基于GIS的公共租賃房屋空間優(yōu)化研究

李彤

【摘要】公租房作為調(diào)節(jié)民生的有效措施和租賃市場的一部分，隨著長租公寓勢頭的高漲，分析公租房的空間優(yōu)化有助于住房租賃市場的健康高速發(fā)展保障公租房社區(qū)生活空間質(zhì)量。本文通過層次分析法確定各影響因素權(quán)重大小，運用GIS技術(shù)分析昆明市公租房的空間分布現(xiàn)狀并建立空間區(qū)位價值等級體系，分區(qū)探索目前昆明市域公租房的同質(zhì)性和異質(zhì)性。研究表明：昆明主城區(qū)公租房呈現(xiàn)大分散小聚集遠離市中心的格局，且西山區(qū)公租房空間區(qū)位價值較高，呈貢區(qū)公租房空間區(qū)位價值差，公租房分區(qū)區(qū)位價值梯度已經(jīng)形成，并針對空間分布現(xiàn)狀以及昆明市公租房空間區(qū)位等級提出了相應(yīng)的空間優(yōu)化建議。

【關(guān)鍵詞】公租房;空間優(yōu)化;區(qū)位等級;昆明

1、引言

自2011年起昆明主城區(qū)，澤、頤、普、盛4個惠園公租房項目共建設(shè)25316套公租房到2016年3月云南住建廳表示轉(zhuǎn)變公租房籌集模式，不再建設(shè)新的公租房。并且在2018年提出公租房正式受理由實物補貼轉(zhuǎn)換為貨幣補貼的政策模式，導致現(xiàn)有公租房的市場已經(jīng)沒有了當初的生機，轉(zhuǎn)而明朗的是長租公寓市場。昆明市在積極響應(yīng)“房住不炒，租購并舉”的政策號召下，創(chuàng)建了國企租賃“惠悅家”長租公寓品牌，截止目前發(fā)展較好，這也是中國福利住房借鑒國外保障性住房發(fā)展的必由之路。

在現(xiàn)階段高房價的沖擊和政策的保障下，我國原有“重售輕租”的理念正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，產(chǎn)生了一部分以持有房產(chǎn)轉(zhuǎn)向租房的消費人群。但是不論是福利租房還是非福利性租房，租賃市場上的房屋較商品房來說均存在著有內(nèi)至外不同程度的問題。張斌以青年長租公寓為例研究其內(nèi)部空間設(shè)計的公平現(xiàn)象，認為長租公寓的樓層層數(shù)的問題會更大程度上影響青年的租房行為。周大名則認為青年公寓更應(yīng)該注重戶型上的設(shè)計來迎合青年人的需求。目前對長租公寓的研究還重點停留在室內(nèi)優(yōu)化，對室外優(yōu)化研究較少。作為租賃市場上的公租房，早些年更關(guān)注于室內(nèi)研究，近些年隨著公租房的發(fā)展較多研究者開始關(guān)注公租房室外優(yōu)化來促進生活幸福感和滿意度。Li Dezhi等人從復雜生態(tài)系統(tǒng)角度建立評價體系來探討公租房的可持續(xù)性發(fā)展。Zhaowen Duan 等人對西安市教育、商業(yè)、醫(yī)療、公園綠地等四種社區(qū)資源的空間分布進行了評價和分析，認為西安市整體公租房的社區(qū)無障礙水平較低，幸福感較弱。Philippe Apparicio 評估各種城市資源的可及性，然后利用多元資料分析，為每一個公租房計劃制定服務(wù)及設(shè)施的可及性指標，發(fā)現(xiàn)公租房之間的可達性差異很大。陳肖通過gis分析上海普陀區(qū)內(nèi)兩個公租房對交通、教育和醫(yī)療三方面基礎(chǔ)設(shè)施獲取情況發(fā)現(xiàn)其公共服務(wù)設(shè)施可達性較好。付曉等人通過對北京市五年內(nèi)建成公租房的交通生活設(shè)施分析建立了公租房可達性評價體系來區(qū)分北京市公租房公共服務(wù)設(shè)施可達性優(yōu)劣。段兆雯等人對公租房小區(qū)物質(zhì)環(huán)境以及居民的感知兩方面對公租房的空間質(zhì)量進行綜合評價。由于公租房社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施可達性的不同導致個公租房之間的較大的差距，較多學者都是基于GIS緩沖區(qū)分析來探索不同公租房對公共服務(wù)設(shè)施的可達性，且沒有形成一個統(tǒng)一的標準。本文運用層次分析法結(jié)合GIS技術(shù)對影響公租房區(qū)位價值的影響因子進行構(gòu)建，形成區(qū)位價值等級體系來評價昆明公租房的空間分布，進而提出現(xiàn)實的空間優(yōu)化建議。

2、數(shù)據(jù)與方法

2.1研究區(qū)域

本文研究范圍為昆明市域五華區(qū)、西山區(qū)、盤龍區(qū)、呈貢區(qū)和官渡區(qū)五個區(qū)。主城區(qū)為昆明市的中心區(qū)域，也是公租房發(fā)展和分布較為聚集的區(qū)域。

2.2數(shù)據(jù)收集與處理方法

本研究依托GIS技術(shù)對昆明住房保障信息服務(wù)網(wǎng)、安居網(wǎng)所獲取的信息數(shù)據(jù)建立昆明市公租房空間數(shù)據(jù)庫，通過搜狗地圖獲取昆明市公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施數(shù)據(jù)，以數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，運用空間分析對公租房各數(shù)據(jù)信息進行研究，以此實現(xiàn)本論文的模型基礎(chǔ)，為后續(xù)研究提供技術(shù)和數(shù)據(jù)支撐。采用層次分析法確定公租房空間區(qū)位價值影響因子權(quán)重，結(jié)合GIS技術(shù)形成公租房空間區(qū)位價值等級體系并做出客觀評價。

2.2.1空間分析——核密度分析法。使用核函數(shù)根據(jù)公租房點要素計算每單位面積的量值以將各個公租房擬合為光滑錐狀表面，測算公租房空間聚集程度，顏色越深，公租房分部越為聚集，顏色越淺公租房分布越為分散，以此分析連續(xù)范圍內(nèi)公租房空間分布情況。

2.2.2層次分析法（AHP）。通過對公租房區(qū)位價值的分析，將該影響公租房區(qū)位價值作為目標層（最高層）的元素。然后找出影響公租房區(qū)位價值實現(xiàn)的準則，作為區(qū)位價值下的準則層因素，詳細分析各準則因素間的相互關(guān)系，即有些是主要的準則，有些是隸屬于主要準則的次準則，然后根據(jù)這些關(guān)系將準則元素分成醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)設(shè)施、交通設(shè)施、教育設(shè)施、市政公建設(shè)施和文體設(shè)施四類，不同層次元素間一般存在隸屬關(guān)系。

2.2.3空間分析——重分類，通過對獲取各影響因子權(quán)重和各公租房分級賦值可量化后的得分進行匯總鍵入GIS數(shù)據(jù)庫，運用重分類對公租房小區(qū)得分字段進行分類形成公租房空間區(qū)位價值建立等級體系，客觀地分析公租房數(shù)據(jù)。

3、昆明市公租房空間區(qū)位價值等級

3.1昆明市公租房空間發(fā)展現(xiàn)狀

通過ArcGIS10.4對昆明市19個公租房進行核密度分析，如圖1所示，昆明主城區(qū)公租房主要分布在二環(huán)外，少數(shù)公租房分布在二環(huán)和三環(huán)之間，分布于二三環(huán)之間的公租房一般為早期建設(shè)。整體來看，昆明主城區(qū)公租房布局呈現(xiàn)小聚集，大分散的格局。其中，公租房分布數(shù)量最多的是官渡區(qū)，呈現(xiàn)兩個密集分布區(qū)域，一個是臨近東部客運站以幸福鄰里為中心，另一個是鄰近滇池以銘惠園為中心。五華區(qū)公租房的分布較為聚集，主要分布在二環(huán)和三環(huán)之間。隨著城市向南蔓延使得次中心呈貢區(qū)的到了長足發(fā)展，使得公租房有向呈貢區(qū)發(fā)展的趨勢，但由于呈貢區(qū)面積較大，公租房小區(qū)卻僅有3個，使得呈貢區(qū)內(nèi)的公租房分布較為分散。盤龍區(qū)分布的公租房數(shù)量較少，且分布較為分散。西山區(qū)公租房分布較為聚集，且三個公租房均處于同一范圍內(nèi)聚集。總的來看，五個區(qū)公租房具備共同的特點：遠離市中心。

3.2公租房區(qū)位價值等級影響因子權(quán)重的確定

住房在城市交通、教育、道路、醫(yī)療設(shè)施等方面的配套會直接影響住房小區(qū)空間區(qū)位價值，良好的區(qū)位選擇，對于保障房居民的就業(yè)、生活都有著很大的便利。根據(jù)我國2010年國土資源部發(fā)布的《城鎮(zhèn)土地分等定級》并結(jié)合2015年云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳出臺的《云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于加強城鎮(zhèn)小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)管理的指導意見》，在堅持以人為本以及合理布置的原則下，綜合整理將昆明市公租房小區(qū)的區(qū)位價值評價體系自上到下分為教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、文化體育設(shè)施、商業(yè)配套公建、市政公用設(shè)施、和交通設(shè)施六個一級評估指標。并在一級評估指標下確定各一級評估指標的二級評估指標，如下表1所示。

根據(jù)各影響因素之間的相對重要性來構(gòu)造各評估體系的判斷矩陣來計算個評價指標的權(quán)重、特征向量并計算一致性比率來檢驗各權(quán)重是否符合實際。綜合計算得出各指標對總目標層的整體權(quán)重，得出各因素對公租房區(qū)位價值的影響程度條形圖如圖2所示。

3.3空間區(qū)位價值影響因子分等賦值

通過搜狗地圖獲取各公租房小區(qū)區(qū)位價值影響因素情況，結(jié)合現(xiàn)代社區(qū)的“15分鐘生活圈”的宗旨，在15分鐘內(nèi)的步行時間，各項服務(wù)設(shè)施的服務(wù)半徑在一點五公里左右范圍內(nèi)，集成的商業(yè)、文體、衛(wèi)生、教育、交通和公建等居住配套設(shè)施相應(yīng)的數(shù)量分級定標并賦予一定的分值，得到各公租房的不同影響因子下的得分情況，來評價公租房小區(qū)的空間區(qū)位價值得到下表2。

3.4公租房區(qū)位價值評價等級結(jié)果

將上述各公租房影響因子指標量化得分結(jié)果導入GIS數(shù)據(jù)庫中，以所確定的各評價因子權(quán)重為重要基礎(chǔ)，將各評價指標權(quán)重與量化結(jié)果相乘即可得到最終各公租房綜合區(qū)位價值綜合得分，區(qū)位價值綜合得分范圍在19-86，根據(jù)得分范圍利用GIS重分類將公租房區(qū)位價值得分分為較差、差、一般和較好四類評價體系。可以看出，昆明公租房區(qū)位價值等級體系已經(jīng)形成分區(qū)價值模式。由于公租房呈現(xiàn)大分散小聚集的分布格局，導致相近范圍內(nèi)的公租房區(qū)位價值呈現(xiàn)相似性。

西山區(qū)范圍內(nèi)的公租房區(qū)位價值較高，其中人和新居、興苑新居、澤惠園這三個公租房小區(qū)從交通便利程度來看，由于靠近地鐵3號線和地鐵1號線交通可達性較高且人和新居和興苑新居緊鄰昆明西站，澤惠園緊靠昆明站擁有較好的交通通達度，能夠方便出行。從空間位置來看，這三個公租房小區(qū)均位于二環(huán)三環(huán)范圍內(nèi)，相對于其他公租房來說距離市中心更近，職住不平衡并不明顯。從商業(yè)繁華度來說澤惠園靠近萬達廣場、沃爾瑪?shù)却笮唾徫飶V場，人和新居和福澤雅苑毗鄰金地蘭亭廣場，匯聚人流及繁華程度較高，不至于形成公租房與社會脫節(jié)的現(xiàn)象。從現(xiàn)代生活所追求的環(huán)保綠色來說，人和新居和福澤雅苑緊靠眠山森林生態(tài)公園，澤惠園與龍江公園相鄰，為公租房小區(qū)周圍營造了一個良好的生態(tài)環(huán)境。

呈貢區(qū)公租房區(qū)位價值低，興景逸園、高新鄰里和康馨惠園三個公租房均位于高速公路、鐵路、省道與國道的附近，盡管出行方便可以依靠私家車但是公租房定位于中低收入人群，他們對于汽車的需求量要小于公交地鐵的需求。并且由于呈貢新區(qū)仍在開發(fā)階段，盡管緊鄰大學城有著大量的職業(yè)需求但是發(fā)展水平與所需的商業(yè)設(shè)施、教育設(shè)施的不平衡仍舊不能夠滿足人們的生活便捷性的需求成本以及子女教育的機會成本。

五華區(qū)公租房區(qū)位價值較低，盡管其位于老城區(qū)二三環(huán)線內(nèi)，但其綜合區(qū)位價值較其他公租房來說價值并不明顯。普惠園和吉惠園周圍除凱瑞特鄰里商業(yè)中心和隅山公園外并無其他區(qū)位優(yōu)勢且其西部地區(qū)已為五華區(qū)村落不繁華地帶道路網(wǎng)絡(luò)也較不發(fā)達。合心園所處位置緊鄰保障性住房博眾花園，周圍除中央民族大學大學附屬中學昆明五華實驗中學、普濟醫(yī)院外沒有明顯的優(yōu)質(zhì)區(qū)位價值因子，且其北部地區(qū)也已為五華區(qū)村落地帶，沒有形成南北道路通達的小區(qū)格局。

官渡區(qū)公租房小區(qū)區(qū)位價值格局較大，但大多數(shù)公租房小區(qū)區(qū)位價值較好，其中有碧海秋月、欣景花園、銘惠園和俊福花園，這四個公租房的共同特點是：緊鄰滇池，較好的生態(tài)環(huán)境以及滇池的吸引力對其區(qū)位價值產(chǎn)生了較大影響，并且其周圍的世紀金源購物中心、羊甫商業(yè)中心、新亞洲體育城以及沿線1號地鐵線路都對其有較好的影響，但東部地區(qū)的幸福鄰里、普照興園和盛惠園偏離三環(huán)線且位于通往機場線路沿線范圍以及高速道路和省道較發(fā)達區(qū)域?qū)ζ鋮^(qū)位價值產(chǎn)生了一定副作用，除東部汽車站以及近鄰鳳凰山公園外沒有明顯的優(yōu)質(zhì)區(qū)位因子，較多的第二產(chǎn)業(yè)園區(qū)職住平衡上會有一定的正向作用但并不能達到公租房居民的需求。

盤龍區(qū)的福澤雅苑位于三環(huán)線上，其東北區(qū)域較差的區(qū)位環(huán)境對其產(chǎn)生了一定副作用，盡管距離地鐵3號線，毗鄰昆明園林植物園擁有較大的綠地活動空間，但其周圍較少的生活服務(wù)設(shè)施為其大打折扣。盡管之后的地鐵2號線會延伸到頤惠園附近區(qū)域，但由于頤惠園大大遠離市中心，其周圍區(qū)域除自然環(huán)境外無明顯其他優(yōu)勢資源。

總的來說，昆明公租房區(qū)位價值不高，僅有三個公租房空間區(qū)位價值較好，且這三個公租房位于同一區(qū)域。這種優(yōu)勢資源的聚集性，導致公租房小區(qū)區(qū)位價值較高，但是像官渡區(qū)這樣空間區(qū)位價值差的公租房很容易形成貧民窟，阻礙社會發(fā)展，固對公租房進行空間優(yōu)化對于之后的租賃市場健康發(fā)展來說意義重大。

4、公租房空間優(yōu)化建議

針對昆明市公租房小區(qū)區(qū)位價值等級體系的構(gòu)建，各公租房之間的異質(zhì)性充分暴露出來，不同等級公租房除擁有的區(qū)位價值優(yōu)勢不同，針對不同區(qū)位等級的公租房，從空間正義角度出發(fā)，為完善住房租賃市場的完備性和公租房市場的活躍性，有針對性的空間優(yōu)化建議顯得格外重要。

4.1 優(yōu)化公交地鐵線路，降低居民生活成本

縱觀19個昆明公租房小區(qū)，在其遠離市中心的前提下，方便快捷的城市生活需要便捷的交通條件，經(jīng)濟條件的限制難以將公租房周圍的高速公路以及鐵路有效運用起來，故轉(zhuǎn)而利用城市交通的發(fā)展趨勢與交通輻射，可將地鐵作為軸線，借助短途公交站來連接公租房小區(qū)與地鐵站點，居民出行可先乘坐公交由公租房小區(qū)到達地鐵站點，減少時間成本，盡可能的實現(xiàn)最大化公租房小區(qū)的交通效益。這也是為什么西山區(qū)范圍內(nèi)的公租房區(qū)位價值高的原因，其他四區(qū)的公租房小區(qū)交通可達性弱于西山區(qū)的原因。

4.2 優(yōu)化公租房居住環(huán)境，增強居民的歸屬感

結(jié)合昆明旅游城市的屬性以及各大公園、文體設(shè)施以及景點，加大其對周圍公租房的影響，進而促進一定范圍內(nèi)公租房的活躍性，吸引更多的投資者前來，增加公租房范圍內(nèi)的其他公共服務(wù)設(shè)施的落地，為公租房的整體優(yōu)化做出貢獻。突破原有公租房靜中取靜的現(xiàn)狀，打造鬧中取靜的格局。這對于那些周圍擁有較好的自然生態(tài)環(huán)境，但基礎(chǔ)設(shè)施不夠完備的頤惠園、幸福鄰里、普照興園和盛惠園來說都是較好的招商引資機會。

4.3優(yōu)化商業(yè)結(jié)構(gòu)，帶動居民消費能力

對于有意向在公租房小區(qū)附近開設(shè)店鋪的企業(yè)和個體，政府與國家應(yīng)給予其一定的稅收優(yōu)惠或者政策補貼，來促進更多的日常消費類場所建設(shè)在公租房附近，提高公租房基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀較差的公租房區(qū)位價值，拉動公租房居民的消費力，同時也帶動經(jīng)濟的發(fā)展。這對區(qū)位價值評價等級較差，所處區(qū)位商業(yè)結(jié)構(gòu)不明顯的公租房小區(qū)來說是一項較好的發(fā)展區(qū)位機會。

4.4優(yōu)化教育和醫(yī)療公平性，帶動區(qū)位公平性

加大對于呈貢新區(qū)的開發(fā)再造，提高呈貢區(qū)居民的歸屬感，在發(fā)展的過程中提高教育設(shè)施以及醫(yī)療設(shè)施與發(fā)展水平中人口分布的相適應(yīng)性，為中低收入子女與家庭創(chuàng)造良好的教育環(huán)境與就醫(yī)資源，從目前呈貢新區(qū)興景逸園、康惠馨苑、高新鄰里公租房小區(qū)1000M內(nèi)盡管分布著中職院校和相應(yīng)的診所，但中小學教育資源和醫(yī)療衛(wèi)生條件較差，所造成的資源不公現(xiàn)象較明顯，有益的資源帶動會反向促進公租房小區(qū)的活躍性，提高入住率。

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項目基金：

云南財經(jīng)大學研究生創(chuàng)新基金項目（2020YUFEYC008）