農村宅基地房地一體確權登記中測繪技術應用研究

甘明超，鄧 姝，范春玉

（1．湖南省不動產登記中心，湖南 長沙 410000；2．湖南省自然資源事務中心，湖南 長沙 410000）

1 研究背景

農村宅基地和集體建設用地房地一體確權登記是貫徹落實黨中央、國務院深化農村改革、實施鄉村振興戰略的重要舉措。自2016 年起連續五個中央一號文件均對此項工作提出要求。《中共中央國務院關于堅持農業農村優先發展做好“三農”工作的若干意見》（中發〔2019〕1 號）明確“加快推進宅基地使用權確權登記頒證工作，力爭2020 年基本完成”。推進農村宅基地和集體建設房地一體確權登記工作一是維護農民合法權益，夯實農業農村發展基礎，二是深化農村改革，完善宅基地制度，三是建立實施不動產統一登記制度的基本內容，有助于建立健全不動產登記制度，形成覆蓋城鄉房地一體的不動產登記體系。但是，全國宅基地數量大、歷史跨度長、情況復雜，部分市縣還存在農村地籍數據基礎薄弱、登記資料管理不規范和信息化程度低等問題，而全面采用傳統的實測解析法開展調查工作需要投入大量的專業人員和經費，耗時較長，傳統的圖解法、勘丈法精度相對較差，同時湖南省為實現宅基地的綜合管理，需要同步開展宅基地實際占地調查、農房三維調查以及切坡建房地災防治等工作，需要更為快捷、準確地掌握宅基地和農房信息，因此實踐中采取傳統的測繪方法與傾斜攝影、激光雷達測量等技術融合[1]，推進農村宅基地和集體建設房地一體確權登記工作。

2 主要需求與技術分析

2.1 需求分析

農村宅基地確權登記工作是黨中央部署的重要任務，其主要需求就是入戶開展宅基地和房屋的權屬調查和測量，需要逐戶入戶調查核實。同時，湖南省結合此次調查工作契機，提出宅基地確權登記時同時調查實際占地情況、農房三維信息、農村切坡建房信息。這些信息的獲取需要具有大比例尺、現勢性強、三維信息的工作底圖支撐，而鄉村地籍數據基礎薄弱，已有的1:2000 不動產基礎數據現勢性不強，需要進行補充航飛制作工作底圖。全域重新航飛耗時長、投入大，對偏遠分散變化不大的區域也無必要開展航飛，為此研究提出對變化較大的城鎮郊區和宅基地集中分布區開展傾斜攝影，獲取最新的大比例尺的航空影像和三維地理信息。

2.2 傳統測繪方法的特點和應用分析

解析法測量是指采用全站儀、GPS 接收機、鋼尺等測量工具，通過全野外測量技術獲取界址點坐標和界址點間距，繪制地籍圖，計算宗地面積等要素信息的方法。解析法測量測量時主要方法有極坐標法、 直角坐標法(正交法)、截距法(內外分點法)、距離交會法、角度交會法、全球衛星定位系統（GPS）測量方法等。該方法主要應用城鎮地籍調查工作，宗地成圖比例尺一般大于1:500，適用于對于工作基礎和經濟條件較好、技術力量較強的地區或調查精度影響不動產權人切身利益的，其測量精度高，但投入人力多、耗時長。

圖解法測量是指采用標示界址、繪制宗地草圖、說明界址點位和說明權屬界線走向等方式描述實地界址點的位置，由數字攝影測量加密或在正射影像圖、土地利用現狀圖、掃描數字化的地籍圖和地形圖上獲取界址點坐標和界址點間距的方法。實踐中，主要是利用時相較新、分辨率優于0.2 米的正射影像圖，結合已有大比例尺地籍圖、地形圖等資料在圖上采集界址點坐標，實地丈量界址邊長，形成權籍圖，并計算宗地面積等要素信息。該方法適用于具有現勢性強、高分辨率影像、建筑物獨立分散、界址點精度要求相對不高的一般農村地區。

勘丈法是最為簡易的方式，通過設置宗地界標，確定界址點位置，利用鋼尺等實地丈量地塊的邊長或各角點間的距離，然后按地塊的形狀并計算出宗地面積的方法。這種方法適用于經濟條件較差、偏遠地區或分散、獨立的宅基地和集體建設用地、1∶2000 不動產統一登記基礎數據未覆蓋的區域，且調查精度不影響權利人切身利益的，其主要保證宗地權屬清楚、空間相對位置關系準確、面積正確。湖南省已有全域的大比例尺影像圖，主要適用于近年新增的零散房屋。

2.3 傾斜攝影、激光雷達等新技術應用

傾斜攝影測量技術是通過在飛行平臺上搭載5 臺傳感器，同時從垂直和航線的前后左右四個傾斜角度采集地面影像，通過記錄航高、航速、航向和旁向重疊、坐標等參數，通過對傾斜影像的分析整理，獲取真實直觀的實景信息，并且通過定技術，嵌入地理信息、影像信息，再通過內業處理繪制房屋平面圖，計算房屋面積。遼寧省在農村房屋權籍調查的試點工作，應用無人機傾斜攝影系統獲取近地高分辨率遙感數據、三維自動建模及模型立體量測的技術流程試驗[2]。

激光雷達測量技術是一種布置在飛行器上的、精準 獲得目標物體三維坐標的應用激光進行探測和測距的系統[3]，它集激光測距技術、計算機技術、慣性測量單元 （IMU）/DGPS 差分定位技術于一體[4]。該方法主要是采用激光雷達掃描采集地物地籍要素時，可以設置任意的房屋切斷面并形成房屋邊界。激光雷達測量技術總體上采集精度高，光線影響小，穿透強，不需要布設像控點。

3 傳統測繪方法與新技術融合技術設計

農村宅基地房地一體確權登記工作主要是形成完整、規范、準確的不動產權籍調查數據，各種測量技術主要是完成界址點、界址線以及房角點、房屋邊長等要素的采集，為充分利用現有數據基礎，實現農村宅基地和房屋數據的快速、高精度采集，研究設計傳統測繪方法與新技術融合的權籍調查技術路線。

3.1 總體技術路線設計

總體技術路線按照資料收集、技術路線設計、利用已有地籍圖、地形圖、大比例尺影像或傾斜攝影、激光雷達測量數據作為工作底圖開展權屬調查和不動產測繪，形成相應的成果。調查區資料收集主要收集已有的地籍數據和地形圖數據，大比例尺影像影像數據，利用已有資料和走訪了解宅基地管理狀況、宅基地空間布局情況，分析研判并細分調查區域。根據區域分類，對已有大比例尺、時效性強的地形圖、地籍圖和影像圖的區域進行資料整理，制作工作底圖；對時效差、精度低、或者無基礎數據的地區，組織開展傾斜攝影測量或激光雷達測量，制作形成工作底圖，并為權籍調查直接提供房屋邊長、高度等數據。在制作完成工作底圖后，實地開展權屬調查和解析法實測或圖解丈量宅基地及房屋數據，形成權籍調查成果。對于地方偏遠、宅基地零散的區域，輔以GPS 定位技術采用勘丈法直接開展權籍調查，相處權籍調查成果。根據國家有關要求，編寫權籍調查數據庫標準，建設調查區域的宅基地權籍調查數據庫，為登記發證提供權籍調查資料。

圖1 傳統測繪方法與新技術融合開展確權登記工作流程圖

3.2 編制技術方案和數據庫標準

為統一各類技術方法的調查結果，需制定統一的技術方案和數據庫標準，來確定精度誤差要求和成果要求。根據《不動產權籍調查技術方案（試行）》《農村不動產權籍調查工作指南》編制符合要求的地方農場宅基地確權登記權籍調查技術方案，并對權籍調查表進行修訂，增加宅基地占地情況、房屋三維要素、切坡建房等要素，結合各類技術方法和不動產測繪的精度要求，明確各地解析法、圖解法（全野外、數字編繪、傾斜攝影）等精度要求。在數據庫標準建設方面，以《不動產登記數據庫標準（試行）》為基礎在空間圖層上增加宅基地全貌宗地（包含主房、廚房、雜屋、廁所以及庭院曬坪等），在使用權宗地空間信息表中增加切坡建房信息（是否切坡、切坡的寬度、高度、長度、角度以及離房屋的距離和擋土墻建設情況），在自然幢信息表中增加房屋三維信息（房屋首層地面高程、層高、正門位置、屋頂類型以及房屋照片）等要素內容，增設使用權宗地權籍調查信息表，填寫調查、測繪技術方法等信息。

3.3 傾斜攝影技術的融合應用

傾斜攝影可以獲取調查區的傾斜三維模型和真正射影像[5]，通過真正射影像和三維重建可以獲取主房、附屬房屋、庭院曬坪以及建房切坡的長度、寬度，同時還能通過傾斜三維模型和內業判讀取得房屋角點、邊長、房屋類型、層數等房屋屬性要素。在技術公司的實踐中，航飛設置航高110 米，航向重疊率80%，旁向重疊率75%，飛行速度10 米/秒，設計地面分辨率1.5厘米，可以滿足宅基地確權登記需要。但對于遮掩較多的以及沒有明顯界址的宅基地宗地范圍，因不同時期和不同地方的認定標準不一樣，對于以滴水為界的可以直接使用三維模型獲取的房屋屋頂正射坐標，以墻體為界的宗地通過屋檐修正取得墻體四至坐標，以院墻、庭院等實際使用的則通過影像明顯地物圖解直接獲取，或者現場解析實測取得。

3.4 激光雷達測量技術的融合應用

激光雷達測量技術主要克服光線和遮擋物的影響，通過雷達掃描獲取房屋等地物的距離角度信息，實踐中一般采用航高65m，飛行速度 8 m/s，航線間距 60m，采用交叉航線航飛，點云密度根據硬件和實際需要進行合理設置。激光雷達測量獲取了所掃描的地物點云，通過計算機模擬學習和技術人員內業判讀，獲取了房屋角點、墻體界線、屋頂形狀等地籍要素，形成工作底圖，再由技術人員實地進行核實修正形成不動產測繪成果。

4 結語

在確權登記工作進入最后一年的時間里，各地面臨著工作量大、經費控制、時間緊等問題，紛紛根據實際情況選擇適合的一種技術方法或者多種技術方法融合開展不動產權籍調查工作取得較好的效果。

（1）工作效率提高，相比于傳統的解析法測量，融合了傾斜攝影或激光雷達技術的圖解法，在精度上能夠滿足要求，通過內業處理減少了外業的實測工作量，綜合效率高于解析法實測。

（2）現勢性強，相比于基于現有基礎數據的圖解法，其重新航攝獲取了最新的影像數據，為調查工作提供的最新的基礎數據，增補測的工作量明顯下降。

（3）滿足多種高精度需要，通過傾斜攝影或激光雷達測量，獲取了大比例尺的影像和高精度的三維模型數據，相比于傳統的解析法、圖解法，可以直接獲取較好的房屋三維、實際占地和切坡建房的全部信息。

但也存在設備、人員、成本限制的問題，傾斜攝影和激光雷達目前主要搭載在無人機飛行平臺，一是傳感器的分辨率直接影響到成圖精度，二是飛行器的穩定性影響影像和三維模型的處理，容易出現拉花、變形，三是數據處理需要較為成熟的技術人員才能較為快速準確地完成，對于沒有外業工作經驗的內業人員將對數據質量產生直接影像，四是航線只能選擇村莊密集的區域，對于房屋分散的區域進行全面航飛成本過高，而宅基地密集分布的地方因房屋間空隙較小難以完成側面的測量和建模，需要大量的補測。

因此，農村宅基地確權登記工作特別是總調查總登記工作，需要充分考慮各地現有基礎數據情況、技術力量等因素，綜合采用解析法、圖解法（大比例尺影像圖、傾斜攝影、激光雷達）。