城中村長租公寓的租金變化與管控

邱佳鈺 劉圣歡

摘 要：長租公寓加入城中村改造已在國內多地嘗試。該嘗試在推動舊城改造和綜合治理的同時，也帶動了房屋租金上漲。本文分析了城中村租房的租金水平變化情況，認為租金上漲有房屋價值提升的增值效益，也有人為操控下的非理性上漲，還有融資渠道的不完善以及供不應求的市場狀況等原因。因此，建議對城中村長租公寓租金進行管控，以保障城中村租房的“廉租”性質。具體措施包括：設置租金天花板，加大政策補貼;提高準入門檻，加強行業規范;完善金融市場，拓寬融資渠道;精準增加供給，實現供需平衡等。

關鍵詞：長租公寓;城中村改造;租金;管控

中圖分類號：F23 文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2020.32.040

在城市更新中，城中村是體量最大且最為復雜的一部分。政府在城中村改造過程中逐漸將“少拆遷、多整治”作為其改造目標，并有意識地引入市場主體參與城中村改造。近年來，隨著“租售同權”等政策紅利的推動，長租公寓項目在國內住房市場中迅速發展。其中，長租公寓加入城中村改造的方式已在國內多地嘗試。該方式有效推動了城中村的改造和綜合治理，但同時也帶來了城中村房屋租金上漲等問題，使城中村的“廉租”住房不復存在，租金上漲所帶來的擠出效應和社會問題也已顯現。

1 城中村長租公寓的租金水平

長租公寓作為租賃市場的新興力量，租金水平普遍高于市場均價。以我國部分主要城市租賃市場的數據為例：2018年深圳市住房月平均租金為62.31元每平米，品牌公寓的月平均租金在80元每平米左右;廣州市月平均租金為45.32元每平米，品牌公寓的月平均租金在84元每平米左右;北京市月平均租金為78.2元每平米，品牌公寓的月平均租金在86.5元每平米。

近年來，各地開始將長租公寓加入城中村改造，長租公寓的高租金情況對城中村租金水平具有同化作用，改變了城中村作為城市中低成本生活空間的狀況，使得城中村租金水平出現明顯上漲。深圳市作為我國主要城市中城中村待改造規模最大的城市，是各大長租公寓企業加入城中村改造的首選地，其城中村的租金變動情況也最為明顯。2018年，深圳市城中村租金多在40元每平米以內，價格不及城市平均租金的2/3，租金水平同比上漲6.8%，而經長租公寓企業改造后房屋租金價格約在90至120元每平米，較改造前普遍提高了50%至100%，還帶動附近未改造房屋租金上漲約10%。

隨著長租公寓市場比重的增加，市場整體租金水平也在不斷提高。以我國部分主要城市租賃市場的數據為例：2019年7月，深圳市租賃價格指數環比上漲0.5%，同比上漲2.51%;廣州市租賃價格指數環比上漲0.47%，同比上漲0.55%;北京市租賃價格指數環比上漲0.36%，同比上漲2.29%。其中，深圳和北京的租賃價格指數同比持續上漲已長達31個月。

2 城中村長租公寓租金上漲的原因分析

城中村長租公寓租金上漲，既有品質提升的原因，也有人為拉抬成本的原因，還有融資渠道不完善以及市場供不應求的原因。

2.1 房屋價值的提升

長租公寓企業加入城中村的改造后，對城中村的安全、環境、管理等方面做出了相應的改善。企業將城中村中的“握手樓”等違規建筑改造成了標準化公寓，在樓與樓之間新增了公共空間，植入立體街道，重新規劃村內交通。并將房屋的內部進行了重新布局，單間房屋面積多在20-40平方米，同時在公共區域增設健身房、餐吧、廚房等。房屋墻面也根據不同區塊的主題進行粉刷，增強了整體的時尚感，使整個社區煥然一新。為了提升物業水平，實現精細化管理，長租公寓企業在房屋中還加入了更多智能設施，如智能水表、智能門鎖、智能家用電器等，不僅提高了居住的安全度，也滿足了租戶對于智能化社區體驗感的追求。長租公寓在硬件、軟件上都實現了房屋價值的提升，最終使得城中村中的長租公寓以普遍高于市場價的價格進入住房租賃市場。

2.2 “規模戰”下的人為成本抬升

“規模戰”是目前長租公寓企業傾向于采取的戰略模式，即通過搶占房源來搶占市場。城中村房屋體量大，是許多長租公寓企業的未來擴展方向。在城中村中進行規模化資源整合的過程中，能否與房東成功簽訂租賃合約，存在很大不確定性。企業為獲取規模化房源，降低簽約的不確定性，不斷提高拿房成本，有些企業的拿房成本抬高了70%。同時，在后期的規劃設計、項目施工、營銷策劃、物業管理的過程中，由于成本的固定性較強，在具有價格剛性的情況下后期成本也很難有大的降幅。整個改造過程中企業付出了高額成本，也勢必會提高租金水平來實現盈利。如萬科在深圳玉田村的改造項目中，與房東簽約的租期多在12年。萬科對其前期投入、租金水平上漲等情況進行測算，得出項目至少需要經營8年才能夠開始盈利。對于諸如萬科等國內大型房地產企業來說，其有較為充足的流動資金可以承受租金回收速度較慢所帶來的經營壓力。相比而言普通長租公寓企業的流動資金較少，企業運營壓力巨大。

2.3 融資渠道的不完善性

長租公寓企業不論是采取輕資產運營還是重資產運營的方式，由于收取房源與出租房屋之間的時間差以及裝修款的一次性支付所導致的巨大資金缺口，使得企業必須借助金融工具來滿足資金需要。目前我國長租公寓企業的主要融資途徑仍是銀行貸款，租金分期融資的資金成本率多在10%以上，融資手段對企業凈利潤的折損較大。公寓REITs作為一種能夠獲得較高回報率的融資方式，因我國金融市場的不完善，暫時難以成為企業融資的有力方式。自如、蛋殼等公寓所推出的“租金貸”雖然是一種新型融資方式，但其高杠桿、高風險的性質，將對企業長期發展不利。融資渠道的缺乏導致企業融資成本高，企業需要提高租賃水平來維持運營。同時，不規范的金融工具的使用，也加劇了長租公寓行業內的規模化競爭，逐漸推高了租賃水平。

2.4 供不應求的市場狀況

目前，國內主要城市住房租賃市場普遍呈現供不應求的情況。以北京市為例，截至2018年7月，北京市共有租賃人口800萬人，租賃房源量為350萬間，市場上存在著400萬間以上的租賃缺口，供不應求的矛盾嚴重。長租公寓加入城中村改造的目的之一就是為緩解租賃市場房源不足的問題，但從現在的情況來看，長租公寓加入改造后提供的房源數量有限，但需求持續上升，導致城中村租賃市場中供不應求的情況更為明顯。同時，由于長租公寓的普遍高租金狀況造成了大量城中村原有的低租金水平的需求外溢，外溢的需求到達更遠的城中村，同時加上人口持續凈流入，又將呈現供不應求的市場狀況，從而造成租賃市場整體租金水平上升的情況。

3 城中村長租公寓租金管控對策

對于品質提升引起租金上漲問題要積極引導，對于人為成本抬升引起的租金上漲要適度管控，對于融資困難引起的租金上漲要主動改善，對于供需問題引起的租金上漲要合理調控。

3.1 設置租金天花板，加大政策補貼

企業的本質是追求盈利，但城中村租賃市場是具有公益性的市場，政府可通過實地調研和數據統計評估項目整體價值，考量企業和租戶的相關利益，引導長租公寓企業提供多種類、多層次的租賃房源，并合理設置各類型房屋的最高租賃價格。同時，政府可以對長租公寓企業和租客給予適當財政補貼，幫助企業降低改造和經營成本，減輕租戶的經濟負擔。目前，諸如武漢等城市均推出了面向人才的住房補貼政策，租金水平下降明顯，但城中村租戶的群體差異性較大，政府也可針對性地制定不同的政策以滿足更多人群的需要。

3.2 提高準入門檻，加強行業規范

在城中村中進行長租公寓的建設是政企合作的結果，引入社會資本參與城市更新，對于擴大內需，拉動相關產業增長，降低政府財政負擔具有積極意義。政府宜設定合適的準入門檻，提高參與改造企業的整體素質，對參與企業進行全面的衡量與判斷，選擇以改善城中村整體環境為基礎的具有社會責任感的企業，并對整個改造過程予以監督。同時，政府應當制定相關措施規范價格，并對哄抬價格的情況及時進行管控，并鼓勵長租公寓企業“橫向”擴展，與村民商談租賃條件，不以價格提升為獲取房源的唯一方式。另外，政府可合理控制城中村改造標準，減少高端化的大改造，以綜合治理，提高居住質量為首要目的。

3.3 完善金融市場，拓寬融資渠道

資產證券化的融資方式，能夠有效地幫助企業降低融資成本，從而能夠為企業降低租金水平提供利潤空間。以REITs為代表的資產證券化方式是長租公寓企業未來融資的主要方向。政府有關部門應該積極探索并不斷完善金融市場，加快建立REITs的一級上市機制和二級流通機制，完善機構退出機制，形成投資、開發、運營、退出的閉環。同時，要完善相關法律法規，保障各參與者的權利，明確各參與者的責任，并出臺稅收優惠政策，緩解機構、投資者的高稅收現狀，降低對企業利潤的折損程度。除此之外，還要培育相關投資管理人才，加強人才儲備。

3.4 精準增加供給，實現供需平衡

政府可從盤活存量和新增需求兩個維度出發，出臺相關供給計劃，將更多的城中村納入住房租賃市場改造，并采取新建商品房配建租賃住房的方式來滿足市場需求。在與長租公寓合作改造的過程中，政府可針對城中村租戶的實際需求狀況“因村施策”，加強對城中村實際情況的調研，準確地把握和預測未來租戶群體。政府和企業實現信息共享，加強精準有效供給，減少需求外溢，降低其他待改造城中村的住房需求壓力，緩解整體租賃市場供不應求狀況，從而更好地穩定整體租金水平。

參考文獻

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