換房決策如何做更有利

吳輝

趕在開學前，小昭終于完成喬遷之喜，順利從小房搬進大房。

去年年底，他就在開始謀劃換房一事。

為啥他要換房呢？

因為隨著孩子的成長，原來的兩居室已經(jīng)住不下他們一家四口，而孩子也到了上學年紀。為了不影響孩子入學，小昭一早就決定要在8月前，完成換房目標。

目標有了，可是在換房過程中，仍然有不少麻煩事要解決。

比如，他要換的大三房，需要200萬元的房款，可是他手上并沒有足夠的首付款。而他居住的小兩房，市場估價100萬元。如果賣掉小房后再買，那他就不愁首付了，可是幾個月的時間里，他既要完成賣房手續(xù)，還要完成買房手續(xù)，而這中間還不能有空當，要不然他們還得租房落腳。

其實，像小昭這樣有換房需求的人不在少數(shù)。

有些年輕夫妻結婚的時候，因為還沒有孩子，再加上購房資金不夠，只能先買一個小戶型作為過渡，等以后有錢了，有小孩了，老人也跟著一起住了，再把這個小戶型賣了，置換更大的戶型，以便更適合一家人居住。

也有些單身男女在婚前并不想購買太大的戶型，想著以后結婚有小孩了再換大戶型。

他們中的很多人，因為買房不能一步到位，只能選擇以小換大，或者以舊換新，那買這樣的改善性住房，有什么購房策略或注意事項嗎？

換房前需要考慮的因素

房子“以小換大，以舊換新”往往是業(yè)主將自己的小戶型的房子或者老舊的房子先出售了，然后再拿著這筆房款去售樓部或者找到其他業(yè)主購買更大的戶型或者新的房子。

換房是一個家庭的決定，因此需要家人達成共識。

如果是因為二孩或父母導致的家庭常住人口變化，那么需要考慮以下因素：

1.家有小孩和老人，樓梯房的樓層不宜過高。

2.戶型要通透，良好的光照條件和空氣流通都有益于老人和小孩的身體健康。

3.周邊環(huán)境要好，配套要完善。菜市場、公園、醫(yī)院等配套更符合老年人的需求;而幼兒園等配套資源對于兒童同樣很重要。

4.對于家庭的“中堅力量”，還需要考慮房屋地理位置，方便上下班。

而如果是為了孩子更好的教育換房，那么需要注重考慮以下兩個因素：

1.了解所處城市學區(qū)房劃片，充分考慮各種可變因素，包括劃片范圍、時間等，如要置換二手房，還需了解房屋戶口掛靠情況。

2.根據(jù)自身的資金實力確定預算。

如果純粹是為了居住環(huán)境而換房，那需要考慮的因素有：

1.盡量是新房而不是二手房。

2.注意房子的周邊環(huán)境。

3.選擇好的戶型。

了解當?shù)刭彿空吆蛽Q房方式

一般而言，廣義的換房有三種方式，分別為：賣小買大、留小買大、租小換大。

由于不同城市的購房政策不同，換房也不是說換就能換，因此需要了解當?shù)氐馁彿空咴龠x擇合適的換房方式。

以深圳為例，深圳購房新政是怎樣規(guī)定的？

之前深圳戶口買房沒有入戶年限規(guī)定，現(xiàn)在新政規(guī)定深圳戶口需要滿3年且社保滿3年才有購房資格，而非深圳戶口買房資格保持不變，仍然需要繳5年社保或個稅。離婚買房方面，自離婚后3年才開始按照單身購房條件實行，相當于計算名下房產(chǎn)套數(shù)倒追離婚前3年，新政把離婚買房的漏洞也堵死了。

以上海本市戶籍家庭為例，限購兩套住宅，如家庭已經(jīng)有兩套住房，有換房打算必須先賣一套房，即辦理完舊房過戶手續(xù)之后才能購入新房。如果家庭名下只有一套住宅，那么既可以選擇先出售，也可以選擇先購入。

所以，購房者需要根據(jù)所處城市來判斷自己選擇哪一種換房方式。

1.賣小買大

購房者有兩種選擇，是先賣后買，還是先買后賣呢？

對于流動資金不足的購房者，先賣后買可以留有足夠的資金，緩解經(jīng)濟壓力。另外，在大部分城市選擇先賣后買，貸款可以繼續(xù)享受首套房待遇，減輕購房負擔。不過，先賣后買，有可能碰到空當，需要租房。

上文中的小昭，就是因為資金問題，選擇先賣后買，不過他比較幸運，很好地把握了交易時間的先后，沒有面臨空當，也不需要租房。

至于先買后賣，則適合收入較穩(wěn)定，手頭有足夠的流動資金的購房者，不需要面對換房期間的租房窘境。

2.留小買大

留舊買新適合不差錢、月收入較高的換房者，避免了賣房后居無定所的局面，亦不用考慮房子置換期的租房問題，可保留一套房子作為手段。這種方法考驗著換房人的還款能力。另外，如首套房仍處于貸款中，那么再次置業(yè)要考慮貸款利率以及稅費較首套有所提升，同時要考慮到月供對于生活質量的影響。

3.租小換大

不少首套房面積小的用戶為了改善居住環(huán)境往往會在幾年后選擇換大房，但又不忍心將辛苦買來的房子出售，于是采取租小換大的方式減輕負擔，適用于首付壓力小，月供償還能力較低者。

提前做好資金預算

選定了換房方式，就要考慮每個階段所需要的購房費用。

如果采用留小買大、租小換大的購房者，不涉及賣房步驟，那么購置二套房，僅僅需要考慮貸款額度及月供能力。

如果采用賣小買大的方式，還需要考慮貸款額度及首付比例。

如果是先賣后買，則是屬于唯一房，首付比例為30%，而且還可將賣房所得用于買房首付。如果是先買后賣，則首付比例需要60%，這就需要提前準備買房的所需資金。另外，上海采取“認房又認貸”的信貸政策，即使已經(jīng)出售，購買房屋也要按照二套房標準。

出售的房子假如還有貸款，那就需先還清房貸才能出售。可自籌資金還貸，也可利用買方的首付款還貸。

賣小買大涉及買賣兩個過程，除購房款之外，還涉及中介費、契稅、個稅、裝修費、租房費等其他款項，因此需要留足備用金。

換房是個復雜的過程，購房者需依據(jù)自身實際情況來決定如何換房，然后按照交易流程逐步進行。

換房的首付款怎么湊？

1.用小房定金、首付或全部房款做首付

換房者出售舊房，可與買方溝通定金和首付款的數(shù)額用以交納新房的首付，但由于以小換大舊房子的首付金額可能較少，因此多數(shù)以舊房子的全部款項作為新房首付，需要注意的是如果舊房子的買家要靠貸款方式付房款，收尾款需要在過戶之后一段時間才能到賬，換房者要提前打好時間差，以免影響居住。

2.提高貸款額，降低新購房首付

購房者在支付新房的款項時可以采用貸款的形式，首付=房款-可貸款額，但很多城市進行了限購的規(guī)定，二套的首付比例較高，建議購房者優(yōu)先使用公積金貸款，可以享受到更為優(yōu)惠的利率。