房價波動對我國城鎮居民消費的影響分析與總結

曹旖旎 湖南大學經濟與貿易學院

從全球主要國家的經濟發展軌跡來看，房地產在其中起到了重要的作用。房地產具有消費品與投資品的特點，房價的波動影響著居民的消費行為以及經濟的運行。自20世紀80年代以來，東南亞各個國家、日本以及中國香港等地的房地產價格出現了較大的波動，并對國家經濟、國民消費產生了較為明顯的影響，引起了學術界的廣泛關注。美國2006年次貸危機的爆發，不但對美國的消費者產生了巨大的影響，而且還進一步引發了全球金融危機。由此可見，房價波動對居民消費乃至國民經濟都有至關重要的影響。

一、文獻綜述

目前，國內外學者對住房價格對居民消費的影響進行了不同的研究。在各國不同的發展階段，住房價格對居民消費的影響并不完全一致，主要的影響因素是住房價格對居民消費的擠出效應和住房價格對居民消費的財富效應。

（一）針對不同收入家庭，住房的擠出效應表現不一

商品住房具有投資屬性以及消費屬性，同時由于住房本身是一種生活必須消費品，并且其涉及金額較大，對于不同收入的居民而言，住房在其家庭資產以及收入中的占比不一樣，因此導致的消費的變化也不一樣。對于高收入家庭而言，住房作為生活必需品的需求有所降低，更多是作為一種投資品體現其投資價值。而對于中低收入的居民而言，住房是一種生活必需品，占其消費支出中的比例較大，房價的高漲會抑制居民在其他消費領域的支出。

（二）房價對居民消費的財富效應研究

雖然有不少研究認為房價的上漲抑制了居民的消費，但也有很多學者認為房價的上漲帶來了家庭資產的上漲，增加了家庭的總財富，從而促進了居民的消費。由于我國房地產市場在2009年、2014年以及2017年經歷了高速的上漲期間，在此期間家庭的資產也呈現上漲，我國學者對房地產帶來的財富效應也進行了研究。Color（2013）認為，房價上漲可能既有財富效應，也有房奴效應。在房價持續穩定上漲的情況下，財富效應大于房奴效應。在財富效應的影響下，居民消費支出呈現出持續擴張的趨勢。周建山（2013）認為中國房價具有顯著的財富效應。房價的上漲帶動了家庭資產的增長，并進而促進了家庭日常消費開支。桁林（2013）通過實證分析認為，房價的財富效應在一線以及二線城市更為明顯。房價上漲導致資產增加，而租金上漲也提高了一些居民的收入，促進了他們的消費。王凱等人（2019）認為，不斷上漲的房價將產生財富效應，進而推動家庭消費。然而，房價上漲的財富效應是時變的。房價上漲的財富效應是1998-2009年十年間最顯著的，2017年以后房價上漲的財富效應減弱。

（三）房價對居民消費影響的傳導機制研究

關于住房價格對居民消費的傳導機制，大多數學者認為住房價格是通過信貸市場的影響傳導到居民消費的。住房作為具有一定價值的固定資產，可以用來抵押，信貸市場通過放寬或者收緊信貸約束，影響居民的消費支出。

同時，也有學者認為宏觀因素的變動導致了房屋價格波動以及居民消費的變動。Kim（2018）認為預期收入以及金融市場的約束情況會帶來居民消費以及房價的波動。Moberg（2019）認為股票等資產市場的波動、借貸的約束、金融市場自由化程度、衍生品市場的發展等因素會共同導致房價波動以及消費的變化。李春風等（2018）認為房價的金融屬性，比如對房價的過度樂觀，會加強不同居民的非理性消費行為，對儲蓄進行擠出，進而影響居民的消費。

（四）文獻述評

從文獻回顧可以看出，關于房價波動是否能促進或抑制居民消費，目前尚無統一的結論。不同宏觀因素也在影響著住房價格波動對居民消費的影響機制。從研究中，也可以看到大部分的研究基于實證樣本進行分析，但是由于我國房價變化較大，政策變動較多，一定時期的樣本并不能完全反應房價與消費的關系。然而，由于缺乏理論指導，實證分析不能充分解釋這種時變效應。同時，大部分的研究采用的是線性的模型來研究房價波動與消費的關系，并沒有充分反應在不同因素作用下房價對消費的不同影響。

二、理論分析

（一）財富效應分析

圖1 第一類家庭的消費選擇

Uxy 是無差異曲線，m1n1是預算曲線，兩條曲線在 a 點相切，然后 a 點代表消費者在預算曲線下可以獲得的最大效用。當房價上漲時，居民的資產價值增長，家庭財富增加，第一類家庭獲得的租金等收益也有所增長。資產上漲的收益變為當期收益后，預算曲線M1N1移動到M2N2，在該預算約束下，與無差異曲線相切與B點，從圖中可以看到，在B點時，消費者可以消費的商品X與Y更多。

而房價上漲帶來的收益能否轉變為當期的收益，成為居民真正的資產財富還受到以下情況的影響。

（1）房屋的流動性。

（2）房屋抵押市場的成熟度。

（二）擠出效應分析

房價上漲對消費的擠出效應不是單向的。假設消費者有兩種消費品，橫軸X表示住房消費數量，縱軸Y表示非住房消費數量，對于這類家庭來說購買住房是剛性需求，因此當房價上漲時，這類家庭面臨的預算約束線MN1就會移動到MN2，在新的預算約束水平上，與其相切的無差異曲線水平相對低一些，消費的住房X和非住房商品Y更少。

圖2 家庭的消費選擇

同時房地產的擠出效應通過以下三種效應作用于消費者的行為：

第一種效應就是成本效應。房價上漲，生活成本增加抑制消費。

第二個效應是信心效應。房價上漲，對房價下跌喪失信心，抑制消費。

第三個效應是預防性儲蓄效應。對于潛在的購房者來說，存錢買房的必要性，所以要抑制當前的消費。

三、結論

（一）縮小居民收入差距

收入差距是房價波動影響居民消費財富效應的一個不容忽視的因素。各收入階層的比例也直接影響房價波動的財富效應，或者低收入群體和高收入群體的比例增加，房價波動對低收入群體的敏感性降低，財富效應減弱，擠出效應增強。因此，縮小收入差距也可以有效地增強房價波動的財富效應，并延緩擠出效應。分配制度不合理是我國收入差距擴大的根本原因。要縮小收入差距，就必須完善我國的收入分配制度。

（二）合理調控房地產市場

房地產具有投資和消費的雙重屬性。近年來，我國房價上漲的主要原因是投機行為，投機行為不能有效促進消費增長，反而會導致計劃購房者或租房者放棄購房，從而削弱房價波動的財富效應。特別是在新型城市化加速階段，我國對自住改造住房的需求仍然旺盛，保持住房價格增長速度與居民收入增長速度相匹配非常重要。

（三）完善多層次的住房保障體系

加快住房租賃市場的發展，支持住房企業向出租和銷售兩種模式的轉變，一方面，購買商品房存量可以減少市場存量，有利于緩解目前房地產市場存量壓力較大的局面；另一方面，透過增加公共租住房屋供應及提供資助，有助透過房屋租賃市場解決有住屋困難人士的住屋問題，以及促進房屋保障制度的完善。

（四）創新消費信貸模式

一個完善的信貸抵押市場可以為消費金融提供一個強有力的渠道，不僅可以使居民對自己未來的收入有信心，通過借貸緩解當前的流動性約束，而且還可以促進金融機構對金融產品的改革與創新，逐步建立起通過信貸平滑消費的強有力機制，從而真正意義上提高居民的消費率。