堅持“房住不炒”能夠穩房價

這幾年，中國房地產調控經歷幾次考驗，在這些考驗面前，對住房的定位始終沒有被突破，也就是說住房定位經受住了考驗。當然，不能說沒有波折，不能說調控堅持住房定位一律都非常堅定。不過，每次出現偏離定位、放松調控的情況，都被及時糾正，都再度收緊了調控，深圳或是最典型的例子。

深圳樓市調控升級

據筆者觀察，這些年房價幾次反復上漲波動，深圳都是打頭陣者。2020年以來，深圳房價又開始蠢蠢欲動。不過，當地政府及時發現后，給予了果斷糾正，加強了調控。自深圳于7月中旬發布新版“深八條”，大幅加大樓市調控力度之后，寧波、南京、十堰、東莞等城市也陸續發布樓市新政，從供需兩端對調控政策進行補充與升級。后面這幾個是70個重點之列城市房價檢測者，也曾是房價漲幅的排頭兵。但以深圳率先發起的新一輪房價走高苗頭總體上被及時撲滅了。

其實，今年以來，深圳等城市房價出現漲幅后，全國都在瞪大眼睛：一看會不會迅速擴大成新一輪房價走高熱潮;二看高層因疫情沖擊經濟低迷情況下，如何對待房地產調控，會不會有新政策，住房定位會否動搖？

7月底傳來了確切消息。7月30日，中央政治局召開會議，再次要求堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，促進房地產市場平穩健康發展。這些措施非常果斷和明確，住房定位不變，堅持調控不變，一以貫之執行下去，不要再抱任何幻想。

而在此前的7月24日，國務院副總理韓正主持召開房地產工作座談會，同樣強調牢牢堅持“房住不炒”的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期。“堅決不將房地產作為短期刺激經濟手段”最重要，最有針對性。

“房住不炒”是長久之策

新冠肺炎疫情導致全球經濟衰退低迷，中國經濟雖然復工復產較早，但是完全恢復也需要時日，加之國際貿易、地緣政治環境惡化，經濟動力明顯不足。很多人又開始幻想在這樣的背景下會否放松房地產調控，把房地產再次作為拉動經濟的動力？希望房價迎來新一輪上漲。一些投資投機者甚至幻想著開始再次大干一場，大賺一把。

不過，決策層敏銳地觀察到了這一點，徹底擊碎了這些投機者的美夢和幻想。“房住不炒”定位再次被叫響。相信，在調控不放松的總基調下，各地先后推出相關新政，成為樓市的穩定器。堅信，未來會有更多城市出臺更嚴厲的樓市調控政策。

更重要的是釋放出的是“房住不炒”定位不是權宜之計，而是長久之策。也就是說，房地產調控將會越來越嚴，房價只要一漲，露頭就打。開發商、中介機構等都已經“春江水暖鴨先知”了，特別是開發商正在調整業務結構，加快經營轉型。

開發商已經看到，房地產市場的基本面應該得到經濟基本面的支撐。當大多數需要買房的群體的收入不穩定且不斷下降時，房地產市場只能寄希望于那些高收入群體，他們基本上都有房子甚至是多套房子。因此，更多地去開發滿足高凈值個人需求的產品，可能是房地產開發企業未來投資和發展的重點。未來的趨勢可能是，將三、四線城市的土地開發方向轉移到一、二線重點城市，以開發高端住宅。畢竟，三、四線城市的基本面存在嚴重的人口流失，特別是一場新冠肺炎疫情促使獨門獨戶的別墅類高檔住房需求旺盛。

目前，開發商面臨兩大選擇：一是給超高收入階層蓋別墅，二是給低收入群體建保障性住房。

住房需求者也應該有一個基本估計，吃透“房住不炒”定位的精神。房價在一個時期穩定的預期完全可以樹立。

居家辦公有利于穩房價

筆者要強調的是，影響房價的另一個重要或者長遠因素是居家遠程辦公的興起。在線居家遠程辦公引發變化最大的可能是美國，表現最突出的是寸土寸金的紐約包括華爾街在內。新浪財經北美站劉碩發自紐約的消息再一次佐證了筆者的觀點。

根據租房網站StreetEasy的數據，今年第二季度，曼哈頓的出租房源價格在最初基礎上打折的比例最大。其中熨斗區（Flatiron District）降幅創下了驚人的45%。在中城西區和金融區，分別有40%和42%的公寓降價。這些降價的租房大多是在疫情期間辦公區附近的住宅。直接原因就是大部分公司都采取了居家遠程在線辦公方式。都在家里工作，也不再擔心通勤時間，租房的人正在向更遠的市鎮里蔓延，很多人離開市中心，搬去稍遠的地方，比如說長島、上州和新澤西州等。

辦公模式的革命性改變和創新將帶來包括逆城市化的生態重構。筆者在2020年6月11日的文章里就引用了對沖基金大佬都鐸·瓊斯近日的預言：在美國，居家辦公正在成為一個新模式，將重新定義房地產、餐飲、零售和汽車市場;延續了幾個世紀的城市化進程也可能會扭轉，未來人們可能將更加偏愛居住在郊區和鄉下，出現逆城市化現象。這對城市需求是一股分離的力量。遠程在線居家辦公常態化，將使得更多人選擇郊區和鄉間居住，這將使得中國正在進行的城市化帶來的壓力得到一定程度緩解，包括城市房價都將有利于促其走向穩定而不是暴漲。

房子變現能力最弱

目前形成的難能可貴的房價預期，已經導致購房者觀望氛圍形成。買漲不買跌的中國傳統習俗，也一定會加速放大這種預期，在這種預期下，房地產作為不動產是流動性最差的，也是變現能力最弱的。這也是美國人習慣于投資股票而不熱衷于房地產的原因之一。

不動產的一個交易規律是你越急著脫手，就越賣不出去。不信的話，現在擁有多套房產的人，你賣一套房子試試，保證你被折騰得能脫“一層皮”，費事費時費精力，一般人很難承受得起，所以普通民眾投資住房必須謹慎。

余豐慧

華中科技大學兼職教授，經濟學家，著名財經金融評論家，央廣財經特約評論員，中國產業經濟調研中心特邀研究員，中國金融智庫特邀研究員，大型金融企業前高管，注冊高級咨詢師。最新著作《金融科技：大數據、區塊鏈和人工智能的應用與未來》《互聯網金融革命》《互聯網金融100問》。