立：一是中性的鐵路樞紐;二是大型的鐵路樞紐，然而資源不多、土地價格卻十分昂貴。所以，對于土地開放模式方面，一般使用以下三種方式：第一種是綜合交通樞紐模式;第二種是TOD模式;第三種是高鐵新城模式，具體內容如下：

1.綜合交通樞紐模式

針對這種模式來說，其第一件事情就是要制定出切實可行的規劃標準，彰顯一體化規劃設計理念。同時，還要對綜合交通樞紐體系加以明確，令城鎮空間布局與相關產業發展規劃得到進一步的強化，確保每一種交通模式都能達到互相融合的目的。對樞紐城市建設工作加以完善，嚴格實施對外開放的政策，完善與優化我國交通網絡體系。以下幾點均屬于綜合交通樞紐模式的顯著特點：一是服務水平高;二是物流成本低;三是運輸水平高等，除了上述優點之外，還可以實現節能環保的效果，能夠在無形當中令以下幾種情況均能得到改善：一是綜合交通樞紐不統一設計規劃;二是不協調的運行管理;三是不順暢連接方式;四是不同步的建設時序等。

2.TOD模式

對TOD模式進行剖析后可知，其簡單地說是把公共交通當作發展方向的一種模式。這里所提及到的公共交通，實際上是像巴士干線、機場等相關軌道交通。緊接著把公交站點作為一個標志，然后朝著外邊擴散到一定范圍時構建城市中心以及中心廣場，并在此基礎上把居住、文化等匯集在一起，演變成混合式用途是其最為顯著的特點，在充分保障廣大人民群眾在不排除汽車的狀態下，盡量將以下設施當作主要出行方式：一是步行;二是公交;三是自行車。對交通以及土地進行合理運用，以便可以在無形當中就用地不夠、交通堵塞等方面加以優化，是TOD使用的關鍵手段。針對該模式來說，其在以下站點比較適用：一是組織緊湊的;二是具有公交支持的。辦公樓、商業樓等相關場地在能夠步行達到的公交站點地區之中做好相應的設置工作。不只是這樣，還應當把相應的街道網絡建設和周圍的住宅區連接起來。把密度不一樣的居民住房、種類不一樣的居民住房混合在一起，并在此基礎上對高質量的公共空間建設加大綠化力度。

3.高鐵新城模式

針對高鐵新城模式來說，其屬于現階段非常受歡迎的發展模式之一，基于我國高鐵建設規模日益擴大的背景下而逐漸演變出來的一種綜合開發模式。從當前的發展趨勢來看，我國在高鐵規模方面已經趨于成熟化，同時也快速演變成了不可或缺的支柱，從高鐵經濟的角度出發來講，其可以把以下幾種因素加以融合：一是生產要素，像人工、資本等;二是消費資料;三是消費群體等，為可以早日實現聚集發展打下扎實的基礎。但是話又說回來，倘若想要實現對高鐵新城模式的充分利用，那么還要做好以下幾項工作：一是做好市場的支撐工作;二是做好產業規劃的支撐工作，同時還要將一定的空間提前留出來，要不然就會由于盲目開發而衍生出以下幾種情況：一是綜合配套設備不完善;二是發展模式過于單一化等。

二、中小型站點綜合開發模式

從中型站點以及小型站點的角度出發來講，一般會在以下幾個地區建立：一是容積率高;二是人員較為密集;三是優質土地資源匱乏;四是經濟較為發達等。一般而言，針對這種地區來說，擁有著數之不盡的資源，像購物產品、旅游等，針對中小型站點的綜合開發模式通常涵蓋以下三種：第一種是“旅游綜合體+旅游地產+軌道交通”模式;第二種是“休閑農業+地產+軌道交通”模式;第三種是綜合物流中心+創意產業園+貨運型鐵路”模式，具體內容如下：

1.“旅游綜合體+旅游地產+軌道交通”模式

對“旅游綜合體+旅游地產+軌道交通”這一模式進行深度剖析后，可以得知：該模式在以下地區較為適用：一是優美的自然環境;二是豐富的旅游資源，同時還能和以下行業達到有效銜接的目的：一是旅游行業;二是軌道交通行業;三是房地產行業。從客觀的角度出發來講，該模式能夠適度開發以下幾種業態：一是住宅地產;二是商業地產;三是度假地產;四是旅游景區地產等。一般而言，會選擇景點與站點的中央地區，因為這些地區交通發達，并且不需要花費太長的時間就能夠達到景點位置，可以演變成與之相匹配的產業鏈。就“旅游綜合體+旅游地產+軌道交通”模式而言，其對區域經濟所形成的影響，可以起到優化城市形象的作用，還能加快城市發展的腳步。

2.“休閑農業+地產+軌道交通”模式

從客觀的立場出發來講，這種模式在以下幾個地區比較適用：一是環境優美的鄉鎮;二是豐富農產品的鄉鎮，能夠把農業觀光當作基底亦或是把養老別墅等當作基底，以此來進行綜合開發。對“休閑農業+地產+軌道交通”模式來說，其對地區所產生的干擾能夠將地區的內涵加以提高，令品牌價值得到進一步的強化，對區域經濟的發展起到了一定的促進作用，繼而促使綜合開發效益可以上升到一個新的高度。

3.綜合物流中心+創意產業園+貨運型鐵路”模式

針對綜合物流中心+創意產業園 + 貨運型鐵路”模式來說，其在以下幾個地區較為適用：一是豐富礦產;二是城市近郊;三是工業發展;港口發展等。在對這一模式進行選擇的過程中，盡可能避開那些面積過大、河流等相關位置，之所以這樣說是因為正處于近郊區域，擁有發達的貨運。針對物流來說，其存在著以下幾種特點：一是服務廣;二是技能整合度強;三是獨立專業性;四是公益性。就這種模式對區域經濟所產生的干擾而言，第一件事情就是采取有效措施提高地區經濟的價值，同時還要早日實現擴張性的發展，繼而把各自的職能建設優化。不只是這樣，這種模式可以把城市的可持續發展進行充分保障，同時還能不斷優化交通的空間結構，把物流廢棄物所衍生出來的干擾降到最低。

結語

針對鐵路沿線土地綜合開發來說，其早已吸引了政府與相關部門的廣泛關注，不單單是促進鐵路事業快速發展的核心任務，還是確保我國區域經濟水平不斷提高的中流砥柱。從客觀的立場出發來講，因為地區的區別以及站點種類的不同，基于土地綜合開發形式上也應當堅持因地制宜的原則不動搖，結合實際狀況選擇最為適宜的綜合開發形式，促進鐵路沿線綜合開發可以朝著更好的方向前進，繼而為我國的經濟建設做出應有的貢獻。

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