加強物業管理招投標措施推動物業規范化發展

何琍

物業管理招投標工作是維護市場經濟公平公正的重要環節，也是提升物業管理效率和服務質量的有效手段。當前在選擇物業管理公司時，一般實行公開公平公正的招、投標制度，以促進物業管理行業的發展，規范和培育物業管理市場，破除物業壟斷局面，建立起市場化、社會化、專業化的物業服務管理體系。因此，要大力開展物業管理招投標制度，推動物業服務市場規范化發展。

一、物業管理招投標概述

1.物業管理招投標的含義。物業管理招投標是指物業所有人通過制定符合其管理服務要求和標準的招標文件，向社會公開選聘并確定物業管理企業的過程。主要由物業管理招標和物業管理投標兩部分。

2.物業管理招投標的特點。①最合適方案難以確定。對于物業管理的需求方來說，是要通過招投標活動找到最合適的管理方案，而不像其它招投標那樣要最好的方案，因為最合適的方案是要在保證基本質量要求的前提下，實現最高性價比。但對于最合適的方案，往往受到實際情況以及管理者的需求等多方因素的制約，因此不容易判斷出來。比如在住宅小區，由于業主具有產權，不同的業主對物業管理需求不一致，導致難以實現最合適的物業管理服務方案，而物業費用最低的方案，卻并不一定能滿足所有業主的服務需求。②行業自身的特殊性。作為國民經濟第三產業的服務業，物業管理具有自身的特殊性，與其它服務性行業相比，有其自身的特點。首先，物業管理服務有別于社會公共服務和個體服務，是一種同時帶有社會公共服務和服務特征的群體性服務，這種服務的確定和選擇又是一種市場行為，而不是行政行為。其次，物業管理服務提供的產品是全天候、不間斷、全方位、多層次的過程性服務產品。其突出的一點就是生產和消費同時開始，同時結束。再其次，物業管理服務的性價比是彈性的，而非時性或半剛性。其所提供的產品定量容易定質難。因此，要真正做到質價相符、優質優價是不容易的。這些特點決定了物業管理招投過程及其結果的某種不確定性。從招標方的角度看，物業管理的招投標是有風險的，僅僅依靠標書的評判和各公司以往的市場聲譽，并不能完全保證評估結果的正確性。

二、物業管理招投標方法及特點

1.公開招標法。公開招標法是招標人不預定投標人選，通過公開渠道發布招標信息，邀請各單位參與投標，招標及中標程序公開透明，評選條件及要求事先公開設定，招標人對投標人進行嚴格的資格審查，對合格投標人的投標報價進行評議從而確定中標人的評標定標方法。主要特點是招投標公開透明，有利于合格競標者公開競爭，從而可以節省項目的大量投資，程度操作簡單，節約交易成本，有效防止暗箱操作。但也存在大量投標者為中標而壓低價格中標，中標后項目建設質量差，無法按時完成建設工程，形成半拉子工程等問題。

2.邀請招標法。該方法也可稱為有限競爭招標和選擇性招標，主要是指招標人根據評選條件及實際工作要求，為確保服務質量不進行資格預審，而有條件地選擇若干家信譽好管理好的企業，并直接向目標公司發出投標邀請，通過一定評標程序確定中標人的招投標方法。該方法不用公開招標而用定向招標形式確定投標人，保證了投標人資質合格，限制了投標人的數量。投標人按照招標要求去響應就可以編制投標文件，招標人向3家以上符合資質條件的潛在投標人發出投標邀請，組建評標委員會，評標委員會按規定進行評標，推薦中標侯選人，招標人按規定確定中標人。該方法程序簡單，招投標效率較高，可為投標人節省成本及時間，但如何保證公平公正具有一定的風險及難度。

三、物業招投標管理存在的主要問題

1.招投標程序不規范。目前市場上主要是由開發商、業委會或政府進行招標。在招標方行為隨意性很大，物業管理行政主管部門對物業招投標活動監管薄弱。物業公開招投標過程中容易造成壓價招標、遺留問題多，與原開發建設單位及相關單位部門協調難度大等問題，導致物業招投標效率低，招投標后物業管理無法滿足要求，產生新的矛盾和問題。

2.招投標過程缺乏有效監管。當前物業管理招投標活動主要是有招標人自行設定招標方式、評選條件、評標程序等，監管部門缺乏必要的監督，任由招標人控制投標人及中標人，物業管理的服務對象卻無權參與招投標過程，往往造成招標人與投標人相互串通，虛假招標、陪標現象頻發，或將一些特定的投標企業排除在正常的招標活動之外，造成很多水平較高的企業不能進行正常的投標，進而阻礙了整個招標活動的進行。投標負責人員和特定的投標企業在私下達成共識，發布招標信息和舉行招標活動只是走形式的過程。此外陪標現象頻發，部分參與投標企業會在參與招標的過程中實現自身的利益，和其余一家或幾家投標企業私下達成共識，許諾一些利益進而使其陪標，這就導致招標單位在實際的活動中不能對企業的實際能力進行評估，進而出現決定失誤，阻礙了整個招標活動的進行。

3.招標機制不健全。就當前階段而言，我國的招標管理工作存在的主要問題在于招標機制不健全，很多企業在進行招標制度的制定過程中，多數采取相同的評標方式。但是因為每個建筑工程項目的基本條件都存在很大差異，這種不完善的招標制度，不能對參與招標的相關單位做出客觀的評價，可能會導致很多資質不健全的投標單位混入其中，這種工作水平不足的單位一旦中標，不僅會造成物業管理質量出現問題，還會對招標單位的經濟效益造成損害，嚴重情況下還會出現嚴重的安全事故，對使用者和居住者的生命財產安全造成威脅。

四、加強物業管理招投標工作措施

1.加強物業招投標管理。為避免發生物業管理招投標活動失管情況，要根據實際情況和政府管理部門關于物業招投標的要求，再確定負責招投標的組織者。政府主管部門要加強物業招投標的管理活動，按照制度化、規范化、科學化、合理化的要求推動招投標活動監管，以避免出現市場經濟中招標規則不清晰、招標活動不規范、參與者不足等問題。招投標活動的組織者要明確招標方式，在公開招標、邀請招標、議標等方面確定采用的方式，促進招投標的公平公正。

2.推動招投標活動公開規范化。物業主管部門應制定規范化的招投標活動管理文件，采用市場化機制建立專門的招投標機構負責物業招投標活動。在招投標程序上，首先要做到招投標活動到專門機構登記備案，獲得許可才能進行。其次要指定負責人負責組織管理物業招投標活動，確保參加的是合格物業管理公司。再其次要以公開、公平、公正的方式開展招投標活動，并選派監督機構參與全過程。

3.規避物業管理招標不正當競爭。①積極培育良好的市場環境。物業管理活動需要有公平競爭的市場環境作為基礎。物業管理部門要以市場化的方式，培育和發展物業管理市場，積極引導物業公司提供服務質量和管理水平，建立良好的市場觀念，優良的競爭機制，促進物業管理全行業良好發展。②完善物業招投標實施細則。物業管理部門應針對物業招投標活動制定完善相關實施細則，以便明確基本的招投標程序、相關要求，促進市場的公開化，讓參與者公平競爭，以法規規章等形式有效保護市場主體雙方的利益，避免或限制各種不正常競爭行為，從根本上促進物業招投標市場的良好發展。③建立良好的市場經濟秩序。物業管理招投標過程中，無論是物業公司還是開發商、業主等，都要重視良好的信譽和形象，自覺抵制不正當競爭，創造公平、公正的物業管理招投標競爭環境，保證物業管理招投標的順利進行。

物業管理招投標活動顯示出業主及服務提供商對管理需求的提高，是物業管理市場化、法制化、規范化的良好開端，需要采取管理措施促進物業管理招投標活動的健康發展。因此，隨著我國城市化進程的加快，建筑行業的逐漸進步，競爭是不可避免的，招標工作為激烈的市場競爭提供一個公平，公正的環境。

（作者單位：廈門廈航物業管理有限公司）