商業綜合體建筑的設計管理初步總結及探討

周鯤鵬

摘 要 本文根據商業綜合體建筑設計管理特點，結合具體項目管理經歷，闡述了設計管理的主要內容，并針對若干具體設計管理問題，從建設單位管理者的角度提出解決思路，以期能為地產設計管理工作者以及設計師提供借鑒。

關鍵詞 商業綜合體建筑;設計管理;建筑方案;技術銜接;設計變更管理

商業綜合體建筑從外觀形體上講是一座體量巨大的綜合樓或一組緊湊的建筑群，從業態功能上講是集成商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等其中至少三種功能的綜合體。商業綜合體建筑的設計與傳統住宅、辦公等項目有所不同，需要多家設計及顧問單位參與，從城市規劃、建筑效果、交通體系、空間營造、業態功能等方面開展設計工作。有研究表明，產品成本的80%在設計時已經決定;同樣，設計的品質、進度也直接影響著項目報批報建、施工建造等工作環節。因此，項目的設計水平關系到項目的成敗，設計管理已經成為房地產項目管理的核心鏈條。高效的設計管理能夠縮短整個項目的工期、節約成本、提高企業的經濟效益，科學的設計管理能有效降低建設風險、減少質量隱患，為企業樹立起良好的形象。本文將結合項目經歷，從建設單位設計管理人員的角度，就設計管理的內容以及存在的問題進行總結和探討，水平有限，希望能給設計管理工作者以及設計師帶來借鑒和啟迪。

1項目策劃以及設計專題研究工作

1.1 項目簡介

深圳鹽田區某商業綜合體項目，是集現代商業、酒店和辦公于一體的大型商業綜合體建筑，總建筑面積22.8萬平方米，包括：1棟40層塔樓，建筑高度約160米，含酒店建筑面積約4.5萬平方米、辦公建筑面積約3.9萬平方米;5層商業裙樓，含餐飲、娛樂建筑面積約4.58萬平方米;3層地下停車庫，建筑面積約8萬平方米，含停車位數1200個。

結合該項目的建筑功能以及技術特點，根據項目開發控制總進度計劃及設計進度計劃，在項目前期策劃、建筑方案審查以及技術方案研究方面，主要開展了以下工作：

1.2 項目前期策劃工作

聘請專業商業策劃公司進行商業功能定位及業態研究，主要通過市場調研及分析，確定商業特色、商業布局及物業運營模式，明確商業動線、空間組織、環境布局、配套設施標準以及物業管理模式要求。另外，在酒店管理公司未確定的情況下，聘請酒店顧問及業內專家進行項目需求研究，研究主流國際酒店品牌配置要求，明確酒店檔次、特色、客源、功能、房型、機電設備、配套設施、裝修標準等內容。規劃設計管理部門負責將項目策劃成果及運營需求轉換成設計任務書，用于指導工程設計。對于部分未明確康體設施、特色餐廳、行政辦公用房等功能需求，在不影響建筑設計主線的情況下繼續開展研討工作。

1.3 設計服務發包方式及管理架構的確立

基于建設單位企業人員配備現狀以及招投流程復雜性，將項目建筑主體設計以及與主體建筑密切相關的燃氣、園林景觀設計、幕墻設計、智能化設計等設計及技術統籌工作委托給一家綜合實力較強的大型設計單位，其他基坑支護設計、泛光照明、室內設計、標識標牌、交通標志標線設計等設計單獨發包;同時還聘請商業顧問、酒店顧問、機電顧問、交通顧問、室內設計顧問、燈光顧問、聲學顧問、廚房顧問、洗衣房顧問等專業顧問進行技術咨詢和把關，由商業顧問和機電顧問分模塊進行統籌，建設單位專業工程師負責對接管理。該設計管理架構把項目主體設計與各專項設計有機地聯系起來，形成一套比較完整的設計管理體系，解決了各個專業之間的技術銜接問題，提高了專業溝通效率。

1.4 建筑方案審查及評審

建筑方案設計開展過程中，組織公司策劃、運營、工程、成本各部門（以下簡稱“各部門”），以及商業顧問、酒店顧問、業內專家對建筑方案進行審查、評審，提出方案建議以及專業意見。另外，還專門委托專業交通咨詢單位對商業業態布局進行客流量及動線分析，對人流動線、車流動線、出入口、停車位、主通道、大巴停車區、落客區、坡道、卸貨區等設置提出交通解決方案與意見，指導建筑設計。

1.5 建筑、結構、機電系統技術專題研究工作

結合項目定位及技術條件，確立了各專業重點技術專題內容及研究計劃，專題研究主要內容包括：功能的合理分區與交通組織，防火分區與消防疏散設計，建筑凈高與管線排布優化，建筑造型與控制性構造節點，結構選型、結構抗震超限和裝換層設置，機電設備設計標準與整體系統方案比選，設備站房與管線綜合優化等。

上述技術專題研究內容，以綜合考慮經濟效應、工期影響、施工難度等因素為原則，在建筑方案或初步設計階段組織各部門、設計單位、專業顧問單位參與專題研討及技術審核，并適時邀請業內權威專家對階段性成果進行評審，為施工圖設計確定技術方向。

2設計管理的若干問題及解決思路

2.1 方案創意與項目策劃營銷問題

策劃公司提出的策劃方案往往過于理想化、缺乏落地性，一般會提出商業布局、業態分布、進深比、面積配比、餐飲分布等方面的具體要求，設計單位如不經思考直接套用，會產生客流動線曲折、通達性不佳、商鋪昭示性差等問題，設計單位應在保持技術合理性的前提下，開展需求溝通和研究工作，充分理解建設單位及策劃單位的內在意圖，溝通協商并權衡利弊，尋找最佳平衡方案。

2.2 建筑方案設計技術銜接問題

一般來說，建筑方案設計階段相關專業技術人員的未完全到位，容易為后續設計留下的技術隱患和瑕疵，還有可能導致設計返工和變更，有以下內容值得高度關注：

（1）設計單位僅根據建筑設計原理解決布局、功能、交通、立面造型等問題，需要對商業價值的挖掘、商業客流動線的優化、商鋪布局與分隔對銷售價值的提升等深層次商業價值研究，才能創造出高品質的建筑產品[1]。

（2）商業綜合體建筑是人員密集的場所，消防疏散設計是防火設計的重要內容之一，疏散樓梯、設備用房的數量及位置關系到商業空間的有效面積及其商業價值。設計人員應在滿足規范的基礎上，反復比較權衡，盡可能將輔助用房設置于商業價值較低的位置[2]。

（3）首層出地面的防火排煙、人防通風豎井的設置，在方案設計階段就需要景觀專業和設備專業人員技術介入，在滿足功能需求的情況下，采用景觀和建筑設計手法加以處理，可減小其對項目品質、形象的影響。

（4）建筑立面方案設計應重視與幕墻專業對接工作，建筑需要為幕墻結構立面造型、結構型式、幕墻連接節點預留土建條件，滿足幕墻結構安全、節能、防火、防滲漏、防雷等要求，否則容易引起建筑立面、輪廓線大范圍的返工以及面積超標等問題。

（5）建筑方案設計人員過多關注建筑造型創意，立面復雜造型可能會產生結構受力構件非常規的布置，產生計入計算面積的無效空間或死角;建筑立面的不規則也可能會導致結構抗震指標超限，加大結構豎向構件尺寸或增加混凝土墻體才能滿足計算需要，降低部分商鋪實用面積偏低。因此，建筑創意需要同時考慮實用價值。

2.3 設計變更管理

設計變更，是指在完成工程施工招標后，設計對圖紙進行的一系列修改、增補、廢除、改版等行為。設計變更管理是設計管理的重要一環，對控制工程質量、工期、造價意義重大。其主要管理原則歸納如下：

（1）在圖紙交付招標前，重視設計圖紙的技術審查工作，避免出現重大的設計漏項或失誤，減少變更的可能性;待設計文件交付后，無特別原因不得隨意替換圖紙，變更必須要有充分的理由。

（2）制訂設計變更管理制度，明確管理權責，對設計變更進行技術審核和成本控制;所有設計變更必須報業主審批，并實施分類管理。根據變更金額、影響程度，采取差異化的分級審批程序，在加強變更監管同時，確保現場施工的連續性。

（3）對于嚴重影響建筑效果、工程造價、現場進度的重大設計變更，必須獲得各部門同意后方可實施。

（4）鼓勵優化設計、施工工藝的設計變更，可以提升工程質量、縮短工期、節約投資。

（5）采用成本管理系統進行動態管理，工程造價增減幅度是否控制在總概算的范圍之內，若變更接近概算值時進行預警，并采取相應措施加以嚴控等。

（6）加強工程施工各階段、各環節嚴格管控，不得隨意進行變更，同時減少可預判、可預查、可避免的設計變更。

2.4 設計后評價

項目設計后評價作為項目后評價的重要組成部分，是對已建成項目設計方面得失進行客觀全面評價，從經濟、技術、管理、效果、社會等方面分析、總結經驗教訓， 可以為后續策劃、設計工作提供有價值的信息，避免重蹈覆轍。設計后評價可以提高項目建設投資、決策和管理水平，增強管理人員的責任感。因此，對企業、設計師和管理者都十分具有意義，一般由項目設計負責人負責組織，在項目竣工驗收或者項目投入運營后開展。本項目的設計后評價工作得到了公司的重視與肯定。

3結束語

該項目因報批規則變化、產權劃轉等外部原因，建設周期、設計周期有所延長，但未對項目交付未造成實質影響。項目完工后整體驗收合格，建筑質量滿足項目建設標準要求，成本指標在可控范圍內，圓滿地完成了項目各項建設目標。

參考文獻

[1] 張步誠.建筑工程項目設計管理模式創新探索--設計總承包管理概述及應用實踐[C].第二屆全國勘察設計行業科技創新大會論文集，2015：

178-188.

[2] 王迎.商業綜合體建筑設計與管理存在的問題及對策[J].城市住宅，2018，25（11）：81-83.