土地儲備制度創新及拓展完善

于偉

摘 要：當前階段，城市化建設工作的開展離不開土地儲備，這主要是因為能夠隨時隨地的對儲備的土地進行調配，其屬于開展各項工作的關鍵。雖然征用土地的方式有很多種，不過大部分方式除了消耗較多的時間之外，同時也會浪費體力，無法加快工程開展進度，不利于城鎮化工作正常開展。因此，土地儲備現象是目前面臨的首要問題。本文主要論述了有關于土地儲備制度創新和拓展完善工作。

關鍵詞：土地儲備制度;創新和完善策略

所謂土地儲備，主要是指政府高效率對城市土地進行開發和應用的一種方式。對于我國土地儲備制度來講，是我國在土地管理方式內從計劃經濟體系到市場經濟體系的轉變，在土地利用方式從外延粗放型轉變為內涵集約型的背景下，在將經營城市當成一項要點，在提升土地利用率和優化土地資源的基礎上應用各種方式，以此達到土地資源保值增值的目的。

一、我國土地儲備制度具備的特征

從宏觀角度進行探究，土地儲備包含了城市土地儲備和耕地儲備兩個方面，對于土地儲備屬性來講，政府性和公眾利益性是兩項重要的關鍵詞，不管是在國外還是國內，都覺得城市土地儲備是經由政府發動的一項土地宏觀調控行為，主要包含了三方面，分別是土地收購、前期開發和土地供應，基于此，必須確保土地儲備的統一性和整體性。首先，制定完善的城市土地儲備體系，遵循統一回收和統一供應的基本原則，主要是在該項領域內盤活的土地都必須全面納入土地儲備運行體系，政府統一進行收回，加以調整。在城市土地儲備期間，加大目標協調性和整體性的重視力度，比如，確保空間內經濟、生態效益以及近期效益和長期效益的統一，將社會效益和生態效益放在第一位，綜合性考慮經濟效益。再加上城市儲備具備增值性和外部性的特征。一般來講，城市土地儲備機構取得的土地是沒有進行基礎設施開發的毛地，為了達到儲備土地增值的目的，土地儲備機構經常對提前規劃好以及準備投入市場的土地搞好前期開發，然后將土地供應出去。如此一來，通過前期開發實現儲備土地增值。

二、土地儲備制度存在問題的分析

（一）土地收購補償金額混亂

土地收購補償金是目前土地儲備期間存在的首要問題，大多數問題沒有得到徹底解決的實質性原因是因為土地收購金額不符合雙方提出的高要求，容易引發各項矛盾。因為沒有制定清楚的法律法規對具體的土地收購補償金額進行規定，當各項經濟發展水平都處于不一致狀態中，是統一標準還是遵循因地制宜的基本原則，或者是城市內各項區域土地價格不一樣的時候，是遵循統一標準還是依照當地區域的房價進行定義，都沒有準確地標準。

（二）面臨著嚴峻的土地收購儲備風險

財政和銀行貸款以及其他金融機構是我國在土地收購儲備資金的主要來源，因為土地收購儲備所需的資金非常多，當經濟發展方面出現問題以后，將會加劇土地收購儲存資金風險的出現，使得土地收購儲備資金鏈斷開。對于土地收購和儲備內的資金來講，均是通過銀行貸款而來的，承擔的高額利息非常多，當沒有及時轉讓土地的話，土地自身形成的經濟效益將和銀行利息相抵消，這樣的話，就從一定程度上加劇了土地收購儲備資金風險的形成。在具體的土地收購儲備環節中，因為利益方為了自身利益對資金進行調度，我國土地儲備制度不具備完善性，有的收購人員經常去鉆法律和制度的空子進行違規操作，如此便加劇了土地儲備風險的形成。

（三）土地收購市場公平性缺失

現階段，大多數區域存在著強制性收購土地的情況，當地政府利用政府的權威性強制性對土地進行收購，強迫土地原有的使用者自主接受政府的收購行為，完全不注重土地原有使用者的合理要求，雖然在土地收購儲備期間制定了相關的土地收購補償標準，可是有的政府在收購期間并沒有相關的依據標準來補償土地原有使用則，在具體的土地收購行為中經常發生補償不符合要求的情況，甚至是直接影響到了社會正常開展，此種現象除了難以將土地儲備制度宏觀調控效果有效體現出來之外，還會加劇人民群眾對政府的不滿，無法構建和諧社會。

（四）基層政府過度依賴于土地儲備融資

經過對土地市場發展情況的進一步研究分析，可以發現，土地調控過于頻繁，土地市場的波動變化比較大，我國的土地市場發展相對低迷，因此，就需要實施土地緊縮的政策，如果突然增大，則需要抑制土地熱度過大的情況。如果僅僅根據所寫的狀況來看，土地儲備實質上就如同大的蓄水池。如果從其他不同的角度來看，土地收購儲備又可以起到保障用地的作用。因為土地儲備是在建設用地基礎之上進行的工作，所以土地資源非常稀缺，另外，又有地方政府作為依靠。所以，在我們國家良好的土地儲備資源屬于優秀的融資條件，然而，因此也會造成土地資源盲目開發的情況。在一般情況下，地方政府為了發展經濟，往往會實施滾動融資。然而，如果地方政府過度依賴于土地儲備，則會導致有效建設用地急劇減少，在不同程度上直接影響土地調控。

三、土地儲備制度創新及拓展完善

（一）創新土地收購儲備資金的循環監控制度

在當前階段，如果想要抵御土地收購儲備所造成的風險，就需要保證高額的資金投入，提高土地收入儲備資金的利用力度，進一步拓寬資金的來源。在當前階段，如果想要保證土地收購儲備工作順利的展開，才可以在最大程度上土地收購儲備資金的循環使用。因此，就需要嚴格按照市場經濟的規律來開展各項工作，在此基礎之上，可以切實的提高土地資源的日常管理能力。不同的地區在實施土地收購以及儲備時，還需要借助當地的情況來制定規劃，通過這種方式在進一步確定土地收購儲備資金所占的市場份額，為此，就需要通過科學化的收購以及儲備計劃促進當地經濟的發展。除此之外，當地政府也需要進行政策性支持，積極的鼓勵投資企業參與工程建設。其中，需要特別注意的是，關注土地收益的分配情況，在此基礎之上可以保證收購和儲備的資金。

（二）針對土地收購以及儲備工作實施強有力的監管

在一般情況下，土地的收購以及儲備工作實質上主要指的是政府對于土地市場的壟斷，其中涵蓋了不同的權利以及不同的經濟利益。所以，需要進一步強化土地收購儲備的監督管理。為此，需要創立土地收購以及儲備信息公示制度，通過這種方式，來達到土地收購以及儲備工作的公開透明，通過這種方式，可以便于社會進行廣泛監督，可以有效的防止出現土地收購以及儲備工作中的不法行為。此外，相關部門還需要加強監督，為此，作為土地收購儲備部門來說，就需要在政府工作報告中對于土地收購以及儲備工作的實際情況，做解說。此外，還需要改變土地收購儲備機構的工作屬性，需要及時轉變以盈利為目的的工作模式，轉變傳統的考核模式。因為土地收購儲備部門屬于我國的事業單位，因此，國家財政進行補貼，所以其機構所做的行為都代表政府，由于所代表的是政府對市場的調控，因此，需要考慮到所帶來的效益。為此，就需要進一步加強強化對土地收購以及儲備工作的管理，與此同時，還需要制定相關的制度約束土地收購儲備行為，確保工作的公平合理。另外，加快開展土地儲備立法研究工作，盡快將土地儲備納入國家法制體系。明確土地儲備機構的定位和職能，明確土地儲備機構作為國土資源管理部門一個分支機構，是下屬的事業單位，并明確其應該在整個城市發展中的職能和職責。由于目前的城市開發和改造主要以棚戶區改造的方式進行，新的法律法規也需要明確土地一級開發與棚戶區改造的關系究竟是什么，土地儲備機構需要承擔什么樣的責任和義務。

（三）進一步擴大和延伸土地儲備機構的宏觀調控能力

中央政府直接對各區域的土地儲備機構進行著控股，并且這些土地儲備機構屬于非盈利性的經濟實體，基于此種現象，中央政府需要對各項區域的提地機構實施統一監督和管理工作，以此確保中央政府可以對各項區域土地儲備機構實際行為和結果進行準確的預測。各項區域的土地儲備機構應當完全服從中央宏觀調的基本需求，依照中央政府下達的政策進行操作，這就需要中央政府全面控制土地的時序、布局和結構以及類型，進而形成適應市場經濟發展的土地宏觀調控能力，當土地儲備實施了中央控股以后，各項區域的土地儲備機構利益分配應當依照持有的股份進行合理劃分。

四、結語

從以上論述來看，我國土地儲備制度還有著較多的問題，僅僅可以對本區域內的土地資源進行調整，在操作期間還存在著嚴峻的強制性收購行為。所以，務必制定健全的土地儲備制度，提升土地儲備制度的調控能力，在落實土地儲備資金機制的基礎上對土地儲備機構進行監督和管理。

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