城市綜合體建設項目全過程咨詢服務增值點的融合與創新之探析

黃能文

（中國武夷實業股份有限公司， 福建 福州 350000）

就城市綜合體來看，包括高檔星級酒店、5A 級寫字樓、酒店式公寓（SOHO商住樓）、會議會展中心、大型綜合購物中心、獨立街區、高檔居住區、地下室停車區等進行三項以上的優化組合，形成一個相互兼容、相互助益的多功能、高效率的有機系統。其融合了建筑、裝飾、機電（一次水電、消防、暖通、智能化、二次水電）、園林景觀等眾多專業，既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智能的復雜集合，比普通的項目設計復雜多，且涉及各專業齊全。因此，對造價管理者的工作量、專業全面性提出了更高的要求。

1 項目基本概況

某地標建筑工程項目規模58.6 萬平方米，總投資約60 億元。其中：地下室結構約22.09 萬平方米；裙樓結構總面積21.48 萬平方米；SOHO 結構總面積4.81 萬平方米的；5A 級寫字樓總面積6.64 萬平方米；希爾頓酒店總面積3.6 萬平方米；

本項目是以投資控制為主線貫穿于全過程工程咨詢各個階段的服務項目，服務范圍包括概念設計階段目標成本編制、方案階段目標成本編制、施工圖紙階段目標成本編制至工程結算及成本后評估工作內容。

2 實踐成效對于全過程咨詢服務增值點的融合與創新啟發

本項目咨詢服務工作在傳統的全過程造價咨詢服務的基礎上拓展了更多咨詢服務的增值點，取得了一定的成本控制實踐成效。

2.1 提供設計優化建議成效

(1)裝修工程中天棚吊桿長度大于1500mm 需設置反向支撐，大于3000mm需設置鋼架轉換層。專業咨詢工程師在審核設計文件時發現局部區域天棚吊桿長度達到3500mm，但是設計說明及吊桿節點均未體現相關做法，對此以書面形式提出疑問，設計單位及時補充了鋼轉換層節點做法，從而避免了施工過程中的設計變更。

(2)幕墻圖紙窗洞口位置內側窗臺板及窗臺下方墻面，設計為鋁板墻面，優化建議對此處進行雙層木工板封堵即可，避免裝修單位二次拆改，節省約245 萬元。

(3)層間玻璃幕墻內側3mm 氟碳噴涂鋁板封堵，建議用鍍鋅鐵皮替換或者用2.0 厚粉末噴涂鋁板代替，節省33 萬元。

(4)酒店局部吊頂合同清單鋁方通造型，本項造價59.85 萬元；施工階段，咨詢工程師提前對原鋼結構氟碳漆處理成本進行測算，預計造價19.2 萬元，在滿足裝飾效果及使用功能的前提下，通過成本對比，優化方案，經委托方同意，最終選定原鋼結構氟碳漆處理的方案，本項節省造價約40 萬元。

(5)酒店中間層因裝修電氣圖紙與一次機電、二次機電圖紙不符，裝修單位根據現場實際情況進行布線布管，咨詢公司在過程跟蹤中天天現場收集記錄管線走向，結算時現場按路核實圖紙并與過程資料核對，確保結算資料及審核數據的準確性。

2.2 各標段工作界面優化

為明確總包、分包、供應商相互之間的職責和前后銜接關系，避免施工過程中發生質量、進度和付款的扯皮、推諉，我招標采購團隊根據以往實踐經驗，為本項目優化了部分工作界限（如表1）。

表1 優化部分工作界限

2.3 根據需求確定設備品牌

專業咨詢工程師根據業主項目定位及其他同類設備在使用中反饋的情況，通過咨詢供應商、市場調研、生產廠家考察、售后服務評價等方面，對產品做了細致、全面的分類梳理和描述。

（1）希爾頓酒店、5A 級別寫字樓屬于長期出租和出售的持有高端物業,建議機電核心設備選用相對高品質的品牌,以保障較好的安全性、可靠性、耐久性和較低的維護成本,如冷水機組、VRV 空調、給水泵、空調水泵、高低壓開關等可采用合資產品,而冷卻塔、消防水泵及風機、各種管線等可采用國產優質產品、以達到項目的最優性價比。比如發電機產品檔次定位：

①發電機組柴油機品牌檔次為純進口（原廠地原裝進口），首推美國康明斯、英國帕金斯、日本三菱、韓國大宇、德國奔馳 5 家。

②發電機組發電機品牌檔次為合資，首推上海馬拉松、無錫斯坦福、福州利萊森瑪 3 家。

③發電機組控制系統品牌統一確定為英國深海。

（2）SOHO 商住樓因目前開發基本是高層建筑的緣故,電梯、生活水泵、配電等關鍵設備影響較大,定位相對需較高。

2.4 高價值（含進口）材料管控

幕墻玻璃采用進口品牌美國“道森”，石材采用進口金山麻，產地巴西，工程款支付時，要求所有進口材料必須提供海關報關單及進場報驗單，并要求在報關單上蓋章承諾該材料用于本項目，若弄虛作假將由施工單位承擔一切后果。專業工程師核對數量符合項目實際施工進度才給予計入當期進度款進行支付，以確保材料來源與合同要求一致。

泛光照明工程合同約定燈具為進口品牌，專業工程師發現后續有部分燈具，直接由國內經銷商直接提供、也不能提供合同約定的質量證明資料，和經監理和業主書面確認的燈具變更紀要，故后續采購部分燈具進度款492.5萬元建議暫停支付。

2.5 施工現場質量巡視檢查

工程項目質量問題貫穿于建筑項目的整個壽命進程，咨詢人員在施工過程中，利用自身造價咨詢專業方面上的優勢，對施工現場進行定期、不定期的巡視和抽查：

土建工程中，駐場工程師現場質量查看時發現，外墻真石漆涂料施工中，涂料實際使用的品牌與業主確認品牌不符，業主確認品牌為“立邦”，實際使用涂料品牌為“嘉寶莉”。后經建設單位核實，根據實際施工品牌扣回材料差價36 萬元。中標單位承諾鋼筋品牌為“寶鋼”，施工階段駐場工程師抽樣檢查發現部分鋼筋進場品牌為“江陰西城鋼鐵”，經發現后此部分鋼筋全部退場，同時施工單位罰款100 萬元。

裝修工程中，靠幕墻處墻紙基層骨架，清單描述做法為木龍骨，圖紙會審深化節點做法采用40×40×4 鍍鋅方管鋼骨架。駐場工程師根據經驗判斷，墻紙基層骨架采用鍍鋅鋼龍骨存在設計過刺，故對基層骨架做法提出質疑，同時深入現場進行核查，在對該部分進行非破壞性敲擊時，通過聲音判斷基層材料并非鋼骨架。后經建設單位核實，現場實際施工采用輕鋼龍骨，此項扣減費用59 萬元。

機電安裝工程中，原設計中消防噴淋管道、冷卻供回水、空調供回水管道設計要求DN80 及以上管道采用無縫管法蘭連接，后鍍鋅進行二次安裝。現場實際施工時，施工單位采用無縫鋼管先鍍鋅，在現場直接焊接安裝，焊口位置采用防銹漆加銀粉漆進行修補。根據《建筑給水排水及采暖工程施工質量驗收規范》規定，鍍鋅無縫管嚴禁直接焊接，責令施工單位對質量隱患進行整改。

2.6 圖紙會審意見經濟型評估

根據裝修工程圖紙會審意見，衛生間玻璃隔斷12mm 鋼化清玻建議改為夾膠夾絲防霧玻璃隔斷(果用進口夾絲)，經測算需增加費用約134.15 萬元。專業工程師綜合成本和實用性，建議調整為夾膠夾絲防霧玻璃隔斷(國產夾絲)，降低成本44.85 萬元。

2.7 運營維護成本管控

本項目會議室采用燈膜進行照明，由于燈膜高度約4m，交付后燈管維修、更換難度非常大，維修成本也很高。專業工程師建議將燈管固定方式改為抽屜式，便于日后維修。VRV 空調機房設計時，未考慮足夠的通風散熱空間，安裝工程師認為散熱問題有可能會降低空調性能，甚至引起跳閘，建議更換排風百葉扇片間距和尺寸，并另行設置專用通風井補充新風。

2.8 無價材料管控

本項目實施過程中，對無價材料價格要求“三流合一”。要求施工單位提供真實的采購合同，供貨清單明細、具體的付款明細憑證，相應的增值稅采購發票及對應的材料設備明細表、合同履約完成證明、施工單位書面承諾資料的真實性，最終按照成本酬金法結算。其他材料價格參照清單報價進行確定。

本項目105 套燈具中，有12 套燈具變更為另外區域的投標花燈，采用投標價格計算；52 套燈具只是根鋼裝修吊頂情況，適當調整了相應的規格尺寸，其所用材料、工藝、形狀同原先投標合同燈具基本相同，主要是燈具直徑或者長寬高度調整，采用參考投標價格計算；41 套燈具進行實質性變更，采用重新詢價，并參考投標口徑協商。造價工程師通過變更談判，為業主節約造價約160 萬元。

3 綜合體項目成本管控的風險以及相應的策略

（1）建議引進專業顧問團隊，對設計院和項目設計部進行專業技術資源整合。使得所有的設計工作能同步開展并得到協調，進一步保證了各設計階段設計成果文件的深度要求。同時，在專業性強的空調、智能化、幕墻、廚房洗衣房等工程、材料設備招采階段，發揮其在技術回標文件的分析、技術詢標、施工階段的圖紙審批、物料審批等方面的管控作用。并做好方案比選、造價對比。

(2)精裝修工程、幕墻工程、機電工程、泛光亮化照明工程、電梯工程等專業分包項目，為減少合同施工界面爭議，建議采用“招標圖紙+技術規范”包深化設計包施工計價的合同模式。

(3)盡可能減少或取消材料設備甲供，加大甲指乙供的材料類型

從財務管理角度，甲供材料設備，需要建設方投人大量的人員去處理招標、日常管理，也增加材料損耗率的風險；會加大項目的投入成本。

從合同管理角度，增大了合同界面的風險，如甲供合同與施工、安裝合同間的重復或遺漏；

從工程施工驗收角度，增加了質量責任風險的界定，如系統調試不合格的責任界定等；

（4）為更好的保證工程質量，對主要材料進行品牌或供貨商的限定，如加大投標時封樣材料的要求，實行材料工程的“招標樣品封樣、按樣品施工、按樣品結算”的成控管理目標。并加強對進場材料的檢驗檢查力度，確保進場材料的質量以保證工程質量。

（5）招標時就要考慮如果發生拆改所涉及項目的單價確定，如：鋼筋混凝土現澆構件的拆除、各類隔墻的拆除、通風系統等各類安裝項目的拆除、各類裝飾項目的拆除、垃圾外運、局部主體加固所涉及的常用加固項目等，同時也要考慮拆除構件作廢后的剩余價值如何處理的問題，一般常規做法是按一定比例折價給拆除單位，由拆除單位負責處理此部分費用。

4 結束語

全過程咨詢管理作為一種新的建設工程管理模式，雖然已取得良好的社會效益和經濟效益，但目前還處在起步階段，有很多地方還需在實踐中探索與完善。掌握重點，突破難點，尋找更多增值點，才能更快更好地推進建設項目全過程咨詢管理，為合理節約資金.提高投資效益而努力。