東湖新城公共停車需求與土地供給問題

王瓊霄，王族智

(1.武漢工程大學，湖北 武漢 430073;2.湖北省廣播電視局蘄春中波轉播臺，湖北 黃岡 435317)

1 引 言

我國正處于新城開發(fā)建設的快速發(fā)展階段，到2014年，縣、縣級以上的新城鎮(zhèn)建設總量超過3 000個，其中大城市新城新區(qū)建設超過了1 000個，許多新城正處在發(fā)展過程中，很難找到突破口，這就需要借助重大項目或者活動的手段。因此將城市自然、人文和歷史環(huán)境的新老資源重新整合，合理利用，系統(tǒng)開發(fā)，構建城市空間整體的、系統(tǒng)的空間新骨架。

2 工程背景

東湖高新區(qū)面積為518 km2，現(xiàn)狀建成面積約為119.09 km2。已建及在建用地約占規(guī)劃建設用地的70%。

2.1 經(jīng)濟發(fā)展

“十二五”期間，東湖高新區(qū)經(jīng)濟增長較快，綜合實力大幅提升。2015年，東湖高新區(qū)企業(yè)總收入10 062億元，五年間增長了28%，工業(yè)總產(chǎn)值、工業(yè)增加值實現(xiàn)翻番。如表1所示。

表1 東湖高新區(qū)主要經(jīng)濟指標運行情況

2.2 城市交通現(xiàn)狀

東湖老城區(qū)建設較為完善，但存在部分老舊小區(qū)路網(wǎng)密度偏低，僅為3.8 km/km2，交通流時空分布不均，高峰時段擁堵嚴重，與規(guī)范比有較大差距；新建小區(qū)較多，用地開發(fā)性質單一。東湖高新區(qū)內現(xiàn)狀共有四條高快速路、十二條城市主干道。其中三環(huán)線以西的區(qū)域道路形成狀況較好，對外交通有滬蓉高速、城市外環(huán)線、三環(huán)線穿過，與國家高速骨架系統(tǒng)銜接緊密。公交線網(wǎng)密度低于規(guī)范要求，公交服務范圍受限。

2.3 城市停車現(xiàn)狀

經(jīng)調查，舊住宅區(qū)停車泊位配建不足，新建小區(qū)泊位配建充足，辦公、商業(yè)高峰停車時刻泊位比較緊張。東湖高新路內停車泊位總數(shù)為2 810個，已建成三個公共停車場，共1931個停車泊位，在建三個公共停車場共1 306個停車泊位。如表2所示。

表2 東湖高新區(qū)公共停車統(tǒng)計表

3 東湖高新區(qū)停車問題分析

根據(jù)東湖高新區(qū)現(xiàn)狀泊位數(shù)調查統(tǒng)計，東湖高新區(qū)的停車問題主要表現(xiàn)在以下四點：(1)總體停車泊位缺口較大，局部停車矛盾突出。東湖高新區(qū)“停車難”區(qū)域主要分布在商業(yè)圈、醫(yī)院、舊社區(qū)、學校和企業(yè)單位周邊；(2)東湖高新區(qū)存在住宅小區(qū)地下車位售價或租賃費用較高，小區(qū)內部地面停車和小區(qū)周邊路內停車收費價格較低的現(xiàn)象，同時，相關部門管理問題，導致住宅小區(qū)內外停車比較混亂，侵犯公眾利益、違?，F(xiàn)象比較突出；(3)公共停車場選址不科學，難以保證公共停車場需求量。有的公共停車場距離太遠，導致公共停車場利用率不夠，難以達到預期的效果；(4)當前東湖高新區(qū)公共停車場建設主要依賴于政府投資，對社會資金吸引力不足。

4 東湖高新區(qū)公共停車場需求分析

縱觀國內外大城市停車行業(yè)基本呈現(xiàn)三個發(fā)展階段：初期重視建設項目的停車配件甚至無配建，伴隨機動化快速增長停車泊位供需失衡，甚至影響城市正常交通運行；中期新建項目大力提高配建指標，采取下限控制，老城區(qū)大量建設公共停車場，增加泊位供給，彌補歷史欠賬；后期隨著城市機動化發(fā)展到臨界值，采取控制交通需求手段，停車泊位開始限制供給，停止建設公共停車場，新建項目停車配建指標采取上限控制。目前東湖高新區(qū)停車需求發(fā)展已經(jīng)到了第三階段，應當充分重視停車問題，在解決停車問題的同時，鼓勵市民乘坐公共交通，從長遠看要轉變“充分滿足需求”到“停車需求管理”觀念。

公共停車場的建設主要是為了彌補配建停車泊位不足，停車泊位缺口分為建成區(qū)存在的缺口和非建成區(qū)未來可能產(chǎn)生的缺口。根據(jù)這兩種缺口定量分析，具體數(shù)量上分別進行研究。

建成區(qū)公共停車場停車缺口已經(jīng)形成，且基本穩(wěn)定或者發(fā)展可預見性較強。通過實地調查住宅及其他建筑或設施停車缺口，主要通過公共停車場補足，現(xiàn)狀泊位共計約為15.6萬個，停車缺口約1.78萬個。

對于非建成區(qū)內不同建筑進行分析，預測未來停車需求并計算配建停車泊位數(shù)量。本次規(guī)劃選取住宅、商業(yè)和辦公三種情形進行分析。在工作日，停車高峰時段集中在住宅、商業(yè)，非工作日購物休閑活動為主，停車時間較長，停車周轉率低，一般為一車一位。2020年武漢市機動車保有量將達到208輛/千人，而新城區(qū)為310輛/千人，計算出其10 000 m2的建筑面積內的中心城區(qū)配建停車泊位數(shù)量為90～100個泊位最多120個泊位。在新城區(qū)選取不同類型的商業(yè)，對其進行停車需求分析，得出各類商業(yè)10 000 m2的建筑面積的停車泊位需求。如表3所示。

表3 各類商業(yè)高峰時段出行需求

工作日是辦公區(qū)的停車高峰期，包括通勤和商務訪客停車，其中日常通勤停車時間較長，停車周轉率低；而商務訪客停車時間較短，停車周轉率高。在新城區(qū)對不同類型的辦公建筑進行停車需求分析，得出各類辦公10 000 m2的建筑面積通勤停車需求以及商務訪客停車需求。如表4和表5所示。

表4 通勤停車需求

表5 商務訪客停車需求

根據(jù)計算，從需求上看，尚未建設的新城區(qū)在未來建成后配建停車場基本可以滿足其停車需求，對公共停車場需求不大，同時隨著發(fā)展未來配建公共停車場完全能實現(xiàn)公共停車場

的所有功能，另外，采用公共停車場補充配建停車不足的問題，在可行性和有效性上均存在一定問題。因此，尚未建設的新城區(qū)應當減少公共停車場的泊位供應(特殊功能公共停車場除外)，尤其是居住區(qū)內，獨立用地的公共停車場應慎重布設。建議在新建建筑特別是商業(yè)建筑、工業(yè)用地建設時，結合具體建設方案進行停車需求預測，根據(jù)實際需求配建停車泊位。

5 停車問題解決策略

策略一：控制需求，引導綠色出行。堅持綠色交通為導向，重點關注新城區(qū)與中心城市、新城區(qū)與新城區(qū)之間的快速交通系統(tǒng)以及新城內部便捷的交通網(wǎng)絡。鼓勵市民以乘坐公共交通的方式綠色出行，減少核心區(qū)的停車需求，從而緩解停車難問題。

策略二：因地制宜，選擇適合模式。對于獨立的土地使用，獨優(yōu)先選擇建設公共停車場，將公共交通與軌道交通及重大項目相結合，開發(fā)公共停車泊位；對于零碎用地，可以在立交橋下建設公共停車設施，并鼓勵舊社區(qū)、機關企事業(yè)單位利用自有用地建設立體停車設施。

策略三：復合利用，集約利用土地。打造集約型的土地利用模式，將公共停車場用地與城市綠化、市政設施、軌道交通、中小學等用地整合在一起，綜合利用，減少公共停車場及其他設施建設難度。

策略四：差別收費，合理配置資源。差別化收費體現(xiàn)在：(1)停車區(qū)域差別化(2)停放時間差別化(3)停車設施類型差別化(4)停放車輛類型差別化。智能化收費可以用：免取卡視頻入場，無需取卡，零停留，輕松入場；自助繳費、支付寶繳費等；系統(tǒng)后臺直接監(jiān)控停車場運營情況。精細化收費體現(xiàn)在：完善停車收費相關的法律法規(guī)；明確監(jiān)管責任分工，加強收費監(jiān)督管理工作；制定收費限制與優(yōu)惠方案，提高泊位使用效率。通過實施差別化收費的停車政策，降低路內停車比例、提高路外公共停車場的使用效率，緩解停車問題。

策略五：智慧停車，提高停車效率。建設東湖高新區(qū)停車信息綜合管理服務平臺，對接武漢市城市停車信息系統(tǒng)，統(tǒng)一管理停車泊位信息和數(shù)據(jù)的使用。加強管理停車信息數(shù)據(jù)和發(fā)布有關的停車信息，服務市民出行及政府決策。在城市中心區(qū)以外大型公交換乘樞紐處建設P+R停車場，完善P+R停車收費管理體系，與公交收費管理體系連接，推廣電子停車收費技術的使用，建設停車誘導系統(tǒng)，提高停車設施管理和利用效率。

策略六：停車共享，發(fā)揮最大效用。在用戶之間、不同建筑物之間建立開放泊位共享策略，以提高現(xiàn)有停車設施的停車能力。如實現(xiàn)住宅小區(qū)與周邊商業(yè)辦公建筑錯時共享停車位。

策略七：動靜平衡，實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。根據(jù)不同分區(qū)“動”的發(fā)展水平、發(fā)展規(guī)劃，制定差異化的靜態(tài)交通供應策略，以靜制動，實現(xiàn)動靜的相對平衡，協(xié)調發(fā)展。

策略八：嚴格管理，促進有序停車。進一步明確建筑物配建、路外公共和路內停車的建設、管理責任主體，嚴格執(zhí)行建筑物停車設施配建標準和機動車道路臨時停放管理辦法。

6 結 論

停車問題關系到駕駛人的出行便利，道路是否暢通，人們生活品質的高低，甚至是經(jīng)濟社會的發(fā)展。通過對武漢市東湖高新區(qū)停車需求以及停車泊位建設用地彈性供給策略分析，有利于土地集約化使用，有利于解決新城區(qū)停車難問題，引導停車產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，方便市民出行，為東湖高新區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展開辟綠色交通新篇章。