新會計準則對房地產企業的影響及應對

王敏

會計準則作為企業財務經濟活動的重要保障與衡量，其不僅直接關系著財務報告的準確性，同時也對企業經營的合法性與穩定性有著很大影響，在企業會計準則發生變更后，如果企業無法盡快適應新會計準則中的全新要求，那么企業經營發展就很容易出現問題。由此可見，對于新會計準則的適應對房地產業來說十分關鍵，而針對新會計準則對房地產企業影響及企業應對策略的研究，也同樣是非常必要的。

一、新會計準則對房地產企業的影響

1.企業融資能力提升。新會計準則運用了公允價值計量模式，規定在房地產企業能夠證明投資性房地產公允價值可持續可靠獲取的情況下，應按照公允價值計量模式對房產價值進行計量，并將公允價值計量模式的適用條件明確了下來，而公允價值計量模式的實行，則恰恰可以使房地產企業融資能力得到極大提升。從資產的角度來看，公允價值計量模式能夠避免投資性房產價值被低估，例如2019年實行的《企業會計準則第7號——非貨幣性資產交換》中就明確指出：“對于同時換出的多項資產，將各項換出資產的公允價值與其賬面價值之間的差額，在各項換出資產終止確認時計入當期損益”。在這類規定的影響下，很多之前被低估的投資性房地產都會被重新核算，其賬面價值也會隨之提高，這意味著房地產企業資產規模進一步擴大，金融機構則能夠為企業提供更大的借貸額度。而從國際投資的角度來看，公允價值計量模式屬于國際會計準則中的重要內容，在我國新會計準則引入公允價值計量模式后，國際投資者能夠更加清晰、準確地對國內外企業價值進行對比，并向價值較高的企業進行投資，這對于引入國際投資者，拓展企業融資渠道都是非常有利的。

2.稅收籌劃空間擴大。稅收籌劃作為企業依據國家稅法及相關政策來編制稅收利益最大化納稅方案的籌劃行為，其在籌劃過程中必然會涉及到固定資產計量、存貨計價等方面的工作內容，而在新會計準則對這些方面加以調整后，房地產企業的稅收籌劃空間也隨之進一步擴大。首先，從公允價值的角度來看，新會計準則雖然對公允價值計量模式的適用條件做出了規定，但房地產企業的負債計量與資產計量卻大多都能夠滿足這些適用條件要求，如果按照公允價值計量模式進行稅收籌劃，那么房地產企業的折舊計算、攤銷計算、成本計算等都可能會發生變化，而這也給企業的稅收籌劃提供了很大的空間。其次，新會計準則還提出了固定資產折舊等多種會計政策公企業選擇，在不同會計政策計稅方式不同得情況下，只要房地產企業能夠根據自身實際情況來選擇合適的會計政策，那么其稅負就會大大下降，這同樣是企業稅收籌劃空間擴大的直觀體現。再其次，新會計準則為規范投資性房地產的相關確認計量與信息披露工作，專門出臺了投資性房地產準則，并在其中提出了企業年金等多項業務，這為房地產企業的業務范圍拓展提供了重要支持，同時在相關稅務處理尚未得到明確的情況下，企業稅收籌劃空間也會隨之擴大。

3.會計核算變化較大。相較于之前的企業會計準則，新會計準則對核算方法、內容、質量要求、財務反饋等內容都做出了不同程度的細化調整，這雖然能夠使房地產企業會計核算工作變得更加規范，但在由于新會計準則中關于會計核算的內容要求比較復雜，因此其工作難度也會大大提升。如投資性房地產準則中明確規定，在購買投資性房地產后，應按照購買價款、相關稅費及其他費用的總和進行初始價值計量，而對于通過非購買方式獲得的投資性房地產，則要采用成本模式或公允價值模式進行后續計量，且不得隨意更改已經確定的計量模式。而在所得稅核算方面，原會計準則通常會按照應付稅款法以及納稅影響會計法來完成相應的會計核算工作，但在新會計準則實行后，卻要求房地產企業應轉為按照資產負債表債務法來進行所得稅核算。

4.稅務風險有所增加。在《企業會計準則第16號——政府補助》經過多次修訂后，目前關于政府補助的定義雖然比較明確，但由于政府部門對于房地產企業的補助源于財政貼息、無償撥款、稅收返還等多種渠道，不同渠道的補助資金又有著相應的用途限定要求，因此在新會計準則下，房地產企業所面臨的稅務風險仍然會有所增加。例如在增值稅繳納方面，按照國家增值稅繳納的相關規定，符合銷售貨物或勞務、服務款項的銷售額都需要繳納增值稅，即便是政府向房地產企業提供的補助，其中也同樣有很大一部分需要繳納增值稅，如果房地產企業在收到稅收返還款等政府補助后，未能及時繳納這部分資金的增值稅，那么就很可能會因少繳增值稅而遭受處罰。

5.盈余管理條件優化。房地產企業作為資金密集型企業，其在會計核算方面十分復雜，為避免利潤操縱行為的出現，政府部門通常會通過《房地產會計制度》等制度規定來對房地產企業會計核算加以約束，并抑制房地產企業的會計盈余管理，而新會計準則的實行，則為企業會計盈余管理創造了相對有利的條件。例如在具體業務的會計處理中，新企業會計準則規定，房地產商品的收入確認應以商品所有權的風險、報酬是否發生轉移作為標準，基于這一規定，房地產企業完全可以利用信息不對稱的行業特點，通過延遲確認收入、隱瞞收入、房地產產品抵債（或向員工分紅）等行為來對開發成本及經營成本加以控制。由于房地產產品抵債等行為并不屬于售賣行為，因此只要能夠將這部分產品從成本中扣除，就可以達到虛減經營利潤的效果，最終實現避稅。

二、新會計準則下房地產企業的應對策略

1.積極調整融資策略。在公允價值計量模式等會計準則變動的影響下，房地產企業的融資能力雖然有了很大提升，但單純依靠會計準則的變動，卻并不能夠為企業融資提供太大的幫助，房地產企業還需準確把握企業融資能力提升的根本原因，并據此對融資策略進行調整，這樣才能夠將新會計準則給企業帶來的幫助最大化發揮出來。例如，新會計準則引入公允價值計量模式后，國外投資者對于國內企業的投資興趣會明顯提高，這時房地產企業就需要主動與國外投資者進行接觸，尋求來自海外資本市場的投資，這樣才能夠為企業爭取到更多的資金，這對于資金密集型的房地產企業來說是十分重要的。

2.優化稅收籌劃方法。稅收籌劃空間的擴大為房地產企業的稅負降低提供了更大的操作空間，但也同樣給企業帶來了一定的負面影響，因此房地產企業還需及時采取積極措施，對稅收籌劃方法加以優化，以有效規避負面影響，并通過合理的稅收籌劃來最大化降低企業稅負。例如在銷售收入方面，房地產企業的銷售收入主要來源于不動產銷售，而新會計準則對于企業銷售收入的確認又提出了嚴格的要求，在這樣的情況下，企業必須要重視銷售階段的合同簽訂與合同管理，不僅要與客戶對付款方式做出明確約定，同時還要將收款時間、皆準成本、延遲收入確認時間等確定下來，以保證企業能夠在客戶分期付款的情況下實現延遲納稅，否則一旦分期付款確認不夠嚴格，那么企業在售出房地產商品后，就無法申請延緩納稅，而當期稅負也會因此而增加，這對于企業資金周轉是非常不利的。

3.強化會計核算管理。新會計準則對會計核算方法方面的調整雖然能夠更加準確地體現出企業資產、負債等情況，但同樣也對會計核算工作的規范性提出了更高的要求，因此房地產企業還強化會計核算管理工作，一方面從會計核算人員入手，組織其開展各種專業培訓活動，安排專業人員圍繞新會計準則的內容進行深入解讀與分析，使其能夠了解新會計準則在會計核算方面的要求，并掌握相關會計核算方法。另一方面則要設立專門的會計核算管理部門，并對企業內部的會計制度加以完善，在堅持統一領導的同時，對各項會計核算工作加以細分落實，以保證會計核算任務在實際工作中能夠得到有效執行。

4.重視稅務風險防范。面對新會計準則所帶來的各種稅務風險，房地產企業必須要樹立正確的稅務風險意識，圍繞新會計準則的改動加以了解，同時依據會計準則中的最新規定及其他相關法規來展開賬務處理與稅務處理工作，以保證稅務核算的準確性，避免少繳稅款等情況的發生。對于各種常見的稅務風險，房地產企業還要注意加強稅務風險監督工作，對稅務處理、賬務處理工作展開全面監控，以盡早發現稅務風險隱患，以免給企業帶來損失。

5.加強盈余管理約束。對于房地產企業來說，盈余管理行為雖然能夠通過避稅、成本控制等方式來幫助企業獲利，但由于其直接影響到了企業會計信息質量，因此對企業長期發展是非常不利的。房地產企業要想在新會計準則下實現長期穩定發展，就不能將目光局限于短期利益上，而是要從長期發展的視角出發，加強對盈余管理行為的約束，并將完善的約束機制建立起來，以避免利潤操縱行為的發生。在具體措施上，房地產企業可以選擇對內部會計制度加以完善，通過縮小會計政策選擇范圍、規范會計核算程序與方法等方式來彌補現行會計準則存在的盈余管理漏洞，這樣企業內部會計核算能夠受到限制，利潤操縱行為自然也就很難出現。此外，房地產企業也要加強對會計人員的思想教育，向其強調盈余管理行為的危害性，并提高其工作責任意識，這樣會計人員在工作中就會自覺約束工作行為，對盈余管理行為加以規避。

綜上所述，新會計準則對于房地產企業來說既是機遇也是挑戰，在新會計準則全面實行的背景下，房地產企業必須要全面看待新會計準則所帶來的積極影響與負面影響，并通過會計核算管理、盈余管理約束等措施來對新會計準則的各方面影響進行正確應對，才能夠盡快適應新會計準則的全新要求。

（作者單位：安陽建工（集團）有限責任公司）