淺析廣東推進住房租賃的挑戰(zhàn)

姚飄然?劉曉瑜

摘要： 深入學(xué)習(xí)貫徹習(xí)近平總書記對廣東重要講話和重要指示批示精神，凝聚起推動新時代廣東改革發(fā)展的強大動力。其中提出租購并舉的住房制度，從政策推動供給側(cè)改革，加速建立屬于我國住房租賃的特色。政府推動新政策落實到實處，對閑置用地進行新的資源利用最大化，帶領(lǐng)開啟新一輪“去庫存”化模式，把相關(guān)的問題逐一深化完善。租賃市場前景可觀，從供給和需求兩個層面上，不斷提高居住的需求，推進房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展。全文在研究查閱相關(guān)文獻的基礎(chǔ)之上，對住房租賃相關(guān)問題、國內(nèi)外分析建議和前景等方面進行總結(jié)。

關(guān)鍵詞：住房租賃問題;城市人口發(fā)展;供需機遇

一、租賃市場現(xiàn)狀

解決住房建設(shè)共性問題，實行政策性租賃住房。我國自住房比例較高，而租賃相對較低，由于今年特殊疫情原因，居住問題也加速呈現(xiàn)。國辦39號文（《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》出臺半年后，廣東省也對租賃市場發(fā)展提出了更細化的支持性政策。2019年7月財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《2019年中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點入圍城市名單公示》，其中選取廣州等十二個城市，其中廣州提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)”等公共服務(wù)權(quán)益，租房不售賣的租購?fù)瑱?quán)保障決策，在一定程度上減少對炒房過熱現(xiàn)象。但目前，房屋存在二房東差價模式承租，不少機構(gòu)租房平臺的中介，在平臺發(fā)布的租金比業(yè)主直接放盤的租金水平還高，散布全市不少房源再轉(zhuǎn)手找中介放盤，按比例從傭金中分成，房租間接被提高，整體房價水平也間接上漲。同時，各地政府為住房問題進行多方位規(guī)范住房租賃市場，但對于缺乏法律制度的完備性、土地的供給和專業(yè)程度不足等一些共性問題，目前尚需時間改善。

二、推動發(fā)展的前景

改革開放以來，廣東省經(jīng)濟迅速和城市化進程快速推進。《廣東"十四五"經(jīng)濟社會發(fā)展趨勢與戰(zhàn)略》中指出，房價上漲，居住者進行租房意愿將上升，租房的比例也隨之上升。目前，我國常住人群中總量趨于穩(wěn)定，新形勢下頒布農(nóng)村的深化改革政策，其中改革的主線之一是土地，租賃總體前景可觀，閑置用地建設(shè)也具有操作空間。今年特殊原因使許多商家房子空置、房租空缺支付和資金鏈突然面臨短缺等問題，蛋殼、自如和魔方等紛紛采用“自救”方式，通過“線上看房”平臺積極招租、開啟直播房地產(chǎn)“云看房”等形式，開拓新客源，增加租房市場給予。

在2019年數(shù)據(jù)表明了常住人口達到十一萬多，比重占到了100%，其中城鎮(zhèn)居住占據(jù)更高，而吸引外來人口因素之一是優(yōu)質(zhì)資源和教育人才水平高，在一線城市的教育資源更為集中，在吸引人才方面的優(yōu)勢更為明顯。高校畢業(yè)生面臨租房需求在持續(xù)增長，住房和壓力出現(xiàn)部分緩解。全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，強調(diào)以穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期為目標，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。安居且能樂業(yè)，家與社會兩者并存，住上房子而不是炒房子，讓其居住屬性回歸。

三、國外經(jīng)驗比較

借鑒國外租賃市場案例，促進我國吸取相關(guān)經(jīng)驗改革。正值我國大力發(fā)展住房租賃市場之際，在二手租賃市場雖不足10%，需要吸取國外成熟的住房租賃市場經(jīng)驗指導(dǎo)，平穩(wěn)推進住房租賃市場的長期發(fā)展。

1.日本發(fā)展的原因：日本先后頒布了不少的租賃法規(guī)，解決補給和供需問題，推動租賃的發(fā)展。正如《城市住房計劃法》里面寫到“價格廉價居住房子”，提供住房法律支持支持，著重改變對現(xiàn)有住房補給和空缺狀況。

2.美國租賃業(yè)發(fā)展的原因：①技術(shù)革命使設(shè)備更新改造投資增加和租賃的節(jié)稅特點。美國作為住房租賃最發(fā)達的國家，房子自有率低，據(jù)2013年相關(guān)數(shù)據(jù)稱54%住房租金處于400-999美元之間，住房和租金差異較大 ②美國法律和政策的支持和鼓勵。最初美國的住房租賃市場是通過發(fā)展政府出資，向市場提供公共住房需求端的疏導(dǎo)，擴大租賃住房的供給，而其后美國政府從供給和需求端兩方面入手，不斷通過刺激引入社會資本和和擴大供給端注入房地產(chǎn)市場活力，間接推動本國經(jīng)濟的發(fā)展。

2019年常居住人口增量廣東為四省中最多，居住量達到175萬人口。中國的四大一線城市中，廣東廣州與深圳占其中二名額。廣東省陸地面積大約為17.97萬平方公里，一線城市的地理位置優(yōu)勢和就業(yè)資源豐富，吸引更多外來人口常租用戶的到來，而根據(jù)第六次全國人口普查，廣州實際人口已超過1400萬，比深圳高了100萬人口，隨著常住人口規(guī)模繼續(xù)增長，租賃需求也隨之上升，租賃市場也將進一步釋放。

四、推動租賃發(fā)展對策

推動住房租賃經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變，改造城市租金和房價。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國家發(fā)展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會等八部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》一文里提到，推進房地產(chǎn)租賃的試點，從政策角度看，政策出臺有助于緩解部分城市租金和房價上漲壓力，我國雖然在住房現(xiàn)實層面上存在有一系列不足和障礙，但是國家對住房問題這一方面比較重視，落實一系列的政策支持進行帶來的良好效果。

1）補全供需空缺，更新空置房屋出售。開拓新土地補給，改建閑置土地資源，進行有效資源利用最大化，而在2019年住建部也發(fā)布了相關(guān)規(guī)定，允許規(guī)劃將閑置之地進行改建，并結(jié)合各個城市不同情況和城市整體風(fēng)貌，將評測合格的城市進行改造，商業(yè)用房改建為租賃住房。相信有了政策支持，供給與需求隨著行情進行轉(zhuǎn)移，加速市場上各種投資品種來供給人們的需求，滿足投資者多元化的投資需求，增大投資者進入市場的機會，也間接增加就業(yè)機會。

2）市場形勢多變，將原有舊模式改造進入新的市場。鼓勵其他資金進入，解決住房短缺和租金的問題，加快提高資金利用率，注入新的資金供給“蓄水池”，通過建設(shè)、融資、管理和運營等多個環(huán)節(jié)進行資金引導(dǎo)，滿足需求者和供給者順利進入運營服務(wù)系統(tǒng)，打造一種“租也挺美好”的住房文化氛圍，盤活新活力租房模式，使租賃市場進一步蓬勃發(fā)展，促進住房良性循環(huán)，最終推動了房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展。

五、總結(jié)

鼓勵利用閑置土地資源，構(gòu)建滿足各種租賃住房的需求。面對住房發(fā)展規(guī)劃的現(xiàn)狀、不動產(chǎn)登記制度不完善和土地權(quán)備案等問題，要抓住其中并逐一解決問題，讓城市住房現(xiàn)狀跑出這一“怪圈”。無論是出售方或居住者，嚴格按照國家政策執(zhí)行，其中包括完備每一項權(quán)益保障和配合政策進行規(guī)劃市場整頓整改。市場前景發(fā)展?jié)摿薮螅磥碜》孔赓U市場無論以什么模式開展業(yè)務(wù)，都必須會以住房租賃為載體，促進住房租賃市場發(fā)展，必須構(gòu)建住房租賃專業(yè)化、規(guī)模化的機構(gòu)，才能把握發(fā)展機遇。

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作者簡介：

姚飄然（1999—），女，漢族，籍貫：廣東省云浮人，廣州工商學(xué)院經(jīng)濟貿(mào)易系18金融管理專業(yè)在讀;

指導(dǎo)老師：劉曉瑜，廣州工商學(xué)院。