房地產估價各方法適用條件的比較和認識

宋怡炫 黃燕 陳雨萱

摘要：房地產估價的概念正式提出于1999年頒布實施的《房地產估價規范》并被廣泛沿用至今。且該規范明確表明了房地產估價是指專業房地產估價人員，根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程序，運用科學的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。房地產估價是科學與藝術的有機結合，把客觀存在的房地產價格揭示、表達出來的過程。

關鍵詞：市場比較法;收益法;成本法;估價

1.三種房地產估價各方法概述

比較法是選取一定數量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。一般來說是通過類似房地產的成交價格來求取估價對象的價格。比較發的理論依據是房地產價格形成的替代原理，一般適用于同類數量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產。根據替代原理，選擇同一供需區域范圍內功能相似，近期已經發生交易的實例，經過差別修正后，測算估價對象價格，比較法通常需要具備1、需要在價值時點的近期有較多類似房地產的交易;2、房地產市場活躍或者類似房地產交易較多的地區等條件。比較法求得的價值有時不一定合理、真實，因為在房地產市場參與者群體過于樂觀或過于悲觀的情況下房地產價格可能被市場所高估或低估造成房地產市場價格不合理偏離房地產本身價值。實務中，估價人員通過市場調查，一般選擇三個屬于同一供需區域范圍、房屋用途一致、類型相似的交易案例作為參照物，然后經過估價人員對案例的實地查勘，對交易情況、交易日期、區域因素和個別因素分別進行比較和修正，對修正結果用算術平均法計算得出估價對象房地產在估價時點的比準價格。

收益法簡要的說，是根據估價對象的預期收益來求取估價對象價值或價格的方法。這里的預期收益指的是預期未來收益，可以說收益法的本質是以房地產的預期未來收益為導向從而獲得房地產的價值。根據未來收益轉換為價值的方式不同，收益法可以具體分為報酬資本化法和直接資本化法。

收益法是以預期原理為基礎的估價方法，從實際上來說就是通過科學的預測方法預測估價對象在未來經濟壽命年限內每年能給投資者帶來的純收益以此來得到估價對象在當前估價時點的價值。這就說明了收益法的可用性范圍其實并不廣泛。

成本法是求取估價對象在估價時點重新構建價格再減去折舊得到估價對象客觀合理的價值。即在估價時點上重新構建一個重置成本或重建成本，并以重新構建的成本為基礎扣除折舊費后以此來到得到該估價時點估價對象的價值。一般適用于評估可獨立開發建設的整體房地產的價值和價格。

2.三種方法的比較

2.1從適用范圍比較

市場比較法的主要求取方法是依靠比較同類型的房地產的市場價格來得到該房地產的價格所以從適用范圍來看市場比較法主要還是針對交易性較強的房地產如商品房，辦公樓，商場等項目，而像體育館，學校、文化館等交易性不強或者是公益性質的房地產則不適合市場比較法。從這看出來市場比較法的適用條件是在同一供求范圍內存在較多的類似房地產的交易否則市場比較法就難以適用。

收益法主要是通過預測未來的預期收益以此來求取該時點房地產的價值或價格。這就決定了要使用收益法該房地產就必須產生收益或者是該房地產現在不產生收益但是類似房地產必須產生收益，并且這種收益或者潛在收益能被量化才能使用這種方法。從適用范圍來看收益法針對的是具有收益或者潛在收益的房地產如商品房等項目而像辦公場所、學校、公園等公共設施并適用于使用收益法求取。

成本法是以重新購建成本來求取房地產價格或價值的方法，也就是說成本法的著手點和其他兩個方法不同的是成本法的重點在于對房地產本身的建筑成本的求取，而每一個房地產的價格中都存在成本也就是說每一個房地產中都存在建筑成本。這種求取方法使得成本法的適用范圍非常廣泛幾乎不存在什么外部條件的影響。成本法對于比較法對于交易性不強的房地產和收益法中對于公用房地產價格的估價的表現非常突出，成本法的出現彌補了前兩種方法的范圍和局限性。但是需要注意的是成本法中的重新購建成本必須是客觀的，并且在求取折舊費時一定要結合該時點的市場情況，否則最后估出來的價格會出現較大的偏差。

2.2從適用條件比較

比較法和收益法的使用都有較大的限制條件，要求估價房地產達到一定的要求才能使用該方法進行估價。比較法：比較法的適用條件是要求有較多的類似房地產，以及市場活躍。否則就不能依靠比較法來估價。收益法：收益法，顧名思義需要估價房地產能產生收益或者擁有潛在收益且收益必須能夠量化時才能使用收益法進行估價。成本法：只要建筑物中存在成本就能夠使用成本法，該成本指的是在估價時點重新取得或重新開發、重新建造全新狀態的估價對象所需的各項必要成本費用。需要注意的是成本法中重新購建成本是客觀的重新購建成本。

3.結論

比較法，收益法，成本法都是估價中最基本的三種方法。三種方法中市場比較法是最能反映房地產估價的價值標準的方法也是最能反應當下時間段房地產的市場價格的方法，方法計算簡單是常用的估價方法之一雖然成本法的運用更為廣泛但是在特定的條件下使用其他兩種方法更為便利或者是得到的價格更為準確也更具有說服力，因此三種方法缺一不可。我們也應該在估價的時候選用正確的方法來進行估價，以此來得到更為具有正確性和說服力的價格。

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作者簡介：

宋怡炫（1998—）女，貴州長順人，西華大學土木建筑與環境學院;

黃? 燕（2000—）女，重慶永川人，西華大學能源與動力學院;

陳雨萱（2000—）女，陜西寶雞人，西華大學經濟學院。