淺談房地產成本管理中成本造價全過程控制的應用

陳瑤

摘? ? 要：隨著房地產的快速發展，基于房地產成本項目管理基礎上研究成本造價全過程控制應用，強化項目管理中的造價成本管理作用。本文將借助房地產項目管理相關理念和國家層面的政策和實際市場經濟競爭現象進行論述，并提出意見。

關鍵詞：房地產;成本造價;全過程控制;管理;特征

1? 房地產成本控制管理理論概念和背景

1.1? 房地產項目的成本

房地產的逐漸回暖和市場競爭加劇，對于房地產開發和銷售專業化程度也在不斷地提升。根據當前我國的房地產開發速度和對于房地產企業的成本控制全過程抓緊的變得落后，無法和當前發展的速度相互匹配。房地產開發屬于社會效益較大、影響力較大、周期長、資金鏈復雜等特點的經濟活動，因此在很多的房地產開發前會預售樓盤，進行資金回籠，并且周期同樣也很長。這種特點就位房地產經濟活動帶來了更多的不確定因素。所以，強化房地產成本控制中造價全過程控制應用對于房地產發展有非常大的作用。

1.2? 房地產成本造價控制目的

（1）目的明確性強 。房地產行業設計很多的領域，不但設計建筑行業，還涉及美術設計、力學分析以及經濟相關行業，包含著很多的交叉行業，這也就導致了建筑物的功能會更加多元化和功能化。例如商用住宅樓、體育場、劇院、橋梁以及公路等。房地產的開發必定會結合開發的經濟狀況、人口密度、、民風民俗、就業率以及交通狀況等眾多因素而決定。因此，房地產的發展發展目標非常明確，房地產發展帶動經濟和就業的效果非常明確，房地產發展目的性很強。

（2）資金鏈較大 。房地產作為建筑業一類，其生產規模和周期呈現出巨大型特點，需要完整的資金鏈和雄厚的經濟基礎來支撐房地產項目的開發。由于較長的周期性，會導致房地產的資金流動性很強，現金流必須穩定長久。同時由于房地產成果單價較高，人們在消費時很多人無法全款購房，往往借助貸款分期來實現購房目的，這就導致房地產資金回流很慢。因此，房地產開發必須對項目承包人的資金來源和經濟實力以及施工資質進行適合，對于建設單位的投資成本和資金鏈進行審核。但是房地產行業的利益空間雖然減少，但是相比其他行業利潤還是比較客觀，因此，新的房地產企業逐漸的加入到開發行列。

（3）工程建設過程復雜。 房地產相關輔助部門較為復雜并且專業程度較高，技術標準要求較高，這種特征會導致房地產開發必須從規劃、計劃、消防、土地、環保、質檢以及城市建設和市政等眾多部門，并且技術標準會增加房地產開發成本，但是技術標準屬于國家強制執行和保障建筑物使用價值的先決條件。因此過程復雜程度較高，技術標準和協同部門較多，并且每一個部門都會房地產開發產生深刻的影響。

（4）接受國家和地方政府政策引導。房地產行業涉及民生福利和社會安定，不但具有經濟效益還具有政治效益，是我國國家基礎建設和國民福祉的主要建設方向，對于促進國家經濟發展和協調資源配置有核心地位。房地產開發涉及到地塊開發和協調配置資源，土地屬于國家財產，是國家的根本性象征，因此，開發土地和租用土地涉及到國家土地資源開發計劃調整和土地資源利用率等問題。國家為了宏觀調控經濟發展，引導房地產發展趨勢和房地產價格，嚴格控制土地資源加和推行相關房地產政策，既能夠保證民生福利，又能夠激發企業發展潛力和保障企業收益，提升就業率等。因此，嚴格科學的引導和約束政策能夠引導房地產企業控制成本造價。

2? 房地產項目成本控制過程

2.1? 建立健全科學合理的成本控制管理制度

合理科學的房地產開發成本控制制度是決定房地產開發是否順利進行的關鍵性因素。房地產長久性和復雜性以及資金需求大等特點會導致房地產開發不可控因素較多，如果出現預算之外的支出必定會給項目成功帶來一定危險。只有建立健全的科學管理體系才能夠明確成本關系和控制成本，通過部門之間的相互預算和交流，降低非必要支出，保障企業后期發展實力，保證員工基本權益，調動工作積極性，促進項目成本控制高效化和可控性。

2.2? 提升投資預算和設計概算之間的成本控制

建筑業開始都必須經過投資預算和設計概算兩個階段，雖然兩個階段基本都是為了控制成本，但是相互之間有本質的區別，是兩次相互獨立的建筑經濟過程。主要目的在于能夠在施工階段之前實現估算、概算到預算再到決算階段，確保工程在需要的投資區間內為保證資金打足原則和質量控制要求原則，嚴格控制房地產開發成本。

2.3? 階段性非質量方面成本控制

房地產作為建筑業周期性長是共性特點，因此為了確保質量和質量，就必須對項目進行階段性施工，其中項目啟動階段等前期階段成本控制室成本控制的關鍵一環。前期由于設計和規劃因素資金到位有限，如果前期或者階段性成本較大，就無法導致后期項目實施有足夠的資金.樓盤正式開發和交付前就可以進行預售，從而獲取資金回流和靈活資金鏈，這樣就能夠最大限度的控制資金投入和預算相互匹配，從而確保工程質量和進度。其中成本控制很重要的一步在于能夠在項目開始前按照設計要求選擇成本較低原材料，減少材料運輸費用，機械租賃費用，人工費以及項目管理費用，從而在費影響建筑物質量的基礎上控制成本。

2.3.1? 施工階段施工進度、人材機合作管理成本

建筑物本身體積較大和施工工序復雜等特點必定導致機械、人工、材料等必須符合規范要求，在保證質量的同時合理編制施工方案，強化監理部門職責，督促施工單位施工質量和進度，合法監督和管理施工設備租賃和材料采購，例如，通過招投標降低房地產材料成本和管理維護運行成本。

2.3.2? 強化設計變更管理

很多工程施工后會出現設計無法預測的問題，導致設計變更，而設計變更的同時會導致工程量增加，施工成本增加和相關預算增加，進而直接影響房地產開發出。因此，房地產開發中必須重視設計準確性和效果性，對于出現的設計變更意外及時通知建立單位和上報有關部門，并對設計變更做出科學合理的評定。從而避免責任糾紛和成本在增加。

2.3.3? 做好交付結算管理

交付階段對于工程造價結算主要從工程質量和工程合同為主要結算依據。因此，結算階段必須做好工程量計算審核和質量檢測，并且按照終身責任制責任體制和資金控制原則對成本進行嚴格控制，確保房地產在投入使用后在使用期限內質量保證和維護效果。從而控制房地產整個項目流程成本。

4? 全過程強化成本造價控制使用

房地產工程量和技術復雜性必定會導致項目成本非常巨大，對于成本的控制是決定項目成功與否的關鍵因素，因此成本全過程控制對于房地產開發和發展重要性非常明顯。只有在項目規劃階段就將成本控制納入每一個階段，嚴格控制項目階段造價成本，提高質量和成本正比關系成本，減少非項目額外支出，控制人材機投標價格，提升房地產成本管理中成本造價全過程控制的應用。

5? 結束語

房地產作為建筑行業具備的長期性、資金量較大、影響力大等特點必定會使得成本控制成為項目成功與否的關鍵因素。因此，在房地產開發展嚴格按照規劃和預算要求進行，控制階段性成本、非質量要求支出、設計變更成本控制、結算交付等過程控制，降低成本控制所帶來的相關風險。

參考文獻：

[1] 房地產成本管理中成本造價全過程控制的應用[J].王濤濤.現代經濟信息，2018（5）.

[2] 房地產成本造價全過程控制的策略研究[J].趙志明.中國標準化，2018（22）.