淺談公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)的運(yùn)用

摘要：在我國(guó)會(huì)計(jì)計(jì)量模式的發(fā)展進(jìn)程中，長(zhǎng)期以來將歷史成本計(jì)量作為主要模式。然而，隨著近年來投資性房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，公允價(jià)值計(jì)量模式的亮點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)日益凸顯，并逐漸取代舊的計(jì)量模式。文章就公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)的運(yùn)用狀況進(jìn)行淺談，并提出若干建議，使之更好地在我國(guó)應(yīng)用和推行。

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值計(jì)量模式;投資性房地產(chǎn)

一、公允價(jià)值及投資性房地產(chǎn)的特性

（一）公允價(jià)值計(jì)量模式的定義

公允價(jià)值計(jì)量即，市場(chǎng)參與者在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中，出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到或轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債所需支付的價(jià)格計(jì)量。“公允”即公正公平，不偏不倚。

（二）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

投資性房地產(chǎn)是指，以賺取租金或?qū)崿F(xiàn)資本增值為目的，或兩者兼有而擁有的房地產(chǎn)，主要包括：持有并打算增值后再轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已經(jīng)出租的土地使用權(quán)和建筑物。此外，投資性房地產(chǎn)可進(jìn)行單獨(dú)核算和出售。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的國(guó)內(nèi)發(fā)展現(xiàn)狀

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)所提供的信息，經(jīng)整合后，文章繪制了2009-2016年上市企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的應(yīng)用狀況表。

由表1數(shù)據(jù)可知，絕大多數(shù)上市企業(yè)仍采用歷史成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，使用公允價(jià)值模式的企業(yè)只有極少數(shù)，因而可得出公允價(jià)值計(jì)量模式的運(yùn)用并不廣泛。可以清晰看到，各項(xiàng)數(shù)據(jù)都在逐年增加，但增幅極為緩慢，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式僅約為5%·

這些企業(yè)選擇歷史成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量的原因，是在歷史成本模式下，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理較為容易，即折舊、攤銷、減值等，并能維持會(huì)計(jì)信息的可比性。如若采取公允價(jià)值模式，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值會(huì)隨著市場(chǎng)行情的波動(dòng)而變動(dòng)，因而影響到企業(yè)各期利潤(rùn)的穩(wěn)定性。

三、投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量所面臨的困境

（一）信息披露不充分

在實(shí)施新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后，經(jīng)研究上市企業(yè)年報(bào)發(fā)現(xiàn)，即使采用了新的公允價(jià)值計(jì)量模式，多數(shù)企業(yè)并未標(biāo)注公允價(jià)值的確定方法，還有若干具體詳細(xì)項(xiàng)目上未披露，如會(huì)計(jì)假設(shè)、會(huì)計(jì)政策，這些將會(huì)使披露信息的準(zhǔn)確性和真實(shí)性大打折扣。

（二）公允價(jià)值計(jì)量模式缺乏運(yùn)用指導(dǎo)

目前，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的公允價(jià)值計(jì)量，缺乏與之相匹配的法規(guī)律例、應(yīng)用方針和輔助指導(dǎo)，因而導(dǎo)致公允價(jià)值計(jì)量難以推廣。此外，部分企業(yè)在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量上隨意變動(dòng)模式，嚴(yán)重違反會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定。

（三）市場(chǎng)波動(dòng)大，企業(yè)承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，采用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)需在每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日調(diào)整賬面價(jià)值和公允價(jià)值之間的差額，然而，市場(chǎng)變數(shù)大，影響價(jià)值，給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來不穩(wěn)定性。

四、完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的舉措

（一）加大信息披露力度，接受部門監(jiān)管

投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則著重強(qiáng)調(diào)要對(duì)公允價(jià)值的確定方法和相關(guān)依據(jù)進(jìn)行披露，卻在公允價(jià)值計(jì)量方面要求較低。目前，是否披露和具體的披露內(nèi)容仍取決于上市企業(yè)的主觀意愿。因此，國(guó)家相關(guān)部門需進(jìn)一步明確公允價(jià)值披露的詳細(xì)程度，增加披露范圍和透明度，如參數(shù)、估計(jì)假設(shè)等，有利于監(jiān)管部門掌控有效的信息和證據(jù)，防止企業(yè)粉飾報(bào)表操縱利潤(rùn)，有效維護(hù)投資者和其他相關(guān)利益者的權(quán)益。

（二）轉(zhuǎn)變會(huì)計(jì)準(zhǔn)則導(dǎo)向，推廣運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量

之于目前的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，其對(duì)公允價(jià)值模式計(jì)量仍有較為嚴(yán)格的限制。從準(zhǔn)則導(dǎo)向方面來看，企業(yè)依舊偏好于歷史成本模式，公允價(jià)值模式應(yīng)用相較較少。然而，公允價(jià)值計(jì)量模式更符合會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的要求，有助于提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，我國(guó)需加強(qiáng)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量問題的研究，完善和出臺(tái)相關(guān)政策，轉(zhuǎn)變會(huì)計(jì)準(zhǔn)則導(dǎo)向，推廣和倡導(dǎo)企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量。

（三）建立公平交易的投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)，確保有序性

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則要求，企業(yè)只有在活躍的交易市場(chǎng)，或者能在房地產(chǎn)市場(chǎng)上獲得與該房地產(chǎn)同種類或相似的市值，才能取得真正可靠的公允價(jià)值。一個(gè)交易頻繁且公平公正的市場(chǎng)，是企業(yè)會(huì)計(jì)人員正確評(píng)估房地產(chǎn)市值的重要前提。因此，國(guó)家相關(guān)部門要努力維護(hù)市場(chǎng)秩序，構(gòu)建一個(gè)成熟且健康的投資性房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，加快市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（四）增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，提高防范能力

鑒于市場(chǎng)的波動(dòng)幅度大，企業(yè)應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，增加對(duì)會(huì)計(jì)人員的安全意識(shí)和職業(yè)判斷能力的培訓(xùn)，此外，充分預(yù)留一部分風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急儲(chǔ)備金，做好綜合工作，有助于全面提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范和應(yīng)對(duì)能力，為公允價(jià)值計(jì)量模式的平穩(wěn)運(yùn)行提供實(shí)力保障。

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作者簡(jiǎn)介：余茵（1999-），女，漢族，湖南岳陽人，單位：湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)商學(xué)院。