加強物業(yè)管理招投標措施推動物業(yè)規(guī)范化發(fā)展

何琍

物業(yè)管理招投標工作是維護市場經(jīng)濟公平公正的重要環(huán)節(jié)，也是提升物業(yè)管理效率和服務質量的有效手段。當前在選擇物業(yè)管理公司時，一般實行公開公平公正的招、投標制度，以促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，規(guī)范和培育物業(yè)管理市場，破除物業(yè)壟斷局面，建立起市場化、社會化、專業(yè)化的物業(yè)服務管理體系。因此，要大力開展物業(yè)管理招投標制度，推動物業(yè)服務市場規(guī)范化發(fā)展。

一、物業(yè)管理招投標概述

1.物業(yè)管理招投標的含義。物業(yè)管理招投標是指物業(yè)所有人通過制定符合其管理服務要求和標準的招標文件，向社會公開選聘并確定物業(yè)管理企業(yè)的過程。主要由物業(yè)管理招標和物業(yè)管理投標兩部分。

2.物業(yè)管理招投標的特點。①最合適方案難以確定。對于物業(yè)管理的需求方來說，是要通過招投標活動找到最合適的管理方案，而不像其它招投標那樣要最好的方案，因為最合適的方案是要在保證基本質量要求的前提下，實現(xiàn)最高性價比。但對于最合適的方案，往往受到實際情況以及管理者的需求等多方因素的制約，因此不容易判斷出來。比如在住宅小區(qū)，由于業(yè)主具有產(chǎn)權，不同的業(yè)主對物業(yè)管理需求不一致，導致難以實現(xiàn)最合適的物業(yè)管理服務方案，而物業(yè)費用最低的方案，卻并不一定能滿足所有業(yè)主的服務需求。②行業(yè)自身的特殊性。作為國民經(jīng)濟第三產(chǎn)業(yè)的服務業(yè)，物業(yè)管理具有自身的特殊性，與其它服務性行業(yè)相比，有其自身的特點。首先，物業(yè)管理服務有別于社會公共服務和個體服務，是一種同時帶有社會公共服務和服務特征的群體性服務，這種服務的確定和選擇又是一種市場行為，而不是行政行為。其次，物業(yè)管理服務提供的產(chǎn)品是全天候、不間斷、全方位、多層次的過程性服務產(chǎn)品。其突出的一點就是生產(chǎn)和消費同時開始，同時結束。再其次，物業(yè)管理服務的性價比是彈性的，而非時性或半剛性。其所提供的產(chǎn)品定量容易定質難。因此，要真正做到質價相符、優(yōu)質優(yōu)價是不容易的。這些特點決定了物業(yè)管理招投過程及其結果的某種不確定性。從招標方的角度看，物業(yè)管理的招投標是有風險的，僅僅依靠標書的評判和各公司以往的市場聲譽，并不能完全保證評估結果的正確性。

二、物業(yè)管理招投標方法及特點

1.公開招標法。公開招標法是招標人不預定投標人選，通過公開渠道發(fā)布招標信息，邀請各單位參與投標，招標及中標程序公開透明，評選條件及要求事先公開設定，招標人對投標人進行嚴格的資格審查，對合格投標人的投標報價進行評議從而確定中標人的評標定標方法。主要特點是招投標公開透明，有利于合格競標者公開競爭，從而可以節(jié)省項目的大量投資，程度操作簡單，節(jié)約交易成本，有效防止暗箱操作。但也存在大量投標者為中標而壓低價格中標，中標后項目建設質量差，無法按時完成建設工程，形成半拉子工程等問題。

2.邀請招標法。該方法也可稱為有限競爭招標和選擇性招標，主要是指招標人根據(jù)評選條件及實際工作要求，為確保服務質量不進行資格預審，而有條件地選擇若干家信譽好管理好的企業(yè)，并直接向目標公司發(fā)出投標邀請，通過一定評標程序確定中標人的招投標方法。該方法不用公開招標而用定向招標形式確定投標人，保證了投標人資質合格，限制了投標人的數(shù)量。投標人按照招標要求去響應就可以編制投標文件，招標人向3家以上符合資質條件的潛在投標人發(fā)出投標邀請，組建評標委員會，評標委員會按規(guī)定進行評標，推薦中標侯選人，招標人按規(guī)定確定中標人。該方法程序簡單，招投標效率較高，可為投標人節(jié)省成本及時間，但如何保證公平公正具有一定的風險及難度。

三、物業(yè)招投標管理存在的主要問題

1.招投標程序不規(guī)范。目前市場上主要是由開發(fā)商、業(yè)委會或政府進行招標。在招標方行為隨意性很大，物業(yè)管理行政主管部門對物業(yè)招投標活動監(jiān)管薄弱。物業(yè)公開招投標過程中容易造成壓價招標、遺留問題多，與原開發(fā)建設單位及相關單位部門協(xié)調(diào)難度大等問題，導致物業(yè)招投標效率低，招投標后物業(yè)管理無法滿足要求，產(chǎn)生新的矛盾和問題。

2.招投標過程缺乏有效監(jiān)管。當前物業(yè)管理招投標活動主要是有招標人自行設定招標方式、評選條件、評標程序等，監(jiān)管部門缺乏必要的監(jiān)督，任由招標人控制投標人及中標人，物業(yè)管理的服務對象卻無權參與招投標過程，往往造成招標人與投標人相互串通，虛假招標、陪標現(xiàn)象頻發(fā)，或將一些特定的投標企業(yè)排除在正常的招標活動之外，造成很多水平較高的企業(yè)不能進行正常的投標，進而阻礙了整個招標活動的進行。投標負責人員和特定的投標企業(yè)在私下達成共識，發(fā)布招標信息和舉行招標活動只是走形式的過程。此外陪標現(xiàn)象頻發(fā)，部分參與投標企業(yè)會在參與招標的過程中實現(xiàn)自身的利益，和其余一家或幾家投標企業(yè)私下達成共識，許諾一些利益進而使其陪標，這就導致招標單位在實際的活動中不能對企業(yè)的實際能力進行評估，進而出現(xiàn)決定失誤，阻礙了整個招標活動的進行。

3.招標機制不健全。就當前階段而言，我國的招標管理工作存在的主要問題在于招標機制不健全，很多企業(yè)在進行招標制度的制定過程中，多數(shù)采取相同的評標方式。但是因為每個建筑工程項目的基本條件都存在很大差異，這種不完善的招標制度，不能對參與招標的相關單位做出客觀的評價，可能會導致很多資質不健全的投標單位混入其中，這種工作水平不足的單位一旦中標，不僅會造成物業(yè)管理質量出現(xiàn)問題，還會對招標單位的經(jīng)濟效益造成損害，嚴重情況下還會出現(xiàn)嚴重的安全事故，對使用者和居住者的生命財產(chǎn)安全造成威脅。

四、加強物業(yè)管理招投標工作措施

1.加強物業(yè)招投標管理。為避免發(fā)生物業(yè)管理招投標活動失管情況，要根據(jù)實際情況和政府管理部門關于物業(yè)招投標的要求，再確定負責招投標的組織者。政府主管部門要加強物業(yè)招投標的管理活動，按照制度化、規(guī)范化、科學化、合理化的要求推動招投標活動監(jiān)管，以避免出現(xiàn)市場經(jīng)濟中招標規(guī)則不清晰、招標活動不規(guī)范、參與者不足等問題。招投標活動的組織者要明確招標方式，在公開招標、邀請招標、議標等方面確定采用的方式，促進招投標的公平公正。

2.推動招投標活動公開規(guī)范化。物業(yè)主管部門應制定規(guī)范化的招投標活動管理文件，采用市場化機制建立專門的招投標機構負責物業(yè)招投標活動。在招投標程序上，首先要做到招投標活動到專門機構登記備案，獲得許可才能進行。其次要指定負責人負責組織管理物業(yè)招投標活動，確保參加的是合格物業(yè)管理公司。再其次要以公開、公平、公正的方式開展招投標活動，并選派監(jiān)督機構參與全過程。

3.規(guī)避物業(yè)管理招標不正當競爭。①積極培育良好的市場環(huán)境。物業(yè)管理活動需要有公平競爭的市場環(huán)境作為基礎。物業(yè)管理部門要以市場化的方式，培育和發(fā)展物業(yè)管理市場，積極引導物業(yè)公司提供服務質量和管理水平，建立良好的市場觀念，優(yōu)良的競爭機制，促進物業(yè)管理全行業(yè)良好發(fā)展。②完善物業(yè)招投標實施細則。物業(yè)管理部門應針對物業(yè)招投標活動制定完善相關實施細則，以便明確基本的招投標程序、相關要求，促進市場的公開化，讓參與者公平競爭，以法規(guī)規(guī)章等形式有效保護市場主體雙方的利益，避免或限制各種不正常競爭行為，從根本上促進物業(yè)招投標市場的良好發(fā)展。③建立良好的市場經(jīng)濟秩序。物業(yè)管理招投標過程中，無論是物業(yè)公司還是開發(fā)商、業(yè)主等，都要重視良好的信譽和形象，自覺抵制不正當競爭，創(chuàng)造公平、公正的物業(yè)管理招投標競爭環(huán)境，保證物業(yè)管理招投標的順利進行。

物業(yè)管理招投標活動顯示出業(yè)主及服務提供商對管理需求的提高，是物業(yè)管理市場化、法制化、規(guī)范化的良好開端，需要采取管理措施促進物業(yè)管理招投標活動的健康發(fā)展。因此，隨著我國城市化進程的加快，建筑行業(yè)的逐漸進步，競爭是不可避免的，招標工作為激烈的市場競爭提供一個公平，公正的環(huán)境。

（作者單位：廈門廈航物業(yè)管理有限公司）