房地產企業總部工程質量管理及改進

張建偉　畢偉

摘要：近年來，房地產企業不斷擴張，如何在擴張過程中控制好工程質量是每一個房地產企業需要面對的問題。房地產企業總部工程質量管理是工程質量管理中重要的一環，本文對總部工程質量管理的內容、特點進行了梳理和總結，并結合自身的工作經驗提出了改進意見。

關鍵詞：房地產企業總部;工程質量管理;管理及改進

2019年，房地產市場在“房住不炒”的大政策背景下穩中有進[1]，在上半年，銷售額在1000億以上的房地產企業就達到12家，銷售額增長率均值為16.0%。隨著房地產企業的不斷擴張，總部的工程質量管理變得更為重要，工程質量的好壞不僅直接影響購房者的居住體驗，也影響房地產企業在當地乃至全國的口碑，同時實行有效的建筑工程管理有益于提高工程的成本控制水平和提高企業綜合經濟效益[2]。在這種大背景下，本文是對房地產企業總部工程質量管理的內容、特點及需要改進的方面進行探討。

一、總部工程質量管理的內容

（一）例行質量檢查

總部工程質量管理部門通過對各個項目進行質量檢查以發現各項目在施工中存在的問題，要求項目部對存在的問題及時整改，并對持續發生的問題加以著重注意，尤其避免嚴重質量問題的發生。

（二）專項質量檢查

對在正常質量檢查中發現次數較多的問題和對建筑工程質量影響較大的項目，可以在正常檢查之外開展專項質量檢查，如對窗戶的氣密性、水密性進行專項質量檢查，對屋面防水進行檢查等，保證工程質量。

（三）企業內部制度制定

目前我國規范關于項目質量管理過程的內容較少[3]，所以需要針對房地產企業和項目的特點制定內部制度，包括材料進場檢驗制度、分部分項工程驗收制度、專項施工方案審批制度等，流程應易于操作，可以從制度層面對項目的工程質量進行把控。

（四）質量問題匯總整理

每季度或半年，對檢查中所發現的問題進行分類整理，分析問題出現的原因，對項目部的質量管理提出針對性要求，對項目部存在問題進行針對性整改，通過總結也對其他項目未來可能遇到的問題進行預警并有針對性地進行檢查，不斷提升工程質量管理能力和質量水平。

（五）參與重要分部分項工程驗收

重要性較高的分部分項工程對于項目整體質量的影響較大，所以總部工程質量管理部門對這類工程應加以重視并參與驗收，對發現的問題要求及時整改，整改不到位不通過驗收。

（六）工程質量培訓

針對項目中遇到的要點、難點或新技術的推廣和應用，由總部工程質量管理部門組織對所有項目部進行專項培訓，以解決在工程中可能遇到的問題。

隨著越來越多的項目從毛坯交付轉變為精裝交付，筆者就曾組織過針對裝修工程的質量培訓，邀請了專家針對裝修過程中的重點難點及管理過程中需要著重注意的問題進行培訓，培訓的效果非常良好。

二、總部工程質量管理的特點

（一）復雜性

總部的工程質量管理面向的是企業內所有項目，不僅有住宅、商業等常見的建筑類型，甚至會有劇院、體育場館等不常見的建筑類型，而且同類型的建筑也處在不同的施工階段，這就決定了總部工程質量管理的復雜性，要求總部工程質量管理人員具有全面的知識儲備，對管理人員素質要求極高。

（二）專一性

房地產企業項目部不僅對工程質量，同時也需對工程進度、成本進行管理，而房地產企業總部工程質量管理部門只對工程質量進行管理，這也使得管理能夠專一且專注，能再不受其他條件干擾的情況下完成工程質量管理，能有效提高工程質量管理能力和水平。

（三）相對層級更高

總部的工程質量管理不僅對施工單位施工質量進行管理，也對房地產企業項目部管理人員的管理水平進行考核，工程質量報告直接報送給房地產企業高層領導，所以雖然總部工程質量管理部門與項目部級別相同，但是相對層級更高。

（四）周期性

日常的工程質量管理是由項目部負責，總部的工程質量管理一般以周期性檢查為主，如一月一檢、一季度一檢等。

（五）檢查無法做到全面

總部工程質量管理是周期性進行，而且項目眾多，無法對一個項目進行很深入、全面的檢查，所以必然存在檢查不到的位置和問題，無法對項目進行全面的評價。

（六）對較遠的項目管理較難

總部工程管理部對在較遠地區，尤其是外市、外省的項目進行工程質量管理較為不便，檢查周期也更長。

三、建議改進的方面

（一）應用BIM技術對項目進行質量管理

應用BINI技術，在項目設計階段便對項目在建設過程中可能遇到的重點難點進行分析，對結構復雜的部位提前要求施工單位制定施工方案，總部工程質量部門對施工方案加以審核，并參與驗收。

（二）完善標準化管理的制度

完善標準化管理的制度可以規范施工單位、監理單位和項目部的正常施工，從制度層面加強對施工質量加的控制。

（三）加強對外埠項目的工程質量管理

雖然外埠項目距離總部較遠，但是不能因此而放松監管。若外埠項目較為集中，可考慮成立在項目地成立分公司;若項目零散，可讓總部工程質量管理部門員工分散到各個項目進行檢查，一定程度節省路途時間;也可聘請第三方質量檢查公司，減輕總部工程質量管理部門的工作任務和工作量。

（四）聘請外部專家對工程質量進行檢查

因工程類型多、所處階段多，對于不常見、較復雜的工程項目，若總部工程管理部[]專業知識儲備尚淺，可聘請外部專家對工程質量進行檢查，同時可以在檢查的過程中對工程質量管理部門人員進行現場培訓。

四、總結

隨著人們的生活收入不斷增加，生活質量不斷提高，對房子的要求也逐漸從住得起轉變為住得好。本文根據筆者自身工作經驗，對總部工程質量管理的內容、特點和改進方面做了梳理和總結，而且在工作實踐中，因為總部工程管理部門與施工單位交集少且受到其他因素影響小，故其工程質量檢查更客觀，更能反映工程質量的真實情況，因此總部工程質量管理作為質量管控的一個重要層級，提升管理水平、加強管理力度、進而改善工程質量更是顯得尤為重要。

參考文獻：

[1]宋曉偉，許譯文.新常態下房地產投資風險研究[J].山西煤炭管理干部學院學報，2018，031（002）：121-125.

[2]李武雄.天健地產企業品牌戰略研究[D].廣西大學，2014.

[3]許萌.淺議工程監理與工程項目管理的融合[C].中國建筑學會工程管理研究分會學術年會，2006.

作者簡介：張建偉（1992-），男，漢族，河北邢臺人，所在院校：邢臺職業技術學院，學歷：研究生，學位：碩士，研究方向：建筑工程方向。