基于“一房多賣”情形下合同詐騙的認定

張志 欒維維

摘 要：我國物權法針對不動產物權變動采用的原則是債權合意加登記公示原則。現實中“一房多賣”更多的出現在民事欺詐中。本文從“一房多賣”涉及民事違約的司法認定和合同詐騙的司法認定兩個方面進行分析，意在論述行為人以非法占有為目的，在簽訂合同過程中，采用隱瞞事實真相的欺騙手段“一房多賣”騙取被害人數額較大的財物的涉嫌合同詐騙罪。

關鍵詞：一房多賣;民事違約;合同詐騙罪

行為人以非法占有為目的，在簽訂合同過程中，采用隱瞞事實真相的欺騙手段，將已抵押給他人的底商重復銷售給其他買受人，將已向他人出售的底商和已抵押給他人的住宅重復抵押給其他買受人，騙取其他買受人的財物，數額巨大。行為人這種在明知自己無力償還買受人購房款的情況下，采用欺騙手段“一房多賣”、“拆東墻補西墻”的行為筆者認為已構成合同詐騙罪，這種行為不僅擾亂了正常的社會、經濟秩序，而且給基層社會穩定造成了極大的困擾，最后被判處刑罰完全是咎由自取。

一、民事違約責任和合同詐騙的相關法律規定

2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過的《中華人民共和國民法典》第二編物權編規定了不動產變更登記制度;第三編合同編第八章規定了合同的違約責任，從民事層面規定了當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合規定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔違約責任……

依據《中華人民共和國刑法》第二百二十四條規定，有下列情形之一，以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人財物，數額較大的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金;數額巨大或者有其他嚴重情節的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金;數額特別巨大或者有其他特別嚴重情節的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財產：（一）以虛構的單位或者冒用他人名義簽訂合同的;（二）以偽造、變造、作廢的票據或者其他虛假的產權證明作擔保的;（三）沒有實際履行能力，以先履行小額合同或者部分履行合同的方法，誘騙對方當事人繼續簽訂和履行合同的;（四）收受對方當事人給付的貨物、貨款、預付款或者擔保財產后逃匿的;（五）以其他方法騙取對方當事人財物的。

從上述條文可以看出，行為人“一房多賣”涉及民事違約，一般情況下賣方應承擔違約責任;但是行為人以非法占有為目的，在簽訂合同過程中，采用隱瞞事實真相的欺騙手段，騙取被害人財物，數額巨大的行為，依據法律規定，此種“一房多賣”行為涉嫌合同詐騙罪。

二、“一房多賣”中民事欺詐違約的司法認定

我國民法典物權編針對不動產物權變動采用的原則是債權合意加登記公示原則，即除了當事人就債權達成合意之外，還必須履行登記這一法定形式。常見的“一房多賣”主觀意圖其實就是因為房屋漲價了，想多掙點錢。現實中“一房多賣”更多的出現在民事欺詐中，房地產開發商（或者業主）將同一房屋先后出賣給不同的買受人。房地產開發商（或者業主）與不同的買受人簽訂房屋買賣合同后，并未及時到房產部門辦理房產登記過戶手續，故該房屋的所有權并未發生變動，其所有權仍為房地產開發商（或者業主）所有，對于出現的多份房屋買賣合同在債權法意義上均屬于有效的買賣合同。這其中房地產開發商（或者業主）只是為了獲取更多的利益，故意履行其中一份房屋買賣合同進行物權登記，不履行其他已經簽訂成立生效的房屋買賣合同，但房地產開發商（或者業主）主觀并不具有無償占有其他買受人財物的意圖。此種情形下雖然也存在不能給其他買受人交付房屋的情形，但基本不存在無法退還購房款的情形。即房地產開發商（或者業主）在“五證”齊全的前提下，只是為了賺取更高的房屋價款而故意“一房多賣”，但對于其他買受人已支付的購房款，房地產開發商（或者業主）并不想非法占為己有，而是通過履行債權法上的違約責任來彌補其他買受人的合法利益損失。基于此，房地產商（或者業主）的該種行為就應認定為民事違約行為，而不能將其評價為刑法規范意義上的合同詐騙行為。

三、“一房多賣”中合同詐騙的司法認定

與上述情形不同的是，少數“一房多賣”的房地產開發商（或者業主）客觀上根本不打算履行交房義務，甚至有的房地產開發商自己“五證”不齊全或者干脆都沒有，也就是說房地產開發商從最開始建房、對外宣傳就是意圖無償占有買受人的財物。具體來說，房地產開發商可能在簽訂合同時就沒有履約能力，如建房手續不全根本不可能建造房屋;或者在簽訂合同時，采取各種欺詐手段，如虛構單位、冒用他人名義、偽造票據等，企圖騙取買受人的財物占為己有;或者在簽訂合同取得買受人的購房款后，又不打算履行交房義務，肆意揮霍所取得的對方財物等;或者在違約后雖然表示要承擔責任，實際上卻編造種種借口加以搪塞，或者采取“拆東墻補西墻”的方法敷衍買受人，甚至干脆攜款潛逃。種種跡象表明行為人主觀上是想利用合同形式騙取對方當事人即買受方的財物，即房地產開發商（或者業主）是通過買受人履行合同、支付房款來獲取財物，具有非法占有的目的。這些行為客觀上均不能認定民事欺詐行為，而應該定性為刑法意義上的詐騙行為，因而應根據刑法主客觀相統一原則應將這種行為定性為合同詐騙罪。

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作者簡介：張志（1987.06—），男，山西省定襄縣人，碩士，法官助理，研究方向：刑法學。

欒維維（1986.12—），女，山西省定襄縣人，碩士，檢察官助理，研究方向：刑法學。