探討住房租賃合同糾紛的法律適用

馬益民

摘要：在現代經濟的資源配置中“租賃”是一種極為重要且有效的形式，就不同的標的物而言，其在房屋租賃中則體現為公民的基本生存需求，在法律層面對于房屋租賃具有較為詳細的規定，不僅規范了普通形式的租賃行為，還具有對特殊規定的調整作用。因此，賦予房屋租賃權有效的對抗效力，可以有效地提升對承租人合法權益的保障、完成制度本身的意義。

一、買賣交易不影響租賃合同的繼續執行

在現行的民法理論中，主要側重于利用，即將保護弱勢群體作為法律實施的追求目標。為能夠更好地保護租賃關系中各方的權益、打破租賃合同中的相對關系，賦予房屋租賃權有效地對抗第三方的效力，以此構建起“買賣不破租賃”的規則，其中當將租賃物品轉移至第三方時，第三方將會承擔出租人地位以及隨之產生的權利義務，并無權要求承租人歸還原物[1]。

（一） 前承租人具有違法行為時，原出租人可否具有合同解除權

買賣交易不影響租賃合同的繼續執行規則的目的是為了保護承租人的權益，但是并不代表原出租人無權在前承租人具有違法行為時行使合同解除權，雖然在目前的法律規定中并未限制房屋產權在發生變動的情況下，原房屋出租人依靠現存合同的對承租人所發生的違約行為主張進行追索所欠租金甚至是解除合同。

（二）房屋買方作為新租賃合同出租人的計算時點

買賣交易不影響租賃合同的繼續執行規則的主要性質為，法定下合同的權利及義務的一并轉讓，并且可以不在承租人同意的情況實施，計算時點自通知下達到達承租人起進行對買方以及承租人的約束。房屋租賃合同的主要作用是將房屋的占有轉移到承租人，而出租方并不一定是房屋的持有者，只要具有房屋的處分權即可[2]。當房屋交易達成后，房屋占有發生轉移，買方即可享有房屋處分權，因此，房屋占有權轉移不是買方主張合同權利的時間點。房屋主體變更信息傳達至承租方后即可具有法律效力，若未傳達至承租人則其可以繼續向原出租人履行應盡的義務。

（三）房屋租賃中押租金的抵充及返還

相關的一些列法律法規中對于房屋租賃中押租金的規定存在一定的差異，押租金是承租人在房屋租賃過程中用于房租租金及房屋損壞等方面的擔保，押租金具有違約賠償的屬性，因此，也可以將其看作為從合同。房屋租賃合同中押租金是以直接交付的形式存在，而押租金合同則屬于實踐合同，若在合同期內承租方未交付押租金則押租金契約不構成法律效力。而當押租金以從合同的形式存在時則應與主合同具有相同的效力[3]。擔保法中房屋租賃主合同發生轉讓后，從合同也同時形成轉讓，承租人自房屋租賃正式結束時可以要求房屋的買受方索要押租金。因此，當房屋租賃關系繼續存在時押租金不能進行抵充，而當房屋租賃關系結束后可以抵充承租人所欠的房屋租金。

（四）承租人在發生違約行為解約情況下房屋裝修費用的處理

在房屋租賃的過程中其租賃負擔發生變現后，房屋出租人發生了變動，房屋的原租賃合同將具有約束房屋買受人以及承租人的效力，并且各方同時還可以依照原房屋租賃合同繼續行使權利，若其中一方發生違約行為，則需要向守約方進行違約賠付，因此，承租人在發生違約行為解約情況下房屋裝修費用須由其自行承擔。

二、 承租人優先購買權

承租人優先購買權的目的是限制房屋出租人的所有權，以實現保護房屋租賃過程中弱勢群體的權益的作用。

（一）優先購買在實施過程中的權利性質

優先購買權雖然在民法中具有較為完善的體現，但是對于其具體的權利性質的詮釋卻存在不同的觀點：首先，承租人優先購買權可以被視為房屋租賃過程中形成的一種請求權，當房屋持有者將房屋出售時，承租人在符合出售條件下請求行使優先購買權將優先于訂立合同;其次，承租人優先購買權具有形成權，當房屋持有者將房屋出售時，承租人在符合出售條件下其通過單方行為便可以與房屋出賣人進行房屋交易合同的簽訂，無需經過房屋出賣人的同意;最后，承租人優先購買權具有期待權，當房屋的持有人具有房屋出售的意向但沒有實施房屋出售時，房屋承租人的先購買權并無法得到實現，僅具有期待權。

（二） 優先購買權的買賣合同效力認定

若房屋出租人在未進行通知的情況下與第三人鑒定房屋買賣合同，而房屋承租人行使優先購買權則也會形成買賣合同關系，那么此時將存在兩種合同關系，對于這種情況下的買賣合同效力認定目前主要有三種觀點：第一，出賣人與第三人之間的房屋買賣合同不具有法律效力，根據是房屋出租人沒有按照法律規定進行房屋的出售，承租人有權宣告其合同的無效;第二，出賣人與第三人之間的房屋買賣合同按照法律規定可進行撤銷;第三，出賣人與第三人之間的房屋買賣合同的效力在無權處分下有待商定。

對于以上觀點，目前普遍認為，優先購買權屬于強制締約請求權，若承租人提出行使自身的權利，則出賣人與第三人之間的房屋買賣合同根據合同便不再具有法律效力。

（三）次承租人在優先購買權中的權益分析

法律中明確規定房屋承租人具有房屋優先購買權，而承租人在經由出租人授權后發生的轉租行為后則不再具有優先購買權，此時次承租人在交易過程中承接承租人的權益具有優先購買權。但承租人在未得到出租人授權的情況下進行房屋的轉租，房屋出售信息無法傳達到次承租人，處于維護交易公平的目的，此時次承租人將不能享有優先購買權。因此，房屋的出租人同意承租人進行房屋的轉租，而次承租人知曉房屋出售信息具有優先購買權，此時次承租人的權益得到了保障、承租人未發生不利且無惡意交易行為，則受到法律的保護。

三、房屋的轉租合同的效力分析

（一） 房屋租賃權的法定讓與

房屋租賃權的讓與和轉租不同，是指承租人將房屋租賃過程中產生的權利及義務轉移至第三方并退出租賃關系的行為，但其二者之間卻存在相同點，即無論是哪種形式，承租人均需要得到房屋出租人的授權，否則其做出的行為將不具有法律效力。房屋租賃權的讓與和轉租具有完全不同的法律后果，前者中房屋的新承租人將成為新房屋租賃合同的當事人，因此與房屋的出租人之間具有租賃關系，而原承租人推出租賃關系，不再享有權益以及履行義務，后者中承租人并沒有推出租賃關系，而是與次承租人之間形成租賃關系，成為次承租人的出租人，此時承租人仍具有享有權益以及履行義務。

（二） 房屋轉租合同的效力

房屋轉租合同的效力是指合同相對方的內部效力，對其的評價不能將是否得到出租人的授權作為衡量的標準，房屋出租人與承租人之間的合同內容不能對承租人與次承租人的合同內容具有影響。房租轉租合同的法律規定顯示，若房屋轉租人與次承租人之間相互勾結侵害出租人的權益將合同將視為無效，并且承租人在違規違法的情況下進行房屋的轉租也將視為無效，僅具有出租人解除、終止房租租賃合同時，不可侵犯原房屋租賃合同的法律效力，而且無法得出未經出租人授權下租合同無效的論斷。

結語：

房屋租賃活動是現代房地產市場經濟活動中極為重要的一環，對于解決人群住房需求具有重要的作用及意義。對于住房租賃合同存在的糾紛主要集中在買賣不破租賃、優先購買權、房屋轉租等方面，因此，針對具體問題應結合現行法律法規實行具有針對性的措施，才能更好地調節矛盾、解決糾紛，更好地維護各方的合法權益，加快推動我國的司法建設、司法保障進程。

參考文獻：

[1]孫峰. 構建以住房承租人權利為核心的法律制度[J]. 西南民族大學學報（人文社科版）， 2020， 41（01）： 80-86.

[2]袁野. 房屋租賃中的優先承租權[J]. 蘇州大學學報（法學版）， 2020， 7（01）： 23-37.

[3]袁野. 論住房租賃合同中出租人的解除權限制——兼評《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》[J]. 北京理工大學學報（社會科學版）， 2019， 21（06）： 160-170.