黃岡市黃州區(qū)城鎮(zhèn)低效用地現(xiàn)狀及潛力分析

張樂敏 張榮幸 柴雨婷

摘 要 隨著黃岡市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，建設(shè)用地供需矛盾愈發(fā)明顯，更需要將土地節(jié)約集約利用擺在重要位置。基于此，以黃岡市土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，經(jīng)理論研究和實(shí)地調(diào)研，制定了城鎮(zhèn)低效用地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。并對(duì)現(xiàn)狀建設(shè)用地進(jìn)行分析，測(cè)算出黃州區(qū)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)潛力。結(jié)果顯示，黃州區(qū)可實(shí)現(xiàn)的潛力規(guī)模262.37 hm2，用途包括住宅、商服、公共管理與公共服務(wù)、其他用地，最后制定了潛力挖掘措施，以盡快實(shí)現(xiàn)黃岡市黃州區(qū)土地節(jié)約集約利用。

關(guān)鍵詞 城鎮(zhèn)低效用地;現(xiàn)狀評(píng)價(jià);潛力評(píng)價(jià);節(jié)約集約利用

中圖分類號(hào)：F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：B DOI：10.19415/j.cnki.1673-890x.2020.23.042

黃州區(qū)位于湖北省東部，大別山南麓，長(zhǎng)江中游北岸，東連浠水，北接團(tuán)風(fēng)，西南與鄂州隔江相望，距武漢60 km，為湖北省黃岡市委、市政府和黃州區(qū)委、區(qū)政府所在地，是黃岡市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)現(xiàn)轄4個(gè)街道、3個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)鄉(xiāng)和1個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、1個(gè)省管工業(yè)園區(qū)，總?cè)丝跒?9.63萬(wàn)人，版圖面積為353 km2[1]。

1 土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)及面臨的問題

黃州區(qū)2018年度土地變更調(diào)查成果顯示，全區(qū)土地總面積為36 236.88 hm2，其中農(nóng)用地17 715.04 hm2，占全區(qū)土地總面積的48.89%;建設(shè)用地10 690.16 hm2，占全區(qū)土地總面積的29.50%;其他土地7 831.68 hm2，占全區(qū)土地總面積的21.61%[2]。通過分析黃岡市土地利用現(xiàn)狀可知，全市土地利用面臨以下問題。

1.1 城鄉(xiāng)建設(shè)用地利用粗放

1）城鄉(xiāng)用地規(guī)模增長(zhǎng)過快，其中尤其以農(nóng)村建設(shè)用地粗放利用現(xiàn)象突出。2）存量土地消化不理想，消化進(jìn)程緩慢。

1.2 生態(tài)環(huán)境壓力持續(xù)加大

城鎮(zhèn)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)空間內(nèi)部生產(chǎn)、生活、生態(tài)結(jié)構(gòu)配置不協(xié)調(diào)，城鎮(zhèn)內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施及公用設(shè)施不完善，城際交通散亂布局造成生態(tài)空間破碎化，嚴(yán)重影響城鎮(zhèn)空間生態(tài)環(huán)境的質(zhì)量。總之，黃州區(qū)節(jié)約集約水平有待提高。

2 城鎮(zhèn)低效用地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

城鎮(zhèn)低效用地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)各類用地特征提出的，包括定量和定性描述，滿足其中一條，即為城鎮(zhèn)低效用地，具體詳見表1[3]。

3 城鎮(zhèn)低效用地現(xiàn)狀分析

根據(jù)黃州區(qū)城鎮(zhèn)低效用地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)外業(yè)調(diào)查摸底和分析確認(rèn)，黃州區(qū)城鎮(zhèn)低效用地地塊共101個(gè)，面積為512.53 hm2。

從權(quán)屬性質(zhì)上看，黃州區(qū)國(guó)有土地面積為413.34 hm2，占全區(qū)城鎮(zhèn)低效用地總量的80.65%;集體土地面積為99.19 hm2，占全區(qū)城鎮(zhèn)低效用地總量的19.35%。

從空間布局看來，赤壁街道辦事處低效用地地塊52個(gè)，面積為210.35 hm2，占全區(qū)城鎮(zhèn)低效用地總量的41.04%;東湖街道辦事處低效用地地塊16個(gè)，面積為212.89 hm2，占全區(qū)城鎮(zhèn)低效用地總量的41.54%;禹王街道辦事處低效用地地塊2個(gè)，面積為8.13 hm2，占全區(qū)城鎮(zhèn)低效用地總量的1.59%;路口鎮(zhèn)低效用地地塊7個(gè)，面積為11.50 hm2，占全區(qū)城鎮(zhèn)低效用地總量的2.24%;堵城鎮(zhèn)低效用地地塊3個(gè)，面積為0.44 hm2，占全區(qū)城鎮(zhèn)低效用地總量的0.09%;陳策樓鎮(zhèn)低效用地地塊5個(gè)，面積為6.48 hm2，占全區(qū)城鎮(zhèn)低效用地總量的1.26%;陶店鄉(xiāng)低效用地地塊2個(gè)，面積為9.31 hm2，占全區(qū)城鎮(zhèn)低效用地總量的1.82%;南湖街道辦事處低效用地地塊14個(gè)，面積為53.43 hm2，占全區(qū)城鎮(zhèn)低效用地總量的10.42%

4 城鎮(zhèn)低效用地潛力評(píng)價(jià)

根據(jù)黃州區(qū)中心城區(qū)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃等，綜合考慮黃岡市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和開發(fā)建設(shè)成本，對(duì)城鎮(zhèn)低效用地潛力進(jìn)行評(píng)價(jià)。

依據(jù)《建設(shè)用地節(jié)約集約利用評(píng)價(jià)規(guī)程》（TD/T 1018-2008）中用地規(guī)模潛力測(cè)算方法，測(cè)算城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)可實(shí)現(xiàn)潛力，具體測(cè)算公式如下：

（1）

其中：KC為地塊再開發(fā)可實(shí)現(xiàn)潛力（hm2）;K為地塊土地面積（hm2）;RC為地塊規(guī)劃允許容積率;FC為地塊現(xiàn)容積率。該計(jì)算公式是以初步確定的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)地塊為單元，在假設(shè)用途不改變的情況，從不同用途的土地利用強(qiáng)度和市場(chǎng)條件進(jìn)行測(cè)算。

對(duì)于工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地，依據(jù)《建設(shè)用地節(jié)約集約利用評(píng)價(jià)規(guī)程》（TD/T 1018-2008），還可以用以下公式進(jìn)行補(bǔ)充測(cè)算，測(cè)算公式如下：

（2）

其中：Qg為工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地提高經(jīng)濟(jì)密度要求的絕對(duì)規(guī)模潛力（hm2）;Q為工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地面積（hm2）;K2為工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地理想產(chǎn)出強(qiáng)度或投入強(qiáng)度（萬(wàn)元/hm2）;K1為工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地實(shí)際產(chǎn)出或投入強(qiáng)度（萬(wàn)元/hm2）。

在假設(shè)用途不改變的情況下，先依據(jù)每個(gè)地塊現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的建筑層數(shù)乘以該地塊高清影像圖上量算的每棟建筑基地面積，再除以該地塊面積得到該地塊現(xiàn)狀容積率，依據(jù)現(xiàn)行黃州區(qū)城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)確定的各類型用地容積率下限來確定各地塊改造的規(guī)劃容積率，并通過加權(quán)平均法計(jì)算得出同一用途的綜合現(xiàn)狀容積率、規(guī)劃容積率，最后按照以上公式計(jì)算出再開發(fā)可實(shí)現(xiàn)潛力。黃州區(qū)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)可實(shí)現(xiàn)潛力計(jì)算結(jié)果如下。

4.1 住宅用地

住宅用地面積為301.83 hm2，容積率為0.84，規(guī)劃后容積率為2.20，住宅用地可實(shí)現(xiàn)潛力規(guī)模為185.94 hm2。

4.2 公共管理與公共服務(wù)用地

公共管理與公共服務(wù)用地面積為7.24 hm2，容積率為0.38，規(guī)劃后容積率為1.00，公共管理與公共服務(wù)用地可實(shí)現(xiàn)潛力規(guī)模為4.49 hm2。

4.3 商服用地

商服用地面積為4.53 hm2，容積率為0.76，規(guī)劃后容積率為1.48，商服用地可實(shí)現(xiàn)潛力規(guī)模為2.21 hm2。

4.4 其他用地

其他用地面積為0.57 hm2，容積率為0.20，規(guī)劃后容積率為0.50，可實(shí)現(xiàn)潛力規(guī)模為0.34 hm2。

4.5 工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地

工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地面積為198.36 hm2，容積率為0.65，規(guī)劃后容積率為1.00，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地可實(shí)現(xiàn)潛力規(guī)模為69.39 hm2。

綜上所述，在假設(shè)用途不改變的情況下，提高不同用途的土地利用強(qiáng)度約可新增262.37 hm2建設(shè)用地。

5 黃州區(qū)城鎮(zhèn)低效用地情況

通過以上分析可知，黃州區(qū)城鎮(zhèn)低效土地較多。從現(xiàn)狀用途來看，住宅用地低效土地面積最多，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地次之，公共管理與公共服務(wù)用地面積等可挖掘潛力較小;從空間分布來看，赤壁街道辦事處低效土地面積210.35 hm2，占全區(qū)城鎮(zhèn)低效用地總量的41.04%;東湖街道辦事處低效用地面積212.89 hm2，占比為41.54%;兩個(gè)街道辦占城鎮(zhèn)低效用地總量的82.58%，其他街道辦占比較小。從可實(shí)現(xiàn)潛力來看，住宅用地可實(shí)現(xiàn)潛力最高，工礦倉(cāng)儲(chǔ)次之，其他用地可實(shí)現(xiàn)潛力最小。

6 黃州區(qū)城鎮(zhèn)低效用地改善對(duì)策

根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果，建議根據(jù)黃州區(qū)城鎮(zhèn)低效用地現(xiàn)狀及潛力分布特點(diǎn)、土地利用強(qiáng)度、土地投入產(chǎn)出強(qiáng)度和改造規(guī)模，在充分銜接土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃等基礎(chǔ)上，將黃州區(qū)低效城鎮(zhèn)建設(shè)用地改造類型劃分為全面改造、局部改造、綜合整治3種類型來利用。

6.1 全面改造型

全面改造型是指以推倒重建的開發(fā)方式為主來改造的低效用地，包括舊住宅區(qū)新建、需要“退二進(jìn)三”的工業(yè)用地、需要改變現(xiàn)狀用途的城鎮(zhèn)低效用地以及城中村改造、棚戶區(qū)改造用地。黃州區(qū)全面改造型城鎮(zhèn)低效用地地塊有80個(gè)，其總面積為406.76 hm2公頃。

6.2 局部改造型

局部改造型是指在對(duì)整體格局和功能不進(jìn)行重大調(diào)整的情況下，對(duì)擬再開發(fā)地塊局部區(qū)域、關(guān)鍵要素進(jìn)行拆除重建、重點(diǎn)改造，以提高局部土地利用率、容積率、建筑密度及綠化率，改善生產(chǎn)條件、生產(chǎn)環(huán)境。該模式適用于對(duì)工業(yè)用地進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)改造的舊廠礦。黃州區(qū)局部改造型城鎮(zhèn)低效用地地塊有9個(gè)，其總面積

為24.55 hm2。

6.3 綜合整治型

綜合整治型具體包含3個(gè)方面。1）消防設(shè)施改善、基礎(chǔ)設(shè)施改善和公共服務(wù)設(shè)施改善、沿街立面改善、環(huán)境整治以及既有建筑節(jié)能改造等內(nèi)容，但又不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能;2）對(duì)建筑物的全部或者部分予以改造或者更新設(shè)施，使其能夠繼續(xù)使用;3）保留原有建筑物，根據(jù)城市發(fā)展需求，變更其建筑使用功能。該模式適用于以功能完善、環(huán)境整治和功能提升為主的城鎮(zhèn)低效用地。黃州區(qū)綜合整治型城鎮(zhèn)低效用地地塊13個(gè)，總面積81.22 hm2。

參考文獻(xiàn)：

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[2020-07-03].http：//www.hg.gov.cn/art/2020/5/22/art_13624_1274459.html.

[3] 關(guān)文俠，李永明.安陽(yáng)市城鎮(zhèn)低效用地現(xiàn)狀分析與潛力評(píng)價(jià)研究[J].國(guó)土資源信息化，2020（2）：54-59.

（責(zé)任編輯：趙中正）