房地產政策是否會全面收緊

嚴躍進

今年1-7月，全國房地產政策面出現了很多新變化。尤其是7月召開的國務院房地產工作座談會，更是受大家關注。房地產政策是不是要全面收緊？這個問題可能是大家最為關心的話題。要回答這個問題，就要對現有政策的出發點、政策工具、市場基本面等有足夠的認識，只有這樣才能真正預判后續政策走向。

政策面為何突然收緊

7月國務院房地產工作座談會召開。此次座談會上，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市人民政府負責同志參加。此類城市名單本身就具有很強的信號意義，即普遍屬于今年上半年房價上漲較快的城市。

此次座談會明確了調控的四個基調。第一，要堅持問題導向，高度重視當前房地產市場出現的新情況新問題，時刻繃緊房地產調控這根弦，堅定不移推進落實好長效機制。從此類表述可以看出，房地產調控不能松動，各地政府必須在原則問題上落實好調控內容。第二，要全面落實城市政府主體責任，發現問題要快速反應和處置，及時采取有針對性的政策措施。此類規定則要求各級政府對于房價過熱等現象有足夠的敏感度，同時在政策出臺方面應該具備及時性。第三，要加強市場監測，對市場異動及時提示、指導和預警，精準分析市場形勢。此類規定對后續各地的調控提出了更多的要求，要求各地精準研究市場、精準出臺政策。第四，要持續整治房地產市場亂象，依法有效查處違法違規行為。此類政策也明確了下半年要持續做好房地產秩序管控內容，即房地產交易秩序不能亂。

此次會議的定調很清晰，用直白的語言來描述，就是“哪里房價過快上漲，就要打壓哪里”。這其實和今年上半年房地產市場矛盾有關。雖然今年2-3月房地產市場充斥著看空的情緒，關于市場急速降溫的擔憂也在增加，但到了4月市場開始逐漸復蘇，甚至出現了過熱的苗頭。市場的熱度超過預期，自然需要管控。

今年樓市的走勢和2008年金融危機時明顯不一樣，單純看房價指標，今年非但沒有急速下跌，反而熱度增大。而且從其他領域看，比如說豪宅市場的表現還是不錯的，各地甚至出現了搶房的現象。而剛需盤方面，學區資源好的房產項目，也出現了交易較熱的情況。類似情況其實都說明，市場矛盾點在變化，政策自然需要管控，以引導下半年樓市健康發展。

政策AB面：疏堵結合

需要提醒的是，對重點城市房價進行打壓，并不意味著所有樓市政策都會收緊。實際上政策本身都有兩面性，一面是打壓，一面是放松，需要全方位去看待此類問題。這里可以提及一個小故事。大禹治水的故事提到了一種科學治水的方法。禹的父親用封堵的方式治水，結果失敗，而禹用疏導的方式治水，結果成功了。該故事講了一個樸素的道理，即疏比堵的效果更好。此類故事對于理解各類政策是有積極幫助的。

但是現實中，往往大家會有一種印象，即當前政策明顯收緊了。出現此類“幻覺”，其實和很多因素有關。第一，各類涉及限購、限貸等政策，往往是購房者比較關心的，類似政策只要有風吹草動的地方，就容易被放大，使得大家覺得政策面處處在收緊。第二，這幾年大城市的政策更容易影響大家預期。因為各類新聞報道普遍是聚焦大城市的，通過微信朋友圈等形式傳播，政策本身的影響面在擴大。但需要說明的是，30多個大城市在全國房地產市場中的交易比重并不高，即約為30%的水平，而真正影響全國市場走向的是三、四線城市。意識到這一點，就會明白，大城市政策收緊的效應其實被放大了。

在實際過程中，即便是政策收緊的城市，也還是有放松的政策內容。最明顯的就是寧波政策。比如說，7月22日，寧波住建局等發布《關于進一步完善商品住房銷售行為切實保障居民自住需求的通知》。此次政策明確了優先購房的導向，比如說，寧波市海曙區、江北區、鎮海區、北侖區、鄞州區、奉化區行政區域內無住房且符合相關條件之一的家庭，可以按照此次政策要求優先認購一套商品住房。這個規定其實就釋放了寬松的導向。雖然此前寧波購房政策收緊，包括擴大了限購區域的范圍，但是后續政策依然有寬松的地方。此類寬松政策，就是疏導的概念，即積極引導合理的購房需求釋放。

打壓房價去庫存并重

下半年全國房地產的政策邏輯依然是清晰的，分為兩條線，包括打壓房價和積極去庫存。實際上就是量價關系的平衡。只有理解了這點內容，對于政策面的理解才會全面。

打壓房價方面，對于房價地價等過快上漲的城市，都會面臨打壓。什么城市會面臨打壓？其實判斷的邏輯也不難。每個月國家統計局都會發布全國70城房價指數變動情況，往往新建商品住宅價格指數環比漲幅排名前10的城市，都有可能被打壓，尤其是一、二線城市。而對于地價來說，直接公布的數據并不多，但如果某個城市地王項目較多，則容易被打壓，尤其是在競拍次數較多、溢價率較高、單價或總價創新高等情況下，所在城市都有可能面臨土地市場被管控的可能。

去庫存方面，目前其實去庫存壓力依然是較大的。第一，庫存絕對規模上升了。今年上半年新房預售證的管控是比較少的，各地推盤力度明顯強化，項目集中入市容易導致庫存積壓。此時需要積極去庫存，或者說賣房子是房企的本能和最核心的經營。第二，庫存絕對規模沒有上升，但是消化的速度是在下降的。雖然今年第二季度銷售節奏在加快，但由于第一季度市場受到明顯的干擾，產生了很多問題和壓力，這都是各地需要積極管控的。這兩個任務，從城市來說，可能相對壓力會小，但從房企角度看其實就比較大了。房企要防范經營風險，核心內容就是要促進銷售節奏加快。基于這些情況，部分高庫存或庫存壓力大的城市，依然會有寬松的政策。雖然并不一定會明文發布，但在實際過程中，類似銷售的政策環境肯定是趨于寬松的，比如預售證的發放。

對于地方政府、房企和購房者等來說，需要清楚地意識到，今年只要不觸碰“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”的紅線，其實不必對政策收緊過于緊張。今年各地政府其實在財政方面是有壓力的，包括穩投資方面也需要新動力，多少還是會對房地產有所依賴，即所謂的“土地財政”問題。所以從這個角度看，各地還是會有松動的可能。在實際過程中，包括房價、金融和交易秩序不能亂。在做好這項工作的前提下，從穩定住房消費等角度出發，各類寬松政策依然是有可能出現的。