社區物業管理策略選擇探究

劉麗

摘 要：物業管理屬于我國城市化建設服務的重要內容，在城市化和經濟化發展背景下，我國物業管理服務邁向了新的高度。目前，物業產權主體呈現出多元化和綜合化的特點，且在現有的企業建體制下，社區物業管理在發揮管理價值的同時也暴露出了經營效益差、人員管理難、管理不合格等特征。本文以社區物業管理選擇作為研究內容，城市社區建設下，社區物業管理選擇的策略，希望能夠為相關單位提供參考借鑒。

關鍵詞：社區;物業管理;策略選擇探究

1.分析物業管理工作對社區建設發展的重要價值以及影響因素

（1）物業管理對社區建設發展的重要價值和意義。隨著我國經濟建設發展，我國房地產經濟市場趨于完善，并結合傳統的房屋生產、銷售產業衍生出了物業管理服務內容。物業管理的建設一方面可以促進社區內部的硬件管理，如綠化、安保、水電氣管道管理;另一方面還能夠提升社區建設的醫療衛生建設、就業引導等社區保障活動。可見，物業管理對社區綜合性建設有重要作用，體現了政府、企業、私人業主的多方聯動性。

（2）物業管理涉及的內容。對比西方物業管理，我國的物業管理建設周期短，對其相應的理論研究、實踐研究起步較慢，現有的研究成果不顯著，且依舊停留在借鑒、參考、改革、創新階段。對于物業管理的基本狀況和行業發展需求，物業管理涉及的內容有法律法規管理、物業管理服務鏈、服務管理組織體系、服務管理公眾參與積極性以及環境心理學等。在某種程度上而言，社區物業管理屬于一個政府、群眾、私人企業公開化的公共產品銷售活動，各方都從中受益。

（3）物業管理的專業性作用。物業管理和傳統的社區管理不同，物業管理屬于企業性質、能提供專業化服務的專業。物業管理服務涉及很多內容，其中涉及了很多專業的工具、團隊，為了保證服務質量，對應的物業管理企業可以有選擇地將部分專業工作交付給專業技術公司處理，如將房屋的水電氣維修管理工作交付給相應的公司，這種處理方式可以幫助企業降低管理成本，也體現了精準施工，科學管理的特點。

2.分析我國現有的社區物業管理存在的不足和問題

（1）物業費用繳納糾紛。社區屬于一個公開化、分散化、具有民主、平等意識的團體。針對物業管理費的收費問題，很多住宅小區存在爭議。大多居民表示物業管理費用的收取額度超過了內心的接受范圍，且物業服務存在一些漏洞，業主表示服務不佳，不愿意交付物業費。對于物業企業而言，部分業主的極端要求不合理，且大多業主已經簽訂了物業管理條約，部分業主的無理要求導致了盲從效應，形成了業主和物業公司敵對的狀態，最后兩個群體兩敗俱傷，均不討好。

（2）物業管理的監督力度不足。目前，現有的物業管理監督制度不強，導致現有的物業管理存在極多漏洞。例如，以社區建設為基礎下，居委會、業主大會和物業內部管理都存在利益糾紛，針對具體的監督管理適宜存在較大的爭議。在此背景下，業主委員會、社區居委會和物業管理的內部責權管理糾紛大，對于監督事項存在嚴重的爭議，最終也降低了物業管理建設的質量。

3.對于提升社區物業管理建設的措施建議

（1）建立嚴格的管理制度和監督機制。建議對應的單位將物業就業服務評價、繳費管理以及服務服務內容整合，建立一個服務質量管理和評分監督管控的體系，結合業主的滿意度以及業主服務建設和企業建設的現狀，以物業服務的綜合建設和物業繳費管理要求為基礎，建立一個綜合梯度評分體系，實行物業管理單位、社區居委會、業主委員會相互評估的機制。通過良性引導和互評的方式，構建一個良性循環和積極促進的體系，最終擺脫不良糾紛，為全面保證物業管理質量奠定基礎。

（2）建立公平的三方協議體系。業主委員會應當代表業主對物業管理的各項工作提出意見或者建議，且不能違背合同條約內容對物業服務內容進行惡意詆毀。若各方針對現有的工作存在爭議，針對合同條約可以進行進一步協商。針對合理的物業修改要求，相應單位可以針對現有的工作保留意見或者是改進。對于評價內容不恰當，內容不科學合理的，其服務質量和物業管理之間存在糾紛可以按照三方協議進行評判，進而獲得一個公平、公正的服務解決方式。

（3）加強繳費監督管理。針對物業服務之間的繳費監督管理糾紛，對應的物業管理單位要進行相應的第三方協商和確認評價，最終針對評價的結果和認可度進行研究分析，構建健全的繳費機制。通過這種方式減少了主觀的評價傾向，保證了服務質量，物業服務企業也可以通過提高服務來獲得更好的評價，對于個別不愿意繳費的人員，可以讓業主委員會予以協調，若對方依舊不愿意繳費，建議通過法律途徑來解決問題。

（4）加強業主會員會建設力度。由于業主委員會是群眾自治組織，沒有勞動報酬，員工工作懈怠，對物業管理存在一定消極影響。因此，必須改變這種局面，提高業主委員會的工作效能。一要切實進行民主選舉，選出真正有志愿精神和時間的業主，組成業主委員會;對于名不副實的業主委員會，要及時改選。二要通過宣傳等方式培育業主理解和支持業委會的意識，讓業主明確認識到業主委員會是為業主無償服務的，在物業管理中發揮著重要作用。三要加強行政部門對業主委員會工作的支持和指導，幫助業主委員會解決難題。

4.結語

綜上所述，針對我國現有的法律建設機制來看，我國現有的物業管理建設機制存在一定的應用性問題，為了保證綜合建設指廊，減少物業管理存在的管理影響，提升業主的基本權益，建議相應的單位做好物業監督管理，針對現有的問題建立科學的管理機制，最終減少問題的發生，實現和落實各項管理制度。

參考文獻：

[1]吳瑩.空間變革下的治理策略——“村改居”社區基層治理轉型研究[J].社會學研究，2017，32（06）：94-116+244.

[2]張華，胡超鳳.南京市保障性住房社區商業管理策略體系研究[J].江蘇商論，2018（03）：8-11+15.

[3]車廣杰，邵飛，張超楠，李壯壯，田昭坤，武立晗.基于互聯網+時代下的物業管理模式研究[J].科技資訊，2018，16（12）：213-214.

[4]桂凱，葉陶，馬廷.“一費制”下物業服務企業管理策略的思考[J].住宅與房地產，2015（25）：19-20.