淺析房地產(chǎn)估價(jià)中成本法估價(jià)路徑的選擇

邊瑞灼

摘要：在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中，成本法作為常用方法之一，發(fā)揮著重要的作用。在運(yùn)用成本法估價(jià)過(guò)程中，估價(jià)師通常會(huì)面對(duì)具體估價(jià)路徑的選擇，“房地分估”、“房地合估”似乎難以較好的區(qū)分適用方向，這不僅給估價(jià)工作帶來(lái)了困擾，也為估價(jià)結(jié)果帶來(lái)了較多的不確定性。筆者通過(guò)估價(jià)實(shí)踐中的探索，試圖總結(jié)一些切實(shí)可用的規(guī)律，供業(yè)內(nèi)同行參考。

Abstract： In the real estate appraisal practice， the cost apprcach as one of the commonly used methods， plays an important role. In the process of using the cost apprcach， we usually face the choice of the specific valuation path. "The real estate divides to estimate" and "the real estate unites to estimate" seems to be difficult to distinguish the application direction well. This not only brings us the work perplexity， also has brought the more uncertainty for the valuation result. The author tries to sum up some useful laws for the reference of the same trade by exploring the practice of valuation.

關(guān)鍵詞：成本法;估價(jià)路徑;房地合估;房地分估

Key words： the cost apprcach;valuation path;the real estate unites to estimate;the real estate divides to estimate

中圖分類號(hào)：F224;F293.3 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號(hào)：1006-4311（2020）25-0103-03

1 ?成本法概述

成本法（又稱積算法）是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。重新購(gòu)建價(jià)格是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新購(gòu)置全新狀態(tài)的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀態(tài)的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。折舊是指各種原因造成的估價(jià)對(duì)象價(jià)值的實(shí)際減損。

理論上來(lái)說(shuō)，成本法更適用于新的或比較新的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，但因客觀條件或估價(jià)目的的需要，成本法在實(shí)操中的運(yùn)用十分廣泛。在實(shí)踐中，常用于一些因市場(chǎng)原因（區(qū)域市場(chǎng)鮮有交易）或房地產(chǎn)自身原因（公益性、獨(dú)特性）而無(wú)法采用比較法、收益法等方法評(píng)估的房地產(chǎn);投保、理賠、損害賠償?shù)裙纼r(jià)目的的需要，也會(huì)涉及到成本法的運(yùn)用。即很多情況下，成本法成為明顯適用且不得不使用的估價(jià)方法。

成本法在不同房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中，會(huì)表現(xiàn)為不同的形態(tài)，即不同的成本法公式的運(yùn)用，具有統(tǒng)領(lǐng)性的公式如下：

①房地產(chǎn)價(jià)值=土地重新構(gòu)建成本+建筑物重新購(gòu)建成本-建筑物折舊;②房地產(chǎn)價(jià)值=土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)-建筑物折舊。

不同測(cè)算公式如何選取，公式中各組成部分如何量化，不僅由房地產(chǎn)類別決定，更和估價(jià)路徑的選擇密切相關(guān)。

2 ?相關(guān)理論及規(guī)定

依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015），運(yùn)用成本法對(duì)包含土地和建筑物的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)首先確定具體的估價(jià)路徑，并符合下列規(guī)定：①應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況和土地市場(chǎng)狀況，選擇房地合估路徑或房地分估路徑，并應(yīng)優(yōu)先選擇房地合估路徑;②當(dāng)選擇房地合估路徑時(shí)，應(yīng)把土地當(dāng)做原材料，模擬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過(guò)程，測(cè)算房地產(chǎn)重置成本或重建成本;③當(dāng)選擇房地分估路徑時(shí)，應(yīng)把土地和建筑物當(dāng)做各自獨(dú)立的物，分別測(cè)算土地重置成本、建筑物重置成本或重建成本。

《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》（中國(guó)建筑工業(yè)出版社，柴強(qiáng)主編，2017年6月第八版）：實(shí)際估價(jià)中，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況和土地市場(chǎng)狀況，選擇求取重新購(gòu)建成本的路徑，并應(yīng)優(yōu)先選擇房地合估路徑……房地分估路徑主要適用于土地市場(chǎng)上以能直接在其上進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)的小塊熟地交易為主的情況，或者有關(guān)成本、費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)特別是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)較容易在土地和建筑物之間進(jìn)行分配的情況。

以上可概括為三點(diǎn)：第一：運(yùn)用成本法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，優(yōu)先適用“房地合估”路徑;第二：房地分估主要適用情況之一：待估房地產(chǎn)所含項(xiàng)目用地為小塊熟地，且該類小塊熟地市場(chǎng)活躍度高;第三：房地分估主要適用情況之二：有關(guān)成本、費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)特別是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)較容易在土地和建筑物之間進(jìn)行分配。

3 ?路徑選擇困境

3.1 理論困境

關(guān)于“房地分估”和“房地合估”的權(quán)威解析較少，而以上所提及的分估和合估的區(qū)分適用條件，亦有模糊之處：

“房地分估路徑主要適用于土地市場(chǎng)上以能直接在其上進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)的小塊熟地交易為主的情況”：小塊熟地市場(chǎng)成熟、交易頻繁只能證明同類項(xiàng)目用地主要通過(guò)市場(chǎng)途徑取得，從而可以采用比較法確定土地成本，而“房地分估”和“房地合估”估價(jià)路徑中的土地取得途徑都并未排除市場(chǎng)取得。

“房地分估路徑主要適用于……有關(guān)成本、費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)特別是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)較容易在土地和建筑物之間進(jìn)行分配的情況”：對(duì)于新的房地產(chǎn)而言，相關(guān)稅費(fèi)是否在土地和建筑物之間進(jìn)行分?jǐn)偧叭绾畏謹(jǐn)偅灰龅角逦恋睾徒ㄖ飪r(jià)值的內(nèi)涵，不重計(jì)、不漏計(jì)，理論上不會(huì)影響房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果;對(duì)于舊的房地產(chǎn)而言，成本法估價(jià)過(guò)程涉及建筑物折舊的測(cè)算，而相關(guān)稅費(fèi)的分配問(wèn)題與此密切相關(guān)，分配的科學(xué)合理性對(duì)兩種估價(jià)路徑的測(cè)算結(jié)果都有積極的貢獻(xiàn)。

3.2 實(shí)踐困境

3.2.1 案例背景

某個(gè)人自建自用住宅項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估：估價(jià)對(duì)象為位于某鎮(zhèn)區(qū)的已建成房地產(chǎn)，包含土地（100m2）和建筑物（255m2），建筑物為地上3層，建筑密度為85%，容積率2.55。依據(jù)現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)資料，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)查勘情況，土地剩余使用年期為55年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命40年（經(jīng)濟(jì)壽命60年，有效年齡20年）。估價(jià)師采用成本法作為估價(jià)方法之一，但在估價(jià)路徑選擇上出現(xiàn)分歧，遂通過(guò)兩種成本法估價(jià)路徑分別測(cè)算，測(cè)算過(guò)程如下：

①房地合估。

適用公式：房地產(chǎn)價(jià)值=土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)-建筑物折舊

1）土地成本：區(qū)域內(nèi)私宅土地二級(jí)市場(chǎng)交易頻繁，具備通過(guò)市場(chǎng)取得條件，通過(guò)比較法，我們測(cè)算土地的樓面地價(jià)為1725元/m2。

2）建設(shè)成本：建設(shè)成本=前期費(fèi)用+建筑安裝工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)+公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)+其他工程費(fèi)+開發(fā)期間稅費(fèi)。

以《**市房屋建筑工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》為基礎(chǔ)，結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況和市場(chǎng)一般水平調(diào)整后累加確定。具體測(cè)算如表1。

3）其他成本費(fèi)用：主要為：管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)，并滿足行業(yè)一般投資利息及利潤(rùn)水平。具體如表2。

4）完全重置價(jià)：經(jīng)以上測(cè)算，可得：V=5219+0.036V，則：V=5415（元/m2）。

5）建筑物折舊：擬采用直線法測(cè)算建筑物折舊，須將其他成本費(fèi)用在土地和建筑物之間進(jìn)行分?jǐn)偅缘贸鼋ㄖ飪r(jià)值。分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)：土地成本和建設(shè)成本，分?jǐn)偤笸恋貥敲鎲蝺r(jià)：2042元/㎡，建筑物單價(jià)：3373元/m2。

建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命40年（經(jīng)濟(jì)壽命60年，有效年齡20年），結(jié)合同類建筑物情況，我們?cè)O(shè)定建筑物殘值率為0。則建筑物折舊為：3373×20/60=1124元/m2。

6）房地產(chǎn)價(jià)值：房地產(chǎn)價(jià)值=土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)-建筑物折舊=（5415-1124）×255=109.42（萬(wàn)元）。

②房地分估。

適用公式：房地產(chǎn)價(jià)值=土地重新構(gòu)建成本+建筑物重新購(gòu)建成本-建筑物折舊

1）土地重新構(gòu)建成本。依據(jù)區(qū)域市場(chǎng)情況，通過(guò)市場(chǎng)途徑取得，采用比較法測(cè)算，土地重新構(gòu)建成本包含建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格及應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)，依據(jù)當(dāng)?shù)貙?duì)個(gè)人自建房的管理規(guī)定，容積率不高于6，無(wú)需補(bǔ)交土地出讓金。同類地塊，市場(chǎng)取得價(jià)格為400-500萬(wàn)/畝，通過(guò)修正，得出該項(xiàng)目用地重新構(gòu)建成本：地面單價(jià)7103元/m2，土地重新構(gòu)建成本合計(jì)71.03萬(wàn)元。

2）建筑物重新購(gòu)建成本。建筑物重新購(gòu)建成本=建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

建設(shè)成本構(gòu)成及測(cè)算路徑與合估路徑相同;依據(jù)房地產(chǎn)現(xiàn)行估價(jià)理論，其他成本費(fèi)用估算以建筑物價(jià)值為邊界作為基數(shù)，取與合估路徑相同的指標(biāo)。據(jù)此，我們得出建筑完全重置單價(jià)為3348元/m2。則建筑物于價(jià)值時(shí)點(diǎn)完全重置成本為：85.37萬(wàn)元。

3）建筑物折舊。與合估路徑測(cè)算思路相同，采用直線法，折舊額為85.37×20/60=28.46萬(wàn)元。

4）房地產(chǎn)價(jià)值。房地產(chǎn)價(jià)值=土地重新構(gòu)建成本+建筑物重新購(gòu)建成本-建筑物折舊=71.03+85.37-28.46=127.94（萬(wàn)元）

3.2.2 差異解析

①差異比較。兩種路徑測(cè)算結(jié)果分別為109.42萬(wàn)元、127.94萬(wàn)元，合估路徑結(jié)果較分估路徑結(jié)果低14.48%。差異比較如表3。

②差異原因。從兩種估價(jià)路徑的測(cè)算過(guò)程，結(jié)合估價(jià)對(duì)象情況，對(duì)差異原因分析如下：1）土地成本差異：土地取得途徑都是通過(guò)市場(chǎng)取得，但本次估價(jià)對(duì)象開發(fā)程度不高，合估和分估路徑分別從樓面地價(jià)和地面地價(jià)的角度測(cè)算地價(jià)，是造成差異的主要原因。2）建設(shè)成本差異：兩種估價(jià)路徑建設(shè)成本均是區(qū)域內(nèi)客觀成本的反映，無(wú)差異存在的理由。3）管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)差異：兩種路徑計(jì)算基數(shù)不同是產(chǎn)生差異的關(guān)鍵原因。合估路徑測(cè)算中，土地價(jià)值參與相關(guān)稅費(fèi)及利息利潤(rùn)的計(jì)算，在相同計(jì)算規(guī)則下，合估數(shù)據(jù)高于分估數(shù)據(jù)。4）折舊差異：折舊以建筑物完全重置價(jià)為計(jì)算基礎(chǔ)，合估路徑中建筑物完全重置價(jià)由建設(shè)成本加建筑物分?jǐn)偟南嚓P(guān)稅費(fèi)及利息利潤(rùn)構(gòu)成，與分估路徑中單獨(dú)計(jì)算的建筑物完全重置價(jià)會(huì)有差異，進(jìn)而造成了折舊差異;隨建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的減少，該差異會(huì)逐漸增大，但相較其他成本費(fèi)用差異會(huì)小很多。

3.2.3 差異分析

在估價(jià)對(duì)象條件既定的情況下，合估路徑和分估路徑產(chǎn)生差異的焦點(diǎn)集中在土地價(jià)值呈現(xiàn)的形態(tài)及開發(fā)建設(shè)過(guò)程中相關(guān)成本費(fèi)用計(jì)算的基礎(chǔ)和指標(biāo)。

在本案例中，合估路徑測(cè)算時(shí)未考慮土地利用不充分的客觀情況，而使土地以樓面地價(jià)形式參與到房地產(chǎn)價(jià)值形成過(guò)程中，使得土地成本被低估;而在測(cè)算開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的成本費(fèi)用時(shí)，采用和分估相同的指標(biāo)，又因土地價(jià)值成為計(jì)算基礎(chǔ)的一部分，而使得相關(guān)成本費(fèi)用高于分估路徑測(cè)算數(shù)據(jù)。在驗(yàn)證過(guò)程中，我們將案例中的建筑面積以10%為單位做出增減調(diào)試，隨建筑面積逐步接近土地規(guī)劃指標(biāo)，各因素在兩種估價(jià)路徑中測(cè)算數(shù)據(jù)的差異逐步較小，并在臨近規(guī)劃指標(biāo)的某一點(diǎn)消除測(cè)算差異（如圖1）。

3.3 實(shí)踐中遇到的問(wèn)題匯總

實(shí)踐中，關(guān)于成本法估價(jià)路徑的選擇，常常在如下情況存在爭(zhēng)議：①開發(fā)程度不高的已完工房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估;②土地剩余使用年期和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命相差較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估;③基于特殊目的需要，對(duì)土地和建筑物用途不一致的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。

4 ?方案與建議

①在運(yùn)用成本法進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目估價(jià)時(shí)，應(yīng)優(yōu)先選擇“房地合估”路徑，理由如下：1）“房地合估”路徑在測(cè)算房地產(chǎn)完全重置價(jià)值時(shí)，模擬取得土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的過(guò)程，符合房地產(chǎn)價(jià)值的形成過(guò)程;2）“房地合估”路徑中，土地作為房地產(chǎn)價(jià)值形成不可缺少的要素，有考慮其機(jī)會(huì)成本及投資利潤(rùn)的必要，而這一點(diǎn)在“房地分估”路徑中往往難以體現(xiàn)。

②從測(cè)算過(guò)程來(lái)看，“房地合估”較“房地分估”更強(qiáng)調(diào)土地和建筑物價(jià)值的整體性，但仍宜將“房地合估”、“房地分估”看做是成本法價(jià)值形成的兩種途徑，在相同條件下，測(cè)算結(jié)果不宜有較大差異。故應(yīng)注意以下問(wèn)題：1）土地開發(fā)程度較低的房地產(chǎn)：應(yīng)注意分析土地的規(guī)劃條件，在測(cè)算土地取得成本時(shí)，應(yīng)充分考慮并體現(xiàn)其使用權(quán)在規(guī)劃條件下的權(quán)益價(jià)值，必要時(shí)做最高最佳利用分析，避免現(xiàn)狀開發(fā)程度對(duì)土地價(jià)值的不合理影響。2）土地剩余使用年期和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命相差較大的房地產(chǎn)：“房地合估”須關(guān)注房地產(chǎn)完全重置價(jià)值中開發(fā)期間其他成本費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、利潤(rùn)、相關(guān)稅費(fèi)等）在土地和建筑物之間的合理分?jǐn)偅苊馄渌杀举M(fèi)用以建筑物折舊形式不合理消耗;“房地分估”界定建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命時(shí)，須考慮土地剩余使用年期的影響，避免土地剩余使用年期結(jié)束后建筑物孤立存在的不合理情況。3）兩種估價(jià)路徑在測(cè)算開發(fā)建設(shè)過(guò)程中相關(guān)成本費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)等）時(shí)，應(yīng)根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)情況反映開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的費(fèi)用消耗水平，并據(jù)此體現(xiàn)在不同計(jì)算基礎(chǔ)的不同計(jì)算指標(biāo)中。

③特殊估價(jià)目的需要進(jìn)行特殊分析，并在價(jià)值形成過(guò)程中進(jìn)行合理反映。

5 ?結(jié)語(yǔ)

成本法為房地產(chǎn)估價(jià)中常用方法之一，“房地合估”與“房地分估”為成本法的不同估價(jià)路徑，一般而言，并不存在明顯的適用邊界。無(wú)論采用哪種估價(jià)路徑，應(yīng)從估價(jià)目的出發(fā)，以最合理反映估價(jià)對(duì)象于估價(jià)目的下的價(jià)值為目標(biāo)，理順估價(jià)過(guò)程中的邏輯問(wèn)題，避免相關(guān)成本的漏記、錯(cuò)計(jì)及重復(fù)計(jì)算。

參考文獻(xiàn)：

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