環(huán)首都及雄安新區(qū)周邊區(qū)域地價(jià)變動(dòng)規(guī)律研究

郭愛請(qǐng)，韓素卿，李 哲，但 臻

1.河北地質(zhì)大學(xué)，河北 石家莊 050031；2.河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)，河北 石家莊 050061；3.河北省自然資源利用規(guī)劃院，河北 石家莊 050051

近年來，隨著我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和市場(chǎng)化速度的加快，商品住宅成為城市居民較為穩(wěn)定的投資產(chǎn)品，房地產(chǎn)業(yè)也成為各城市的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)迅速升溫、地價(jià)上漲之勢(shì)波及了全國(guó)絕大部分城市[1]。土地價(jià)格是土地經(jīng)濟(jì)作用的反映，是土地權(quán)利和預(yù)期收益的購買價(jià)格，即地租的資本化。我國(guó)的地價(jià)是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式[2]。土地價(jià)格是反映土地供需關(guān)系的“晴雨表”，也是政府宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)的重要杠桿。為了應(yīng)對(duì)商品住宅價(jià)格屢創(chuàng)新高以及解決住宅的供需矛盾，國(guó)家相關(guān)部門推出了多項(xiàng)政策以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。但由于政策所具有的滯后性與引導(dǎo)性，很難發(fā)揮出立竿見影的作用，加之市場(chǎng)存在的不確定性與復(fù)雜性，土地及房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制尚在探索中。

研究河北省環(huán)首都及雄安新區(qū)周邊區(qū)域地價(jià)變動(dòng)規(guī)律，分析地價(jià)變化的趨勢(shì)及空間差異特征，運(yùn)用定性與定量方法揭示京津冀協(xié)同發(fā)展背景下，區(qū)域范圍內(nèi)地價(jià)影響因素的作用機(jī)制以及由此造成的區(qū)域土地價(jià)格差異，對(duì)于調(diào)整土地供應(yīng)規(guī)模、調(diào)節(jié)土地供應(yīng)方式、完善土地供應(yīng)政策，不斷優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)與布局，切實(shí)發(fā)揮好土地在供給側(cè)改革中的要素作用[3]，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要的理論和實(shí)踐意義。

環(huán)首都及雄安新區(qū)周邊區(qū)域共包括26個(gè)縣(市、區(qū))，其中環(huán)首都15個(gè)縣(市、區(qū))，分別為赤城縣、懷來縣、涿鹿縣、崇禮區(qū)、淶水縣、涿州市、固安縣、安次區(qū)、廣陽區(qū)、香河縣、大廠回族自治縣、三河市、興隆縣、豐寧滿族自治縣、灤平縣。雄安新區(qū)周邊區(qū)域縣市包括雄縣、容城縣、安新縣、高陽縣、清苑區(qū)、徐水區(qū)、定興縣、高碑店市、霸州市、文安縣、任丘市共12個(gè)縣(市)。本研究在區(qū)域分析數(shù)值計(jì)算中，固安縣同時(shí)包括在環(huán)首都縣(市、區(qū))和雄安新區(qū)周邊縣(市、區(qū))中。

1 土地平均出讓單價(jià)分析

1.1 土地平均出讓單價(jià)情況

自然資源部土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)與監(jiān)管系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2014年—2018年，26縣(市、區(qū))國(guó)有建設(shè)用地平均出讓單價(jià)分別為70.49萬元/畝、71.5萬元/畝、87.94萬元/畝、132.98萬元/畝、110.47萬元/畝。2018年比2014年增長(zhǎng)39.53萬元/畝，年均增長(zhǎng)14.02%。其中，雄安新區(qū)及周邊各縣的國(guó)有建設(shè)用地平均出讓單價(jià)分別為60.36萬元/畝、56.69萬元/畝、82.91萬元/畝、125.31萬元/畝、104.53萬元/畝，呈波狀增長(zhǎng)趨勢(shì)。環(huán)京周邊建設(shè)用地平均出讓單價(jià)分別為100.96萬元/畝、100.31萬元/畝、92.03萬元/畝、141.78萬元/畝、114.9萬元/畝。除2017年增長(zhǎng)幅度較大外，其余年份變化幅度較小。廊坊北三縣增長(zhǎng)幅度較大，其他縣市變化幅度不大。

總體來說，廊坊北三縣土地出讓單價(jià)最高，其次是雄安新區(qū)周邊各縣、環(huán)京其他各縣市及崇禮縣，最低的是雄安新區(qū)。

就變化趨勢(shì)和幅度來看，廊坊北三縣除2018年稍有回落外一直呈遞增趨勢(shì)，且增幅最大；雄安新區(qū)周邊各縣呈波動(dòng)性上升趨勢(shì)，環(huán)京其他縣市及崇禮縣2017年增長(zhǎng)幅度較大，但2018年回落幅度也大，基本與2014年持平。雄安新區(qū)由于政策原因自2017年起不再出讓土地。

1.2 房地產(chǎn)用地平均出讓單價(jià)情況

自然資源部土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)與監(jiān)管系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2014—2018年，26縣(市、區(qū))房地產(chǎn)開發(fā)用地平均出讓單價(jià)分別為98.83萬元/畝、107.06萬元/畝、113.61萬元/畝、186.81萬元/畝、177.68萬元/畝，除2018年有所回落外，其余年份均呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，尤其2017年增長(zhǎng)迅猛。2018年較2014年相比凈增長(zhǎng)78.85萬元/畝，年均增長(zhǎng)19.95%。

其中，雄安新區(qū)及周邊各縣房地產(chǎn)開發(fā)用地平均出讓單價(jià)分別為91.35萬元/畝、97.91萬元/畝、111.32萬元/畝、176.86萬元/畝、196.69萬元/畝，呈逐年上升趨勢(shì)，且增幅明顯。2018年比2014年凈增長(zhǎng)105.34萬元/畝，年均增長(zhǎng)29%。

環(huán)京周邊各縣 2014—2018年房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓單價(jià)分別為124.57萬元/畝、124.04萬元/畝、126.96萬元/畝、208.72萬元/畝、170.28萬元/畝，呈波動(dòng)性增長(zhǎng)趨勢(shì)。2018年較2014年相比，單價(jià)凈增45.71萬元/畝，年均增長(zhǎng)9%。其中，廊坊北三縣房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓單價(jià)分別為147.23萬元/畝、184.68萬元/畝、265.81萬元/畝、395.77萬元/畝、342.25萬元/畝，除2018年有所回落之外，呈逐年上升趨勢(shì)，且增幅較大。2018年較2014年相比，房地產(chǎn)出讓平均單價(jià)凈增長(zhǎng)195.02萬元/畝，年均增長(zhǎng)33%。

2 基于標(biāo)準(zhǔn)差橢圓的土地價(jià)格變化規(guī)律分析

環(huán)首都及雄安新區(qū)周邊區(qū)域地價(jià)存在明顯的空間差異特征，這種差異是基于國(guó)土空間上的縣域集聚，尚需作進(jìn)一步的結(jié)構(gòu)細(xì)分和實(shí)證。本文運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)差橢圓方法來分析區(qū)域地價(jià)變化規(guī)律。

2.1 標(biāo)準(zhǔn)差橢圓方法簡(jiǎn)介

標(biāo)準(zhǔn)差橢圓方法可以通過要素空間分布橢圓的變化，從整體上反映要素空間聚集格局的變化趨勢(shì)，如果要素空間分布橢圓面積縮小，表明其呈現(xiàn)集中化聚集發(fā)展趨勢(shì)；如果空間分布橢圓面積擴(kuò)大，出現(xiàn)空間擴(kuò)張，表明其出現(xiàn)離散化聚集發(fā)展趨勢(shì)；如果空間分布橢圓面積基本保持不變，表明要素呈穩(wěn)定化聚集發(fā)展趨勢(shì)[4]。

要素的空間分布橢圓可以劃分為橢圓內(nèi)部和外部?jī)蓚€(gè)空間，橢圓的中心及長(zhǎng)軸、短軸又將橢圓內(nèi)部空間劃分為四個(gè)子空間[5]。分布在橢圓內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)要素是該要素空間分布的主體部分，如果分布在橢圓外部區(qū)域的要素增長(zhǎng)速度快于內(nèi)部區(qū)域的增長(zhǎng)速度，要素空間分布的橢圓面積就會(huì)變大，呈現(xiàn)出擴(kuò)張趨勢(shì);反之，經(jīng)濟(jì)要素空間分布的橢圓會(huì)變小，呈現(xiàn)收縮趨勢(shì)。在橢圓內(nèi)部，要素空間分布橢圓的中心會(huì)朝著增長(zhǎng)速度較快的子空間方向移動(dòng)，方位角同時(shí)會(huì)相應(yīng)地沿著順時(shí)針或逆時(shí)針方向旋轉(zhuǎn)。

橢圓長(zhǎng)半軸表示數(shù)據(jù)分布方向，短半軸表示數(shù)據(jù)分布范圍，長(zhǎng)短半軸的值差距越大(扁率越大)，表示數(shù)據(jù)的方向性越明顯[6]。反之，如果長(zhǎng)短半軸越接近，表示方向性越不明顯。如果長(zhǎng)短半軸完全相等，就等于是一個(gè)圓了，表示沒有任何方向特征。短半軸表示數(shù)據(jù)分布范圍，短半軸越短，表示數(shù)據(jù)呈現(xiàn)的向心力越明顯；反之，短半軸越長(zhǎng)，表示數(shù)據(jù)的離散程度越大。同樣，如果短半軸與長(zhǎng)半軸完全相等了，就表示數(shù)據(jù)沒有任何的分布特征。

中心點(diǎn)表示整個(gè)數(shù)據(jù)的中心位置，一般來說，只要數(shù)據(jù)的變異程度不是很大，中心點(diǎn)的位置大約與算術(shù)平均值的位置基本上一致[7]。

2.2 地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)差橢圓描述

以26個(gè)縣(市、區(qū))的區(qū)位空間為足跡空間，選用一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，從聚集角度計(jì)算和分析出讓地價(jià)的空間聚集變化趨勢(shì)(表1)。

表1 2014—2018年地價(jià)中心變化表

如圖1與表1所示，2014—2018年地價(jià)中心不斷變化，總體來看2014—2017年地價(jià)中心都位于大興區(qū)，到2018年地價(jià)中心移動(dòng)到北京市城區(qū)內(nèi)，其中2014年中心在中間，2015年向正東方向移動(dòng)6 897米，2016年相比2014年向西偏北方向移動(dòng)5 726米，相比2015年更靠近北京城區(qū)，2017年相比2014年向東偏南方向移動(dòng)5 088米，2018年向正北方向移動(dòng)409米，進(jìn)入北京市城區(qū)內(nèi)。

圖1 2014—2018年地價(jià)中心變化圖Fig.1 Change of land price center in 2014-2018

地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)差橢圓的長(zhǎng)短軸變化見表2和圖2。2015年與2014年相比，長(zhǎng)軸和短軸都加大，扁率由0.37變化為0.34，數(shù)值在減小，表明環(huán)首都及雄安新區(qū)地價(jià)方向性不明顯，2016年與2015年相比，長(zhǎng)軸和短軸都在加大，扁率由0.34變?yōu)?.38，數(shù)值在增大，表明2016年地價(jià)的方向性加強(qiáng)，即地價(jià)沿著長(zhǎng)軸分布的方向集中，2017年與2016年相比，長(zhǎng)軸和短軸都在減小，扁率由0.38變?yōu)?.31，數(shù)值在減小，表明地價(jià)方向性越來越不明顯，2018年與2017年相比，長(zhǎng)軸和短軸都在加大，扁率沒有變化，都為0.31，表明地價(jià)方向性沒有發(fā)生明顯變化。

從表2和圖2可以看出，2014—2018年橢圓面積和橢圓周長(zhǎng)變化趨勢(shì)一致，即先增大后減小又增大，2016年是拐點(diǎn)。2014—2016年與2017—2018年橢圓面積在加大，外側(cè)在擴(kuò)張，表明橢圓外的地價(jià)高于橢圓內(nèi)側(cè)地價(jià)，即2016年與2014年、2018年與2017年相比，橢圓外側(cè)的崇禮縣、赤城縣、懷來縣等縣(市、區(qū))地價(jià)上漲高于橢圓內(nèi)部的其他縣(市、區(qū))，拉動(dòng)著地價(jià)橢圓的偏移，也表明環(huán)首都周邊地價(jià)呈現(xiàn)離散型增長(zhǎng)，聚集趨勢(shì)不明顯。同時(shí)2014—2016年、2017—2018年長(zhǎng)半軸在增加，說明地價(jià)橢圓2016年與2014年、2018年與2017年相比在拉伸，表明橢圓長(zhǎng)軸外側(cè)地價(jià)高于內(nèi)側(cè)，即赤城、崇禮、懷來、豐寧等縣(市、區(qū))地價(jià)高于涿州市、固安縣、高碑店市、霸州市等地價(jià)的增長(zhǎng)；2016—2017年地價(jià)橢圓面積減小，周長(zhǎng)縮短，表明橢圓外的地價(jià)低于橢圓內(nèi)側(cè)地價(jià)，橢圓外側(cè)的崇禮縣、赤城縣、懷來縣等縣(市、區(qū))地價(jià)上漲低于橢圓內(nèi)部的涿州市、固安縣、永清縣、高碑店市、霸州市等縣(市、區(qū))，拉動(dòng)著地價(jià)橢圓的偏移。

表2 地價(jià)橢圓的基本參數(shù)表

圖2 2014—2018年地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)差橢圓分布圖Fig.2 Ellipse distribution of standard deviation of landprice in 2014-2018

2014—2016年、2017—2018年短軸拉伸，說明短軸外側(cè)地價(jià)高于內(nèi)側(cè)地價(jià)增長(zhǎng)，即涿鹿、淶水等縣(市、區(qū))高于北三縣地價(jià)增長(zhǎng)。2016—2017年短軸縮短，短軸外內(nèi)側(cè)地價(jià)高于外側(cè)地價(jià)增長(zhǎng)，即北三縣地價(jià)高于涿鹿、淶水等縣(市、區(qū))地價(jià)增長(zhǎng)。從橢圓的方位角來看，2014—2015年橢圓北偏東旋轉(zhuǎn)近5度，2015—2016年北偏西旋轉(zhuǎn)15度，2016—2017年東偏南旋轉(zhuǎn)近8度，2017—2018年西偏北旋轉(zhuǎn)3度，橢圓方向呈不規(guī)則變化。

3 地價(jià)空間聚集度分析

利用空間聚集度公式測(cè)算地價(jià)相對(duì)于縣城空間足跡的變化。

A越大，表明聚集程度越高。本文中，要素分布橢圓指地價(jià)的空間分布橢圓，基準(zhǔn)分布橢圓指26個(gè)縣(市、區(qū))的空間分布橢圓。結(jié)果見表3。

表3 地價(jià)相對(duì)于縣(市、區(qū))空間足跡變化的空間聚集度分析表

可見，地價(jià)的空間聚集度相對(duì)于縣域空間橢圓而言，數(shù)值上不到0.3，聚集度不高，地價(jià)分布空間尚沒有達(dá)到與縣(市、區(qū))空間高度聚集的程度。

房地產(chǎn)地價(jià)的空間聚集度相對(duì)于縣域空間橢圓而言，僅2017年大于0.3，為0.305，其余年份數(shù)值也不到0.3，聚集度不高，房地產(chǎn)地價(jià)分布空間也沒有達(dá)到與縣(市、區(qū))空間高度聚集的程度。

4 2014—2018年地價(jià)變化空間格局相似性分析

空間格局相似性分析旨在確定兩個(gè)空間格局在中心性、展布范圍、密集性與軸線等方面的總體相似程度。鑒于每個(gè)空間格局可以用橢圓表征，那么對(duì)兩個(gè)空間格局所對(duì)應(yīng)的橢圓進(jìn)行空間疊置分析，就可以確定兩個(gè)空間格局的相似水平。

設(shè)兩個(gè)空間格局的標(biāo)準(zhǔn)差橢圓分別為 A1和 A2，那么它們的相似性系數(shù)為:

S=Area(A1∩A2)/Area(A1∪A2)

A1∩A2表示兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差橢圓相交，A1∪A2表示兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差橢圓相并。

S值介于0～1 之間，S值越大表明空間格局相似性越大。

不同年份地價(jià)的相似性系數(shù)見表4。

表4 地價(jià)相似性系數(shù)表

2014—2018年，相似性系數(shù)先減小后增加，空間布局差異性系數(shù)先增大后減少。隨著時(shí)間變化，地價(jià)橢圓的相似性先降低后增大，表明地價(jià)空間分布格局變化先增大后減小。

如表5所示，地價(jià)與房地產(chǎn)地價(jià)的相似性系數(shù)達(dá)0.8左右，但每年有所不同，地價(jià)與房地產(chǎn)地價(jià)橢圓具有一定的相似性，房地產(chǎn)地價(jià)分布格局與地價(jià)分布格局呈降—升—降趨勢(shì)。

表5 地價(jià)與房地產(chǎn)地價(jià)橢圓相似性系數(shù)

5 地價(jià)分布規(guī)律小結(jié)

研究結(jié)果表明：環(huán)首都及雄安新區(qū)周邊26個(gè)縣(市、區(qū))土地平均出讓單價(jià)在空間分布上并沒有呈現(xiàn)出顯著的聚集性，空間均值差異性明顯。從時(shí)間變化來看，2014—2016年與2017—2018年崇禮縣、懷來縣、赤城縣等縣地價(jià)高于橢圓內(nèi)部的縣(市、區(qū))地價(jià)增長(zhǎng)，而北三縣及涿州、固安縣等橢圓內(nèi)部的縣市維持其高地價(jià)變化不明顯，使地價(jià)橢圓面積增大、橢圓先向東后向西北方向偏移。2016—2017年北三縣及涿州、固安縣等橢圓內(nèi)部的縣市地價(jià)高于橢圓外部的崇禮縣、懷來縣、赤城縣等縣地價(jià)，橢圓內(nèi)部縣市高地價(jià)變化明顯，使地價(jià)橢圓面積縮小，橢圓中心由大興區(qū)移動(dòng)到北京城區(qū)，空間聚集程度降低，集中化聚集態(tài)勢(shì)不明顯，地價(jià)空間分布差異性加大。房地產(chǎn)地價(jià)與平均地價(jià)具有一定相似性，相似性程度有加大趨勢(shì)。