剛需買房全攻略

白利倩

對于很多剛需族來說，心里一直有個疑問：買房的時機到了嗎？

在這句疑問下，國內房價一路走高，而限購政策一再收緊。其實，對于剛需族來說，居住需求是第一位的。所以，不管調控政策如何升級，對于剛需族來說，在買房成本降下來的時候，就是買房的好時機。

2020年購房成本降了嗎

目前，就國內來看，購房成本主要集中在房價、按揭利率以及稅費等。

就房價而言，我們可以看看下面的數據：

根據中國房地產指數系統百城價格指數對全國100個城市新建及二手住宅的調查數據顯示，2020年7月，百城新建住宅平均價格為15528元/平方米，環比上漲0.43%，同比上漲3.21%;百城二手住宅平均價格為15304元/平方米，環比上漲0.02%，同比上漲2.05%。

從數據來看，盡管百城住宅價格仍在上漲，但是相比此前單城漲幅達到30%以上，目前國內樓市基本上屬于穩定。

再看利率。2020年新冠肺炎疫情發生以來，國內貨幣政策適度寬松。例如，3月1日起，房貸利率從以前的“基準利率±浮動幅度”變成了“LPR+加點”。而事實上，為了促進疫情期間的消費增長，LPR不斷下調。其中，5年期LPR連續4個月保持在3.65%。

而稅費。據相關媒體報道，為了適應當前形勢，不少城市推出稅費優惠政策。例如，某城市推出交契稅返現金消費券的活動。

所以，綜合來看，目前購房成本相較于以往是在降低的。與此同時，為了去庫存，不少開發商推出購房打折優惠活動。例如，此前恒大在網上賣房“大出血”，不僅推出全國所有樓盤78折的特大優惠，若通過其線上購房平臺推薦還能額外享受97折，而且認購定金也從原來的5000元降至2000元。

因此，當前來看，如果剛需族錢包允許，現在是“上車”的好時機。

購房攻略你帶齊了嗎

如果購房成本降了，自己也確實有剛需，那買房是自然而然的事情。

那關于購房，我們該怎么選擇呢？

按照很多人的想法，當然是房子越大越好，如果能是豪宅更好。不過理想中的房子是最好的，但最終決定我們住房條件的是錢包。因此，我們選房購房的前提，一定是要站在自己錢包的基礎上的。

那么，在錢包里的錢有限的情況下，我們如何選中一個性價比更好的房子呢？畢竟，這套房子可能是我們永遠的家，我們要花好幾十年與之相伴，那一定要住得舒心才行。即使我們要將之出手，也能保證我們入手的這套房保值增值。畢竟，房價這么貴，很多家庭都是掏空六個口袋才能供一套房子。

因此，我們選房購房，參考的基本原則是：一要住得舒心，二要保值增值（即便是自住剛需，房子可能一輩子都不會賣，但很多人還是希望入手的房子能不停漲價，這樣心理感覺不虧）。

那剛需買房，到底該怎么選呢？

通勤距離

所謂通勤距離，即城市職工每日乘車在居住區和工作地區往返移動的距離。住建部城市交通基礎設施監測與治理實驗室、中國城市規劃設計研究院聯合百度地圖慧眼發布《2020年度全國主要城市通勤監測報告》（以下簡稱《報告》），報告選取36個中國主要城市，借助百度地圖位置服務和移動通信運營商數據，從通勤范圍、空間匹配、通勤距離、幸福通勤、公交服務、軌道覆蓋6個方面，描繪出城市通勤畫像。

最后得出結論，認為當下，極限半徑是40公里。同時，城市平均通勤距離越大，意味著居民的通勤成本越高。這個成本不僅是金錢上的，還有時間上的。通勤距離大了，幸福感也會降下來。

因此，我們選房，一定要考慮通勤距離。按照兩個原則來選：一是到城市絕對核心的直線距離差不多的板塊如果太貴，我們可以考慮地鐵至城市絕對核心通勤時間差不多的地段。二是兩個目前售價差不多的樓盤，距離市中心更近的樓盤當選。

不過，我們注意到，現在各個城市近郊板塊都比較火。這些樓盤與靠近市中心的樓盤相比，價格相對較低，很多剛需族會考慮。但隨著市中心因為土地稀缺導致價值重新發現，以及商業、教育、醫療資源的聚集，使得10年之后，市中心房價仍會高于近郊很多。

因此，對于剛需族來說，可以綜合房價和通勤距離兩個因素，在可承受的條件下，選擇距市中心更近一點的房子。這樣既能最大限度平衡自身居住需求，又能保證未來投資保值的需求。

新房還是二手房

很多剛需族買房，都會先問買新房還是買二手房。

對于其他商品，二手的肯定比新的便宜，但房子卻是個例外。很多城市有同一板塊的新房價格比二手房更便宜的現象。因此，買新房還是二手房，價格不是主要考慮因素。

那新舊房如何衡量呢？

我們都知道，剛需族對房子的需求是迫切的，當新房是期房而二手房是現房的情況下，很多人會優先考慮二手房。特別是在一、二線城市，買新房還得排隊搖號，而且能不能搖上號也是個未知數。

再或者，想買距離市中心近的，但是發現市中心附近已經沒有新房了，那二手房就是不錯的選擇。

不過，二手房如果房齡太老，那居住維修成本就要高。同時，太老的房子出手也會比較困難。

因此，如果新舊價格相同，那剛需族可以選擇已上市5-10年的次新房。因為5-10年的房齡，還算比較新的，無論是房型設計、小區環境、車位，還是物業管理，各方面應該都還不錯。

多層還是電梯高層

現在很多人買房，多高的樓層都不是障礙，因為有了電梯。那多層與電梯高層如何選呢？

多層步梯房的優勢是多層得房率高，物業費低，更實惠，但采光差，要爬樓。年輕的時候可以爬樓梯，但是人都有老的時候。家里還會有老人和小孩，讓他們每天爬樓不太現實。

而高層采光好，景觀好，有電梯，上下樓輕松，但物業費高，得房率也低，電梯容易出現早高峰擁擠情況。

因此，對于剛需族來說，現在或預期未來10年內，不會有父母或家里其他老人同住，可以買多層。否則，建議電梯房。尤其是隨著老齡化越來越嚴重，沒電梯的多層住宅，低層需求會比高層需求更多，1樓以上4樓以下更為搶手，價格會有上升空間。

地鐵如何考慮

隨著城市交通壓力的劇增，地鐵成為很多人選房的重要考慮因素。剛需族如果沒有車通勤，那地鐵因素更要考慮。

針對這種需求，開發商也緊盯地鐵，將地鐵作為銷售的賣點之一。有些開發商甚至噱頭吹到爆，距離地鐵站哪怕有三四公里遠，也自稱是地鐵房。

不過，此前網上有一個統計，所謂的地鐵房，應該是冬天一碗湯的距離，即在冬天，你端一碗湯，從家走到地鐵站，湯還是熱的。如果具體量化的話，大概就是步行1000米以內的距離，或者步行不超過10分鐘的距離。

有地鐵毗鄰，當然是好的。但是這種房子，往往房價又比周邊的高出一截。因此，剛需族最優的選擇是買準地鐵房，也就是距離最近地鐵站，步行距離在1-2公里之間的房子。

如果離地鐵站步行超過2公里，開發商還宣稱地鐵房，那我們就要慎重考慮了。

買幾房？

作為剛需，買幾室幾廳的房子，是很多人在看房之前都要做的選擇。

臥室越多，面積越大，那總價肯定越高。但如果房子選小了，家里老老少少幾口人，能住下嗎？

不過，任何事情都有不完美的一面。房子作為固定商品也是如此。因此，對于剛需族來說，只需做好平衡就行。例如，如果錢包允許，那肯定一步到位的三房更舒適。

但如果是年輕人，單身或者小夫妻，同時錢包不夠厚，那么一室或者兩室也可以接受。在家里人口少的這段時間，可以積攢錢包，然后再考慮換房。

不過，買這類房，要考慮地段、交通、商業等情況，為以后出租或者出手做打算。

事實上，統計顯示，越是房價高企的城市，這種小戶型的需求越多，相對大戶型的單位溢價也越高。二手房市場，小戶型也更搶手，很容易賣掉。

不懂理財的人，投資時的本能考量是買價格便宜的。但事實往往相反，價格高是因為價值在，而有價值的東西才會更有投資價值。買房也一樣。所以，無論我們在一線城市還是四線城市，價格雖然是重要因素，但長遠來看，價格是最不需要考慮的因素。因為有價值的房子，哪怕當下比其他房子貴，但10年甚至20年之后，它的價格會比其他房子更貴。這就是價值的體現。

因此，綜合來看，對于剛需選房，各個因素重要程度是房子>地段>小區。因為，房子對于剛需族來說，居住永遠是第一位的。