老舊小區房屋改造與提升研究
——以嘉興市南湖區為例

王李娜，陳 雄

（1.嘉興職業技術學院，浙江 嘉興 314000；2.浙江博元建設股份有限公司，浙江 嘉興 314000）

城市建設的快速發展極大地提高了人民的生活和居住水平。當前全國各地都在進行老舊小區改造活動，作為中國共產黨的誕生地，“紅色”嘉興也存在著老舊小區多、居住環境差等問題。本文以嘉興南湖區某老舊小區為例探討老舊小區房屋改造與提升策略。

1 老舊小區的發展現狀

老舊小區通常是指單位制改革之前，由政府、單位出資建設的居住區，與1998 年商品房改革之后建設成的居住區相比較，大多已跟不上時代的發展。從2013 年開始，嘉興市率先從南湖區推開實施老舊小區改造。截至去年底，全市已有395 個老舊小區完成改造，受益人口達到35 萬人。2017 年市八屆人大三次會議上，市人大代表票決產生了2018 年度十大民生實事項目，其中就包括老舊小區改造。以南湖區中興苑為例，除了將原小區重新定義為江南水鄉風格之外，還將很多隱蔽工程，例如管道改造和原來裸露及老化的電線進行入地處理。這些方面極大地提升了居民的生活品質。

2 老舊小區房屋改造與提升策略分析

2.1 “面子”工程——嘉興老舊小區改造中的外立面美學分析

荷蘭建筑師雷姆·庫哈斯曾提出“通屬城市”的概念，即馬路只供行車，摩天大樓遍地皆是，缺乏“地方特色”。改革開放40 年來，我國城市建設快速發展。城市建設標志性建筑日漸增多，地域性建筑卻呈逐漸減少的趨勢。對于老舊小區改造來說，也需要從地域文化與城市美學出發，反映出不同的地域文化，成為城市形態、布局的重要組成部分。

嘉興作為江南水鄉的典型代表城市，在老舊小區外立面的改造過程中也充分體現了濃濃的江南風韻。以南湖區中興苑為例，改造中融入了江南水鄉的風格和現代社區的理念，使老舊小區不僅具有江南水鄉風格，還兼顧功能性和美觀性。

在老舊小區建設初期，建筑未能體現出地域和城市的代表性特點，也就無法推動和影響城市經濟發展。因此，在老舊小區的改造過程中，重新設計和改建建筑外立面尤為重要。

2.1.1 外立面墻體設計

老舊小區外墻的問題大多存在于色彩、污漬及破損等方面，對居民及行人的人身安全也會造成一定的影響。因此，改建工程應從考慮以下幾點：根據城市特色考慮周邊建筑的整體色調，選擇適當的顏色統一粉刷；對于出現破損的建筑墻體，則需要選擇優質的建筑材料加以維修和補充；對于墻面出現污漬等現象，施工時需要在保證墻面外觀質量完好的情況下，將污漬進行清理，恢復建筑原本的顏色及效果。通過細節處理，再綜合考慮城市特色及建筑群呈現的整體效果，從色彩和風格等多方面達成統一的效果。具體來說，建筑群體應呈現相對統一的色調，層次及高度也要相對一致，施工方式和采用的技術等也要統一，這樣才能體現出街道整體的建筑藝術風格。

以嘉興市南湖區中興苑改造為例，將文化元素符號植入小區改造方案設計中，將社區的優良傳統和文化特色深入挖掘出來，根據居民的興趣需求，打造別具一格的特色社區。按照“紅船魂、國際范、運河情、江南韻”的風貌定位要求，強化小區空間的體系性、平面的協調性、風貌的一致性。同時，突出歷史文化底蘊和現代化都市品味，彰顯江南水鄉獨特魅力的特色風貌。

再比如外月河花園在外墻材料的選擇上，采用真石漆和貼縫噴涂工藝，效果與小青磚的質感接近，突出月河特色；軍分區宿舍建筑立面、空調外罩和防盜窗在設計中加入迷彩和部隊元素，使部隊特色更加明顯。

圖1 中興苑改造前外立面

圖2 中興苑改造后外立面

2.1.2 空調機位與外置衣架設計

居民需求的迥異，導致空調及晾衣架等的安裝位置也參差不齊。因此，在老舊小區的改造過程中，分別對以上外置物進行重新規置。對于空調外機，應采用統一設施進行安置。對于居民自制晾衣設備，也應依據相關管理規定，對其進行隱藏或者移位，對不合規范的晾衣架進行拆除。

2.1.3 既有建筑外窗設計

由于年代已久，大部分外窗已非常陳舊，此時需結合已有的結構和裝飾元素，進行統一美化。比如，運用偏暗的顏色將窗戶整體勾勒，凸顯細微效果。對于個別外形特殊的窗戶則可以考慮整片立面統一呈現的形式，以此減弱突出個體，使其自然融入。

2.2 “里子”工程——嘉興老舊小區改造中的結構加固分析

經調研，在各地推進老舊小區的改造過程中，由于缺乏相應的標準，面對基層推進進程中基礎參差、訴求各異、標準不一等諸多挑戰，老舊小區改造在兼顧“面子”的同時，更應該看重“里子”，才能使改造后的小區“好看”又“好住”。

2.2.1 老舊小區抗震改造的必要性

老舊小區中的每一幢建筑在其生命周期中的每個階段都體現出不同的價值。初建時主要為了滿足居民的居住需求，體現出其經濟價值及社會價值；一段時間被使用后，伴隨著城市的建設與發展，幫助城市形成獨特的標簽，體現其歷史文化價值。有些價值是顯性的，有些價值卻是隱形的，但是所有的價值會隨著時間的推移不斷增加。因此，需要將建筑進行維護、保養和改造。對于老舊小區的“里子”來說，將其結構進行抗震加固是最有效延續老舊小區住宅價值最有效的方法。

其次，老舊小區由于年代已久，在設計時針對地震等自然災害的估計不足，基礎設施陳舊，日常疏于維護，導致結構破損，設施老化等現象，這不僅降低了居民的生活品質，還逐漸影響到居民生活的體驗感，更重要的是對當地居民的生命安全造成巨大的隱患。

2.2.2 老舊小區抗震改造中的主要問題

盡管我國老舊小區改造已有數十年的經驗，但經調研，在抗震加固改造領域還不乏存在一些問題，主要表現為以下幾點：

（1）老舊小區在抗震改造中缺乏整體性考量

經調研，很多老小區建筑在抗震改造中，僅僅停留在對個別構件或建筑局部進行抗震處理而非從整體進行設計改造。由此導致的問題是，老舊建筑個別構件抗震性得到提高，但卻不能從老舊小區的整體建筑中提升安全性。

（2）忽略新工程設計與老舊建筑抗震加固的不同，將其混為一談

新工程抗震設計和老舊建筑抗震加固有著較大的差別。近年來，隨著技術水平的提高，加固改造技術的應用范圍也是日益增大。不管是專家學者還是工程技術人員都為解決實際問題積累了大量的經驗，但是兩者之間的較大差異主要體現在，老舊小區的抗震改造加固除了具備豐富的設計經驗和能力之外，還需要更多的工程經驗。經總結，兩者的不同之處主要體現在對節點的二次受力分析處理和抗震加固方法自身特點的不同。

2.2.3 老舊小區加固時需注意的問題

（1）重視前期準備工作

在老舊小區進行抗震改造之前，詳盡地搜集有關工程資料，尤其是最好能找到其建設期間的設計資料，為抗震改造提供一手資料，除各類建筑物的設計施工參數之外，還應包含質量檢測、材料強度及抗震鑒定資料等。

（2）選擇最優方案

首先應做到充分了解原建筑物，才能有針對性地進行加固方案設計。將設計方案進行多方比較論證，充分聽取各方意見之外，還應滿足各類約束條件。在此基礎上，選出最優方案。

（3）采取有效的支護措施

由于年代已久，較長的建筑時間使老舊小區的建筑整體性能不能到達一定的標準要求。極有可能在施工改造中產生不利影響甚至威脅施工人員的人身安全。因此，需在抗震改造中，對施工建筑采取有效的支護措施，保證各方安全。

老舊小區是時代變遷的象征，承載著我國城市生活獨特的記憶。對國家來說，老舊小區的改造既保留了我國時代和經濟發展的印記，也為城市形象舊貌換新顏增添了新的色彩；對人民而言，老舊小區改造是坐在自己家中就能享受的更高品質的生活。只有通過各方努力，才能使老舊小區改造后達到“修舊如新、歷久彌新”的效果。