換房決策如何做更有利

吳輝

趕在開學前，小昭終于完成喬遷之喜，順利從小房搬進大房。

去年年底，他就在開始謀劃換房一事。

為啥他要換房呢？

因為隨著孩子的成長，原來的兩居室已經住不下他們一家四口，而孩子也到了上學年紀。為了不影響孩子入學，小昭一早就決定要在8月前，完成換房目標。

目標有了，可是在換房過程中，仍然有不少麻煩事要解決。

比如，他要換的大三房，需要200萬元的房款，可是他手上并沒有足夠的首付款。而他居住的小兩房，市場估價100萬元。如果賣掉小房后再買，那他就不愁首付了，可是幾個月的時間里，他既要完成賣房手續，還要完成買房手續，而這中間還不能有空當，要不然他們還得租房落腳。

其實，像小昭這樣有換房需求的人不在少數。

有些年輕夫妻結婚的時候，因為還沒有孩子，再加上購房資金不夠，只能先買一個小戶型作為過渡，等以后有錢了，有小孩了，老人也跟著一起住了，再把這個小戶型賣了，置換更大的戶型，以便更適合一家人居住。

也有些單身男女在婚前并不想購買太大的戶型，想著以后結婚有小孩了再換大戶型。

他們中的很多人，因為買房不能一步到位，只能選擇以小換大，或者以舊換新，那買這樣的改善性住房，有什么購房策略或注意事項嗎？

換房前需要考慮的因素

房子“以小換大，以舊換新”往往是業主將自己的小戶型的房子或者老舊的房子先出售了，然后再拿著這筆房款去售樓部或者找到其他業主購買更大的戶型或者新的房子。

換房是一個家庭的決定，因此需要家人達成共識。

如果是因為二孩或父母導致的家庭常住人口變化，那么需要考慮以下因素：

1.家有小孩和老人，樓梯房的樓層不宜過高。

2.戶型要通透，良好的光照條件和空氣流通都有益于老人和小孩的身體健康。

3.周邊環境要好，配套要完善。菜市場、公園、醫院等配套更符合老年人的需求;而幼兒園等配套資源對于兒童同樣很重要。

4.對于家庭的“中堅力量”，還需要考慮房屋地理位置，方便上下班。

而如果是為了孩子更好的教育換房，那么需要注重考慮以下兩個因素：

1.了解所處城市學區房劃片，充分考慮各種可變因素，包括劃片范圍、時間等，如要置換二手房，還需了解房屋戶口掛靠情況。

2.根據自身的資金實力確定預算。

如果純粹是為了居住環境而換房，那需要考慮的因素有：

1.盡量是新房而不是二手房。

2.注意房子的周邊環境。

3.選擇好的戶型。

了解當地購房政策和換房方式

一般而言，廣義的換房有三種方式，分別為：賣小買大、留小買大、租小換大。

由于不同城市的購房政策不同，換房也不是說換就能換，因此需要了解當地的購房政策再選擇合適的換房方式。

以深圳為例，深圳購房新政是怎樣規定的？

之前深圳戶口買房沒有入戶年限規定，現在新政規定深圳戶口需要滿3年且社保滿3年才有購房資格，而非深圳戶口買房資格保持不變，仍然需要繳5年社保或個稅。離婚買房方面，自離婚后3年才開始按照單身購房條件實行，相當于計算名下房產套數倒追離婚前3年，新政把離婚買房的漏洞也堵死了。

以上海本市戶籍家庭為例，限購兩套住宅，如家庭已經有兩套住房，有換房打算必須先賣一套房，即辦理完舊房過戶手續之后才能購入新房。如果家庭名下只有一套住宅，那么既可以選擇先出售，也可以選擇先購入。

所以，購房者需要根據所處城市來判斷自己選擇哪一種換房方式。

1.賣小買大

購房者有兩種選擇，是先賣后買，還是先買后賣呢？

對于流動資金不足的購房者，先賣后買可以留有足夠的資金，緩解經濟壓力。另外，在大部分城市選擇先賣后買，貸款可以繼續享受首套房待遇，減輕購房負擔。不過，先賣后買，有可能碰到空當，需要租房。

上文中的小昭，就是因為資金問題，選擇先賣后買，不過他比較幸運，很好地把握了交易時間的先后，沒有面臨空當，也不需要租房。

至于先買后賣，則適合收入較穩定，手頭有足夠的流動資金的購房者，不需要面對換房期間的租房窘境。

2.留小買大

留舊買新適合不差錢、月收入較高的換房者，避免了賣房后居無定所的局面，亦不用考慮房子置換期的租房問題，可保留一套房子作為手段。這種方法考驗著換房人的還款能力。另外，如首套房仍處于貸款中，那么再次置業要考慮貸款利率以及稅費較首套有所提升，同時要考慮到月供對于生活質量的影響。

3.租小換大

不少首套房面積小的用戶為了改善居住環境往往會在幾年后選擇換大房，但又不忍心將辛苦買來的房子出售，于是采取租小換大的方式減輕負擔，適用于首付壓力小，月供償還能力較低者。

提前做好資金預算

選定了換房方式，就要考慮每個階段所需要的購房費用。

如果采用留小買大、租小換大的購房者，不涉及賣房步驟，那么購置二套房，僅僅需要考慮貸款額度及月供能力。

如果采用賣小買大的方式，還需要考慮貸款額度及首付比例。

如果是先賣后買，則是屬于唯一房，首付比例為30%，而且還可將賣房所得用于買房首付。如果是先買后賣，則首付比例需要60%，這就需要提前準備買房的所需資金。另外，上海采取“認房又認貸”的信貸政策，即使已經出售，購買房屋也要按照二套房標準。

出售的房子假如還有貸款，那就需先還清房貸才能出售。可自籌資金還貸，也可利用買方的首付款還貸。

賣小買大涉及買賣兩個過程，除購房款之外，還涉及中介費、契稅、個稅、裝修費、租房費等其他款項，因此需要留足備用金。

換房是個復雜的過程，購房者需依據自身實際情況來決定如何換房，然后按照交易流程逐步進行。

換房的首付款怎么湊？

1.用小房定金、首付或全部房款做首付

換房者出售舊房，可與買方溝通定金和首付款的數額用以交納新房的首付，但由于以小換大舊房子的首付金額可能較少，因此多數以舊房子的全部款項作為新房首付，需要注意的是如果舊房子的買家要靠貸款方式付房款，收尾款需要在過戶之后一段時間才能到賬，換房者要提前打好時間差，以免影響居住。

2.提高貸款額，降低新購房首付

購房者在支付新房的款項時可以采用貸款的形式，首付=房款-可貸款額，但很多城市進行了限購的規定，二套的首付比例較高，建議購房者優先使用公積金貸款，可以享受到更為優惠的利率。