農(nóng)村房地一體確權(quán)登記調(diào)查工作的重難點淺析

馮玉森 任超 張建勇

[摘要]農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記工作是一項維護農(nóng)民權(quán)益、維系社會穩(wěn)定和促進鄉(xiāng)村振興的重要基礎(chǔ)性工作，對于深化農(nóng)村土地制度改革、完善農(nóng)村土地權(quán)屬制度及增進農(nóng)民福祉意義重大，基于對江西省農(nóng)村房地一體項目的實踐，對農(nóng)村房地一體確權(quán)登記調(diào)查工作的重難點進行了系統(tǒng)梳理，并提出建議以期為后續(xù)工作的開展提供案例與方法借鑒。

[關(guān)鍵詞]農(nóng)村房地一體;確權(quán)調(diào)查;問題;建議;江西省

[中圖分類號]F321.1

[文獻標識碼]A

農(nóng)村房地一體化項目是國家政府給與老百姓的福利，旨在確定農(nóng)村房屋的權(quán)屬、面積，進行登記頒證，為了盤活農(nóng)村固，定資產(chǎn)，為市場經(jīng)濟注人新鮮的血液，拉動農(nóng)村的緊急增長，打贏脫貧攻堅戰(zhàn)，具有重大的意義。

農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是對宅基地和集體建設用地及其上的建筑物、構(gòu)筑物調(diào)查為重點。為農(nóng)村宅基地和集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作做好資料的收集，也為全國范圍內(nèi)實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作打下堅實基礎(chǔ)。

1農(nóng)村房地一體確權(quán)登記調(diào)查的工作內(nèi)容

農(nóng)村房地一體化確權(quán)包括農(nóng)村地籍與房屋調(diào)查，是對農(nóng)村范圍內(nèi)所有宗地的權(quán)屬、位置、房屋及構(gòu)筑物面積等相關(guān)信息的調(diào)查，是一項公益性基礎(chǔ)調(diào)查。農(nóng)村地籍與房屋調(diào)查的成果資料是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記發(fā)證工作的基礎(chǔ)資料，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記在農(nóng)村地區(qū)的開展提供保障。

本次農(nóng)房一體不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查主要是針對農(nóng)村宅基地和集體建設用地及其上房屋等建筑物、構(gòu)筑物的權(quán)屬調(diào)查。對宅基地和集體建設用地及其上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物尚未進行權(quán)籍調(diào)查的，此次可進行房地一體的權(quán)籍調(diào)查工作;對已完成宅基地和集體建設用地登記發(fā)證的，可根據(jù)實際情況只進行房屋信息調(diào)查;對已完成宅基地和集體建設用地地籍調(diào)查但未進行登記發(fā)證的，應進行地籍資料的現(xiàn)狀核實，并對房屋等建筑物、構(gòu)筑物的調(diào)查;對宅基地和集體建設用地未進行地籍調(diào)查，但其上房屋等建筑物、構(gòu)筑物已經(jīng)登記發(fā)證的，對宅基地和集體建設用地進行地籍補充調(diào)查，并對房屋等建筑物、構(gòu)筑物進行落宗核實。

農(nóng)村房地一體確權(quán)調(diào)查的工作主要有：權(quán)屬調(diào)查和資料收集、房屋調(diào)查和測量等工作。權(quán)屬調(diào)查和資料收集主要是對已建農(nóng)房進行調(diào)查，確定權(quán)屬來源，核對地籍圖是否發(fā)生變化，收集土地使用相關(guān)的土地證、審批文件、權(quán)利人證件以及戶口本等資料，作為農(nóng)房調(diào)查確權(quán)、發(fā)證的依據(jù)。房屋調(diào)查測量是對農(nóng)房進行宗逐戶的進行人戶調(diào)查，也可以和權(quán)屬調(diào)查同時進行，包括拍攝房屋照片、繪制分層圖、丈量房屋的邊長、補充收集房產(chǎn)相關(guān)權(quán)屬資料。

2農(nóng)村房地一體確權(quán)登記調(diào)查開展情況

目前，各地均在積極開展農(nóng)村房地一體化確權(quán)調(diào)查工作，目前開展比較早且已經(jīng)進人數(shù)據(jù)建庫和登記發(fā)證的省份，如福建省、江西省，其他省份也陸續(xù)的開展，如山東省、湖南省。

江西省農(nóng)村房地一體確權(quán)登記調(diào)查項目于2015年開始啟動試點縣市區(qū)，主要有婺源縣、余江區(qū)、會昌縣，目前各縣市區(qū)基本結(jié)束入戶調(diào)查的工作，將近80%的縣市區(qū)已基本完成數(shù)據(jù)建庫的工作，農(nóng)房發(fā)證工作也已開展，進度相對緩慢，按照江西省自然資源廳下發(fā)關(guān)于加快推進農(nóng)村房地一體登記確權(quán)發(fā)證工作的通知，要求各縣市區(qū)和作業(yè)單位于2020年6月底完成90%的發(fā)證率，各縣區(qū)在積極應對，確保農(nóng)房發(fā)證工作的順利進行。

3農(nóng)村房地一體確權(quán)登記調(diào)查工作開展過程的重難點剖析

目前，各地農(nóng)村房地一體確權(quán)登記調(diào)查項目已經(jīng)進入全國區(qū)域性的項目，由國家層面牽頭，地方省市區(qū)積極宣傳動員，各省市均已開展和著手開展相關(guān)的調(diào)查和準備工作，農(nóng)村地區(qū)由于歷史遺留、時間變遷等其他因素的影響，雖然工作開展初期得到當?shù)卣拇罅π麄骱椭С郑诰唧w的實施過程中仍然存在一些阻力。

3.1農(nóng)民對不動產(chǎn)登記意識不高

農(nóng)村房地一體化確權(quán)調(diào)查工作最底層的組織架構(gòu)由縣級政府、自然資源和規(guī)劃局部分組成，在宣傳農(nóng)村房地一體確權(quán)登記調(diào)查項目的過程中，廣大農(nóng)民朋友們的認識不高，對發(fā)證工作存在抵觸心理，部分農(nóng)民對發(fā)證的意義認識不到，以為是自己的房子，不管發(fā)證與否與自己的使用無關(guān)，當?shù)亟ǚ侩S意性很大，多鲇多建現(xiàn)象嚴重，很多農(nóng)民擔心超占面積會在此次的調(diào)查中被發(fā)現(xiàn)，存在拒絕調(diào)查和不配合調(diào)查現(xiàn)象，這將直接導致地籍、房屋調(diào)查工作帶來很大的阻力。

3.2村干部配合力度不夠

村級的工作人員是對本村實際情況最熟悉的人員，在農(nóng)村房地一體調(diào)查工作中扮演重要角色，但由于村委工作人員偏少，鄉(xiāng)鎮(zhèn)及縣下發(fā)其他行政任務，例如空心房整治工程，精準扶貧等工作，導致村委配合農(nóng)村房屋調(diào)查工作也顯得捉襟見肘，有力施展不開，進村調(diào)查工作的開展并不順利。

3.3工作人員技術(shù)不成熟

由于農(nóng)村房地一體確權(quán)登記調(diào)查項目是屬于政策類項目，全國范圍內(nèi)大范圍的開展工作，調(diào)查人員的缺口巨大，部分技術(shù)作業(yè)單位為了完成進度要求的任務，放寬技術(shù)人員的要求，導致作業(yè)技術(shù)人員參差不齊，在實際調(diào)查的過程中，成果的合格率整體偏低，許多縣市區(qū)的質(zhì)檢合格率低于驗收要求的水平，造成整體的進度緩慢和調(diào)查的成果質(zhì)量偏低，成果的調(diào)查和整改，費時費力，外業(yè)調(diào)查的成果經(jīng)過質(zhì)檢的內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)建庫，存在大量返工的情況，整改工作量和人員缺口大，工作的開展舉步維艱。

3.4-戶多宅等歷史遺留問題

由于農(nóng)村長期處于監(jiān)管寬松的環(huán)境，村民隨意建房、少批多占多建、借地建房，權(quán)屬分割不清楚，現(xiàn)狀復雜，難以追本溯源，調(diào)查清楚實際情況，因此給農(nóng)村房地一體確權(quán)登記調(diào)查工作帶來了許多困擾。調(diào)查確認權(quán)屬來源、一戶一宅的情況顯得無從下手，加上村民對已產(chǎn)生的違法建房、多占多建的情況刻意隱瞞，實際的情況更加難以調(diào)查清楚，這無疑是增加了農(nóng)村房地一體確權(quán)登記調(diào)查工作的難度。

3.5工期長、利潤低、回款難

農(nóng)村房地一體確權(quán)登記調(diào)查項目的工期長，調(diào)查難度和調(diào)查工作量大，形之中給調(diào)查的技術(shù)單位增加了巨大的生產(chǎn)成本的經(jīng)營的難度，工作周期長，成本高，收益低，回款難，許多的測繪單位面臨經(jīng)營不利，倒閉的風險，進一步加劇了調(diào)查工作開展的難度。

4針對農(nóng)村房地一體確權(quán)登記調(diào)查工作的建議

4.1加大宣傳教育力度

自然資源和規(guī)劃局及建設部門加大宜傳農(nóng)村宅基地申請、審批、農(nóng)房建設和登記辦證的法律法規(guī)及流程，讓每一位農(nóng)民都清楚從宅基地申請到農(nóng)房登記辦證的各個環(huán)節(jié)，讓農(nóng)民了解違法占地、違法建設的法律責任及經(jīng)濟處罰。讓農(nóng)民懂得取得

不動產(chǎn)權(quán)證才是證明房地物權(quán)的唯一法律憑證。同時，充分發(fā)揮村委會、村民小組的重要作用，引導村組和農(nóng)戶主動積極開展確權(quán)登記工作，在調(diào)查工作中派專人進行配合。

4.2加強技術(shù)培訓和質(zhì)刪監(jiān)督

由于各地宅基地確權(quán)、房屋確權(quán)等工作開展情況、南北方地形、人文情況不一致，部分地區(qū)可能宅基地確權(quán)或房屋確權(quán)早已完成，山區(qū)地形復雜、存在農(nóng)民長期外出打工等情況，盡可能做到一次調(diào)查清楚、準確。各技術(shù)單位應針對此次農(nóng)村房地一體確權(quán)登記項目根據(jù)各地具體情況、政策文件、技術(shù)規(guī)程統(tǒng)一技術(shù)標準，對技術(shù)人員做技術(shù)培訓，確保成果符合國家標準要求。

4.3妥善處理歷史遺留問題

為了維護農(nóng)村、農(nóng)民的穩(wěn)定，保護農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)益，本著“尊動史、依法依規(guī)、實事求是、分類處理”的原則，對農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記過程中發(fā)現(xiàn)的歷史遺留問題進行深人研究，區(qū)分不同情況，分別制定切實可行的政策措施，切實維護農(nóng)民合法權(quán)益。農(nóng)村房地確權(quán)登記歷史遺留原因眾多，在不同時期政策可能不同，我們在處理歷史遺留問題時，查詢當時問題產(chǎn)生的政策，不能使用現(xiàn)行的政策和制度去解央歷史問題。

4.4保障經(jīng)費

按照國家級各地政府要求，將農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登訌作所需經(jīng)費列人本地政府財政年度預算中，確保工作順利開展。同時，各地政府加強對農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作的專項經(jīng)費進行有效監(jiān)管，切實做到專款專用。

5結(jié)語

農(nóng)村房地一體確權(quán)登記調(diào)查項目是由國家政策扶持，給老百姓福利的事情，權(quán)屬調(diào)查工作的順利進行，是關(guān)乎農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作的重點，直接關(guān)系到農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作的正確、準確性。切實做好權(quán)屬調(diào)查，依據(jù)相關(guān)政策處理好工作中的問題，確保工作的順利開展，維護好農(nóng)民的權(quán)益。

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