不同評估方法對房地產價值的差異分析

陳佳欣 李俊杰

摘要：近年來，我國房地產行業發展迅猛，房地產開發和市場交易的活動越來越豐富，房地產評估工作的范圍越來越廣，房地產評估的作用也原來越重要。西方一些國家在房地產評估上已經趨于成熟，而中國起步比較晚，主要借鑒西方和其他國家的一些評估方法，包括市場法、成本法、收益法，這三種評估方法最常見，適用范圍也最為廣泛。本文采用理論和實例相結合的方式，首先對評估的理論依據及適用范圍進行闡述，再結合實際案例比較這三種方法的差異，分析差異形成的原因，最后給出評估人員合理的建議，使得評估值更準確、合理。

關鍵詞：房地產評估;市場途徑;成本途徑;收益途徑

1.導論

1.1研究背景

改革開放以來，中國房地產行業高速發展，房地產數量越來越多，規模越來越大，該行業逐漸成為國民經濟的支柱產業之一。如今，房地產不僅是每家每戶的固定財產，也成為促進市場繁榮和投資交易的重要商品。因此，房地產價格受到人們的普遍關注，房地產評估就顯得尤為重要。房地產評估涉及的范圍很廣，從房地產買賣、租賃、課稅，再到抵押、清算等等，都需要用科學的方法對房地產的實際價值進行計量和估價，從而把房地產客觀存在的價值顯露出來。

1.2國內外研究綜述

1.2.1國外房地產評估分析

房地產評估的起源可以追溯到上世紀20年代，發展史可分為三個時期：

第一個時期是土地經濟學派興起，赫德發表了《城市土地價值原理》，首次討論了城市土地估價理論;費希爾在1924年發表了著作《房地產實務原理》，后來該書成了房地產專業的教科書;1925年埃利和穆爾豪出版了《土地經濟學基礎》。

第二個時期摩茨科發表了《房地產估價過程》，在完全競爭和均衡的條件下，正常價值、長期成本和資本效益價值可以相互等價。

第三個時期著名代表人物有海德、舒姆和阿特金森。海德提出了市場比較法，舒姆茨和阿特金森分別提出和推廣了成本法和收益法，三位學者提出的評估方至今仍然在使用。

在現代，房地產評估的理論和方法仍然在不斷更新與發展。

1.2.2國內房地產評估分析

自改革開放以來，我國房地產業的發展經歷了前所未有的黃金機遇期，一方面，我國人口數量龐大，消費水平上升，另一方面，國民經濟不斷發展，加上政府房地產政策的細心呵護，促進了我國房地產行業迅速發展。1984年，城鄉建設保護部門發布了《租房屋清產評估原則》，1998年，國務院出臺《進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》。此外，對于房地產價格上漲過快等發展中出現的問題，我國也出臺了一系列政策法規進行調控。實踐證明，國家調控政策取得了十分顯著的成效。經過數十年的摸索，我國房地產行業已經形成了獨有的特色發展方式，并且穩步向好發展。

1.3研究目的

本文研究的目的在于系統地比較目前三種主流房地產評估方法，并與實際案例相結合，全面地分析三種方法的應用過程。

2.房地產評估方法差異分析

2.1理論依據之差距

市場途徑的理論依據是房地產價格形成的替代原理，對于任何理性的買家來說，在購房時都會考慮地址位置、交通、戶型等因素進而衡量價格，買家不會接受高于市場平均價格的房產。

成本途徑的理論依據是生產費用價值論，對于賣方來說，愿意接受的價格不能低于其為開發該房產所花費的代價，對于買方來說，愿意支付的最高價格也不能高于其所預計的重新開發建造該房地產所花費的代價。

收益途徑的理論依據是預期原理，房地產的價值通常面向未來，基于未來能獲得的收益。

2.2適用范圍之差距

市場法適用于在同一供求范圍內存在著較多類似房地產的交易。

成本法適用于無收益、交易較少或是新開發的房地產，如學校、公園、公共設施等，以及一些特殊用途的房地產，如各種工廠和機場車站等。

收益法適用于有收益或潛在收益的房地產，如寫字樓、商品交易中心、商場等。

3.評估方法應用實例

3.1案例簡介

某商住兩用房，位于黃山市屯溪老街附近，層數1層，裝修標準中檔，各種配套設施齊全，用地面積120平方米，總建筑面積132平方米。

由于該類建筑房在市場上出租、出售交易案例比較多，故可用市場法和收益法進行估價，又由于為新建房地產，故又可用成本法評估。

3.2評估過程

3.2.1市場途徑

通過實地調查，選擇參照物房地產，通過分析、篩選，確定可比性較強的兩個交易實例作為參照物，將參照物區域因素、個別因素分別與評估對象進行對比。評估對象及參照物的因素條件說明如下。

3.2.1.1區域因素與個別因素條件說明

評估對象區域因素條件說明：在2019年12月完成正常交易，商業繁華度一般，距離市中心3公里，交通比較便捷，土地級別為6級，綠地覆蓋度較好，基本設施較為完善，公共設施比較完善，無規劃限制。

參照物A區域因素條件說明：在2019年12月完成正常交易，商業繁華度一般，距離市中心2公里，交通很便捷，土地級別為6級，綠地覆蓋度較好，基本設施較為完善，公共設施很完善，無規劃限制。

參照物B各區域因素條件說明：在2019年12月完成正常交易，商業繁華度很好，距離市中心2.5公里，交通比較便捷，土地級別為6級，綠地覆蓋度較好，基本設施很完善，公共設施很完善，無規劃限制。

評估對象個別因素條件說明：臨街，房子九五新，朝向南北，裝修水平很好，設備狀況較好，物業管理良好。

參照物A個別因素條件說明：臨街，房子九新，朝向南北，裝修水平較好，設備狀況很好，物業管理良好。

參照物B個別因素條件說明：臨街，房子九五新，朝向南北，裝修水平很好，設備狀況較好，物業管理良好。

3.2.1.2因素修正

區域因素修正：將參照物A和B區域因素與評估對象進行比較，然后打分，并通過加權平均得綜合得分，最后得出參照物A和B區域因素修正系數分別為： 100/101、100/101.6。

個別因素修正：將參照物A和B個別因素與評估對象進行比較，然后打分，并通過加權平均得綜合得分，最后得出參照物A和B個別因素修正系數分別為：100/99.6、100/100.2。

3.2.1.3評估結果

首先計算兩個參照物的比準價值，通過對兩個參照物的可比性分析，可計算出參照物A和B的比準價值分別為12547元/平方米、13834元/平方米，再對參照物A和B給出不同的權重0.4和0.6，采用加權平均法計算評估對象房地產的單價為：12547×0.4+13834×0.6=13319.2（元/平方米）

3.2.2成本途徑

通過實地調查了解黃山市房地產土地取得成本、開發成本、管理費用等各項費用。通過估測房產的重構成本，扣除各項編貶值，確定房產的價值。

經過調查，土地單價為2800元/平方米、總價值為336000元，建筑安裝成本115768元、偵查設計及工程費4427元、基礎設施費28800元、管理費用3794元、投資利息9439元、開發利潤22916元、銷售稅費16664元。

建筑物成新率為92%，則建筑物的評估價值為201808×92%=185664元

房地產評估價值=336000+185664=521664元

房地產單價=521664÷132=3952（元/平方米）

房地產總價=3952×132=521664元

則在2019年12月房地產單價為3952元/平方米，房產總價為521664元。

3.2.3收益途徑

若將此房出租，可以通過預期收入和費用評估該建筑物的價值，通過調查了解到下列各項收入及費用。

租金收入：通過市場比較估算出具有較高可靠性的租金收入，為1400元/月

管理費：處于出租過程中無需管理，因此管理費用為0

保險費、折舊費：按建筑物原值的1‰和1%，建筑物原值為108800元

增值稅征收率：5%

純收益：（1400×12）/（1+5%）- 108800×（1‰+1%）=14803.2元/年

折現率：6%

房屋收益年限：30年

則在2019年12月房地產單價為1683.3元/平方米，房產總價為222195.6元。

4.評估結果

顯然，三種途徑計算出的結果相差較大，通過市場途徑計算的房地產價值最高，通過收益途徑計算的評估值最小。但在正常市場下，三種方法計算的結果應基本一致。

究其原因，在市場途徑下，也許是參照物和評估對象區域因素與個別因素選取不全面，評估較為粗略;成本途徑下，可能還有一些未考慮到的成本因素，比如潛在無形資產的價值，或者是建筑物評估值部分出現失誤，導致成本法與市場法計算結果相差較大;而收益途徑下的房地產評估值最小，可能是折現率與實際值差異較大，或是在確認費用扣除時，沒有考慮一些不正常的費用支出，或是由于市場波動導致的租金收入評估不準確。總之，每種方法都有其不確定因素影響估價結果的準確性。

5.結論

正常情況下，使用三種評估方法的得到結果應該是基本一致的，但由于市場波動、人員對各方法關注點不同等主客觀原因，會導致評估結果不同的現象出現。在評估過程中評估者必須全面了解市場，在充分收集、把握市場信息的基礎上，考慮各種適用范圍及限制條件，合理地選擇評估方法，并作出準確判斷。

總之，在進行房地產評估時，評估人員應儲備堅實且科學的建筑物知識及評估經驗，在實踐中不斷提高自身評估能力，并且能夠將現實交易行為準確地反映出來。在現代社會發展新時期，房地產評估的難度日益加大，為了確保房地產評估的科學性和有效性，需要評估人員結合評估工作的現實需求，對房地產評估方法加以科學化應用。

參考文獻：

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