商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的“效力”

文 鄭靜昊 陳 佳

商品房預(yù)售是我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中普遍存在的房屋銷售形式。實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者進(jìn)行售房宣傳，一般形式是派發(fā)相關(guān)的預(yù)售房屋廣告，銷售現(xiàn)場(chǎng)向購(gòu)房者展示售樓沙盤(pán)或裝修好的“樣品房”。雙方協(xié)商一致后，開(kāi)發(fā)商先與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，由購(gòu)房者交付定金，后續(xù)再簽訂《商品房預(yù)售合同》。近幾年由預(yù)售宣傳引發(fā)的商品房糾紛數(shù)量上升，本文通過(guò)分析案例，梳理預(yù)售房屋銷售中糾紛的原因及責(zé)任，以期促進(jìn)依法妥善解決糾紛，構(gòu)建和諧社會(huì)關(guān)系。

案情簡(jiǎn)介

2019年12月20日，林某到開(kāi)發(fā)商甲公司售樓部看房時(shí)，銷售人員向林某出示樓盤(pán)戶型圖宣傳資料。林某根據(jù)銷售人員對(duì)樓盤(pán)項(xiàng)目的推售，選中了一套預(yù)售面積102方、三室兩廳兩衛(wèi)的平層住宅A房。當(dāng)天，雙方簽訂了銷售A房認(rèn)購(gòu)書(shū)，其中約定林某應(yīng)于簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)支付購(gòu)房定金5萬(wàn)元，于2019年12月25日簽署《商品房買賣合同》，支付首期款46萬(wàn)元，但并未寫(xiě)明A房屬于平層還是復(fù)式。認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后，林某支付5萬(wàn)元定金。

2019年12月25日，林某支付了46萬(wàn)元首期購(gòu)房款，在準(zhǔn)備簽署《商品房買賣合同》時(shí)，發(fā)現(xiàn)合同附件中所示的A房戶型圖為復(fù)式，而非平層，與宣傳資料嚴(yán)重不符。甲公司否認(rèn)宣傳資料為合同內(nèi)容，林某不能接受，拒絕簽訂該《商品房買賣合同》，要求甲公司退還定金及購(gòu)房款，但甲公司認(rèn)為是林某單方拒絕簽訂《商品房買賣合同》，按認(rèn)購(gòu)書(shū)屬違約行為，要沒(méi)收定金，只同意退還購(gòu)房款。

雙方相持不下，林某根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)約定仲裁解決糾紛條款請(qǐng)求仲裁裁決甲公司雙倍返還定金及購(gòu)房款。

審理過(guò)程與處理結(jié)果

本案開(kāi)庭時(shí)，林某提供了認(rèn)購(gòu)書(shū)、甲公司向其出示的宣傳材料以及與銷售人員的微信聊天記錄等證據(jù)，欲證明是甲公司將復(fù)式房屋錯(cuò)誤宣傳為平層房屋，導(dǎo)致其簽訂《商品房預(yù)售合同》目的不能實(shí)現(xiàn)，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。

甲公司抗辯該宣傳資料并非認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容，不承認(rèn)有將復(fù)式房屋宣傳為平層的銷售行為，林某拒絕簽訂《商品房買賣合同》，按認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)當(dāng)沒(méi)收定金。但對(duì)A房實(shí)際屬于平層還是復(fù)式、銷售人員身份并沒(méi)有明確回復(fù)。

庭后，甲公司同意與林某簽訂和解協(xié)議，并經(jīng)仲裁委出具《仲裁調(diào)解書(shū)》，同意雙倍返還定金及退回首期46萬(wàn)元購(gòu)房款，雙方確認(rèn)解除認(rèn)購(gòu)書(shū)。調(diào)解書(shū)已得到履行，本案圓滿結(jié)案。

案件分析

在本案中，甲公司在庭后態(tài)度發(fā)生轉(zhuǎn)變，是因其難以否定在宣傳資料中錯(cuò)誤將復(fù)式房屋宣傳為平層房屋，使林某產(chǎn)生誤解簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的行為。因本案未簽訂《商品房預(yù)售合同》，甲公司與林某簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)性質(zhì)是否具有合同的法律約束力，是本案的第一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。如果認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于合同，甲公司宣傳資料錯(cuò)誤宣傳“A房屬于平層”，但沒(méi)有記載在認(rèn)購(gòu)書(shū)中，該宣傳內(nèi)容能否成為認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容，使甲公司負(fù)有與林某就平層住宅A房簽訂買賣合同的義務(wù)，是認(rèn)定甲公司未履行約定義務(wù)構(gòu)成違約，承擔(dān)違約責(zé)任的第二個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。

針對(duì)第一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題，《中華人民共和國(guó)合同法》第二條第一款規(guī)定，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。本案認(rèn)購(gòu)書(shū)是林某和甲公司雙方就購(gòu)買A房需交付定金以及后續(xù)簽訂A房的《商品房預(yù)售合同》的書(shū)面約定，在林某和甲公司間設(shè)立了民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系，沒(méi)有違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，林某也交付了定金，履行了約定。因此，認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于有效的合同，對(duì)合同雙方具有法律約束力。

剛頒布的民法典第四百九十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)等，構(gòu)成預(yù)約合同。當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任?！边@就更加明確了認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于預(yù)約合同性質(zhì)，預(yù)約合同是合同類型之一。

針對(duì)第二個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”的規(guī)定，甲公司在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)前向林某提供的宣傳推售中，就A房的戶型圖、平層住宅、面積、買賣價(jià)格及付款方式的說(shuō)明和允諾均具體明確，并且宣傳資料對(duì)A房屬于平層還是復(fù)式的說(shuō)明和承諾對(duì)于認(rèn)購(gòu)書(shū)的訂立及房屋價(jià)格確定有重大影響，故依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定屬于要約。雖然宣傳資料內(nèi)容未被載入認(rèn)購(gòu)書(shū)，但應(yīng)作為認(rèn)購(gòu)書(shū)中的內(nèi)容，是認(rèn)購(gòu)書(shū)組成部分。故甲公司應(yīng)與林某就平層住宅A房簽訂買賣合同，但現(xiàn)A房實(shí)際為復(fù)式，甲公司不能履約負(fù)有過(guò)錯(cuò)，因此，甲公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)雙倍返還定金的違約責(zé)任。

本案中，林某抓住甲公司宣傳資料依法屬認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容的事實(shí)進(jìn)行維權(quán)，迫使甲公司認(rèn)錯(cuò)調(diào)解，避免了誤入認(rèn)購(gòu)書(shū)的違約陷阱?！?/p>