引入地產(chǎn)龍頭戰(zhàn)投 助力國企做強做優(yōu)

1 ?項目背景

為加快滁州市亭城文化旅游發(fā)展有限公司各項業(yè)務(wù)發(fā)展，進一步壯大公司資產(chǎn)，提高文旅產(chǎn)業(yè)保障能力，2019年3月19日，滁州市亭城文化旅游發(fā)展有限公司全資成立滁州市鑫城置業(yè)有限公司（以下簡稱“鑫城公司”）。10月12日，鑫城公司通過掛牌方式公開競得滁土公告字〔2019〕17號文件的6、7號宗地，11月14日，鑫城公司全資成立滁州市鑫潤置業(yè)有限公司（以下簡稱“鑫潤公司”）及滁州市鑫輝置業(yè)有限公司（以下簡稱“鑫輝公司”）用于開發(fā)上述地塊。

為引入外部專業(yè)地產(chǎn)公司管理與開發(fā)經(jīng)驗，加快資金回籠，降低市場風(fēng)險，兩家增資企業(yè)分別通過安徽省產(chǎn)權(quán)交易中心公開掛牌征集一家專業(yè)地產(chǎn)公司與之進行上述兩塊地塊的合作開發(fā)。增資后，投資方持增資企業(yè)股權(quán)比例為51%，兩家增資企業(yè)擬募集資金合計不低于人民幣39872.59萬元，募集資金用途主要用于兩家增資企業(yè)的經(jīng)營、投資及用于償還增資企業(yè)向原股東的借款。

2 ?項目操作

在接到兩家增資擴股掛牌申請時，正值疫情時期，安徽省產(chǎn)權(quán)交易中心業(yè)務(wù)拓展部科學(xué)規(guī)劃，把疫情帶來的影響降到最低，并依托“互聯(lián)網(wǎng)+平臺”交易模式，實現(xiàn)線上發(fā)布、線上報名、線上監(jiān)督，并以郵寄方式處理相關(guān)材料，啟動產(chǎn)權(quán)交易的全流程線上服務(wù)，保障交易業(yè)務(wù)順利開展。

2.1 ?尊重增資方需求、協(xié)助完善增資方案

融資方初期對增資企業(yè)實行股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式還是增資擴股方式舉棋不定，經(jīng)安徽省產(chǎn)權(quán)交易中心業(yè)務(wù)團隊的專業(yè)咨詢輔導(dǎo)，結(jié)合增資企業(yè)自身發(fā)展需求，分析兩家企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資擴股的優(yōu)劣勢，最終確定采取增資擴股的交易方式。作為此次增資的交易平臺，安徽省產(chǎn)權(quán)交易中心第一時間協(xié)助增資企業(yè)制訂了方案，確定了募集資金金額、引入投資者數(shù)量、意向投資方資格條件、增資條件、遴選方式等公告主要內(nèi)容。增資方案是所有后續(xù)工作的基礎(chǔ)，也是場前輔導(dǎo)花費時間最長的環(huán)節(jié)。受疫情影響，不能面談，安徽省產(chǎn)權(quán)交易中心業(yè)務(wù)團隊通過網(wǎng)絡(luò)、電話方式與融資方跟蹤聯(lián)絡(luò)，為其提供法律法規(guī)、方案設(shè)計方面咨詢，協(xié)助修改完善增資方案。因融資方有增資擴股完成時間的要求，安徽省產(chǎn)權(quán)交易中心業(yè)務(wù)團隊倒排時間表，按時按步協(xié)助融資方完成各項進場交易決策、審批等掛牌材料，保證了項目按時進場交易。

2.2 ?適當(dāng)設(shè)置條件、引入行業(yè)實力戰(zhàn)投

為征集到有地產(chǎn)開發(fā)實力的投資方，融資方設(shè)定意向投資方資格條件為：一是意向投資方須具有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì);二是截至2019年12月31日，意向投資方實際出資到位的注冊資本不低于人民幣2億元;三是意向投資方需具有同國有企業(yè)聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項目的經(jīng)驗。同時，為了更好地合作與管理，融資方設(shè)定增資交易條件為：一是意向投資方需同時參加鑫潤公司、鑫輝公司增資擴股項目的競投;二是意向投資方須承諾成為投資方后同意增資價款優(yōu)先用于償還增資企業(yè)欠原股東鑫城公司的借款;三是意向投資方須承諾成為投資方后同意融資方提出的增資企業(yè)利潤分配方式;四是意向投資方須承諾成為投資方后同意增資后的增資企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)安排。

針對融資方設(shè)定的意向投資方資格條件與增資條件，安徽省產(chǎn)權(quán)交易中心認為，在條件合法合規(guī)的前提下，增資擴股項目應(yīng)充分尊重企業(yè)要求，以實現(xiàn)企業(yè)“資合+人合”的需求。

2.3 ?以增資目的為導(dǎo)向、靈活設(shè)計投資方遴選方式

增資方案的實現(xiàn)最終落腳在投資方的遴選方式上，在《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（國務(wù)院國資委 財政部令第32號）的框架下，目前常用的投資方遴選方式主要有競價、競爭性談判、綜合評議或者組合采用，每種遴選方式各有所長，需要根據(jù)增資目的，靈活設(shè)計遴選方式以滿足項目需求。鑫潤公司、鑫輝公司兩家增資企業(yè)計劃引入的投資方既需要財務(wù)投資人的資金實力，又看中戰(zhàn)略投資人的行業(yè)契合度，因此融資方最終選擇的遴選方式為綜合評議，安徽省產(chǎn)權(quán)交易中心協(xié)助融資方從意向投資方的開發(fā)實力、財務(wù)能力、經(jīng)營理念、增資企業(yè)地塊開發(fā)可行性研究報告、增資企業(yè)地塊開發(fā)規(guī)劃建筑設(shè)計方案、投資報價等方面設(shè)定評審內(nèi)容，多方位、全方面篩選有實力的行業(yè)龍頭投資方?？紤]到如征集到一家符合條件的意向投資方，為簡化擇優(yōu)程序，最終確定的擇優(yōu)方式是：公告期滿，如征集到一家符合條件的意向投資方，經(jīng)增資企業(yè)資格審核，確認該意向投資方符合投資方要求的，可確定為最終投資方，以意向投資方的報價為最終增資價格（不低于增資價格掛牌底價）。如征集到兩家及以上符合條件的意向投資方，則采取綜合評議方式確定投資方。評分小組按照權(quán)重分值體系對意向投資方的響應(yīng)文件進行評定形成分值，分值最高者被確定為最終投資方。該項目掛牌后，安徽省產(chǎn)權(quán)交易中心采用多渠道宣傳推介，公告期內(nèi)有多家意向投資方咨詢，并第一時間組織意向投資方與融資方進行對接。增資企業(yè)也按照安徽省產(chǎn)權(quán)交易中心的要求，積極配合各意向投資方開展盡職調(diào)查，以“公開、公平、公正”的方式擇取投資方。

3 ?增資成效

在市場競爭中摸爬滾打過的民營戰(zhàn)投對于市場風(fēng)向的把控往往更加敏銳，為企業(yè)引入新思路，為公司未來的發(fā)展方向提供更多可能。滁州市鑫輝公司、鑫潤公司增資擴股項目歷經(jīng)40個工作日的法定掛牌期，最終征集到各方面均符合增資公告要求的投資方——金鵬地產(chǎn)集團（滁州）有限公司，認購注冊資本為5204.08萬元，滿足增資達成條件，募集資金39872.59萬元，滁州市鑫輝公司、鑫潤公司增資擴股項目增資成功。

3.1 ?增資方滿意

通過此次增資，滁州市鑫輝置業(yè)、鑫潤置業(yè)有限公司依法合規(guī)、公開透明的進場實現(xiàn)國資國企深改混改，在尋求到符合自身發(fā)展需求的社會資本參與混改的同時，解決了企業(yè)資金不足、開發(fā)經(jīng)驗不足問題，完善了企業(yè)法人結(jié)構(gòu)、促進了企業(yè)機制轉(zhuǎn)變、激發(fā)了企業(yè)內(nèi)在潛力。

3.2 ?投資方滿意

金鵬地產(chǎn)集團（滁州）有限公司是以房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為主，具有國家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)的大型民營企業(yè)，已在滁州建設(shè)有金鵬玖玖城市廣場項目。金鵬地產(chǎn)下設(shè)建設(shè)集團、文旅集團、筑工集團、商業(yè)集團、投資集團、環(huán)保集團、物業(yè)集團，具有較強的品牌優(yōu)勢和豐富的市場資源優(yōu)勢。通過此次混改，可以更好地促進民營經(jīng)濟健康發(fā)展，增加企業(yè)的資質(zhì)和背景，這對公司未來業(yè)務(wù)拓展和企業(yè)自身發(fā)展極為有利。

3.3 ?交易平臺專業(yè)價值得到體現(xiàn)

滁州市鑫輝、鑫潤兩家公司增資擴股項目的成功運作，體現(xiàn)了安徽省產(chǎn)權(quán)交易中心在服務(wù)國企混改的專業(yè)能力，在防控疫情的同時，安徽省產(chǎn)權(quán)交易中心充分發(fā)揮了產(chǎn)權(quán)交易平臺的信息集聚和資本集聚功能，為國有資產(chǎn)保值增值保駕護航。