土地立體利用的產(chǎn)權(quán)管理探析

覃慧

摘 要：隨著時代的發(fā)展，土地立體利用逐漸成為主流，且趨勢明顯。因為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，導(dǎo)致用地，尤其是城市用地正在不斷向外擴(kuò)張，也就意味著，農(nóng)田用地，甚至是基本用地面積也得不到保障。政府針對此問題，頒布了土地總體規(guī)劃，可以確?；巨r(nóng)田不被占領(lǐng)。本文對土地立體利用開展研究，采用文獻(xiàn)法、歸納法和對比分析法，對三維思維的產(chǎn)權(quán)管理思想進(jìn)行解析。從法律界定、行政程序變革、技術(shù)支撐三方面，就土地立體利用的產(chǎn)權(quán)管理相關(guān)問題加以分析。

關(guān)鍵詞：土地立體利用;產(chǎn)權(quán)管理;三維思維

1、土地的立體利用

土地自古有之，最開始對土地的利用，主要體現(xiàn)在耕地、畜牧、山林等方面，當(dāng)然因為地球的自然豐富，還會有一些是煤礦方面的土地利用，而這些事屬于二維地籍。隨著科技不斷進(jìn)步，自工業(yè)革命開始，土地的利用已不再這么簡單，社會的組織、產(chǎn)業(yè)等方面都發(fā)生了巨大的改變，人口越來越向城市聚攏，城市的規(guī)模逐漸擴(kuò)大，而土地因為人口的不斷聚攏，在供應(yīng)層面越來越不能夠為人類提供所需。土地在單位面積的承載在工業(yè)革命之后，早已超負(fù)荷運轉(zhuǎn)，因此人們不得不相處其它的辦法來解決這一難題，土地的立體利用也應(yīng)運而生。在單位土地面積內(nèi)，增加利用率，樓房、電梯的出現(xiàn)也是因為如此。高樓大廈在城市逐漸興起，通過對空間的最大使用，土地的使用效率也大幅度增長。高樓大廈是對地上空間的利用，地鐵則是對地下空間的有效利用，當(dāng)然這也是社會發(fā)展的一種必然趨勢。城市立體化應(yīng)用越來越顯著，單位面積內(nèi)，土地的利用效率也逐漸提升。同樣一片土地，對其展開利用的方式也越來越多，從以前的平面空間利用，到如今在空間上利用其高度發(fā)展空間用途，而空間用途因為高度和地理位置的不同也有顯著差異。

因為城市的大面積擴(kuò)張，在1981年5月，聯(lián)合國自然資源委員會已將地下空間定義為重要的自然資源。隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國在土地立體化利用上，也在逐年提升。已北京為例，地下空間的建筑面積每年以300m2增加。有研究學(xué)者曾就土地空間的形式的改變和城市的不斷擴(kuò)張的歷史認(rèn)為，19世紀(jì)是以橋梁發(fā)展空間，20世紀(jì)是以高層建筑發(fā)展空間，而到了21世紀(jì)是以地下空間來發(fā)展土地空間。從中我們也而已看出空間利用率在每個世紀(jì)都所有增長。

2、立體空間的產(chǎn)權(quán)形式和立法現(xiàn)狀

從二維地籍轉(zhuǎn)向三維地籍，在產(chǎn)權(quán)上自然也要有所改變。人們對于土地的認(rèn)識，已經(jīng)從此前的平面思維，到現(xiàn)在的三維思維。1999年美國在法律層面就已經(jīng)對土地空間的加以界定，認(rèn)為土地是由地表、地上空間和地下空間三個空間組成，是一個立體的空間概念，而在此空間內(nèi)的生物和土地都是屬于該空間的所有物。由此土地權(quán)利也從此前僅僅是對地表空間的權(quán)利，到如今土地權(quán)利由地表、地上空間和地下內(nèi)容所組成。當(dāng)然除了美國外，法國、德國、日本等資本主義國家也對土地利用權(quán)利在法律上作出明確規(guī)定，基本框架也是基于此。

土地從空間層面不斷向外延展，讓土地能夠在單位面積內(nèi)發(fā)揮它的最大效能。就實際情況而言，因為高層建筑在建造上花費不菲，得到空間的全部產(chǎn)權(quán)不太現(xiàn)實，大多數(shù)的企業(yè)或者個人都會選擇以租賃、購買等方式獲得其中一部分空間的使用權(quán)或者買賣。也出現(xiàn)了這樣一個現(xiàn)象，很多人對一棟高樓共同擁有產(chǎn)權(quán)的情況。這也就意味著，一個立體空間可以將其切割成若干空間，然后再將其轉(zhuǎn)讓、租賃、出售或者抵押。

空間本身屬于不動產(chǎn)，從這角度來看，人們所擁有的空間產(chǎn)權(quán)，也就是立體空間的不動產(chǎn)。對立體空間的所有權(quán)就是它的表現(xiàn)形式，住宅、寫字樓、商鋪等。

而我國雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展相較于資本主義國家處于滯后階段，但就土地立體利用在法律上也有著明確定義，但更多并非是從個體的角度，而是從公共的角度來進(jìn)行立法，從人防工程、民用工程、物權(quán)法等方面對立體空間的產(chǎn)權(quán)和利用從法律層面上進(jìn)行定義和區(qū)分。而我國的在土地立體利用上也存在明顯問題。

首先是立法位階低，而在頂層設(shè)計方面嚴(yán)重缺失。以杭州對地下空間利用的法律法規(guī)來看，地下空間的使用權(quán)實行的是分層登記的方式，但和當(dāng)?shù)貙τ谧诘毓芾韰s不能達(dá)到一致，也就是說在法律法規(guī)層面存在沖突，一旦存在糾紛，從法律上很難進(jìn)行明確界定。其次，沒有關(guān)于土地立體利用的配套技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)，從操作層面來看，沒有指引方向，因此可操作性不強(qiáng)。第三，在土地利用上的思維還是二維地籍思維，導(dǎo)致地上空間、地下空間處于分離狀態(tài)，在法律層面分離對于空間的整體利用大大不利。最后，這樣的思維模式?jīng)]有改變，導(dǎo)致政策制定上，土地立體利用的權(quán)利沒有辦法得到保障。

3、土地立體利用產(chǎn)權(quán)管理的基礎(chǔ)建立

土地立體利用的產(chǎn)權(quán)管理需要從法律和技術(shù)兩個方面進(jìn)行展開。

從法律上來看，土地立體空間的地籍主要是為土地立體產(chǎn)權(quán)登記服務(wù)的，而這方面的用途很多。因為此前一直是二維地籍，從傳統(tǒng)的地籍或者說是土地產(chǎn)權(quán)觀念和制度，轉(zhuǎn)到現(xiàn)在以土地立體空間為核心的產(chǎn)權(quán)制度，最主要的是要向?qū)⒉粍赢a(chǎn)空間權(quán)利設(shè)立起來。這里面的空間權(quán)有兩部分內(nèi)容，一部分是所有權(quán)，一部分是利用權(quán)，而利用權(quán)也包含兩大類，是物權(quán)和債券的空間利用權(quán)。這樣從權(quán)利的角度逐層區(qū)分，產(chǎn)權(quán)就可以確定在一個空間范圍內(nèi)了，也為空間的所有者使用、繼承或者轉(zhuǎn)讓提供了方便。

從技術(shù)層面來看，能夠快速并經(jīng)濟(jì)的獲取關(guān)于土地空間的數(shù)據(jù)信息，建立資料庫和空間模型是首要任務(wù)。此前的土地空間模型多是二維地籍模型，如果現(xiàn)在要建立空間模型則會轉(zhuǎn)換為三維地籍模型，但此前的空間模型不可變，如何將二者結(jié)合起來，從技術(shù)的層面將土地立體空間產(chǎn)權(quán)客觀的表現(xiàn)出來也是重點。但從技術(shù)的角度來分析，這樣的方法是可行的。

從法律和技術(shù)層面進(jìn)行綜合考量，完全的土地三維空間的所有權(quán)登記模式是最理想的，但在此投入的費用不會太低，對于經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)的政府，還需要在二維地籍產(chǎn)權(quán)管理的基礎(chǔ)上，從技術(shù)層面不斷完善。

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