小區附屬建筑物的權屬探析

摘要：對于小區附屬建筑物的所有權認定有多種學說爭議，主要包括全體業主所有說、開發商所有說、約定歸屬說、全體業主使用說。對于小區附屬建筑物權屬的認定，應當根據《物權法》就建筑物區分所有權的規定，首先明確開發商自建設完成之日起享有的所有權，并以商品房買賣合同等當事人約定、公攤面積的計算方式等判斷權屬;業主則以繼受取得的方式對小區附屬建筑物享有所有權。應當明確的是，不宜將物業材料、商品房成本和售價等作為權屬判定的依據;經過行政機關審批或出具的、能夠證明物權的文件，應當具有較高的證明力;而將原始取得的物權取得方式納入我國物權法體系中，有利于明確小區附屬建筑物的權屬。

關鍵詞：小區附屬建筑物;建筑物區分所有權;原始取得

中圖分類號：D923.2 ? ?文獻標識碼：A文章編號：2095-6916（2020）18-0066-03

一、案件梳理與爭議焦點

2007年12月，被告恒興公司發包建設了海德名園小區一、二、三期工程，其中包括一處會所。2008年11月1日，恒興公司與本案另一被告紫竹物業公司簽訂物業移交驗收接管協議，約定了物業管理服務用房的位置和面積;另有協議約定紫竹物業公司自2008年10月30日開始承接物業。會所除物業公司使用的物業用房外，其余由恒興公司使用或控制。此外，案涉會所的建設工程規劃許可證的“附圖及附件名稱”部分載明：其中物業管理用房建筑面積700平方米，核發紅卡等內容。根據規劃部門的解釋，“核發紅卡”的房產不得銷售。

原告海德名園業委會向江蘇省宜興市人民法院提起訴訟，請求判令恒興公司與紫竹物業公司就恒興公司和紫竹物業公司所占有使用的26號會所支付自2008年11月1日起至起訴之日止的租賃費用，并要求確認26號會所中除物業用房外的647.62平方米的房屋所有權為宜興市新街街道海德名園全體業主所有。

被告方不服，提起上訴。

二審中，本案爭議焦點在于：1.一審法院是否存在程序違法問題;2.案涉會所歸誰所有;3.上訴人恒興公司是否應向被上訴人海德名園業委會支付會所的使用費。本文分析的主要爭議焦點，在于案涉會所的權屬問題;而對其權屬予以確定，即是將會所的所有權確定為海德名園全體業主所有，或恒興公司所有，進而自然得以解決本案中恒興公司是否應當支付會所的使用費問題。

二、裁判分析

本案經二審認為，一審法院將兩項訴訟請求一并審理不存在程序違法，案涉會所屬海德名園全體業主所有，恒興公司應支付使用費，海德名園業委會作為全體業主代表有權請求恒興公司賠償損失。二審法院判決駁回上訴，維持原判。對于案涉會所的權屬認定，二審法院以《物權法》第70條、第73條，以及《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“《最高院解釋》”）第3條為依據。二審法院認為，本案出現程序違法的爭議，起因在于恒興公司于一審階段的第一次庭審中對案涉會所的權屬提出抗辯，從而使一審法院向海德名園業委會釋明，應先對會所的所有權進行確權。從另一角度解釋二審法院的裁判理由，即一審裁判過程中，之所以出現需對案涉會所進行確權并由海德名園業委會增加了確認所有權的訴訟請求，系因恒興公司的抗辯而使得海德名園業委會需要提出確權要求，而案涉會所的所有權原本應當無權屬糾紛。

三、觀點評析

本案中的會所，因其位于小區之內、未明確約定權屬、不具有產權、具有社區公共服務功能等特點，與小區停車場、活動中心等具有相同的特性，應當屬于小區附屬建筑物。而該類建筑物因法律規定的明確性不足，以及受到人們在日常生活中的習慣影響，使得此類訴訟糾紛在近年頻發。對于開發商建設的小區附屬建筑物，其所有權的確定，時常被限制于《物權法》的規定中。從二審判決書中可以體現，二審法院將本案糾紛的焦點置于案涉會所的所有權之上，涉及小區附屬建筑物所有權的認定規則，對于現實生活中的爭議解決、法院裁判確有重要的意義，其旨在從根本上解決案件糾紛，抓住爭議焦點。

（一）小區附屬建筑物權學說爭議

對于小區附屬建筑物的所有權，主要包括了全體業主所有說、開發商所有說、約定歸屬說、全體業主使用說等。

全體業主所有說認為，小區附屬建筑物的所有權應當作為《物權法》所規定業主共有部分，而為全體業主共同所有。在小區附屬建筑物權屬不明的情況下，若開發商不能證明對小區附屬建筑物的所有權，則小區附屬建筑物即歸全體業主所有。

開發商所有說認為，小區附屬建筑物作為開發商投入成本修建的一類特殊的不動產，在沒有明確約定小區附屬建筑物屬于業主共同共有的情況下，根據“誰投資，誰收益”的原則，理應根據物權的原始取得而成為小區附屬建筑物的所有權人;不動產登記并非絕對效力，故是否取得不動產物權與是否登記無關。

約定歸屬說主要出自對小區車位、車庫的權屬考慮。該觀點認為，作為小區附屬建筑物的車庫、車位在開發商與業主簽訂商品房買賣合同時通過約定的方式確定權屬，《物權法》第74條規定車庫、車位的歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，即表明立法者對于約定歸屬的方案予以肯定。該觀點未能在未約定的情況下明確權屬，且在該觀點的解釋既以立法者目的為要點，又忽視了該觀點與《物權法》中對于不動產物權取得以登記為要件的規定的沖突。

另有觀點認為，無論不動產物權歸于何方，小區附屬建筑物的使用權應當歸全體業主所有，如《江蘇省物業管理條例》第66條規定“物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業主開放”。對于不動產物權的登記效力模式的學說爭議，也從側面反映了一國對于不動產物權取得方式的態度。

（二）開發商對小區附屬建筑物的物權來源

囿于法律的規范性特征以及國情的特殊性，《物權法》第一條規定了其立法目的和依據，而不動產物權的原始取得，并沒有明確規定于《物權法》之中。對于不動產物權的設立，《物權法》規定不動產物權經登記“發生效力”，其應當理解為發生排他的效力，而不是“取得物權”，其目的仍屬于保護物權，使經過登記的物權產生排他的效力，體現的是國家行政權力對不動產物權關系的干預，而非限定不動產物權的設立方式。不動產物權的取得也不以登記為要件：對于房屋的物權效力，《物權法》第30條、第31條規定了“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力”，但“處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力”，規定了不動產物權取得需登記的合法性要件以及權利移轉的限制，且《最高人民法院關于適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋（一）》第8條規定在事實上將《物權法》第30條規定享有的不動產物權限定為“尚未完成不動產登記的”，即首先需要能夠被登記。若將《物權法》理解為全部的物權取得方式都由法律規定，則在不動產建設施工完成之后、登記之前，其權屬就處于不確定的狀態，在現實中也就無法解決可能出現的糾紛。因此，司法解釋中也明確了“基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主”，側面認可了對于不動產的物權轉移效力，不以登記為必要條件。

（三）小區附屬建筑物的物權證明誤區

物業材料中所標注的小區附屬建筑物的權屬，不應當作為證明小區附屬建筑物的證明材料。第一，物業材料的制定主體，決定了其證明力的不足。物業材料通常是由小區開發商在建設施工的過程中制定的各類數據、圖紙文件匯總而成。而在開發商內部，此類文件通常由工程部、法務部甚至業務部制定、審查，在法律規范對于小區附屬建筑物的規定不明確、工作人員法律知識欠缺的情況下，物業材料出現權屬記載錯誤的情況，應當是有較大可能發生的。第二，物業材料的制作目的，與證明小區附屬建筑物的權屬的關聯性不大。物業材料通常是為了物業公司了解小區地理及設施詳情、計算物業費用、準備消防人防等工作而制作的，而物業材料對于小區附屬建筑物的權屬記載，既不受國家強制力的保護，也不具有如登記而排他的物權效力。第三，物業材料對小區附屬建筑物的權屬記載，即便其具有一定的證明力，在有權利人辦理不動產登記時的權屬證明以及不動產界址、面積等材料的情況下，物業材料的證明力應當足以被排除。在不動產尚未完成登記的情況下，相關的權屬證明等材料因為尚未受到登記機關的認可，也就不具有足夠的證明力，物業材料的證明力與其之間的證明力大小，也需因個案具體情況判斷;但是，在不動產完成登記的情況下，其提交的相關權屬證明，在本案中即體現為土地分割證、圖紙等材料，就應當足以排除物業材料的錯誤記載的證明力。

商品房的成本和價格，不應當作為小區附屬建筑物權屬的依據。第一，商品房的建造成本，在個案當中具有例如開發商內部文件、招投標文件、建設施工合同、物價局核定材料等諸多的認定依據，在不同的文件中，因程序的不同，計算的結果都有所不同，而此種不同并非完全是計算方式的不同，而是因為在每一個階段中都有新的成本需要計算。在諸多材料都可以作為商品房的建設成本予以參考的情況下，將小區附屬建筑物可能的成本與商品房的成本之間進行核算，是不足以證明小區附屬建筑物的權屬的。第二，小區附屬建筑物的成本，需要在不同的材料中明確認定其可能的含義。第三，商品房對外銷售的價格與物價局核定成本之間存在偏差，不能就此認為偏差的價款即為小區附屬建筑物的成本。商品房價格與成本之間的偏差產生的原因多種多樣，不同時間節點上的價格也受市場的一定影響。在無法排除所有可能的原因之下，即認定偏差價款為小區附屬建筑物的成本，缺乏足以證明小區附屬建筑物權屬的關聯性，也就無法足以證明小區附屬建筑物在開發商原始取得的情況下，業主對小區附屬建筑物的所有權主張。第四，小區附屬建筑物的成本，在實際情況中不一定由全部業主平均分擔。若認為小區附屬建筑物的成本包含于商品房價格中，進而認為小區附屬建筑物屬共有部分而為全體業主共有，那么未分擔小區附屬建筑物建設成本的業主，也就應當不享有小區附屬建筑物的所有權，與共同共有的觀點之間存在矛盾。

（四）業主對小區附屬建筑物享有物權的認定

關于小區附屬建筑物所有權的取得方式，在無明確約定的情況下，應當因原始取得的物權取得方式，確定開發商對小區附屬建筑物的所有權。而業主在通過與開發商之間訂立的協議，如商品房買賣合同、停車位買賣合同等，從而得以通過繼受取得的方式，取得對原屬開發商的小區附屬建筑物的所有權。既然業主因非建造者而不可能因原始取得而對小區附屬建筑物具有所有權，且在沒有如同《物權法》第73條明確規定“建筑區劃內的道路”“建筑區劃內的綠地”屬于業主共有的情況下，業主對于小區附屬建筑物不因法律規定而直接享有所有權，因此，業主對于小區附屬建筑物僅能因繼受取得的方式對小區附屬建筑物享有所有權。

在審理裁判過程中，業主對小區附屬建筑物具有所有權的依據的認定，應當具有一定的優先順位。首先，首要依據應當是法律明確規定，以及對小區附屬建筑物的不動產權登記證明，如不動產權證等：如若提供給業主的小區停車場數量不符合《物權法》第74條業主對車庫的需要的相關規定，則應認定未提供給業主的停車場屬于業主共有;再如小區未按《物業管理條例》規定配置必要的物業管理用房，則應將符合條件的小區附屬建筑物認定為物業管理用房而屬業主共有;不動產權證因國家強制力的保證、登記流程的嚴謹性帶來的高度的證明力，裁判者應當將其作為最重要的裁判依據。其次，在沒有不動產權登記證明的情況下，有當事人通過協議明確約定了權屬的，因當事人之間對于訂立協議所需負有的審慎義務，使得裁判者應當予以認可此類協議作為認定權屬的依據。再次，與商品房成本與價格是否可能包含小區附屬建筑物的相應部分不同的是，對于公攤面積中明確包含了小區附屬建筑物的商品房買賣合同或其他約定的，因小區附屬建筑物在事實上由業主所買受，開發商所付出的成本也就得以抵消，且公攤面積的屬性明確了小區附屬建筑物的權屬，故應當認定小區附屬建筑物屬于業主共有。另外，業主對小區附屬建筑物取得物權，與商品房買賣合同中開發商所付義務中包含提供小區服務設施的約定不沖突，其約定也不能作為對抗業主取得所有權的依據。商品房買賣合同的訂立應當秉持當事人之間意思自治的原則，提供小區服務設施的保證也與所有權的歸屬無關;當事人應當首先對于自己對某一物是否享有權利具備明確的認知，才能根據享有的權利對他人履行義務。

總結

小區附屬建筑物作為一種不動產，其物權應自原始取得而產生，自然首先需要承認不動產物權的原始取得效力。開發商對小區附屬建筑物應因原始取得而自建筑物建設完成之日起取得所有權，立法者可考慮將不動產物權的原始取得方式作為物權的取得方式之一。《物權法》對于建筑物區分所有權的專有部分、共有部分的劃分，不應排除開發商對于專有部分享有的所有權，而簡單地將業主專有部分以外的區域認定為業主共有。對于小區附屬建筑物的物權證明，應當因承認物權的原始取得而認可相關證據，且裁判者對于證據的適用及排除規則，應當明確，經過行政機關審批或出具的、能夠證明物權的文件，應當具有較高的證明力。商品房的成本和價格是否包含小區附屬建筑物，與公攤面積的計算是否納入小區附屬建筑物，因各自的產生原因和含義不同，應當在認定依據上予以區分。業主是否對小區附屬建筑物享有所有權，應當首先承認其權利取得方式為繼受取得，其次考慮個案中是否存在當事人之間的明確約定，以及公攤面積的計算方式，皆可作為業主是否享有相應所有權的依據。

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作者簡介：林新宇（1996—），男，漢族，福建莆田人，單位為浙江大學光華法學院，研究方向為民商法學。

（責任編輯：董惠安）