我國房地產中介市場存在的問題及解決對策

王磊

摘 要：房地產中介是指在房地產市場中，以提供房地產供需咨詢、協助供需雙方公平交易、促進房地產交易形成為目的而進行的房地產租售的經紀活動、委托代理業務等活動的總稱。目前，隨著我國房地產市場日趨成熟，社會分工的進一步細化，以房地產經紀為主營業務的房地產中介數量激增，房地產中介市場日益繁榮。但市場繁榮的背后卻隱藏著一些不規范行為，嚴重擾亂了社會秩序，導致房地產中介糾紛頻繁發生，讓消費者感到困惑和不解，也讓政府部門感到棘手。本文主要以房地產中介為研究對象，以當前房地產中介服務存在的問題和不規范行為為重點，分析房地產中介市場存在的問題，并提出解決對策僅供借鑒。

關鍵詞：房地產中介;問題;對策

一、我國房地產中介發展現狀

房地產中介作為房地產業的分支，是隨著房地產業的快速發展而興起的。由于房地產具有價值最大、使用期長和辦理交易復雜等特點，相關當事人在房地產交易活動過程中需要專門的知識和可靠的信息幫助，所以自1998年首家房產中介公司——深圳國際房地產資訊股份有限公司成立起，我國房地產中介如雨后春筍般迅速發展起來，隨之產生了如中原地產、21世紀不動產等一大批知名品牌企業，與此同時房地產中介行業基本制度逐步建立。但從2007年底開始，隨著“未滿五年經濟房不能上市交易”等調控政策的出臺以及高房價的沖擊，退市風逐漸向全國范圍蔓延。僅2008年這一年，北京關閉的中介門店數量就達1500家，占行業總數的40%。幾乎是同一時期，號稱“中國最大、網點最多、實力最強”的房產地中介——創輝租售旗下近200多家上海門店幾乎全部關閉。但不可否認的是，它在活躍房地產市場、促進房改深化、滿足城市居民購房需求等方面起著不可替代的作用。

近些年，隨著國家對房地產市場宏觀政策的調控，樓市成交量慘淡令房地產中介機構再次出現“關店潮”。限購政策的實施，使得主要城市的二手房成交量大幅銳減，總體降幅達50%以上，房屋中介行業正面臨著嚴峻的生存考驗。成交量嚴重不足加之買賣代理費費率降低使得許多房產中介機構生存壓力加大，最終被迫關店止虧。目前，從國家“房子是用來住的，不是用來炒的”、“大力發展租賃住房市場”等樓市新政推斷，市場短期內成交難有明顯改變，房產中介關店潮或仍將持續。

二、房地產中介市場存在的問題及原因

我國房地產中介機構相比國外起步較晚，在職業標準、執業規則、從業人員素質及管理經驗等方面都有待提高。縱觀我國房地產中介行業，主要存在以下問題：

1、從業人員素質參差不齊、專業化水平低

房地產中介服務是一項復雜的，需要具備高水平的信息收集和信息處理能力的，應該由高學歷、高智力的專業人才承擔的活動。目前，我國許多房地產中介機構從業人員多為“半路出家”，普遍整體素質不高，文化水平偏低，不能通過國家和省統一的從業資格考試，因此導致這些房地產中介機構服務質量差、法律知識淡薄、業務水平低，屢屢出現違法違規行為，嚴重擾亂了市場秩序。

2、誠信不足、缺乏職業操守

追求利潤最大化是每個房地產中介機構的目標，無可厚非。但正是為了這個目標導致中介機構具有了不誠信的內在動力，進而違背自己的職業道德。例如某些房地產中介服務的委托合同均由公司自行擬定，一些不法房地產中介機構針對一般消費者不熟悉具體中介業務，故意在合同條款中增加對自己有利的內容，而后利用這些合同陷阱欺詐消費者。

3、準入門檻低、市場競爭無序

目前房地產中介數量眾多，但主要以中小型中介機構居多。除了巨大經濟利益的驅使，入行門檻低也是一個主要原因。注冊房地產中介不需投入太多資金且當前資質認證制度不健全，因此產生了一部分俗稱“房產信息部”的夫妻店。這些小規模的中介大多無專業性可言，而退出成本低又導致房地產中介進出市場頻繁，競爭無序，影響市場發展。如今，房地產中介服務已從過去簡單的提供信息、撮合買賣轉變為多方位服務，這就要求中介機構必須提高自身素質，規范運作。

4、法律法規不健全、行業監管缺少有效抓手

按照《房地產經紀管理辦法》規定，設立房地產經紀機構和分支機構，應當具有足夠數量的房地產經紀人員。一些中介機構取得營業執照后，因為沒有注冊的房地產經紀人員，無法按要求到住建部門備案便開始承攬業務。類似這種情況的中介機構應由誰來管？是住建部門還是審批或市場監督管理部門，現實中職責界定不清，更談不上依法取締相應的中介機構，在一定程度上擾亂了房地產中介市場秩序。

三、房地產中介市場存在問題的解決對策

1、加強培訓，提高從業人員綜合素質

加強房地產中介從業人員的準入資格，定期組織執業培訓，除了要對房地產方面知識的培訓，還要對金融、法律、市場營銷等方面有全面了解，以提高人員技能，使中介機構從業人員不僅能為客戶提供詳盡信息，還能在價格分析、投資規劃等方面提供優質咨詢。同時，要注重員工的職業化培訓以提升其職業素質和執業道德。通過建立定期考核制度，逐步淘汰不合格人員，確保從業人員綜合素質和業務能力不斷提升。

2、建立誠信制度，加強品牌建設

誠信和品牌對于一家房地產中介是至關重要的，如果哪一家中介機構在消費者心中烙上了失信的烙印，那么對它的發展是致命的。因此，每一家房地產中介都應依法經營，誠信服務，以誠信作為經營理念打造企業品牌，不斷推動誠信多樣化服務，從而帶動和實現整個行業的誠信經營。房地產中介機構在進入退出市場和對從業人員的選拔上要慎重考慮，完善從業人員的信用系統建設來約束從業人員的職業道德，加強機構內部的自我管理，提高企業的核心競爭力，致力于誠信經營和品牌建設，從而在消費者中留下良好的口碑。

3、提高準入門檻，壯大機構規模

由于準入門檻過低，導致我國房地產中介良莠不齊。建議從兩個方面進行加強：一是通過提高中介機構的資質以減少類似“夫妻店”、“信息部”之類門店的存在，建議市場監督部門在審批房地產中介機構時，適當提高注冊資金數額;二是通過提高從業人員的資質認證以增強其責任感和規范性。通過以上兩方面來提高入市門檻，盡可能從源頭上加強對房地產中介機構的管理。另外，任何一個房地產中介機構都不可能滿足所有客戶的需求，也不能包攬千差萬別的客戶，這就在客觀上要求房地產中介機構要走聯合發展的道路，做到信息共享，優勢互補。建議有針對性的扶持一批有發展前景的房地產中介機構，使其提高管理水平，擴大營業范圍，引導他們組建連鎖店或聯系點，走規模化發展之路。

4、健全相關法律體系，加大監管力度

一個成熟的房地產中介市場需要一套完善的法規體系來保障整個市場的健康、正常運作。而房地產中介機構的監管涉及住建、城管、市場監督、發改（物價）、行政審批、人社等多個部門，為了能在以后的監管和執法工作中部門之間形成合力，應盡快建立起一套自上而下，由粗到細，互相呼應、互相補充的法律法規體系，從而使政府部門、中介機構、監管執法人員及從業人員有法可依，依法行事。

四、結論語

房地產中介市場作為連接房地產市場的橋梁，對房地產市場的發展起了至關重要的作用。近些年，伴隨著國家對房地產市場調控政策的變化，市場競爭不斷加劇，這就需要中介企業在靈活變化和可持續發展中找到平衡點，同時注重提升公司的信譽程度，這樣才可以在市場中找到生存空間。

參考文獻：

[1]吳翔華.房地產中介概論.化學工業出版社，2006.

[2]楊環，楊蘇.淺談我國房地產中介的現狀和發展.內蒙古科技與經濟，2010.