關(guān)于房地產(chǎn)估價機構(gòu)在發(fā)展中的防范風險探析

徐永前

摘要：近年來在我國社會經(jīng)濟發(fā)展推動中，中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度較快。房地產(chǎn)估價機構(gòu)作用日益顯現(xiàn)，但是我國房地產(chǎn)估價行業(yè)實際發(fā)展較晚，在房地產(chǎn)估價機構(gòu)發(fā)展中也存有較多風險要素。因此當前要對各項風險全面正視，采取相關(guān)控制措施，完善企業(yè)管理制度，提高估價人員綜合素質(zhì)。促使房地產(chǎn)估價行業(yè)能穩(wěn)定健康發(fā)展，全面突出房地產(chǎn)估價機構(gòu)重要價值。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價機構(gòu);發(fā)展;防范風險;措施

1 引言

房地產(chǎn)估價風險就是在房地產(chǎn)經(jīng)濟活動開展中，由于估價機構(gòu)以及相關(guān)估價就業(yè)人員隨意違反相關(guān)法律法規(guī)，最終導致評估結(jié)果真實性降低，致使廣大客戶利益受損，最終導致估價機構(gòu)以及從業(yè)人員產(chǎn)生經(jīng)濟以及市場信譽方面的損失。當前房地產(chǎn)估價機構(gòu)以及相關(guān)就業(yè)人員在探求自身發(fā)展、補充各項業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，如何進一步處理好收益、發(fā)展、風險之間的對應(yīng)關(guān)系，是房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展的重要話題。

2 房地產(chǎn)估價風險主要內(nèi)容概述

2.1 經(jīng)濟活動主體面對的風險

經(jīng)濟活動主體如上文所說就是涉及到的估價活動主要利益方，比如銀行金融部門、貸款業(yè)務(wù)中的借款人員、擔保人員、房地產(chǎn)投資人與債權(quán)人、政府部門等多方利益。當具體估價結(jié)果各項數(shù)據(jù)與對應(yīng)價值存有較大偏差，對利益方具有較大影響。比如在抵押物估價中，估價較高加上不能對借款進行償還，銀行以及各個金融管理機構(gòu)將不能足額回收，將會產(chǎn)生產(chǎn)生諸多賬務(wù)處理問題。長期發(fā)展會致使銀行以及相關(guān)經(jīng)融機構(gòu)在經(jīng)營發(fā)展中出現(xiàn)較多問題，危害嚴重將會出現(xiàn)金融破產(chǎn)以及金融動蕩等問題^[1]。

2.2 房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價人員面對的風險

首先是經(jīng)濟風險，經(jīng)濟風險就是在對應(yīng)的經(jīng)濟形勢在一段時間內(nèi)產(chǎn)生的各項變化，會致使對應(yīng)的評估結(jié)果與市場價格之間出現(xiàn)較大差距。正常情況下此類結(jié)果難以進行有效預(yù)測，經(jīng)濟風險發(fā)生將會對參與房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的主體產(chǎn)生較大經(jīng)濟損失，不利于社會經(jīng)濟穩(wěn)定。其次是技術(shù)風險，在房地產(chǎn)估價行業(yè)長期發(fā)展中，成本法、收益法以及市場法應(yīng)用較多，三種常用的估價方法在實踐中要參考相關(guān)資料。所以當前估計機構(gòu)與估價技術(shù)人員對資料掌握情況對估價結(jié)果具有較大影響。我國房地產(chǎn)估價機構(gòu)實際起步較晚，在資料積累方面存有諸多問題，比如市場基準收益率水平、價格變動指數(shù)等，容易產(chǎn)生技術(shù)不確定等諸多問題。還有部分報告中提出的估價結(jié)果敘述不完整，會產(chǎn)生諸多風險。部分估價人員專業(yè)素質(zhì)與綜合能力較低，致使其在評估過程中不能合理應(yīng)用專業(yè)知識，將會產(chǎn)生較為嚴重的估價風險問題^[2]。

再次是業(yè)務(wù)風險，業(yè)務(wù)風險主要是由于估價活動產(chǎn)生的風險，常規(guī)估價活動開展主要是對房地產(chǎn)整體權(quán)益綜合判斷。主要是由于我國在產(chǎn)權(quán)界定中存有較多問題，比如有部分企業(yè)基于政府征收土地方式對廣大農(nóng)民原有土地展開征收，由于要對成本要素進行控制，但在操作中對應(yīng)的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)補充不足。還有部分估價人員與估價機構(gòu)針對各項全新的發(fā)展業(yè)務(wù)，在各項估價方法以及估價參數(shù)判定中存有較大確定性，導致估價機構(gòu)與人員發(fā)展存有較大風險。最后還存有政策風險，在當前社會主義市場經(jīng)濟快速發(fā)展中，房地產(chǎn)價格深受市場要素影響，也會受到各項政策影響。多項政策變化。此類要素是目前房地產(chǎn)估價技術(shù)人員不能有效預(yù)測的，各項產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、稅收政策變化均會對房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生較大負面影響，此外政策變動也會對估價機構(gòu)與估價人員估價方法產(chǎn)生影響^[3]。

3 房地產(chǎn)估價機構(gòu)發(fā)展中存有的風險分析

房地產(chǎn)行業(yè)競爭性突出，加上多項信息廣泛傳遞，房地產(chǎn)估計機構(gòu)擬定的估價報告各項內(nèi)容真實性有待認證，存有多項不真實問題將要向客戶索賠一定損失，這就是房地產(chǎn)估價機構(gòu)發(fā)展中面對的索賠風險。產(chǎn)生此類風險的主要因素就是主觀層面上的非正當原因，其次就是估價機構(gòu)在技術(shù)與管理層面上的問題。當房地產(chǎn)估價機構(gòu)卷入到索賠訴訟中，不論結(jié)果輸贏，其整體信譽均會受到較大影響。從房地產(chǎn)估價整體行業(yè)發(fā)展經(jīng)過來看，其擬定的各項制度以及法律體系不完善，存有不公平競爭問題。近些年來各個監(jiān)管機構(gòu)管理不嚴格，存有諸多市場競爭力較低的估價機構(gòu)。部分專業(yè)能力較差的估價人員在執(zhí)業(yè)發(fā)展中仍舊存有明顯的職業(yè)道德以及技術(shù)規(guī)范問題，有意泄露相關(guān)信息，提供不真實信息等，對行業(yè)長遠發(fā)展危害較大。最后估價機構(gòu)估價專業(yè)人才流失也是重要風險，優(yōu)秀的高素質(zhì)從業(yè)人員流失將會帶走較多客戶。缺乏優(yōu)秀估價人員，對估價結(jié)果也具有較大負面影響。

4 房地產(chǎn)估價機構(gòu)在發(fā)展中的防范風險探析

4.1 完善企業(yè)內(nèi)部管理機制，建立高水平的權(quán)威評估

房地產(chǎn)估價機構(gòu)屬于社會新型服務(wù)企業(yè)，當前處于發(fā)展初期，多數(shù)機構(gòu)尚未建立嚴格完善的管理制度以及企業(yè)發(fā)展文化。所以當前要積極構(gòu)建科學規(guī)范化的管理架構(gòu)，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部管理機制。對企業(yè)各個內(nèi)部管理部門，管理部門與企業(yè)主體之間的關(guān)系進行調(diào)控，合理開發(fā)以及配置人力資源。組建更為科學化的質(zhì)量監(jiān)管機制，這樣能為客戶提供更多高品質(zhì)的產(chǎn)品服務(wù)，提高行業(yè)內(nèi)部發(fā)展權(quán)威，是當前房地產(chǎn)估價機構(gòu)對風險控制的重要方式^[4]。

4.2 培育更多高素質(zhì)、高水平執(zhí)業(yè)人員

在房地產(chǎn)估價工作開展中，執(zhí)業(yè)人員專業(yè)知識、專業(yè)內(nèi)涵以及良好的工作經(jīng)驗對評估結(jié)果質(zhì)量具有較大影響，對提高房地產(chǎn)估價機制市場發(fā)展形象也有著較大影響。近些年房地產(chǎn)評估專業(yè)化水平全面提升，社會對于房地產(chǎn)估價人員的期望值也在進一步提高。當前房地產(chǎn)估價機構(gòu)要注重強化執(zhí)業(yè)人員專業(yè)能力，對其專業(yè)知識以及道德素質(zhì)進行培育。管理機構(gòu)要結(jié)合估價工作特點定期對估價人員實施培訓，為員工長期發(fā)展提供更多繼續(xù)教育與改造發(fā)展的機會，為優(yōu)秀執(zhí)業(yè)人員提供更多物質(zhì)以及精神獎勵。房地產(chǎn)估價從業(yè)人員自身專業(yè)能力以及道德素質(zhì)全面提升，能為房地產(chǎn)估價機構(gòu)全面發(fā)展提供重要保障。

4.3 強化估價人員風險意識，提高產(chǎn)品服務(wù)質(zhì)量

估價人員對于各項風險的認知態(tài)度以及判定水平是全面降低風險的重要措施，所以當前房地產(chǎn)估價機構(gòu)要注重全面提升企業(yè)員工風險防控意識，保持良好的職業(yè)態(tài)度。其次，估價機構(gòu)還要嚴格遵循以質(zhì)量求生存、質(zhì)量求發(fā)展的競爭觀念，努力提升產(chǎn)品服務(wù)質(zhì)量，要求從業(yè)人員在評估中能全面依照規(guī)范化的法律法規(guī)進行評估，提供更多真實信息以及資料，能做好有效鑒定。選取科學規(guī)范化的評估方式，降低各項評估風險^[5]。

5 結(jié)語：

綜合上述，房地產(chǎn)估價機構(gòu)發(fā)展中面對諸多風險，如何進一步防控風險要求相關(guān)估價機構(gòu)進一步完善內(nèi)部管理機制。還要注重培育更多專業(yè)人員，強化員工風險防控意識，保障房地產(chǎn)估價機構(gòu)的長遠發(fā)展，在發(fā)展中具有充足動力。

參考文獻：

郭俊峰.房地產(chǎn)估價機構(gòu)如何在發(fā)展中防范風險[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2019（10）：35.

[2] 朱山.房地產(chǎn)估價機構(gòu)防范風險策略探討[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2019（29）：275.

[3] 樓璟.房地產(chǎn)估價機構(gòu)風險防范[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2019（20）：219.

[4] 潘世炳，文云波，張小莉.房地產(chǎn)估價機構(gòu) 如何在發(fā)展中防范風險[J].中國房地產(chǎn)（中旬刊），2018（12）：62～65.

[5] 郭金其.房地產(chǎn)估價市場中的風險及防范辦法[J].房地產(chǎn)導刊，2018（36）：36.