建筑物區(qū)分所有權(quán)內(nèi)涵的重新解讀

鄭元龍

摘要：建筑物區(qū)分所有權(quán)原則上應(yīng)該是以一棟獨(dú)立建筑物為限確定的，專有部分不是建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體。每個(gè)建筑物區(qū)分所有權(quán)都指向客觀的一棟建筑物，每個(gè)權(quán)利人的權(quán)利相對(duì)于其他權(quán)利人來(lái)說(shuō)在整棟建筑物上并不是絕對(duì)的排他支配。共有部分依據(jù)一定的方法進(jìn)行確定和公示才是明確建筑物區(qū)分所有權(quán)的外部形式，從建設(shè)工程規(guī)劃文件到房地產(chǎn)登記都應(yīng)該明示共有部分內(nèi)容。專有權(quán)和共有權(quán)僅為建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)能或權(quán)利作用，表現(xiàn)出復(fù)合存在的特征。

關(guān)鍵詞：建筑物區(qū)分所有權(quán);專有權(quán);共有權(quán);分層共有;共同管理權(quán)

引言：

我國(guó)《物權(quán)法》以及剛剛通過(guò)的民法典雖然規(guī)定了“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”，但并沒(méi)有確立完善的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，表現(xiàn)為不能有效地解決現(xiàn)實(shí)中建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)糾紛，而且有些條文（如《物權(quán)法》第七十六條等）在現(xiàn)實(shí)權(quán)利行使中幾乎沒(méi)有發(fā)揮過(guò)作用。就《物權(quán)法》施行10年來(lái)的司法實(shí)踐看，建筑物區(qū)分所有權(quán)制度要順應(yīng)社會(huì)發(fā)展進(jìn)行修正完善。無(wú)論是對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)概念的內(nèi)涵界定，還是具體規(guī)則的構(gòu)建，現(xiàn)代民法都需要適應(yīng)社會(huì)的高速發(fā)展而不斷創(chuàng)新，尤其要改變用近代民法傳統(tǒng)的絕對(duì)所有權(quán)觀念解讀建筑物區(qū)分所有權(quán)的誤區(qū)，建立在絕對(duì)所有權(quán)觀念上的建筑物區(qū)分所有權(quán)“三元論”是無(wú)法解釋清楚建筑物區(qū)分所有權(quán)人之間的特殊關(guān)系的，而且所有權(quán)的社會(huì)屬性在建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系中表現(xiàn)得尤為明顯。因此，因應(yīng)現(xiàn)實(shí)需求在民法典正式施行時(shí)厘清建筑物區(qū)分所有權(quán)的具體規(guī)則，必須對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)涵進(jìn)行重新解釋。

一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體是一棟獨(dú)立建筑物

（一）在建筑物的專有部分與共有部分上分別設(shè)置所有權(quán)并不符合物權(quán)客體特定原則

建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)定在《物權(quán)法》的“所有權(quán)” 編（民法典物權(quán)編所有權(quán)分編），屬于所有權(quán)的特殊類型。而依據(jù)《物權(quán)法》第二條、第三十九條（民法典第一百一十五條、第二百四十條）的規(guī)定，所有權(quán)的客體應(yīng)為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，所以，建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體簡(jiǎn)單理解就是一種不動(dòng)產(chǎn)，并且該不動(dòng)產(chǎn)依據(jù)物權(quán)客體特定主義應(yīng)該具有特定、獨(dú)立、有體的特征。關(guān)于《物權(quán)法》第七十條（民法典第二百七十一條，以下省略）規(guī)定的一般意義上的解釋，認(rèn)為專有部分和共有部分共同構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體。如此說(shuō)來(lái)，建筑物區(qū)分所有權(quán)就不是一個(gè)獨(dú)立的所有權(quán)，而是兩個(gè)以上所有權(quán)的結(jié)合。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者謝在全教授認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)人“一人具有二個(gè)物及兩個(gè)所有權(quán)，并非謂一個(gè)所有權(quán)包含兩個(gè)所有權(quán)”。1這種說(shuō)法雖有道理，但其首先就不能容于我國(guó)《物權(quán)法》（民法典物權(quán)編，以下省略）體系。《物權(quán)法》“所有權(quán)”編都是關(guān)于單一所有權(quán)的規(guī)定，即使是“共有”一章也是規(guī)定多個(gè)民事主體享有一個(gè)所有權(quán)的關(guān)系。

更為重要的是，即使是兩個(gè)所有權(quán)，其物權(quán)客體也應(yīng)該是分別特定、獨(dú)立、有體的物。對(duì)于專有部分而言，業(yè)主實(shí)際購(gòu)買的是適于居住的“空間”，如果要把專有部分解釋為“有體”，則其可為人之感官所觸知的物質(zhì)資料只能是形成了“空間”且包裹著“空間”的周圍的墻體。而劃分各個(gè)“專有空間”的墻體是整體的、連貫的，盡管學(xué)術(shù)上存在有中心說(shuō)、空間說(shuō)、壁心說(shuō)和最后粉刷表層說(shuō)等不同學(xué)說(shuō)，將作為整體的墻體在抽象層面上人為地分割成專有與共有兩個(gè)部分，但構(gòu)建專有部分的墻體始終不可能具備現(xiàn)實(shí)意義上物的特定、獨(dú)立性。所以，在建筑物的專有部分與共有部分上分別設(shè)置所有權(quán)并不符合物權(quán)客體特定原則。

（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)于現(xiàn)實(shí)角度指向整棟建筑物

建筑物區(qū)分所有權(quán)原則上應(yīng)該是以一棟獨(dú)立建筑物為限確定的，各國(guó)立法均以此為前提。例如，法國(guó)法將一般建筑物區(qū)分所有權(quán)稱為“縱向的共同所有權(quán)”，而將以一組不動(dòng)產(chǎn)為限成立的建筑物區(qū)分所有權(quán)稱為“橫向的共同所有權(quán)”。在后一種情況下，只有在這些不動(dòng)產(chǎn)之間存在共用部分時(shí)（至少作為地基的土地是共用時(shí)），才能適用“共同所有權(quán)”的規(guī)則。2日本的《關(guān)于建筑物區(qū)分所有等的法律》則專門規(guī)定了“住宅區(qū)”一章，也表明通常建筑物區(qū)分所有權(quán)是以一棟建筑物為限的。3美國(guó)則與此不同，其物業(yè)產(chǎn)權(quán)制度并不區(qū)分是在一棟建筑物上成立還是在小區(qū)范圍內(nèi)成立，4原因是美國(guó)法并沒(méi)有民法典體系中的物權(quán)概念，也沒(méi)有物權(quán)客體特定主義的限制，所以沒(méi)有考慮物權(quán)規(guī)則的體系思維問(wèn)題，只是從實(shí)用的角度出發(fā)，主要通過(guò)合同和行政管制來(lái)解決問(wèn)題。我國(guó)《物權(quán)法》以及即將實(shí)行的民法典并沒(méi)有明確是以一棟建筑物為限還是以建筑區(qū)劃內(nèi)為限確定建筑物區(qū)分所有權(quán)，但根據(jù)立法選擇使用“建筑物區(qū)分所有”一詞，應(yīng)指稱單體建筑物的所有權(quán)狀況，而不能指稱擁有數(shù)個(gè)或幾十個(gè)建筑物的小區(qū)的所有權(quán)狀況。當(dāng)然，以住宅區(qū)為范圍界定建筑物區(qū)分所有權(quán)作為特殊情況也是存在的，只不過(guò)以一棟建筑物為限是標(biāo)準(zhǔn)的和容易解釋的。在我國(guó)，類似于住宅區(qū)區(qū)分所有的建筑區(qū)劃范圍區(qū)分所有是普遍存在的，但仍不能從理論邏輯上改變建筑物區(qū)分所有權(quán)是以一棟建筑物為限的原則。僅以一般的一棟建筑物為限確定建筑物區(qū)分所有權(quán)，其權(quán)利客體并沒(méi)有像一個(gè)權(quán)利主體在一棟建筑物上成立一個(gè)所有權(quán)那么明確。所謂區(qū)分所有，經(jīng)常是從使用狀況角度確定一棟建筑物內(nèi)有多套可供獨(dú)立使用的“房屋”、有多個(gè)專有部分、有多個(gè)業(yè)主。就像土地作為權(quán)利客體是依據(jù)“四至”這種物理標(biāo)準(zhǔn)界定土地范圍來(lái)實(shí)現(xiàn)的一樣，一棟建筑物如果要成立多個(gè)所有權(quán)，最簡(jiǎn)單的方式就是以物理標(biāo)準(zhǔn)來(lái)區(qū)分兩個(gè)以上交易觀念中的有體物，由此表面上一棟建筑物就可以被區(qū)分為多個(gè)專有部分。5但是，區(qū)分所有建筑物中專有部分卻無(wú)法像土地那樣依據(jù)物理標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定其是否獨(dú)立，甚至專有部分確定的界限也是不存在的。因此，專有部分不是建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體，建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體與傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)（土地）相比應(yīng)該具有非常強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)為一種抽象的存在。

二、建筑物專有部分和共有部分的抽象劃分

建筑物區(qū)分所有權(quán)指向的專有部分和共有部分沒(méi)有客觀上（物理意義）的明確界限，專有部分功能上的“獨(dú)立”不足以明確其具有物權(quán)客體特定主義所要求的特定、獨(dú)立、有體的條件。高富平教授認(rèn)為，區(qū)分所有是對(duì)獨(dú)立的單元享有獨(dú)立所有權(quán)與對(duì)共用部分享有共同所有權(quán)相結(jié)合的一種復(fù)合型房屋所有權(quán)形式，區(qū)分所有既承認(rèn)房屋作為一個(gè)整體存在的事實(shí)，又承認(rèn)這個(gè)整體中可以劃分為相互獨(dú)立的部分。7依據(jù)《物權(quán)法》第七十二條的規(guī)定，共有部分是專有部分以外的其他部分，這反向倒推成為界定共有部分的方式。換句話說(shuō)，共有部分界定的關(guān)鍵在于如何確定與其緊密相關(guān)的專有部分的范圍?！督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)解釋》第二條規(guī)定了三個(gè)條件確定何為專有部分，分別是：具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分;具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用;能夠通過(guò)登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。需這三個(gè)條件同時(shí)具備才可以被認(rèn)定為專有部分。這種正面認(rèn)定專有部分的做法看起來(lái)清楚，但一旦涉及具體標(biāo)明專有部分的客觀存在就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。雖然根據(jù) “能夠登記”的條件登記簿已經(jīng)有專有部分面積圖示等內(nèi)容，但專有部分和共有部分的界限仍然是不清楚的。關(guān)于專有部分的范圍，中心說(shuō)、空間說(shuō)、壁心說(shuō)和最后粉刷表層說(shuō)等不同學(xué)說(shuō)都不能做到既在客觀上確定專有部分的物理界限，又能夠從使用功能上確定專有部分界限與物理界限是一致的。8如果反其道而行之，先界定共有部分再界定專有部分，可能更有利于明確建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體?！督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)解釋》第三條試圖明確共有部分的范圍，但其并沒(méi)有與建筑物區(qū)分所有權(quán)人直接對(duì)應(yīng)，即沒(méi)有明確特定的建筑物區(qū)分所有權(quán)指向的共有部分是哪些。其實(shí)，共有部分并不是一個(gè)具體的物理界限的部分，而是應(yīng)該表現(xiàn)為確定的所有權(quán)人享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的份額。

共有部分是一棟建筑存在的核心，是體現(xiàn)建筑完整價(jià)值的基礎(chǔ)，也是實(shí)現(xiàn)權(quán)利人專有部分利益的保證。共有部分的界定以保障建筑物整體存續(xù)為標(biāo)準(zhǔn)，其欲保護(hù)的建筑物價(jià)值是專有部分得以存在的前提。由于業(yè)主最直接的購(gòu)房訴求來(lái)自于對(duì)專有部分的使用需要，所以在確定專有部分范圍時(shí)，業(yè)主將著眼于直接目的的實(shí)現(xiàn)，而以取得權(quán)利作為劃分專有與共有的主要參考，但是當(dāng)共有部分在業(yè)主追求專有權(quán)利的過(guò)程中過(guò)分縮減時(shí)，又將反制專有部分價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。所以相比之下，以保障建筑物整體存續(xù)為標(biāo)準(zhǔn)確定共有部分，再由業(yè)主于共有部分之外確定各自的專有部分的劃分方法，其標(biāo)準(zhǔn)更加基本且明確。

三、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)從《物權(quán)法》到《物業(yè)管理?xiàng)l例》等都試圖構(gòu)建完善的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，但實(shí)際效果是模糊了建筑物區(qū)分所有權(quán)概念的內(nèi)涵，不僅不能很好地解決現(xiàn)實(shí)糾紛，而且還產(chǎn)生了法律體系上的問(wèn)題。在民法典即將實(shí)施之際，物權(quán)編應(yīng)重新解釋建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念：其一，應(yīng)原則上以一棟獨(dú)立建筑物為限確定權(quán)利客體，專有部分和共有部分僅為抽象層面的區(qū)分。其二，對(duì)專有部分和共有部分的界定和區(qū)分應(yīng)作一體化處理，每個(gè)權(quán)利人的權(quán)利相對(duì)于其他權(quán)利人來(lái)說(shuō)在整棟建筑物上并不是絕對(duì)的排他支配。應(yīng)對(duì)共有部分依據(jù)一定的方法進(jìn)行確定和公示，從建設(shè)工程規(guī)劃文件到房地產(chǎn)登記都應(yīng)該明示共有部分的內(nèi)容。其三，所謂專有權(quán)、共有權(quán)僅為建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)能或權(quán)利作用，并且表現(xiàn)出復(fù)合存在的特征。

參考文獻(xiàn)：

[1]參見(jiàn)謝在全：《民法物權(quán)論》（上冊(cè)，修訂5版），中國(guó)政法大學(xué)出版社2011年版，第227頁(yè)。

[2]參見(jiàn)[法]弗朗索瓦·泰雷、菲利普·森勒爾：《法國(guó)財(cái)產(chǎn)法》，羅結(jié)珍譯，中國(guó)法制出版社 2008 年版，第750、762頁(yè)。

[3]參見(jiàn)[日]我妻榮：《新訂物權(quán)法》，有泉亨補(bǔ)訂，中國(guó)法制出版社2008年版，第552頁(yè)。

[4]參見(jiàn)周樹(shù)基：《美國(guó)物業(yè)產(chǎn)權(quán)制度與物業(yè)管理》，北京大學(xué)出版社2005年版，第9—10頁(yè)。

[5]參見(jiàn)房紹坤：《建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)造》，《法學(xué)研究》1994年第2期，第30—36頁(yè)。

[6]參見(jiàn)謝在全：《民法物權(quán)論》（上冊(cè)，修訂5版），中國(guó)政法大學(xué)出版社2011年版，第227頁(yè)。

[7]參見(jiàn)高富平：《我國(guó)居住物業(yè)法律制度設(shè)計(jì)的缺陷及校正——物業(yè)小區(qū)開(kāi)放的目的和意義》，《河北法學(xué)》2017年第11期，第14—21頁(yè)。

[8]參見(jiàn)陳華彬：《建筑物區(qū)分所有權(quán)研究》，法律出版社2007年版，第130—134頁(yè)。

[9]參見(jiàn)孟強(qiáng)：《論建筑物區(qū)分所有中管理規(guī)約的效力范圍》，《法學(xué)論壇》2009年第6期，第23—25頁(yè)。

[10]參見(jiàn)[法]弗朗索瓦·泰雷、菲利普·森勒爾：《法國(guó)財(cái)產(chǎn)法》，羅結(jié)珍譯，中國(guó)法制出版社 2008 年版，第762頁(yè)。

[11]參見(jiàn)房紹坤：《建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)造》，《法學(xué)研究》1994年第2期，第30—36頁(yè)。

[12]參見(jiàn)李寶明： 《區(qū)域所有權(quán)及其相關(guān)理論初探》， 中國(guó)高級(jí)法官培訓(xùn)中心、全國(guó)法院干部業(yè)余法律大學(xué)《首屆學(xué)術(shù)討論會(huì)論文選》， 人民法院出版社1990 年版， 第339 、341頁(yè)。

[13]參見(jiàn)齊恩平：《業(yè)主區(qū)分所有之相鄰權(quán)研究》，《法學(xué)雜志》2009年第3期，第57—60頁(yè)。

[14]參見(jiàn)譚峻：《區(qū)分所有建筑物空間關(guān)系與登記簿重構(gòu)的思考》，《中國(guó)房地產(chǎn)》2014年第8期，第52—59頁(yè)。

[15]參見(jiàn)白江：《德國(guó)住宅樓管理制度之研究及啟示》，《中外法學(xué)》2008年第2期，第191—215頁(yè)。