房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本全過(guò)程控制與管理解析

李懷亮

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)二十多年的快速發(fā)展，目前仍是我國(guó)的重點(diǎn)行業(yè)，在帶動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著不可替代的作用。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)歷“黃金”“白銀”時(shí)代之后，目前競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，進(jìn)入微利時(shí)代，成本控制成為主流地產(chǎn)的重點(diǎn)工作，更加重視成本全過(guò)程控制管理。確保在各項(xiàng)工作的開(kāi)展中，滿足項(xiàng)目品質(zhì)進(jìn)度質(zhì)量前提下，節(jié)約更多成本，創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)效益。所以，本文將針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本全過(guò)程控制與管理相應(yīng)內(nèi)容進(jìn)行探討。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本全過(guò)程控制管理概述

1.主要內(nèi)涵

在房地產(chǎn)的發(fā)展中，開(kāi)發(fā)成本占總開(kāi)發(fā)成本80%之多，其中除土地費(fèi)外的前期費(fèi)、配套費(fèi)、建安費(fèi)等占開(kāi)發(fā)成本約50%，是成本管理的重點(diǎn)工作，通過(guò)全過(guò)程成本控制管理工作的展開(kāi)，能夠?qū)⒊杀究刂圃诤侠矸秶鷥?nèi)。成本管理須前置，在項(xiàng)目方案、設(shè)計(jì)階段，對(duì)項(xiàng)目成本前置管理，通過(guò)企業(yè)積累數(shù)據(jù)庫(kù)、外部同類項(xiàng)目對(duì)標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行估算，通過(guò)與企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況與項(xiàng)目情況的有機(jī)結(jié)合，不斷完成企業(yè)自身的成本控制目標(biāo)。在成本全過(guò)程控制管理工作開(kāi)展中，對(duì)項(xiàng)目中的隱藏環(huán)節(jié)要有正確認(rèn)識(shí)與了解，這樣才能實(shí)現(xiàn)對(duì)各環(huán)節(jié)施工以及成本的有效控制，為房地產(chǎn)企業(yè)更好發(fā)展打下基礎(chǔ)。

2.重要作用

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，土地出讓金投入、工程建設(shè)費(fèi)用投入、融資成本、管理費(fèi)等投入等；屬于高投入、精管理的行業(yè)；如果在這一過(guò)程中，出現(xiàn)投入不合理，或者規(guī)劃不合理情況，那么會(huì)造成嚴(yán)重成本浪費(fèi)問(wèn)題，同時(shí)制約房地產(chǎn)企業(yè)自身的更好發(fā)展。為在最大程度上避免此類情況出現(xiàn)，要及時(shí)做好成本全過(guò)程控制管理工作。通過(guò)成本造價(jià)全過(guò)程控制管理工作的落實(shí)，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)在成本花費(fèi)中存在的問(wèn)題。針對(duì)問(wèn)題給出相應(yīng)調(diào)整措施與解決措施，將成本花費(fèi)控制在合理范圍內(nèi)，避免浪費(fèi)情況出現(xiàn)。通過(guò)該種方式可以為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)在同行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)地位。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本全過(guò)程控制管理中的注意事項(xiàng)

在實(shí)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本全過(guò)程控制管理工作開(kāi)展中，要注意以下幾點(diǎn)問(wèn)題：

1.對(duì)于房地產(chǎn)工程建設(shè)中不同環(huán)節(jié)的資金使用要有正確認(rèn)識(shí)，這樣才能更好落實(shí)成本造價(jià)全過(guò)程控制管理工作，確保成本的合理性，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的有效控制。在項(xiàng)目施工開(kāi)展之前，要安排專業(yè)工作人員做好市場(chǎng)調(diào)查與分析工作，明確市場(chǎng)行情、政府收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)壟斷情況、原材料價(jià)格情況、設(shè)備情況以及施工人員情況等。

2.無(wú)論是在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，還是在成本管理中，職業(yè)經(jīng)理人都發(fā)揮著不可替代的作用。基于此，要實(shí)現(xiàn)對(duì)職業(yè)經(jīng)理人、各專業(yè)執(zhí)行人員的合理配置，發(fā)揮人自身的專業(yè)特長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)工作的有序進(jìn)行。

三、房地產(chǎn)成本造價(jià)全過(guò)程控制與管理措施

1.加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段成本控制

方案、設(shè)計(jì)階段決定了項(xiàng)目70%～80%的成本水平，設(shè)計(jì)階段成本可控則開(kāi)發(fā)成本可控，而目前的房地產(chǎn)成本管理，也由之前的核算型、成本控制性逐漸向價(jià)值創(chuàng)造型轉(zhuǎn)變；故是成本管理的重點(diǎn)；確保房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的科學(xué)性與合理性，可以為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省更多成本，避免浪費(fèi)情況產(chǎn)生。在設(shè)計(jì)工作開(kāi)展過(guò)程中，營(yíng)銷、成本、工程人員提前介入，明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位，成本人員主動(dòng)進(jìn)行成本前置策劃、創(chuàng)造項(xiàng)目?jī)r(jià)值；通過(guò)確定項(xiàng)目的配置標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)、明確設(shè)計(jì)限額，確定項(xiàng)目整體打造標(biāo)準(zhǔn)，并匹配合理的成本，確保設(shè)計(jì)將來(lái)打造的產(chǎn)品與成本適配，確定成本限額，在該階段，通過(guò)成本人員主動(dòng)的成本前置管理，在方案設(shè)計(jì)階段即確定了項(xiàng)目的成本估算指標(biāo)，在后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中，通過(guò)設(shè)計(jì)優(yōu)化、招標(biāo)、施工管理，最終確保成本可控。

圖1 設(shè)計(jì)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)關(guān)系示意圖

2.加強(qiáng)工程招投標(biāo)階段成本控制

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目招投標(biāo)，對(duì)于后續(xù)工程施工工作的展開(kāi)，以及成本造價(jià)控制而言具有重要作用。因此，對(duì)于工程招投標(biāo)階段的成本控制，要給予更多關(guān)注與重視。目前規(guī)模性房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)形成了大宗材料集中采購(gòu)、施工單位戰(zhàn)略合作等方式進(jìn)行主動(dòng)的成本控制；房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)招投標(biāo)的方式，促使各個(gè)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)論是在降低工程造價(jià)成本，還是在保證施工質(zhì)量，減少施工工期中都有著重要意義。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)于施工單位的選擇要給予更多重視與關(guān)注，因?yàn)槭┕挝坏哪芰Γ瑫?huì)對(duì)施工質(zhì)量以及工程造價(jià)控制產(chǎn)生直接影響。基于此，在實(shí)際招投標(biāo)工作開(kāi)展中，就要做好施工單位調(diào)查工作，明確施工單位實(shí)際技術(shù)裝備情況、資金實(shí)力情況、信譽(yù)情況以及建設(shè)業(yè)績(jī)情況等。對(duì)于近期建設(shè)業(yè)績(jī)、建設(shè)項(xiàng)目相似的施工單位要進(jìn)行優(yōu)先考慮，在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中要有著豐富的經(jīng)驗(yàn)。在大型的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中，會(huì)包含許多分項(xiàng)目工程，對(duì)于分項(xiàng)目工程可以采取分包方式。

圖2 工程招投標(biāo)基本流程示意圖

3.加強(qiáng)施工階段成本控制

對(duì)于施工階段的成本影響，雖然只占開(kāi)發(fā)成本3%～5%，但通過(guò)減少變更、簽證，能夠降低無(wú)效成本對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)的損失，所以仍需要給予更多重視。在實(shí)際施工階段成本造價(jià)控制中，要注意以下幾點(diǎn)問(wèn)題：（1）在實(shí)際建設(shè)項(xiàng)目施工過(guò)程中，會(huì)受到不同因素影響，比如，環(huán)境因素影響、人為因素影響等，使得前期設(shè)計(jì)規(guī)劃內(nèi)容，要結(jié)合實(shí)際情況做出調(diào)整發(fā)生設(shè)計(jì)變更。此類調(diào)整工作，要盡量在施工階段的初期進(jìn)行，這樣才能將對(duì)工程造價(jià)的影響降到最低。為實(shí)現(xiàn)這一目的，設(shè)計(jì)人員、監(jiān)理人員與工程部門之間要及時(shí)做好溝通與交流，從而實(shí)現(xiàn)施工調(diào)整與成本投入預(yù)算調(diào)整的同步進(jìn)行。（2）現(xiàn)場(chǎng)簽證是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工中的一項(xiàng)重點(diǎn)內(nèi)容，現(xiàn)場(chǎng)簽證主要是指，在實(shí)際施工工作開(kāi)展中，由于受到不確定因素影響，使得施工總量與施工中所使用的原材質(zhì)出現(xiàn)價(jià)格差，對(duì)價(jià)格差書面調(diào)控的書面依據(jù)。在這一過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)價(jià)格變動(dòng)，價(jià)格變動(dòng)會(huì)造成成本變動(dòng)。因此，在施工階段的成本管理中，要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證的控制。如果需要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)簽證，那么要設(shè)置相應(yīng)的現(xiàn)場(chǎng)簽證會(huì)前評(píng)審流程，在簽證會(huì)審工作開(kāi)展中，簽證人員以及審計(jì)人員等都需要參與到其中，使得現(xiàn)場(chǎng)簽證的合理性與科學(xué)性得到保障。對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)簽證中的費(fèi)用，特別是相對(duì)較為隱蔽的工作簽證，需要造價(jià)工程師以及監(jiān)管工程師，能夠做好同步隱藏操作。確保在經(jīng)過(guò)有關(guān)部門批準(zhǔn)后，才能開(kāi)展后續(xù)施工工作。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，成本全過(guò)程控制與管理工作的展開(kāi)，在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化階段的今天，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)盈利發(fā)揮更重要的作業(yè)。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目前期投策、方案規(guī)劃、施工中，要具備全員、全過(guò)程、全周期的成本管理意識(shí)，逐步提高成本從業(yè)人員主動(dòng)管理成本的意識(shí)和水平，提高企業(yè)全員成本管理水平，有力推進(jìn)企業(yè)成本與產(chǎn)品匹配，合理降低成本，為企業(yè)生存、發(fā)展、壯大貢獻(xiàn)成本人員的力量。