住房租賃REITs的稅收困境與完善

摘 ? 要：住房租賃REITs是推動住房租賃市場發展、實現“租購并舉”的重要舉措，但稅收政策卻沒有為其提供支持。在對現行住房租賃REITs稅收政策進行分析后，通過案例明晰各個階段的稅負及存在的稅收盲區問題。在重組階段的稅收障礙在于高額的土地增值稅和企業所得稅;證券化階段的稅收障礙在于項目公司的所得稅與投資者所得稅的重復征收;而“營改增”又造成SPV增值稅的模糊與重復。究其原因在于對住房租賃REITs實行普通的稅收政策。在現階段應該推出稅收優惠措施，暫免征收重組階段的土地增值稅與企業所得稅，證券化階段取消項目公司的所得稅，SPV的增值稅只征收一次。隨著REITs市場的健全實現REITs稅制的專項立法。

關鍵詞：稅收政策;住房租賃;REITs

中圖分類號：F830.91 ? 文獻標識碼：B 文章編號：1674-2265（2020）09-0075-07

DOI：10.19647/j.cnki.37-1462/f.2020.09.011

一、前言

在我國房價居高不下的現實語境下，“租購并舉”成為房地產調控的新模式。黨的十九大報告指出，“發展住房租賃市場，有利于建立健全多層次住房體系，從而保障不同消費階層的住房需求。” 然而，由于住房租賃業務具有現金投入與產出的期限錯配和租售比低的特點，資金成為制約其發展的一項重要因素，為此金融支持政策也相應出臺，鼓勵通過房地產證券化（REITs）的形式解決住房租賃市場上的資金難題。

REITs是房地產領域的金融創新，以房地產為主要的投資目標，收益主要來源于地產的運營和處置收益。對于發起人，以REITs方式融資既可以保留對目標資產的控制權，又可以最大限度地獲得現金。對于投資者，可以用少量的資金分享房地產市場的紅利。可以看出，REITs根植于租賃市場，是推動租賃市場發展的重要金融工具。2016年以來，住房租賃REITs得到政策的大力支持。自首單住房租賃REITs-新派公寓權益型房托資產支持專項計劃（簡稱新派公寓計劃，下同）發行至2018年7月31日，已發行住房租賃類產品6單，總融資規模為51.25億元①。

梳理發達市場的歷史脈絡可以看出，稅收政策是推動REITs創新和發展的主要動力。從我國實踐看，住房租賃業務的租金收益率比較低，對于稅收的變動更為敏感。稅收成本直接影響投資者的資金回報率進而影響住房租賃REITs市場的完善與壯大。但是目前我國相關的稅收政策滯后于住房租賃REITs市場的發展，不能對其業務形成支持。“營改增”試點與新一輪稅制改革的深化又使得證券化中的稅收問題更加復雜。住房租賃REITs的稅收問題亟待理順。學界對此的探討多以美國等發達國家作比較研究，指出現行的REITs稅負較重，提出避免雙重征收的建議（汪誠和戈岐明，2015;王慶德和閆妍，2017;鄧子基和唐文倩，2011）[1，2，3]。遺憾的是，現有研究多停留在理論層面，對財稅法條文進行細致解讀或者就某一財稅法案例進行分析論證的較少，研究的“技術流”特征明顯不足，某種程度上呈現出一種“粗線條研究”的觀感（許多奇和唐士亞，2018）[4];而且我國的房地產行業、REITs市場和稅制與發達國家有明顯差異，學者在借鑒發達國家REITs稅制時并沒有結合我國的現實背景，更勿論具體分析我國住房租賃REITs的稅收問題。有鑒于此，本文在對現行中國住房租賃REITs的交易架構進行分析的基礎上，通過案例對其稅收政策進行具體的解讀，逐一梳理各個階段的稅收困境與盲區，并以此探討解決問題的思路。

二、住房租賃REITs項目概覽

發達市場上的REITs多為不動產的投資工具，強調對于底層資產的主動管理，能夠通過多種方式創造價值（拉爾夫·布洛克，2014）[5];而我國推出的類REITs則主要是原始權益人的融資工具，管理方多為原始權益人，資產池呈靜止狀態，相當于不動產的證券化。華泰佳越—中南寓見資產專項計劃是首單由專業機構管理的住房租賃REITs，中聯前海開源—保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃、中聯前海開源—碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃采用儲架發行，這些都向標準REITs邁進了一大步。類REITs分為權益型和抵押型。權益型REITs可以降低原始權益人的資產負債率、提高利潤，得到當前政策的支持與鼓勵。現有市場的住房租賃REITs多為權益型REITs②。

抵押型相當于房地產抵押貸款證券化。權益型的相對復雜，相當于資產重組與證券化的結合。目前市場上住房租賃權益型REITs普遍采用以雙SPV方式收購項目公司股權對接私募合格投資者的交易架構，分為資產重組和證券化兩個階段。資產重組是將原始權益人的物業以增資等方式裝入項目公司。證券化就是將項目公司的股權證券化，多采用雙SPV方式，成立私募股權投資基金與資產支持專項計劃雙SPV， 私募股權投資基金收購項目公司的全部股權，資產支持專項計劃向私募合格投資者募集資金后認購私募股權投資基金份額。專項計劃到期，以資產處置或轉為公募REITs等方式實現退出。

三、住房租賃REITs的稅收政策分析

目前我國沒有針對REITs專門制定的稅收規則，適用一般經濟業務的課稅政策。住房租賃REITs課稅涉及的稅種主要有流轉稅、所得稅以及與房地產有關的稅種。本文以市場上常用的交易架構為例，按階段梳理住房租賃REITs稅務問題。

（一）重組階段的稅負

增設一個重組過程主要是基于稅收上的考量。重組階段涉及土地增值稅、增值稅、企業所得稅、印花稅和契稅。

1. 土地增值稅：根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國稅[2016]70號）規定，“納稅人將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產”。原始權益人以不動產出資設立項目公司的行為視為土地增值稅的視同銷售，應該繳納土地增值稅。但同時，《財政部 稅務總局關于繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅[2018]57號）規定，“單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅”“房地產轉移任意一方為房地產開發企業不適用此優惠”。對于非房地產企業，如果直接由專項計劃收購物業需要繳納土地增值稅，而增設重組環節則可以享受暫不征收土地增值稅的優惠。重組階段最重要的意義在于此。但是對于房地產企業還是要征收土地增值稅。

2. 增值稅：原始權益人以不動產出資設立項目公司的行為也視為增值稅的視同銷售，應該要繳納增值稅。原始權益人為房地產開發企業，物業為自行開發的房地產項目，適用國家稅務總局公告2016年第18號《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》第四條規定“適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額”。其他的根據國家稅務總局公告2016年第14號《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額;適用簡易計稅方法計稅的，自建的不動產以取得的全部價款和價外費用為銷售額;外購的不動產以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額， 按照5%的征收率計算應納稅額。

3. 企業所得稅：根據《財政部 國家稅務總局關于非貨幣性資產投資企業所得稅政策問題的通知》（財稅[2014]116號）規定，“以物業不動產評估后的公允價值扣除計稅基礎后的余額，計算確認資產轉讓所得”。由于項目公司成立后，原始權益人就轉讓其股權，所以也不適用《財政部 國家稅務總局關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]59號）對企業重組的特殊性稅務處理。

4. 契稅：《財政部 稅務總局關于繼續支持企業事業單位改制重組有關契稅政策的通知》（財稅（2018）17號）規定，原始權益人以物業不動產設立項目公司的行為，視同劃轉，免征契稅。

5. 印花稅：根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》規定，原始權益人與項目公司雙方都為納稅義務人，按“產權轉移書據”所記載金額的萬分之五征收。2018年5月1號以后，項目公司按設立的資金賬簿所記載的實收資本和資本公積合計數萬分之五減半征收印花稅。

（二）證券化階段的稅負

證券化階段分為REITs設立、運營和退出三個環節。

1. REITs設立的稅負。REITs設立是通過雙SPV的方式進行的。此環節一般僅涉及“產權轉移書據”的印花稅。但項目公司轉讓全部股權有可能要繳納土地增值稅。根據國家稅務總局、地方稅務局的批復文件，對投資聯營一方由于經營狀況等原因而中止聯營關系、正常撤資的，其股權轉讓行為，暫不征收土地增值稅;對以轉讓房地產為盈利目的的股權轉讓，應按規定征收土地增值稅（皖地稅政三字[1996]367號、桂地稅報[2000]32 號、國稅函[2009]387號、國稅函[2011]415號文件）。

2. REITs運營。REITs運營是將項目公司收取租金后扣除基金管理人與計劃管理人等的費用后分配給投資者。

項目公司涉及的稅收：此部分涉及房產稅、增值稅及附加、印花稅、城鎮土地使用稅和企業所得稅。項目公司按房屋租金收入的12%繳納房產稅。根據《國家稅務總局關于在境外提供建筑服務等有關問題的公告》（國稅函（2016）69號）規定，“納稅人以長（短）租形式出租酒店式公寓并提供配套服務的，按照住宿服務6%繳納增值稅。按租賃合同記載金額的1‰繳納印花稅。由于長租公寓多在城市中較好的地段，所以附加稅大約為增值稅的12%，城鎮土地使用稅的稅額也比較高，例如，新派公寓計劃標的物業按每年每平方24元繳納城鎮土地使用稅，還要將租金收入計入應納稅所得額按25%的稅率計征企業所得稅。目前金融監管允許私募股權投資基金以“股+債”結構劃轉資金。因此，如果將項目公司的借款利息支出設計成與經營的凈收入相等，則不要繳納所得稅。

SPV涉及的稅收：此部分涉及增值稅的納稅義務。目前的住房租賃REITs項目，都是以信托為基礎框架。《關于明確金融房地產開發教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅[2016]140號）強調，以信托為框架的資產管理項目，實質就是“受人之托，代人理財”。因此，在所得稅上，采用稅收的透明模式，以受益人為納稅人。根據財稅[2016]140號文規定，“資管產品運營過程中發生的增值稅應稅行為，以資管產品管理人為增值稅納稅人”。具體來說，管理人收到的管理費，按“直接收費金融服務”繳納增值稅;私募股權投資基金取得的項目公司支付的借款利息收入;資產支持專項計劃從私募股權投資基金取得的保本收益，要繳納增值稅。根據《關于資管產品增值稅有關問題的通知》（財稅（2017）56號）規定，“暫適用簡易計稅方法，按照3% 的征收率繳納增值稅”。

投資者涉及的稅收：此部分涉及增值稅與所得稅。投資者購買的資產支持專項計劃為保本型的，則超過本金的收益按“貸款服務”征收增值稅;資產支持專項計劃為非保本型的，持有期間的收益不繳納增值稅。專項計劃持有期間的收益征收所得稅。

3. REITs退出的稅負。發達市場中REITs 的退出多通過二級市場交易完成，但我國的類REITs為私募發行，暫時不能在公開市場交易。REITs 的退出通過資產處置來實現，方式有開放、強制退出和終止退出。

開放、強制退出是指增信安排人（一般為原始權益人的關聯方）在REITs存續期內回購優先級資產支持證券。投資者應該按 “金融商品轉讓”繳納增值稅，轉讓收益均征收所得稅。但由于一般以資產支持證券的賬面價值回購，所以不需繳納增值稅與所得稅。轉讓過程中的印花稅是否依據《 財政部 國家稅務總局關于信貸資產證券化有關稅收政策問題的通知》（財稅[2006]5號）文件精神暫免，存在不確定性。

終止退出是指資產優先收購權人（一般為原始權益人）收購項目公司的股權和債權。由于收購價款與項目公司股權和債權的賬面價值相等，所以不用繳納增值稅與所得稅，只按“產權轉移書據”所記載金額的萬分之五征收印花稅。資產支持專項計劃為非保本型的，轉讓所有權時，按“金融商品轉讓”繳納增值稅。專項計劃轉讓收益均征收所得稅。

在現行稅制下，住房租賃REITs的交易架構有兩個避稅安排：第一，設立項目公司，對于非房地產企業有可能避免繳納土地增值稅。第二，設計符合資本弱化條件的股東借款，可以減少在REITs存續期間項目公司的所得稅和REITs退出時的印花稅。

四、住房租賃REITs的稅收困境

大多數國家的稅法沒有關于資產證券化的明確規定。資產證券化在我國還處于起步階段，稅法規定還有不明確之處。我國現行只有《財政部 國家稅務總局關于信貸資產證券化有關稅收政策問題的通知》（財稅[2006]5號）對信貸資產證券化的納稅規則進行了簡明扼要的規定，對于我國資產證券化的初期發展起到了很好的指導作用。但是，隨著銀行信貸資源的日益緊缺，資產證券化已經成為我國打造多層次資本市場的一個重點領域。例如，我國現在不僅有信貸資產證券化，還有企業資產證券化等市場，基礎市場的種類也豐富多彩，創設了一些適應中國法律體系的交易架構。相較于快速發展的資產證券化市場，相關的稅法規制就顯得有所欠缺。現行的資產證券化稅收政策還存在非系統性的問題，縱向方面，發起人、SPV、 投資者各環節課稅規定欠細化，如發起人的次級權益課征等均未作規定;橫向方面，資產證券化稅制與信托稅制、涉外稅制等關系也欠協調[6]。

本文基于項目公司雙SPV的普遍模式，以一個簡化的案例對住房租賃類REITs稅收情況進行說明（見表1）。假設底層物業資產增值100%③。重組階段最主要的稅收障礙是土地增值稅（占比9%）和所得稅（占比 10%）。在不考慮其他階段稅負的前提下，僅在重組階段，原始權益人有土地增值稅避稅安排的稅負為15.2077%，房地產企業的稅負為24.5953%，而5年以上金融機構貸款利率為6.4%④，稅收成本明顯較高。房地產領域近年增值較多，將越早購置的物業進行證券化，承擔的稅負就越高。增加重組階段的主要目的是要規避土地增值稅，但也存在不確定性。如果稅務機關根據實質重于形式的原則認定，轉讓股權的實質是轉讓不動產，則不僅要繳納土地增值稅，還額外增加設立成本。

在項目公司運營期間，租賃住宅的租金收益率假設為8%。增值稅稅負假設為3.5%⑤。主要的稅種為所得稅（占比20%）、房產稅（占比10%）。稅費占收入的比重為34.971%。如果交易架構采用債加股模式避免繳納所得稅，則稅負占收入的比重降為14.9045%，項目公司的凈利潤率也由58.8989%上升為80.2659%。

項目公司的可供分配利潤經由SPV分配給投資者。主要的稅種是投資者的所得稅（個人為20%），采用債加股模式，私募股權投資基金要繳納增值稅（占比2%）。如果稅務機關認定優先級資產支持證券收益為保本收益，專項計劃還須再繳納增值稅（占比2%）。稅務成本占可供分配利潤的比重為22%（非債加股模式）和25%（債加股模式）。

在這個階段有一個很大的稅務困擾就是SPV的增值稅問題。我國在對金融服務征收增值稅這方面進行了有益的嘗試，但鑒于相關問題的難度，基本上還是原營業稅的平移。稅務上如何判斷保本與固定收益，在概念和操作中存在許多模糊之處。資管產品的增值稅按簡易計稅方法，使得增值稅抵扣鏈條中斷，造成重復征稅。極端情況下，有可能私募股權投資基金、專項計劃和投資者都需要繳納增值稅，這將進一步增加項目的稅負，降低投資者的收益率。

住房租賃業務的收益率本就較低，高額的稅負進一步降低了投資者的收益率。稅收政策的含糊與不確定性增加了納稅人的遵從成本。住房租賃REITs的稅收政策多采用“一事一議”的方式，這也滋長了權力的尋租空間。稅收成為制約住房租賃REITs發展的一個因素。在本案例中，在租金收益率為8%的假設下，投資者收益率僅為4.0257%或5.3263%。這樣的收益率在市場上已沒有吸引力。而實際上住房的租金收益率為2%左右⑥，經測算投資者收益率僅為1%左右。原始權益人要達到優先級投資者要求的固定收益率，可以通過深耕細作來提高租金收益率，但這需要時間。現階段原始權益人只能再支付額外的財務費用，才能成功設立住房租賃類REITs項目。

五、住房租賃REITs稅收政策建議

稅收之所以成為住房租賃REITs的瓶頸，究其原因在于專項稅收政策的缺失。住房租賃REITs具有以不動產作為基礎資產、多個納稅環節、多個納稅主體層層嵌套的特征，將其按照普通的經濟業務進行納稅，重復征稅而引起的高稅負是必然的。因此有必要對住房租賃REITs制定專門的稅收政策。住房租賃REITs專門稅收政策的制定應該基于REITs的發展階段，不同的階段應有不同的稅收政策

（一）REITs市場探索階段——專項稅收政策的驅動力

鑒于住房租賃市場的特殊性，決策部門可以考慮以住房租賃REITs為突破口，出臺專項的稅收政策，為下一步REITs稅收法規的制定提供實踐依據。

住房租賃REITs專項稅收政策的制定應該基于住房租賃REITs的性質。通過對我國目前住房租賃REITs業務的案例分析可以看出，其本質是一種債權融資。從交易結構上看，優先級投資者獲得固定回報，有優先清償權與剩余財產分配權，最后還有不動產抵押的救濟權，與物業經營的關聯度很小;次級投資者（一般是原始權益人）擁有對不動產的日常經營管理的決策權，不僅承擔項目的風險，還須負擔額外的財務成本用于優先級的固定回報，在轉移不動產后可以遠期以固定價格回購，并對不動產的信用損失提供擔保。管理人則只是根據合同的規定，提供事務性的服務。原始權益人一直保持著對不動產的控制權，收益風險結構類似于公司中債權人與股東的關系（劉燕和樓建波，2016）[7]，與發達市場的股權型融資有所不同。原始權益人“輕資產”并不是賣資產，而是在保證對不動產的控制權的前提下最大限度地獲得資金。這種金融創新應當在稅法上獲得尊重和肯定，稅法也應當據此權利義務安排確定納稅義務（湯潔茵，2018）[8]。因此，對于現行的住房租賃REITs，即使會計和法律認定為銷售，稅法也應將交易作為融資確定納稅義務。即，原始權益人以不動產抵押借款，以租金等作為償還利息的來源，到期還本。納稅義務是：原始權益人與項目公司應該繳納印花稅⑦，項目公司繳納增值稅及附加、房產稅、城鎮土地使用稅后將收益分配給SPV，SPV繳納一次增值稅后將收益分配給投資者，由投資者自行繳納所得稅。為此，有如下的稅收優惠建議：在重組階段，減免增值稅;參照企業所得稅特殊重組的稅收精神，建議將該階段的土地增值稅與企業所得稅遞延至 REITs 項目存續期屆滿時再以原計稅基礎繳納，這樣重組階段的稅負將從最高24.5953%降至0.125%。參照發達市場的經驗，項目公司層面的經營所得90%以上分配給投資者的，不征收企業所得稅。SPV層面由管理人繳納一次的增值稅后由投資者繳納所得稅。投資者的回報率將從3.7031%升至4.9375%，提高了33.33%（見表1）。

（二）REITs市場發展階段——稅收法制的保障作用

從長期看，住房租賃REITs專項稅收政策的出臺意味著資產證券化稅收專項立法的帷幕拉起。REITs是資產證券化在房地產領域的創新金融工具，在其發展過程中存在著許多制度性障礙。對于資產證券化稅收專項立法可以理順相關法律矛盾重疊之處，給納稅人明確而穩定的預期，為資產證券化市場的健康發展提供保障。

1. 確定基礎資產轉移性質的判斷標準。資產證券化稅收專項立法最重要的是保證稅收中性，也就是說，資產證券化不會導致額外的稅收負擔。首要稅務問題是明確交易是銷售還是融資。銷售還是融資應根據交易的整體進行判斷。如果交易整體視為融資，則不存在SPV向投資轉售的問題;但如果交易被視為發起人出售資產，則還有判斷SPV是否將實際利益轉給投資者的問題。因此，稅法應明晰REITs交易是銷售還是融資的判斷原則以及相應交易屬性下各方的稅務處理。

2. SPV的稅收處理。資產證券化中最關鍵的稅務問題是SPV的稅收處理。對SPV不恰當的稅收會導致重復征稅問題，使得發起人的交易成本增加，損害投資者的利益。對于SPV征收所得稅的方法有三種：一是SPV不征稅，投資者以他獲得的收益征稅。二是SPV作為扣繳義務人代投資者繳稅，投資者的收益不再征稅。三是SPV本身是作為應稅實體納稅。這個時候SPV征收一次稅，投資者的收益也征收一次稅。發起人所提供的收益被征收了二次稅。SPV實體層面稅收的關鍵是SPV發行的是債券還是股票。如果SPV 支付的視為股息，則產生雙重征稅;如果支付的是利息，則利息可以稅前扣除。稅法可以通過特定法律豁免SPV實體層面的稅收，以此實現稅收中性。

“營改增”又讓SPV的征稅問題變得更加復雜。以管理人為增值稅納稅人有一定的合理性，但只是在現行征管水平下的一種權宜之計。依據我國的《信托法》，管理人自身的財產與資管產品的財產相獨立，管理人在管理資管產品中的收益均歸資管產品所有。資管產品所發生的一切費用均由產品自身負擔，管理人不承擔墊付資金的義務。因此，從《信托法》上看，管理人只是代扣代繳義務人而不是納稅義務人。“營改增”的目的在于打通增值稅的抵扣鏈條，交易的前后手通過增值稅通用發票的開具以及交付實現稅負的轉嫁。交易中稅款的最終承擔者為消費者，中間環節的經營者沒有承擔稅款，以此實現稅收的中性。但是以資管項目管理人為增值稅的納稅義務人，實行簡易辦法征稅就打斷了增值稅的抵扣鏈條。發起人購買基礎資產需要支付增值稅的進項稅額，將基礎資產銷售給SPV后卻無法取得增值稅專用發票，因為管理人并不是基礎資產的買方。發起人也無法將基礎資產的進項稅額轉讓給管理人進行抵扣，使得增值稅的抵扣鏈條在此中斷。管理人成為此環節中增值稅的最終承擔者。這就造成以資產證券化進行融資的稅收成本要高于直接融資的稅收成本，與“營改增”的最初意圖相違背。因此，即使資管產品項目不具有獨立的民事主體資格，但其財產集合的獨立性、經營的反復性和活動的盈利性，已足以使其成為增值稅的納稅人，唯其如此，才能保證增值稅抵扣鏈條的完整性，正實現“營改增”改革的目標（湯潔茵，2018）[8]。

3. 投資者的稅收處理。在證券化交易中，投資者的稅收是SPV的稅收的衍生。同樣有三種征稅方法：一是投資者征收稅款，SPV管道化。二是投資者不被征稅，SPV已代繳稅款。三是投資者就持有SPV發行的證券獲得的收益納稅。這里的難題是區分證券是債券還是股票，不同的分類，投資者有不同的稅收待遇，但各國稅法一直無法對股票和債券做出清晰且具有普遍適用的區別。創新金融工具的推陳出新又進一步加劇了困擾與爭議。因此，對股票和債券采用統一的稅收處理有利于中性原則的實現。

六、結語

作為房地產領域的金融創新，住房租賃REITs現實意義不僅在于解決原始權益人的融資問題，更重要的是通過專業化的運營提高住房租賃市場的效率，推動租賃市場的健康發展，以此實現房地產調控的長效機制。但在現行的稅收政策下，重組階段的高額稅負讓很多企業望而卻步，REITs運營階段的重復征稅降低了投資者的投資收益，并進一步增加了原始權益人的財務成本。究其原因在于當前住房租賃REITs缺失專門的課稅規則。稅收政策的制定要與住房租賃REITs市場的發展要契合。在住房租賃類REITs市場尚不完善的現階段，應該出臺優惠政策降低稅負，隨著REITs市場的健全實現REITs稅制的專項立法。

注：

①參見中國資產證券化分析網：https：//www.cn-abs.com/Deal/DealListNew.aspx，最后訪問時間：2018年8月5日。

②本文以住房租賃權益型REITs為研究對象。

③以新派公寓為例，產權證書填發時間為2012年，到2017年北京地區物業增值一倍的背景假設合理。

④資料來源：國泰安數據庫。

⑤參見普華永道中國中區公司稅業務主管合伙人李軍表示，“營改增”全面實施一周，生活服務業減稅額度較大，減稅562億元，稅負下降近30%，https：//news.sina.com.cn/c/2017-04-27/doc-ifyetstt3626970.shtml。住房租賃業一般納稅人雖然適用6%的增值稅率，但可以獲取較多的進項發票，如房屋租金、裝修、設備、日常用品等，將增值稅稅負假設為3.5%合理。

⑥普華永道和城市土地學會.2018 年亞太區房地產市場新興趨勢 [R].華盛頓：普華永道和城市土地學會，2017年。

⑦增設項目公司有利于履行增值稅的開票、申報等納稅義務。現行的法律框架中，專項資產管理計劃并不能直接持有有限責任公司的股權，所以應該由私募股權基金收購項目公司的股權。因為法律上限制私募股權基金份額的轉讓，所以再增設專項計劃，以此實現份額在市場上的交易。

參考文獻：

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Tax Dilemma and Improvement of Housing Rental REITs

Xu Shan

（School of Finance and Accounting，Fujian Business University，Fuzhou ? 350001，Fujian，China）

Abstract：Housing rental REITs is an important measure to promote the development of housing rental market and realize the "encouragement for both renting and purchase"，but the tax policy does not provide support for it. After analyzing the current housing rental REITs tax policy，this paper clarifies the tax burden at various stages and the existing tax blind spot through case studies. The tax barriers in the restructuring stage are high land appreciation tax and corporate income tax;the tax barrier in the securitization stage lies in the repeated collection of the income tax of the project company and the investor income tax;and the "replace business tax with value-added tax" reform causes the ambiguity and duplication of the SPV value-added tax. The reason is the implementation of a general tax policy for housing rental REITs. At the present stage，tax incentives should be introduced to temporarily exempt the land appreciation tax and corporate income tax at the stage of reorganization，cancel the income tax of project companies in the securitization stage and collect only once SPV value-added tax. With the perfection of the REITs market，the special legislation of the REITs tax system is realized.

Key Words：tax policy，housing rent，REITs

（責任編輯 ? ?劉西順;校對 ? XS，GX）

收稿日期：2020-03-16

基金項目：2017年度福建省社會科學規劃項目“資產證券化稅制研究”（FJ2017B108）;福建商學院科研創新團隊支持計劃資助。

作者簡介：徐珊，女，福建福州人，福建商學院財務與會計學院副教授，高級經濟師，注冊會計師，研究方向為稅收理論與實務。