海南自貿港建設背景下的片區綜合開發模式創新

畢玥

【摘要】三亞深海科技城是招商局集團與海南省、三亞市政府為落實國家海洋強國戰略，合作建設打造海南自貿港的先導性重點項目，文章試以三亞深海科技城為例，探討海南自貿港建設背景下，地方政府和大型央企如何構建平等、互利、可持續的合作模式，并從頂層設計、開發建設、產業招商和運營管理等方面進行開發運營模式創新，以期為類似的片區綜合開發項目起到借鑒作用。

【關鍵詞】政企合作;頂層設計;綜合開發

1、項目背景

2018年4月，國家主席習近平在慶祝海南建省30周年大會上宣布海南全島建設自由貿易試驗區，2018年10月，國務院批復同意設立海南自貿區并印發《中國海南自由貿易試驗區總體方案》，2020年6月，國務院出臺《海南自由貿易港建設總體方案》，標志著海南自貿港的建設正式拉開帷幕。

招商局集團作為大型央企，積極踐行國家戰略，主動參與海南自貿港建設。2018年7月，招商局集團與海南省簽訂了戰略合作協議，約定在港口、航運、金融及城市綜合開發等領域進行深度合作，并明確將三亞深海科技城項目作為重點合作的先導項目。此后，招商局集團與海南省、三亞市共同完成了三亞深海科技城項目的前期研究及頂層設計，并于2019年4月正式簽署了項目合作協議書，由招商局集團海南開發投資有限公司、海南省發展控股有限公司、三亞城市投資建設有限公司共同出資，成立招商局三亞深海科技城開發有限公司（后稱平臺公司），作為三亞深海科技城項目的統籌開發運營主體，負責項目的整體開發、長期運營。

三亞深海科技城項目位于三亞市西部崖州灣，合作范圍約15平方公里，包括深海科技城、科教城和南山港三大區域，合作內容囊括城市基礎設施建設、產業與配套載體建設、招商引資、運營管理等一系列城市資源整合與投資運營，合作期限30年，總投資規模預計超過100億元。

2、項目機遇和挑戰

海南建設自貿港的背景為項目創造了良好的發展機遇和政策環境，但項目也面臨一系列艱難的現實挑戰：

第一，項目所在的崖州區區位偏遠、經濟基礎差、人口基數小，產業基礎薄弱，發展動能不足。第二，地方財力有限，項目前期已由三亞市政府投資建設6年，但基礎設施建設、招商引資進度遠落后于預期，項目缺乏資金和合適機制能夠維系長期的投入和發展。第三，項目定位重點發展深海產業，但深海產業尚處于研究早期，市場前景不明朗，產業化動能不足，短期內無法產生經濟效益。

未來如何突破產業、人才、資金方面的瓶頸，搭建有效的開發運營模式，實現深海科技城的戰略目標和可持續發展，是項目發展面臨的重大問題和挑戰。

3、頂層設計創新

為明確項目的破題思路和發展方向，政企雙方合作完成了深海科技城的整體規劃和產業引導控制。三亞市政府委托中國城市規劃設計研究院開展了崖州灣總體規劃和控制性詳細規劃研究工作，招商局集團則同步委托普華永道、AECOM開展了三亞深海科技城產業規劃、空間概念規劃研究工作，在歷時半年的規劃研究過程中，雙方團隊經過多輪溝通對接，就項目的總體定位、產業發展體系、城市空間結構等頂層設計達成了共識，并充分落實到了法定規劃體系中。

總體定位方面，項目將以“產學研用”深度融合、“前港中區后城”協同發展為特色，重點聚焦深海油氣、海工裝備、海洋通訊、海洋牧場、深層海水利用等細分領域，集聚全球深海科技創新資源，建設國家深海基地南方中心，致力成為中國最具代表性的深海科技產業特區，打造國際深海產業新標桿。

產業發展方面，適度拓展深海科技產業內涵，構建深海科技研發與應用、海洋配套產業、體驗經濟、現代服務業為一體的產業生態體系，近期重點發展深海科技、海洋配套產業價值鏈兩端的環節，以大學、科研機構帶動產學研發展。

城市發展方面，圍繞“生態、生活、生產”深度融合的開發理念，按照“配套先行，產業項目同步跟進”的原則，依托現狀建成區，進行整體、成片、復合的城市綜合開發，逐步形成“雙核、三帶、四軸、五組團”的空間藍圖，打造宜居、宜業、宜游的產業新城。

4、開發運營模式創新

為實現深海科技城的戰略目標，政企雙方基于對區域內現有資源、自身優勢資源和能力的深刻認識，開創了“政府主導，企業實施，市場化運作”的開發運營模式，即由政府統籌項目整體開發工作，負責對項目全生命周期進行監督和審批;企業作為實施主體，負責項目的規劃、投資、建設及運營等具體工作，項目整體采用市場運作的方式，企業實現自身財務平衡，政府和企業在差異化分工的同時保持一體化合作。

管理機制方面，由省政府成立領導小組，統籌指導深海科技城的規劃、建設、管理，不定期召開領導小組會議，調協省級部門支持深海科技城發展和重大產業項目落地。由三亞市組建崖州灣科技城管理局（后稱管理局），負責深海科技城的開發建設、綜合協調、行政審批、服務保障、監督管理等行政管理和公共服務職責。由平臺公司負責對深海科技城進行建設、招商、運營、管理等具體工作，平臺公司和管理局之間可交叉任職。

開發模式方面，由三亞市政府負責科技城范圍內的土地收儲與整理，并依法公開出讓經營性土地。由管理局負責市政基礎設施建設、七通一平、公益設施建設等工作，并授權委托平臺公司進行工程建設管理輸出，對于市政基礎設施項目、重大公共服務配套設施、公益設施項目，平臺公司按成本加成的方式計取建設管理服務費。

招商引資方面，由平臺公司負責產業組織發展、優惠政策制定、招商引資落地和運營管理服務等工作，管理局采取增量稅收分享的方式，按年對平臺公司進行招商運營獎勵。

運營管理方面，由平臺公司負責構建一體化的服務平臺，提供物業管理、公用事業服務、市政及公共設施維護等園區統籌運營管理服務，管理局從土地出讓增值收益中分出一定比例，按年對平臺公司進行統籌運營管理獎勵。

5、建設運營情況

在管理局和平臺公司的通力合作下，三亞深海科技城進入了發展快車道，基礎設施建設、產業招商及園區運營等工作均在加速推進，截至2020年初，基礎設施建設方面，平臺公司已承接并啟動了18個代建項目，其中房建項目總建筑面積超過50萬平米，市政項目總里程超過10公里。配套建設方面，平臺公司已完成壹棧·南山春苑公寓首期100套人才公寓的交付運營，已獲取啟動區220畝土地并啟動科技城綜合服務中心建設。招商引資方面，已簽約或達成合作的高校4家、科研機構4家、企業20余家。運營管理方面，科技城已建立“城小二”工作機制，積極服務企業、服務項目、服務人才，同時也開通了園區公交車、通勤車、專屬網約車，解決了園區出行問題。

結語：

三亞深海科技城項目是在國家海洋強國戰略、海南自貿區建設目標指導下，創新地方政府和大型央企合作模式的探索性項目，政府與企業通過在區域內構建“管理局+平臺公司”的開發架構，形成利益共享、風險共擔的平等契約伙伴關系，共同推進土地開發、招商運營、項目準入與機制保障等工作。在這種開發模式下，政府提供了土地、資本、政策等資源基礎，企業利用市場機制對上述資源進行整合和綜合開發運營，打通城市規劃、土地一二級開發、招商引資、園區運營、品牌輸出等各個環節，加快產業導入和人口聚集，使三亞深海科技城成為一個實現政府、社會和企業共贏的資源共享平臺，促進合作雙方共同努力推進區域整體價值提升和可持續發展，在實現企業投資回報的同時，也使政府收獲了良好的經濟、社會綜合效益。